Condominio parti comuni accertamento della natura condominiale di un bene

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 31 gennaio 2017, n. 2532

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. MANNA Felice – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20298/2012 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) O (OMISSIS), (OMISSIS) erede di (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), (OMISSIS) nella qualita’ di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), nella qualita’ di erede di (OMISSIS) vedova (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

(OMISSIS), nella qualita’ di erede di (OMISSIS) vedova (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

e contro

(OMISSIS) DECEDUTO E PER ESSO EREDI, (OMISSIS) DECEDUTA E PER ESSI EREDI, (OMISSIS) DECEDUTA E PER ESSA EREDI, (OMISSIS) DECEDUTO E PER ESSO EREDI, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 2537/2011 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 07/07/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/11/2016 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti (OMISSIS) + altri, che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’accoglimento dei primi due motivi di ricorso e per l’assorbimento del resto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), con atto di citazione, regolarmente notificato, premettendo di avere acquistato da (OMISSIS), con atto notarile la proprieta’ dell’appartamento, sito in (OMISSIS), con i proporzionali diritti di comproprieta’ sulle parti comuni comprese le aree scoperte, che il tutto era pervenuto alla venditrice in virtu’ di successione ereditaria di (OMISSIS), la quale aveva a sua volta acquistato dall’INPS; dopo aver acquistato l’appartamento esso istante con lettera raccomandata del 1999 chiedeva all’amministratore del condominio di conoscere i criteri per la utilizzazione delle aree scoperte che risultavano occupate da autovetture in sosta venendo a conoscenza che alcuni condomini avevano locato la predetta area a (OMISSIS), che, quindi, aveva contestato la circostanza a detti condomini i quali avevano risposto di essere i proprietari di detta area, sulla quale esso attore non poteva vantare alcun diritto, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Napoli i predetti condomini, chiedendo che venisse dichiarato nullo o invalido ed inefficace il contratto di locazione delle aree scoperte circostanti al fabbricato perche’ stipulato senza il consenso di (OMISSIS), comproprietaria del bene comune e di esso istante, e venisse condannato il conduttore (OMISSIS) a rilasciare tale area oltre al risarcimento del danno per l’uso del bene comune, che venisse reso il rendiconto della gestione e i convenuti venissero condannati, comunque, al risarcimento danni per l’illecita disposizione del bene.

Ad eccezione di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), si costituivano tutti gli altri convenuti (condomini), chiedendo il rigetto della domanda attorea.

Il Tribunale di Napoli con sentenza n. 7454 del 2004 rigettava la domanda dell’attore e lo condannava al pagamento delle spese del giudizio.

Tale sentenza veniva confermata dalla Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 2537 del 2011, l’appellante veniva condannato al pagamento delle spese del secondo grado del giudizio. Secondo la Corte di Napoli, l’attore, il quale per altro pretendeva il risarcimento dei danni per l’uso della cosa, di cui si afferma comproprietario, non avrebbe dato la dimostrazione del diritto di cui assume di essere il titolare

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a cinque motivi. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) hanno resistito con controricorso. Hanno resistito con separato controricorso anche (OMISSIS), (OMISSIS) e con altro controricorso (OMISSIS) e con ulteriore controricorso (OMISSIS). Gli altri intimati condomini in questa fase non hanno svolto attivita’ giudiziale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare va rigettata: a) l’eccezione avanzata da (OMISSIS) circa il difetto di legittimazione passiva e di totale estraneita’ ai fatti di causa per mancanza di specificita’, posto che la ricorrente non indica le ragioni per le quali la stessa sarebbe totalmente estranea ai fatti di causa. b) l’eccezione avanzata da (OMISSIS) di improcedibilita’ e di inammissibilita’ del ricorso per cassazione, atteso l’analogo vizio dell’atto introduttivo del giudizio di appello, per essere stato notificato al procuratore costituito di (OMISSIS) sei mesi dopo la sua morte. Infatti, come insegnano le SSUU di questa Corte (Sent. n. 15295 del 04/07/2014): “in caso di morte o perdita di capacita’ della parte costituita a mezzo di procuratore, l’omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest’ultimo comporta, giusta la regola dell’ultrattivita’ del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l’evento stesso non si fosse verificato, risultando cosi’ stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonche’ in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell’impugnazione. Tale posizione e’ suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano gli eredi della parte defunta o il rappresentante legale di quella divenuta incapace, ovvero se il suo procuratore, gia’ munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo, dichiari in udienza, o notifichi alle altre parti, l’evento, o se, rimasta la medesima parte contumace, esso sia documentato dall’altra parte o notificato o certificato dall’ufficiale giudiziario ex articolo 300 c.p.c., comma 4.

