Locazioni art 1590 cc presunzione consegna cosa in buono stato locativo

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 luglio 2016, n. 15361

 la disposizione dell’articolo 1590 c.c., comma 2 (secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo) puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 luglio 2016, n. 15361

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. DEMARCHI ALBENGO Paolo Giovanni – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4390/2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

PROVINCIA POTENZA, in persona del Presidente legale rappresentante pro tempore sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 211/2012 della CORTE D’APPELLO di POTENZA, depositata il 11/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/04/2016 dal Consigliere Dott. PAOLO GIOVANNI DEMARCHI ALBENGO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) sono proprietari di un immobile gia’ concesso in locazione – dal precedente proprietario – per utilizzo scolastico alla provincia di Potenza; all’atto della risoluzione del rapporto hanno svolto domanda risarcitoria per i danni cagionati dal cattivo stato di conservazione del bene, a seguito della mancata effettuazione della manutenzione ordinaria da parte della locatrice. La domanda e’ stata accolta in primo grado e rigettata dal giudice di appello, il quale ha ritenuto che non vi fosse la prova di un deterioramento imputabile alla Provincia e che, in ogni caso, nessun danno concreto si era verificato per i proprietari, i quali successivamente avevano completamente ristrutturato l’immobile per adibirlo ad attivita’ commerciali ed abitazioni private.

2. Contro la sentenza di appello propongono ricorso i proprietari dell’immobile affidandolo a 11 motivi di ricorso; resiste con controricorso la provincia di Potenza.

3. I ricorrenti hanno depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo di ricorso si eccepisce la violazione dell’articolo 112 c.p.p., per avere la Corte d’appello pronunciato su una circostanza (il precedente deterioramento dell’immobile) che non era stata oggetto di alcuna richiesta delle parti e su cui si era comunque formato il giudicato, nonche’ per omesso esame di un fatto decisivo, costituito dall’aggravamento delle condizioni dell’immobile nel periodo di locazione.

2. Il primo motivo di ricorso e’ generico e privo di autosufficienza, non essendo idonea, a tal fine, una trascrizione parziale e frammentaria degli atti di causa. In ogni caso, la questione della misura del deterioramento e della sua origine temporale e’ stata al centro degli accertamenti di causa ed e’ strettamente collegata alla natura delle domande svolte da entrambe le parti, per cui alcuna violazione dell’articolo 112 c.p.c., puo’ essere ravvisata. La violazione dell’articolo 2909 c.c., non e’ minimamente argomentata ed e’ pertanto inammissibile per genericita’. La censura per omesso esame di un fatto decisivo e’ manifestamente infondata, atteso che la valutazione di assenza di un deterioramento comporta di per se anche la (implicita od esplicita) valutazione negativa del suo opposto, per cui non si puo’ dire che la circostanza non sia stata esaminata.

3. Con il secondo motivo di ricorso si deduce omesso esame della documentazione descrittiva dello Stato dell’immobile al momento della redazione del contratto; il ricorso e’ manifestamente infondato, atteso che i ricorrenti fanno riferimento al contratto di locazione, da cui emerge unicamente che l’immobile e’ confacente alle esigenze della provincia, senza fare alcun riferimento allo stato di conservazione del bene in tale momento. E’ evidente che la valutazione del contratto si riferisce alla destinazione d’uso e non alle condizioni manutentive del bene, anche se, come si dira’ piu’ avanti, tale elemento conserva una rilevanza quantomeno indiziante.

4. Con il terzo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’articolo 111 Cost., articoli 1362, 1372, 1590, 2697, 2727 e 2728 c.c., per mancanza di prova certa in ordine allo stato di degrado dell’immobile al momento della locazione. Il motivo va esaminato insieme al n. 5.

