Locazioni Indennità avviamento e danno da Ritardo consegna

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12018Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) SPA, in persona dell’Amministratore Delegato Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 450/2013 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/03/2017 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Nel 2008 (OMISSIS) conveniva in giudizio la (OMISSIS) s.p.a. (d’ora innanzi, (OMISSIS)), chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per la indebita occupazione dell’immobile oggetto della locazione, protrattasi per alcuni anni dopo la scadenza del contratto (intervenuta nel febbraio 2005), che aveva fatto perdere al locatore, data la prestigiosa posizione dell’immobile, sito alle spalle di (OMISSIS), la possibilita’ di concludere un nuovo contratto di locazione con altri a vantaggiose condizioni.

La (OMISSIS) costituendosi assumeva che la restituzione dei locali sarebbe stata esigibile solo dopo la corresponsione della indennita’ di avviamento commerciale, non avvenuta in modo regolare nel 2005 ma solo il 30.9.2008, in corso di causa.

Il Tribunale di Venezia, all’esito del giudizio di primo grado, condannava la (OMISSIS) al risarcimento dei danni in favore del locatore, reputando che lo stesso avesse fatto offerta reale dell’indennita’ di avviamento fin dall’aprile 2005, con importo congruo e depositato dall’ufficiale giudiziario presso la locale cassa di risparmio.

La Corte d’Appello di Venezia, con la sentenza qui impugnata, rigettava l’appello della (OMISSIS), ritenendo che l’offerta del 2005 fosse idonea a liberare il debitore e avesse tutte le caratteristiche dell’offerta formale; aggiungeva poi che tale effetto liberatorio si sarebbe comunque prodotto anche in presenza di offerta non formale, essendo stata essa comunque seria, effettiva e completa.

La (OMISSIS) s.p.a. propone ricorso per cassazione articolato in due motivi nei confronti di (OMISSIS), per la cassazione della sentenza n. 450/2013, depositata il 12.11.2013 dalla Corte d’Appello di Venezia.

Il (OMISSIS) resiste con controricorso illustrato da memoria.

Con il primo motivo di ricorso, la societa’ ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1182, 1206, 1209 e 1210 c.c., nonche’ della L. n. 392 del 1978, articolo 34 in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Attacca il punto della sentenza impugnata in cui si afferma che il locatore avrebbe posto in essere un’offerta reale, rilevando che l’offerta era stata effettuata non presso la sede legale della societa’, ma presso un semplice punto vendita della stessa (ovvero presso l’immobile stesso oggetto di locazione), sulla base di una elezione di domicilio contenuta nel contratto ai soli fini delle notificazioni, e resa nelle mani di una dipendente e di un avvocato, entrambi presenti sul posto ma non legittimati a riceverla.

Sostiene che l’offerta avrebbe dovuto essere effettuata presso la sede legale o altra sede ove si trovasse un soggetto legittimato a ricevere il pagamento per la societa’ e che in mancanza di tale corretto adempimento, il deposito non potesse avere efficacia liberatoria perche’ tale e’ solo il deposito che segue al rifiuto del creditore di ricevere la prestazione. Con il secondo motivo, la societa’ ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1220 c.c. e della L. n. 392 del 1978, articolo 34 e critica la sentenza impugnata nell’ultimo passaggio, ove essa ha ritenuto che, anche se fosse stata effettuata soltanto una offerta non formale, essa avrebbe ugualmente liberato il locatore dall’obbligo di pagare l’indennita’ di avviamento, ed avrebbe fatto sorgere il suo diritto al risarcimento del danno per ritardo nella riconsegna.

Sostiene che l’offerta non formale puo’ servire solo ad evitare la mora del debitore, ma non anche a costituire in mora il creditore, e di conseguenza non poteva far sorgere l’obbligazione del conduttore di restituire i locali.

Aggiunge che, per liberarsi effettivamente dall’obbligo di pagare l’indennita’ di avviamento, il locatore avrebbe potuto soltanto effettuare l’offerta formale – e che quella eseguita, per le sue caratteristiche, non potesse qualificarsi come tale.

Esaminati congiuntamente i due motivi di ricorso in quanto connessi, essi devono essere rigettati.

