L’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c. stabilisce che l’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini.
In tale scritto si esaminerà quindi l’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità, per ciò che attiene ai profili generali della responsabilità civile dell’amministratore si rimanda all’articolo La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Per ciò che invece attiene alla responsabilità dell’amministratore in relazione all’obbligo curare l’osservanza del regolamento del condominio si rimanda all’articolo La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.
L’esecuzione delle delibere condominiali, è un’attività che, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c., rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore, da ciò quindi ne discendono dirette conseguenze in merito alla legittimazione processuale del medesimo amministratore.
Infatti quest’ultimo può agire in giudizio, per l’esecuzione delle delibere condominiali, sia contro i condomini, sia contro i terzi, senza la necessità di munirsi di una specifica autorizzazione assembleare. (Cassazione Sentenza n. 11841/2012)
Ulteriormente l’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può resistere all’impugnazione di una deliberazione assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, giacché l’esecuzione e la difesa delle delibere dell’assemblea rientra nell’ambito delle sue attribuzioni ex articolo 1130 c.c. (Cassazione Sentenza n. 1451/2014, Cassazione Sentenza n. 16260/2016, Cassazione Sentenza n. 21337/2017).
Secondo la giurisprudenza più risalente, l’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio, con la conseguente rappresentanza dei partecipanti anche in giudizio, sia contro i condomini, sia contro i terzi, si riferisce soltanto a quelle delibere riguardanti le cose e le parti comuni a tutti i condomini, ma non riguarda quelle clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun partecipante al condominio, poiché tali clausole interessano i singoli condomini quali proprietari esclusivi ed esulano dall’autonomo potere dell’amministratore del condominio. (Cassazione Sentenza n. 954/1977 [2]).
Ed ancora, l’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente legittimazione processuale sono delimitati dai poteri sostanziali che gli spettano per legge o ampliati, nell’ambito della realizzazione dell’interesse comune, dal regolamento condominiale o da valida delibera dell’assemblea, quindi le delibere che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 n. 1 c.c., è legittimato ad eseguire, agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell’assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini. (Cassazione Sentenza n. 954/1977 [3]).
Ciò posto, ad oggi, sembra potersi tranquillamente affermare, che, l’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio, per la cui esecuzione è legittimato ad agire in giudizio, si riferisce soltanto a quelle delibere rientranti nella potestà deliberativa dell’assemblea e non incidenti sui diritti esclusivi dei singoli condomini.
Particolare interesse desta, la portata dell’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio qualora le stesse presentino profili di illegittimità.
Sebbene l’esame relativo ai diversi profili di illegittimità che possono inficiare le delibere condominiali esula dall’oggetto del presente scritto, per completezza si ricorda che:
- sono nulle le delibere condominiali prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto mentre
- sono annullabili le delibere condominiali con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Cassazione Sentenza 4806/2005).
Va ricordato che, nell’espletamento del rapporto di mandato l’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza richiesta dall’art. 1710 c.c.
Quindi, in presenza di delibere affette da profili di illegittimità, in quanto nulle o annullabili, l’amministratore dovrà adempiere all’obbligo di eseguire le delibere con precisione, scrupolo e oculatezza criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto valutando cioè di volta in volta le modalità di esecuzione del proprio operato e fornendo costante prova della conformità di esso ai criteri di buona amministrazione.
Infatti da un lato è vero che l’amministratore non deve e non può sostituirsi ai condomini nell’assunzione delle delibere, dall’altro è vero che non sempre egli deve porsi come mero esecutore della volontà che questi esprimono in assemblea, specialmente se queste ultime presentano profili di illegittimità.
L’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, ed i poteri conferitiglli sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c. c., sia dal regolamento di condominio sia dall’assemblea condominiale, pertanto egli è tenuto a eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini con la diligenza del buon padre di famiglia e in virtù di tale dovere di diligenza dovrà quindi valutare come agire.
L’amministratore è tenuto a dare esecuzione alle delibere condominiali anche se qualora non siano state adottate con le maggioranze previste dalla legge e anche se le medesime delibere sino state impugnate, , ma è da escludere che l’amministratore in ossequio all’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c. abbia l’obbligo di eseguire le delibere condominiali qualora ciò comporti la violazione di norme imperative.
[2] Cassazione Sentenza n. 954/1977. L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e di curare l’osservanza del regolamento – con la conseguente rappresentanza dei partecipanti anche in giudizio, sia contro i condomini, sia contro i terzi – si riferisce soltanto alle cose ed alle parti comuni a tutti i condomini, ma non riguarda quelle clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun partecipante al condominio, concernenti la costituzione di servitù di passaggio su beni di un altro condominio, poiché tali clausole interessano i singoli condomini quali proprietari esclusivi ed esulano dall’autonomo potere dell’amministratore del condominio.
[3] Cassazione Sentenza n. 954/1977. In base agli artt. 1130 e 1131 c.c. la legittimazione processuale attiva dell’amministratore di un condominio è delimitata dai poteri sostanziali spettantigli per legge o ampliati, nell’ambito della realizzazione dell’interesse comune, dal regolamento condominiale o da valida delibera dell’assemblea. Pertanto le delibere che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 n. 1 c.c., è legittimato ad eseguire, agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell’assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini.
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