5. Con il quarto motivo di ricorso si deduce omesso esame di un fatto decisivo, costituito dalla relazione descrittiva dello stato dell’immobile contenuta nel contratto del 1972; il motivo solleva censure di merito ed in ogni caso fa riferimento ad un documento che, essendo di ben 27 anni anteriore alla stipula dell’odierno contratto di locazione, non puo’ certo dirsi decisivo nella presente controversia. Quanto alle considerazioni espresse dalle consulenze, non si tratta certo di fatti, ma di valutazioni, che pertanto non possono essere censurate ex articolo 360 c.p.c., n. 5, a meno che non siano affette da una tale illogicita’ da configurare un caso di motivazione apparente o inesistente, il che non e’. In ogni caso, si tratta di questioni che risultano assorbite dall’accoglimento del ricorso, nei termini che seguono.

6. Con il quinto motivo di ricorso si deduce la violazione dell’articolo 1590 c.c., laddove la sentenza supera la presunzione di cui alla suddetta norma attraverso l’utilizzo di indizi logici e non mediante prove contrarie; si eccepisce, inoltre, come il dato oggettivo dell’elevato rendimento della locazione non sia utilizzabile a favore della tesi della Corte d’appello, essendo evidente che un piu’ elevato rendimento non puo’ che conseguire ad un perfetto stato manutentivo dell’immobile.

7. Questa censura, esaminata unitamente a quella di cui al n. 3, e’ fondata; il motivo pone, in sostanza, una questione di diritto, sintetizzabile in questi termini: “se la presunzione di legge di cui all’articolo 1590 c.c., comma 2, possa essere vinta attraverso presunzioni”. Il quesito, almeno nei termini fattuali di cui al presente processo, non puo’ che ricevere risposta negativa.

8. Occorre partire dalla giurisprudenza di questa Corte, laddove afferma che la disposizione dell’articolo 1590 c.c., comma 2 (secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo) puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 14305 del 07/07/2005, Rv. 582571); ebbene, nel caso in esame non puo’ dirsi che tale rigorosa prova sia stata fornita, non potendo certo consistere nella semplice considerazione, espressa dalla Corte, che “.. e’ impensabile che l’edificio gia’ non presentasse il deterioramento dovuto all’uso specifico”, la quale costituisce piu’ una opinione che una vera e propria argomentazione giuridica. Ne’ il suddetto (debole) elemento indiziario puo’ dirsi rafforzato dalla considerazione che nella determinazione del prezzo di aggiudicazione del bene doveva ritenersi valutato lo stato manutentivo dell’immobile, giacche’ il prezzo spuntato in sede di asta non rispecchia necessariamente il valore commerciale del bene, potendo essere il frutto di numerosi ribassi, per i piu’ svariati motivi.

9. A fronte di tale debolissimo quadro presuntivo vi e’ la circostanza contraria, gia’ indicata, della clausola contrattuale che indicava l’idoneita’ del bene all’uso pattuito. Orbene, e’ giurisprudenza univoca di questa Corte che “In tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell’obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell’uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti nel contratto” (Sez. 3, Sentenza n. 26780 del 29/11/2013, Rv. 628669; conf. Sez. 3, Sentenza n. 19652 del 01/10/2004, Rv. 577459). Nel caso in esame sembra difettare, per quanto risulta dagli atti, tale descrizione, ma vi e’ invece l’indicazione che l’immobile e’ confacente alle esigenze della provincia e tale indicazione, sebbene non determinante, e’ piu’ che idonea a sterilizzare la pur debole portata indiziaria degli elementi indicati a favore della tesi della Provincia, di modo che la presunzione di cui all’articolo 1590 c.c., comma 2, non puo’ dirsi affatto superata.

10. Ne consegue, dunque, l’annullamento della sentenza impugnata sul punto; non e’ possibile decidere nel merito sia perche’ non e’ escluso che esistano altri elementi di fatto, a questa Corte ignoti, in forza dei quali rivalutare la questione e, in ogni caso, la riviviscenza della presunzione produce effetti sulle eventuali quantificazioni dei risarcimenti che debbono necessariamente essere affrontate in sede di merito, anche con riferimento alle spese giudiziali di lite.

11. I motivi successivi rimangono assorbiti.

P.Q.M.