1.- Con il primo motivo (OMISSIS) lamenta la violazione degli articoli 102 e 354 c.p.c., in relazione all’articolo 360, n. 3 e conseguente nullita’ della sentenza in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4. Il ricorrente ritiene che la Corte avrebbe dovuto rimettere la causa al Primo Giudice e dichiarare la nullita’ della sentenza impugnata per l’insufficienza e parzialita’ del contraddittorio, che avrebbe dovuto essere esteso a tutti i condomini e anche all’Amministratore, perche’ (OMISSIS) l’aveva chiesto previo, accertamento della natura condominiale dell’area annessa al fabbricato di (OMISSIS) e, in ragione dell’eccezione riconvenzionale proposta dai convenuti costituiti.

1.1. – Il motivo e’ infondato.

Come in segnano le SSUU di questa Corte (sent. n. 25454 del 13/11/2013) in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprieta’ esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con finalita’ di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato – la comproprieta’ degli altri soggetti.

Nel caso in esame, la domanda di (OMISSIS) era diretta far dichiarare la nullita’ del contratto di locazione e in modo indiretto ad accertare la natura condominiale dell’area circostante il fabbricato di cui si dice, i convenuti, a sua volta, non svolgevano alcuna domanda riconvenzionale di accertamento della proprieta’, ma si limitavano a difendersi, eccependo di essere proprietari in forza ed in ragione dei loro titoli di acquisto.

2.- Con il secondo motivo, il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 n. 1 in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5. Violazione dell’articolo 115 c.p.c., comma 1, ante riforma in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale nel ritenere che l’area scoperta destinata a verde non risultava nell’elencazione dei beni comuni e/o di uso comune di cui all’articolo 1117 c.c., non avrebbe tenuto conto che per costante giurisprudenza nell’espressione “cortile” di cui dell’articolo 1117 c.c., comma 1, sarebbero ricompresi gli spazi liberi esterni al fabbricato e tra essi le aree scoperte annesse destinate a verde.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

Va qui premesso che il cortile, tecnicamente, e’ l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’articolo 1117 c.c., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. n. 7889 del 09/06/2000). La comunione condominiale dei beni di cui all’articolo 1117 c.c., e’ presunta e, tale presunzione legale puo’ essere superata dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprieta’ esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso.

Ora, nel caso in esame, la Corte distrettuale avrebbe dovuto accertare, e non sembra lo abbia fatto, l’eventuale sussistenza di un titolo contrario che escludesse la natura condominiale del bene di cui si dice e/o attributiva della proprieta’ dello stesso bene ad uno a piu’ soggetti.

3.- L’accoglimento del secondo motivo assorbe il terzo ed il quarto motivo con i quali il ricorrente lamenta:

a) l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la controversa natura condominiale della detta area scoperta, affermata, anche, contrattualmente, decisiva per il giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5, ante riforma in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Secondo il ricorrente, la Corte di merito avrebbe omesso di rilevare e, quindi, di motivare che la natura condominiale dell’area circostante il fabbricato (OMISSIS) era stata contrattualmente affermata a favore della generalita’ degli acquirenti condomini in modo non dissimile delle altre aree annesse ad ulteriori fabbricati del complesso edilizio.

b) la violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 2644 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omessa motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5.

Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale nell’escludere la natura condominiale delle aree di cui si dice non avrebbe tenuto conto che l’INPS, anche contrattualmente ed in ognuna delle occasioni documentali, avrebbe esplicitato la natura condominale dell’area contornante il fabbricato (OMISSIS), sottolineando che le aree scoperte destinate a giardini risultavano annesse ai fabbricati, e, per di piu’, con attitudine e concreta destinazione al godimento comune.

c) la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., comma 1, articolo 1103 c.c., comma 1, articoli 1150 e 1108 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la controversia legittimazione del condomino pretermesso ad opporsi alla locazione di un bene comune, negoziata a favore di terzi e contro il diritto a goderne direttamente anche in ragione della divisibilita’ dell’area e del godimento. Circostanza decisivi per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5. Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale nel ritenere l’inammissibilita’ della domanda diretta a far valere la nullita’ del contratto di locazione non solo perche’ (OMISSIS) non aveva dimostrato di essere comproprietario dell’area di cui si dice ma anche perche’ avrebbe dovuto, eventualmente, far valere la invalidita’ della delibera condominiale con cui il bene comune era stato sottratto all’uso diretto del condomino comproprietario, non avrebbe tenuto conto che nel caso in esame era stata dedotta la nullita’ radicale dell’iniziativa dei locatori non solo perche’ adottata senza il suo assenso ma perche’ difettavano le condizioni per locare la cosa comune e cio’ sotto il duplice profilo della possibilita’ del godimento diretto, per tutti i partecipi al condominio e della possibilita’ del separato godimento dell’area anche per la sosta di autovetture.

In definitiva, va accolto il secondo motivo del ricorso, rigettato il primo e dichiarati assorbiti gli altri. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo de ricorso, accoglie il secondo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.