Locazione immobile abusivo validità contratto art 1343 1346 cc Legge 47/1985 art 40

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 19314-2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

COMUNE DI PALMA DI MONTECHIARO, (OMISSIS);

– intimati –

Nonche’ da:

COMUNE DI PALMA DI MONTECHIARO, in persona del suo Sindaco pro tempore Sig. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 511/2015 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 25/05/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/05/2017 dal Consigliere Dott. MARCO ROSSETTI.

FATTI DI CAUSA

1. Nel 1981 il Comune di Palma di Montechiaro ordino’ a (OMISSIS) l’abbattimento di un immobile costruito in assenza di concessione edilizia, esteso su un’area di 475 metri quadrati.

L’ordinanza non venne eseguita.

2. Dopo 24 anni quell’immobile, non abbattuto, venne richiesto in locazione dallo stesso Comune che ne aveva ordinato l’abbattimento (in quel momento retto da un Commissario Straordinario).

Il (OMISSIS) (OMISSIS) e il Comune di Palma di Montechiaro stipularono dunque un contratto in virtu’ del quale il primo concesse in locazione al secondo l’immobile suddetto, nel frattempo adibito ad attivita’ alberghiera e denominato “(OMISSIS)”, al fine di ospitare quattordici famiglie che nel frattempo erano state “sgomberate” (cosi’ nel controricorso) da alloggi di edilizia economica e popolare, da esse abusivamente occupati.

Il contratto prevedeva che la locazione avrebbe avuto durata bimestrale, e conteneva una clausola in virtu’ della quale “al termine del periodo di locazione nessun onere sara’ a carico del comune per l’alloggio delle famiglie” ospitate nell’immobile.

3. Scaduti i due mesi, l’immobile non venne rilasciato.

Il locatore (OMISSIS) dapprima intimo’ al Comune la licenza per finita locazione.

All’esito del relativo giudizio, il Tribunale di Agrigento nel 2007 dichiaro’ cessato il contratto e ordino’ al Comune il rilascio.

Non essendo tuttavia avvenuto il rilascio, nel 2013 (OMISSIS) introdusse un secondo giudizio dinanzi al Tribunale di Agrigento, questa volta chiedendo la condanna del Comune di Palma di Montechiaro al pagamento dell’indennita’ ex articolo 1591 c.c., dalla scadenza del contratto all’effettivo rilascio.

4. In questo secondo giudizio intervenne volontariamente ad adiuvandum (OMISSIS).

Questi allego’ di essere un funzionario del Comune di Montechiaro; di avere sottoscritto il contratto di locazione del 2005; e di avere percio’ interesse al rigetto delle domande proposte da (OMISSIS) nei confronti del Comune.

Invoco’ altresi’ la nullita’ del contratto di locazione (da lui stesso sottoscritto, otto anni prima, senza eccezioni), in quanto avente ad oggetto un immobile costruito in assenza totale di autorizzazione.

5. Con sentenza 24.2.2014 n. 265 il Tribunale di Agrigento accolse la domanda, e condanno’ il Comune a corrispondere a (OMISSIS) il canone di locazione originariamente pattuito, per il periodo da luglio 2005 (data di scadenza della locazione) al 19.3.2015 (data di rilascio dell’immobile).

6. La sentenza di primo grado venne appellata dal Comune di Palma di Montechiaro.

La Corte d’appello di Palermo, con sentenza 25.5.2015 n. 511, accolse il gravame.

Ritenne il giudice d’appello che il contratto di locazione, in virtu’ della clausola sopra trascritta, contenesse una lecita deroga all’articolo 1591 c.c., per effetto della quale il locatore aveva sollevato il conduttore dalla responsabilita’ per ritardato rilascio.

7. La sentenza d’appello e’ stata impugnata per cassazione da (OMISSIS), con ricorso fondato su due motivi ed illustrato da memoria.

Ha resistito il solo Comune di Palma di Montechiaro, proponendo altresi’ ricorso incidentale condizionato, fondato su due motivi ed illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo del ricorso principale.

1.1. Col primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, (si lamenta, in particolare, la violazione degli articoli 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c.); sia dal vizio di omesso esame d’un fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, (nel testo modificato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134).

Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello, ritenendo che il locatore avesse esonerato il conduttore da responsabilita’ per ritardato rilascio, in deroga all’articolo 1591 c.c., avrebbe violato le norme sull’interpretazione dei contratti. Osserva che il contratto va interpretato alla luce della condotta delle parti, ed il Comune, nelle trattative stragiudiziali che precedettero l’introduzione del presente giudizio, mai aveva invocato la clausola sopra trascritta per sottrarsi all’obbligo del pagamento dell’indennita’ di occupazione.

Soggiunge che comunque l’interpretazione adottata dalla Corte d’appello sarebbe contraria a buona fede.

1.2. Nella parte in cui lamenta il vizio di violazione di legge il motivo e’ infondato.

Il contratto stipulato tra (OMISSIS) ed il Comune, come accennato, prevedeva che “al termine del periodo di locazione nessun onere sara’ a carico del comune per l’alloggio delle famiglie”.

La Corte d’appello ha interpretato tale clausola come una rinuncia del locatore a pretendere dal Comune il canone, dopo la scadenza del contratto.

Questa interpretazione non e’ incoerente con la lettera del contratto; non e’ implausibile; non e’ contrastante con la condotta stragiudiziale delle parti (dal momento che il mero silenzio serbato da una delle parti, nelle trattative stragiudiziali, circa l’esistenza d’un proprio diritto o d’un proprio obbligo scaturente dal contratto, di per se’ non costituisce manifestazione della inequivoca volonta’ di negare l’esistenza del primo, od ammettere l’esistenza del secondo).

