nel contratto di compravendita, come in generale nei contratti con prestazioni corrispettive, ove attore e convenuto deducano in giudizio la sussistenza di inadempienze reciproche, in particolare ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, il giudice di merito e’ tenuto a formulare un giudizio – incensurabile in sede di legittimita’ se congruamente motivato – di comparazione del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entita’ degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalita’ e proporzionalita’ esistenti tra le prestazioni inadempiute e dell’incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale. Il giudice non deve, quindi, isolare singole condotte di una delle parti, per stabilire se costituiscano motivo di inadempimento, a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti (Cass. 09/01/2013, n. 336; Cass. 18/09/2015, n. 18320). Non e’ quindi consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche del venditore e del compratore, di ritenere la legittimita’ del rifiuto di adempiere, a norma dell’articolo 1460 c.c. o dell’articolo 1481 c.c., in favore di entrambe le parti, dovendo comunque addebitarsi l’inadempimento esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 28 marzo 2017, n. 7943
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina – Presidente
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 28576-2013 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 4708/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 12/09/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/02/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
FATTI DI CAUSA
Con citazione notificata il 13.9.1999, (OMISSIS) convenne (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Roma, per sentir dichiarare risolto il contratto preliminare di vendita di un terreno con annesso fabbricato in (OMISSIS), concluso il (OMISSIS) con la loro dante causa (OMISSIS), poi deceduta. Al riguardo, l’attore espose che all’atto del preliminare la (OMISSIS) era stata immessa nel possesso del fondo ma era rimasta inadempiente all’obbligo di pagamento del prezzo nelle forme stabilite dal contratto; e che, dopo la sua morte, neppure gli eredi vi avevano adempiuto, per contro realizzando una serie di opere modificative dello stato dei luoghi, difformi rispetto alla normativa edilizia ed urbanistica. Il (OMISSIS) concluse pertanto perche’, risolto il contratto, il Tribunale condannasse i convenuti alla restituzione dell’immobile, alla riduzione in pristino ed al risarcimento del danno. Si costituirono (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e sostennero che il (OMISSIS) si era determinato a vendere il terreno per procurarsi parte della provvista necessaria ad estinguere numerosi debiti, garantiti da ipoteche sull’immobile, il quale era anche sottoposto a procedura esecutiva. Per tale ragione, la loro dante causa si era obbligata a pagare il prezzo in parte per contanti, in parte con compensazione di un proprio credito verso il (OMISSIS), in parte mediante accollo di una quota del debito di quest’ultimo verso una banca e per il resto mediante estinzione diretta di debiti vari verso terzi (al fine di provvedere alla definizione delle procedure esecutive ed alla cancellazione dei pignoramenti). I convenuti esposero, quindi, che la loro dante causa aveva interamente estinto il debito pecuniario, pagato pressoche’ per intero il debito verso la banca e soddisfatto alcuni terzi creditori; ma aveva successivamente interrotto i pagamenti in quanto il (OMISSIS) non comunicava ai creditori di averla autorizzata ad estinguere i suoi debiti ne’ l’aveva informata della situazione del suo residuo debito verso la banca, cosicche’ la (OMISSIS) si sarebbe potuta trovare nella condizione di aver pagato il prezzo ma di aver comunque l’immobile sottoposto ad ipoteca. I convenuti rilevarono, infine, che con una seconda scrittura privata il (OMISSIS) aveva promesso in vendita una porzione di terreno della stessa proprieta’, dietro integrale pagamento del prezzo. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) conclusero chiedendo il rigetto della domanda e spiegando riconvenzionale onde ottenere il risarcimento del danno, l’esecuzione di entrambi i preliminari e la purgazione dell’immobile dalle ipoteche.