Nei precedenti giudizi intercorsi tra le parti, relativi al medesimo contratto di locazione, la linea difensiva adottata dalla societa’ (OMISSIS) e’ stata quella di negare la restituzione dei locali non in ragione della mancata corresponsione della indennita’ di avviamento, ma sostenendo che il contratto di locazione si fosse rinnovato fino al 2011, circostanza esclusa con accertamento passato in giudicato. Nel presente giudizio, che ha ad oggetto esclusivamente il risarcimento dei danni per ritardata consegna dei locali, essa ha incentrato invece la sua posizione sulla inidoneita’ dell’offerta effettuata dal locatore e sulla insussistenza di un obbligo di riconsegna in capo al conduttore finche’ non fosse stata effettuata una offerta formale della somma dovuta a titolo di indennita’ di avviamento.. Preliminarmente va puntualizzato che al momento dello scioglimento del contratto di locazione commerciale sorgono in capo alle parti contrattuali, da un lato il diritto alla restituzione dell’immobile, dall’altro – e purche’ si verifichino le condizioni previste dalla legge – il diritto alla corresponsione della indennita’ di avviamento commerciale, che hanno la loro fonte non nel contratto ma nell’intervenuto scioglimento di esso. Ai suddetti diritti, corrispondono in capo ai due soggetti due obbligazioni contrapposte, correlate ma non sinallagmatiche, essendo ormai chiuso il rapporto contrattuale, il cui rapporto si pone in termini di condizione di esigibilita’, nel senso che una della due parti puo’ rifiutare di eseguire la prestazione a suo carico se l’altra non adempie o offre al contempo di adempiere la propria. Quindi, alla pretesa dell’una parte l’altra puo’ efficacemente opporre l’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c. in mancanza di una seria offerta di adempimento della obbligazione a proprio vantaggio. A questo scopo, e’ sufficiente una offerta non formale di adempimento, purche’ sia, come accertato dalla corte d’appello, seria e corrispondente all’importo dovuto.

Nel caso di specie il locatore, allegando che la conduttrice avesse rifiutato di restituire i locali, benche’ il contratto di locazione fosse cessato, ha chiesto il risarcimento del danno per ritardata restituzione, assumendo che esso fosse superiore all’ammontare del canone che precedentemente la conduttrice era tenuta a pagare, in quanto alla scadenza del rapporto il locatore si era procurato la possibilita’ di concludere un contratto di locazione con terzi a piu’ lucrose condizioni, possibilita’ sfumata proprio per l’illegittimo comportamento della conduttrice, che non rilasciava l’immobile.

La conduttrice dapprima ha opposto che intendeva rimanere nei locali perche’ il contratto di locazione non era ancora cessato, poi a fronte dell’accertamento della cessazione assume che, non essendole stata corrisposta l’indennita’ di avviamento commerciale, il locatore non avesse diritto alla restituzione dell’immobile.

La corte d’appello, a fronte della situazione verificatasi, ha affermato che l’offerta effettuata da parte del locatore e relativa alla corresponsione dell’indennita’ fosse comunque idonea (formale o non formale che fosse) a sciogliere il locatore dalla necessita’ di compiere altre attivita’ al fine di essere ritenuto non inadempiente rispetto alla obbligazione a suo carico di versare alla controparte l’indennita’ di avviamento, perche’ si trattava di offerta seria, completa ed effettiva.

E di conseguenza ha affermato che l’offerta, anche non formale, fosse idonea a rendere esigibile il diritto del locatore ad ottenere la riconsegna dell’immobile e, in difetto, ad ottenere il risarcimento del danno ex articolo 1591 c.c., rendendo ingiustificato il rifiuto del conduttore di restituire l’immobile.

La decisione adottata e’ conforme ai principi di diritto gia’ affermati da questa Corte, secondo i quali:

– il diritto all’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale ed il diritto alla riconsegna dell’immobile alla scadenza, pena il risarcimento dei danni, dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto e’ gia’ cessato e si collocano dunque fuori dal sinallagma contrattuale (Cass. n. 25736 del 2014);

– nel giudizio di risoluzione del rapporto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, le obbligazioni di pagamento delle indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale e quella di rilascio dell’immobile sono fra loro in rapporto di reciproca dipendenza in quanto ciascuna prestazione e’ inesigibile in difetto di contemporaneo adempimento dell’altra, con la conseguenza che la legge, subordinando il rilascio dell’immobile al pagamento dell’indennita’, specularmente condiziona il pagamento dell’indennita’ al rilascio e instaura cosi’ tra le due obbligazioni una interdipendenza che costituisce fondamento per un’eccezione di inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 c.c. o per un’eccezione alla stessa assimilabile (Cass. n. 7528 del 2009; Cass. n. 580 del 2001);

– all’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennita’ per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennita’ a carico del locatore – che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilita’ in difetto del contemporaneo adempimento ad opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex articolo 1591 c.c. e di quella del locatore ex articolo 1224 stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge. Pertanto, non puo’ essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennita’ o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione (Cass. n. 2910 del 1996).

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

Atteso che il ricorso per cassazione e’ stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, ed in ragione della soccombenza del ricorrente, la Corte, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico della ricorrente le spese di giudizio sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 15.200,00, di cui 200,00 per spese, oltre contributo spese generali ed accessori.

Da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.