Non vi e’ stata, dunque, da parte della Corte d’appello violazione delle norme sull’interpretazione del contratti.

Stabilire, poi, se quella adottata dalla Corte d’appello fosse l’unica interpretazione possibile della clausola, ovvero ve ne fossero altre piu’ plausibili, e’ questione di fatto riservata al giudice del merito, e non sindacabile in sede di legittimita’ se, come nella specie, immune da vizi logici e giuridici.

1.3. Nella parte in cui lamenta il vizio di omesso esame del fatto decisivo il motivo e’ inammissibile, in quanto tale censura non viene nemmeno illustrata.

2. Il secondo motivo del ricorso principale.

2.1. Col secondo motivo di ricorso il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione degli articoli 1229 e 1421 c.c..

Deduce al riguardo che, a voler condividere l’interpretazione del contratto adottata dalla Corte d’appello, la clausola di esonero del Comune dall’obbligo di pagamento dell’indennita’ di occupazione si sarebbe dovuta ritenere nulla ex articolo 1229 c.c..

2.2. Il motivo e’ fondato.

Come noto, l’articolo 1229 c.c. prevede la nullita’ dei patti di esclusione della responsabilita’ del debitore per dolo o colpa grave.

Nel caso di specie, il Comune stipulo’ il contratto di locazione per due mesi nel 2005, e riconsegno’ invece l’immobile nel 2013.

Un ritardo di otto anni nella riconsegna di un immobile e’ cosi’ mastodontico, da rendere in re ipsa la sussistenza della colpa grave. La clausola di esonero della responsabilita’ ex articolo 1591 c.c., si sarebbe dovuta ritenere nulla nel caso di specie, ai sensi dell’articolo 1229 c.c.. La sentenza impugnata deve quindi essere cassata in parte qua, e rinviata per un nuovo esame del caso alla corte di merito, la quale considerera’ altresi’ le conseguenze economiche della nullita’ della clausola, alla luce del complessivo comportamento delle parti sia secondo il principio di buona fede, sia secondo l’articolo 1227 c.c., comma 1.

3. Il primo motivo del ricorso incidentale condizionato.

3.1. Col primo motivo del ricorso incidentale condizionato il Comune sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione degli articoli 1346 e 1421 c.c.; L. 28 gennaio 1977, n. 10, articolo 15.

Deduce, al riguardo, che il contratto di locazione stipulato con (OMISSIS) aveva ad oggetto un immobile totalmente abusivo, che come tale era stato acquisito “di diritto” al patrimonio del Comune.

La Corte d’appello, invece, ha ritenuto che l’immobile fosse ancora del (OMISSIS), perche’ il Comune non aveva mai emesso l’ordinanza di acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale. Tuttavia soggiunge il controricorrente – tale ordinanza era superflua, perche’ l’acquisizione al patrimonio del comune di beni abusivamente costruiti avviene di diritto, senza necessita’ di alcun provvedimento amministrativo.

3.2. Il motivo e’ infondato.

La L. 28 gennaio 1977, n. 10, articolo 15, comma 4, stabilisce infatti che “l’acquisizione (al patrimonio comunale dell’immobile abusivamente costruito) si effettua con ordinanza motivata del sindaco”.

Non pertinente e’ l’invocazione da parte del controricorrente, al foglio 14 del ricorso incidentale (le cui pagine non sono numerate), del precedente costituito da Sez. 3, Sentenza n. 14022 del 04/06/2013. In quel caso, infatti, questa Corte stabili’ che l’acquisizione automatica al patrimonio indisponibile del Comune degli immobili abusivamente costruiti venne introdotta solo dalla L. 28 febbraio 1987, n. 45, articolo 7 e solo ai sensi di tale norma puo’ avvenire l’acquisizione ope legis, anche in assenza di una manifestazione di volonta’ dell’ente territoriale.

Nel caso di specie, per contro, l’ordine di demolizione rimasto inevaso risale al 1981, e dunque ad epoca anteriore all’introduzione del meccanismo di acquisizione automatica, introdotto soltanto dalla L. n. 45 del 1987.

4. Il secondo motivo del ricorso incidentale.

4.1. Col secondo motivo di ricorso incidentale il Comune lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3. E’ denunciata, in particolare, la violazione dell’articolo 1343 c.c..

Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello ha errato nel rigettare il motivo d’appello, col quale il Comune aveva invocato la nullita’ del contratto di locazione, in quanto avente ad oggetto un immobile totalmente abusivo.

4.2. Il motivo e’ infondato.

Questa Corte ha infatti gia’ stabilito (Sez. 3, Sentenza n. 12983 del 27/05/2010 e Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007), che “il carattere abusivo dell’immobile locato non importa nullita’ del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceita’ dell’oggetto del contratto ex articolo 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex articolo 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), ne’ potendo operare la nullita’ L. n. 47 del 1985, ex articolo 40 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti”.

5. Le spese.

5.1. Le spese del presente giudizio di legittimita’ saranno liquidate dal giudice del rinvio.

5.2. Il rigetto del ricorso incidentale costituisce il presupposto, del quale si da’ atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico del ricorrente incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, (nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17).

P.Q.M.

la Corte di cassazione:

(-) rigetta il primo motivo del ricorso principale;

(-) accoglie il secondo motivo del ricorso principale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’;

(-) rigetta il ricorso incidentale condizionato;

(-) da’ atto che sussistono i presupposti previsti dal Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater per il versamento da parte del Comune di Palma di Montechiaro di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.