Con sentenza del 16.2.2006 il Tribunale di Roma rigetto’ tutte le domande proposte, dichiarando la nullita’ del preliminare, sia per l’indeterminatezza dell’oggetto (per cio’ inteso tanto l’immobile promesso in vendita quanto il corrispettivo), sia, in ogni caso, perche’ la promessa di vendita riguardava una costruzione edilizia abusiva.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) appellarono la sentenza; (OMISSIS) si costitui’ proponendo appello incidentale per l’accoglimento delle conclusioni formulate in primo grado. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 4708 del 12 settembre 2013, respinse l’impugnazione principale ed accolse quella incidentale. A sostegno della loro decisione i giudici d’appello rilevarono anzitutto che il contratto preliminare (del quale la seconda scrittura costituiva mera integrazione) non era nullo, in quanto erano sufficientemente individuabili l’immobile promesso in vendita ed il relativo corrispettivo (ancorche’ il versamento di quest’ultimo fosse stato previsto attraverso diverse ed articolate modalita’ esecutive) e la costruzione presente sul terreno era solo parzialmente difforme dalla concessione edilizia. Quanto alle rispettive contestazioni di inadempimento, poi, la Corte di Roma osservo’ che i convenuti avevano sospeso i pagamenti verso i terzi finalizzati all’estinzione delle procedure esecutive in corso, e cio’ quantunque fosse dimostrata la disponibilita’ dei creditori a consentire l’estinzione del debito liberando l’immobile dalle formalita’ pregiudizievoli. La Corte d’Appello aggiunse che gli stessi promissari acquirenti avevano effettivamente realizzato ingenti opere edificatorie sul fabbricato preesistente – la cui costruzione era limitata alla struttura portante – in parte abusive e comunque senza alcuna autorizzazione da parte del (OMISSIS). Cio’ premesso, la Corte di Roma ritenne che tali condotte fossero contrarie al dovere di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, e significative del fatto che i convenuti godevano pienamente del bene pur avendo versato una sola parte del corrispettivo, senza offrirne il saldo. Queste condotte, dunque, rivestivano un ruolo prevalente nel contesto delle prestazioni corrispettive e giustificavano la domanda di risoluzione del contratto, con conseguente ordine di liberazione dell’immobile e condanna dei promissari acquirenti alla riduzione in pristino delle opere realizzate.
Avverso tale decisione della Corte d’Appello di Roma hanno proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di tre motivi. Resiste l’intimato (OMISSIS) con controricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’articolo 1481 c.c., dolendosi del fatto che la Corte d’appello di Roma abbia attribuito importanza prevalente al loro inadempimento consistito nella sospensione del pagamento dei debiti del (OMISSIS) verso terzi. Tale condotta si giustificava invece, a dire dei ricorrenti, perche’ il (OMISSIS) non aveva provveduto contemporaneamente ad estinguere il proprio debito, e percio’ a collaborare per la liberazione dell’immobile; in tal senso i ricorrenti invocano la mancata applicazione della citata disposizione, che consente al compratore di sospendere le rate del prezzo quando abbia ragione di ritenere che la cosa possa essere anche in parte rivendicata da terzi.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione dell’articolo 1455 c.c., assumendo che la Corte d’appello avrebbe in ogni caso errato nel ritenere la non scarsa importanza del loro inadempimento.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunziano omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, dolendosi del fatto che la Corte d’appello abbia ritenuto la seconda scrittura privata come una mera integrazione del preliminare, cosi’ pronunziandone la risoluzione insieme a quest’ultimo, ancorche’ (OMISSIS), loro dante causa, avesse interamente versato il corrispettivo della porzione di terreno che la riguardava.
I tre motivi di ricorso, per la loro stretta connessione, vanno esaminati congiuntamente e si rivelano infondati.
La Corte d’Appello di Roma ha stimato, nella comparazione delle reciproche inadempienze, prevalente quella della promissaria acquirente (OMISSIS) e dei suoi aventi causa (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) e ha percio’ dichiarato risolto per colpa di costoro il contratto preliminare di vendita del (OMISSIS). A tal fine, i giudici dell’appello hanno ritenuto dimostrato che, a fronte degli obblighi assunti nella scrittura, la promissaria acquirente e i suoi aventi causa avessero: 1) versato soltanto nove rate di Lire 4.000.000 della porzione di mutuo accollatasi, pari a Lire 40.000.000; 2) solo parzialmente versato gli importi dovuti alla banche per procedere all’estinzione delle procedure esecutive ed alla cancellazione dei pignoramenti (Lire 6.000.000 alla (OMISSIS), Lire 6.000.000 alla (OMISSIS), Lire 1.633.004 alla (OMISSIS), a fronte di una complessiva esposizione debitoria di Lire 65.000.000, oltre interessi), senza offrire il pagamento del residuo; 3) realizzato varie opere di sbancamento e di costruzione, anche abusive, sull’immobile oggetto del preliminare.
Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la facolta’ del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell’articolo 1481 c.c., costituisce applicazione alla compravendita del principio generale “inadimplenti non est adimplendum”, di cui all’articolo 1460 c.c., e percio’ postula che l’esercizio dell’autotutela sia conforme a buona fede, dovendosi connotare il pericolo di perdere la proprieta’ per serieta’ e concretezza e risultare attuale, e non gia’ soltanto come rischio ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo. Non ha rilievo, agli effetti dell’articolo 1481 c.c., distinguere tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia ivi prevista si correla al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, si’ da comportare l’alterazione del sinallagma contrattuale. Tale garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione (Cass. 11/06/2013, n. 14648; Cass. 18/11/2011, n. 24340).
Tuttavia, nel contratto di compravendita, come in generale nei contratti con prestazioni corrispettive, ove attore e convenuto deducano in giudizio la sussistenza di inadempienze reciproche, in particolare ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, il giudice di merito e’ tenuto a formulare un giudizio – incensurabile in sede di legittimita’ se congruamente motivato – di comparazione del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entita’ degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalita’ e proporzionalita’ esistenti tra le prestazioni inadempiute e dell’incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale. Il giudice non deve, quindi, isolare singole condotte di una delle parti, per stabilire se costituiscano motivo di inadempimento, a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti (Cass. 09/01/2013, n. 336; Cass. 18/09/2015, n. 18320). Non e’ quindi consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche del venditore e del compratore, di ritenere la legittimita’ del rifiuto di adempiere, a norma dell’articolo 1460 c.c. o dell’articolo 1481 c.c., in favore di entrambe le parti, dovendo comunque addebitarsi l’inadempimento esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto (Cass. 11/06/2013, n. 14648).
Ai fini del primo motivo di ricorso, non e’ quindi decisivo criticare la motivazione della Corte d’Appello di Roma rammentando l’esistenza dell’articolo 1481 c.c., in quanto la facolta’ data al compratore, dal citato articolo 1481, comma 1 di sospendere il pagamento del prezzo in relazione al timore che la cosa venduta possa essere rivendicata da terzi, comunque non sottrae il giudice dall’obbligo di pronunciare la risoluzione valutando quale contraente abbia dato causa con il proprio comportamento al giustificato inadempimento dell’altra parte.
Sono, peraltro gli stessi ricorrenti a ricordare come il pericolo di rivendica a terzi era “conosciuto in precedenza”, aggiungendo l’articolo 1481 c.c., comma 2 che il pagamento del prezzo non possa essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita.
La Corte di Roma ha poi accertato l’inadempimento dei promissari acquirenti non soltanto sulla base della sospensione del pagamento del corrispettivo, ma anche in relazione alle alterazioni e modifiche abusive del bene.
E, come detto, il giudizio di comparazione tra le inadempienze reciproche, al fine di stabilire quale dei due contraenti si sia reso responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, da’ luogo ad un accertamento riservato al giudice di merito ed e’ incensurabile in sede di legittimita’ se non per omesso esame di fatto decisivo ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Il secondo motivo di ricorso critica, ancora, la valutazione di gravita’ dell’inadempimento dei promissari acquirenti, per non aver pagato circa Lire 50.000.000 di debiti del (OMISSIS) verso istituti bancari. E’ pero’ anche qui evidente che la valutazione della gravita’ dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’articolo 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione e’ rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, risultando insindacabile in sede di legittimita’ se non nei limiti del mancato esame di fatti decisivi e controversi (Cass. 30/03/2015, n. 6401).
Il terzo motivo di ricorso e’ inammissibile. L’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54 conv. in L. n. 134 del 2012, e qui applicabile ratione temporis, consente la denuncia per cassazione dell’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). I ricorrenti si dolgono della circostanza che la Corte d’Appello abbia qualificato il secondo compromesso per un ulteriore appezzamento di terreno come un’integrazione del precedente. Ora, proporre una diversa interpretazione di un documento contrattuale, ovvero del collegamento tra lo stesso ed altro contratto dedotto in lite, non integra, di per se’, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, in quanto il fatto storico, rilevante in causa, e’ stato o comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U. 07/04/2014, n. 8053). Lo stesso terzo motivo, sempre sub specie di vizio della motivazione, si duole impropriamente anche del fatto che non vi fosse “richiesta” del (OMISSIS) di risoluzione della seconda scrittura, ma con cio’ intende contrapporre la propria interpretazione all’accertamento di fatto, compiuto dalla Corte d’appello nell’ambito degli apprezzamenti spettanti al giudice del merito, circa la natura meramente integrativa della scrittura del (OMISSIS) rispetto a quella del (OMISSIS).
Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, in favore del controricorrente.
Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.