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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 7 febbraio 2017, n. 3239
in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita’ va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio
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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 7 febbraio 2017, n. 3239
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 21098/2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS);
– intimata –
avverso la sentenza n. 1262/2011 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 02/12/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;
uditi gli Avvocati (OMISSIS) difensore di (OMISSIS) che ha chiesto il rigetto del ricorso, (OMISSIS) difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso e per la condanna alle spese.
RITENUTO IN FATTO
1 Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza 2.12.2011, accogliendo l’impugnazione proposta da (OMISSIS) (erede di (OMISSIS)) contro (OMISSIS) (ed in contraddittorio degli altri eredi), in riforma della sentenza di primo grado ha ridotto a 1/3 la misura della contribuzione degli eredi (OMISSIS) alle spese di rifacimento della terrazza a livello di loro proprieta’ sovrastante l’appartamento della (OMISSIS) sito nel fabbricato in (OMISSIS). La Corte territoriale ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’articolo 1126 c.c., e dunque ha ritenuto che la (OMISSIS) debba contribuire per i rimanenti 2/3 quale proprietaria dell’immobile sottostante alla terrazza.
2 Contro tale decisione propongono ricorso per cassazione gli eredi di (OMISSIS) in epigrafe indicati con due censure a cui resistono con separati, ma identici controricorsi, (OMISSIS) nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS). (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1 Con il primo motivo i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell’articolo 1126 c.c., rilevando che la terrazza non e’ di proprieta’ comune, ma di proprieta’ esclusiva degli eredi (OMISSIS) perche’, a differenza del solaio intermedio, non solo funge da copertura all’immobile sottostante, ma serve anche da affaccio all’appartamento dei predetti: da cio’ consegue che le spese delle parti di terrazzo avulse dalla funzione di copertura (parapetti, ringhiere, ecc.) restano a carico di chi proprietario esclusivo. Secondo i ricorrenti, quindi, il principio dell’articolo 1126 c.c., si applica solo per le spese relative al solaio e quindi la Corte d’Appello ha errato nel porre le spese della terrazza in proporzione tra le parti.
Il motivo e’ inammissibile per difetto di specificita’ perche’ da’ per scontato che siano state addebitate alla (OMISSIS) anche le spese per ringhiere e parapetti senza pero’ assolutamente dimostrarlo: nel ricorso infatti non si fornisce alcun elemento che possa sorreggere l’affermazione dei ricorrenti.
2 Col secondo motivo denunziano omesso esame e omessa motivazione circa un fatto decisivo (crollo della terrazza determinato – secondo la ricostruzione del CTU – dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro). Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria.
Il motivo e’ fondato.
La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha applicato il principio di cui all’articolo 1126 cc e dunque ha posto a base della propria decisione il fatto che le unita’ delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale: una tale ricostruzione in fatto non e’ oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non e’ piu’ in discussione.
Cio’ posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonche’ sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilita’ va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilita’ soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821).
Il principio citato, affermato – come si e’ detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben piu’ gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).
Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’articolo 1126 c.c., ma non si e’ posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilita’ soggettiva del danno, e cioe’ di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilita’ dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne e’ anche il custode, con tutti i doveri di cui all’articolo 2051 c.c..
L’indagine era assolutamente decisiva perche’ solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’articolo 1126 c.c..
La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame, sulla scorta del citato principio, da parte del giudice di rinvio (altra sezione della medesima Corte territoriale) che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
la Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro.