Locazione immobile responsabilità art. 2051 cc proprietario e conduttore

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. Vittorio Duva – Presidente

Dott. Roberto Preden – Consigliere

Dott. Fabio Mazza – Consigliere

Dott. Gianfranco Manzo – Consigliere

Dott. Roberta Vivaldi – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Fr. Qu., elettivamente domiciliato in Ro. Via Ta. 35, presso lo studio dell’Avvocato En. Pa., che lo difende, giusta delega in atti;

ricorrente

contro

Condominio Viale Ti. 257 Ro., elettivamente domiciliato in Ro. Via S. c. 24, presso lo studio dell’Avvocato Ri. Di Pa., che lo difende, giusta delega in atti;

controricorrente

avverso la sentenza n. 81/01 della Corte d’Appello di Roma, sezione quarta civile, emessa il 19.12.2000, depositata il 07/01/01; R.G. 2647/99.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/04/05 dal Consigliere Relatore Dott. Roberta Vivaldi;

udito l’Avvocato Ri. Di Pa.;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo Marinelli che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Condominio di Viale Ti. 257, in Ro., conveniva in giudizio Fr. Qu. chiedendo la conferma del provvedimento cautelare con il quale il Pretore aveva disposto l’accesso forzoso nei locali di proprietà del convenuto per eseguire lavori di consolidamento dell’edificio, nonché la condanna al risarcimento dei, danni subiti.

Il convenuto, costituitosi, contestava le pretese avversarie.

Il Pretore confermava il provvedimento cautelare, respingendo, però, la domanda risarcitoria.

Fr. Qu. impugnava la sentenza chiedendone la riforma.

Il Condominio di Viale Ti. 257 si costituiva, chiedendo il rigetto dell’appello principale e proponendo, a sua volta, appello incidentale al fine di ottenere la rifusione delle spese della consulenza tecnica svolta nella fase cautelare.

La Corte d’Appello respingeva l’appello principale accogliendo quello incidentale.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Fr. Qu. affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso il Condominio di Viale Ti. 257.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto (art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 2051 c.c.) .

Rileva a tal fine che la Corte di merito ha affermato la responsabilità del ricorrente sulla base di una non corretta lettura dell’art. 2051 c.c. statuendo che “l’obbligo di custodia e la correlativa responsabilità verso i terzi danneggiati, ai sensi dell’art. 2051 c.c., non vengono meno per il proprietario dell’immobile concesso in locazione, permanendo in capo al medesimo un effettivo potere di controllo dell’immobile locato finalizzato a vigilare sullo stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti”.

L’art. 2051 c.c. – secondo la tesi del ricorrente – nel regolare la responsabilità per i danni da cose in custodia, postula una relazione materiale tra il soggetto responsabile e la cosa che si riconnette alla nozione di custodia, nel senso di disponibilità di fatto del bene, in presenza o meno di un titolo giustificativo.

Nel caso di un immobile concesso in locazione la responsabilità è, quale effetto del contratto, a carico del conduttore, detentore qualificato della cosa locata, l’unico ad avere la “disponibilità di fatto” richiesta dalla norma.

Da ciò l’impossibilita di affermare il principio generale di equivalenza: proprietario del bene – custode.

Fr. Qu., pertanto, che all’epoca dei fatti non aveva la disponibilità giuridica e di fatto del bene, per essere questo locato a terzi, non era custode dello stesso, con conseguente esonero di sua responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c..

La censura non coglie nel segno.

Va a tal fine premesso che in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. Pertanto non rileva in se la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno (Cass. 15.03.2004 n. 5236).

Ed in tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa con il conseguente potere – dovere di intervento di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. Pertanto, la locazione di immobile, la quale determina in linea di principio il trasferimento al conduttore della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, comporta l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore stesso, dal quale discende altresì la responsabilità a suo carico – e, ove la custodia finisca per fare capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, che importino l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene, la responsabilità in via solidale a carico di tutti – ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, rimanendo, invece, in capo al proprietario la responsabilità dei danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica, e, quindi, la custodia (Cass. 06.04.2004 n. 6753; Cass. 09.02.2004 n. 2422).

L’obbligo di custodia e la correlativa responsabilità verso i terzi danneggiati, ai sensi dell’art. 2051 c.c., pertanto, non vengono meno per il proprietario dell’immobile concesso in locazione, permanendo in capo al medesimo un effettivo potere di controllo dell’immobile locato, finalizzato a vigilare sullo stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti.

In particolare, il proprietario dell’immobile locato conserva la disponibilità giuridica delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati e, quindi, è responsabile ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati ai terzi, salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore.

In applicazione dei detti principi, pertanto, correttamente il Giudice del merito ha riconosciuto la responsabilità del proprietario dell’immobile locato che, conservando la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, era tenuto a consentire l’accesso negli immobili stessi, in considerazione della necessita ed urgenza di eseguire i lavori di consolidamento dell’intero stabile.

Con il secondo motivo denuncia la “Omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c. in relazione all’art. 2051 c.c.) “.

Rileva a tal fine che il Giudice del merito ha omesso di esaminare fatti decisivi, la cui considerazione avrebbe comportato una diversa decisione. In particolare, in primo luogo, il difetto di legittimazione passiva del ricorrente che trova il suo fondamento nella mancanza di disponibilità materiale dei locali interessati dai lavori di restauro al momento fissato dall’impresa Ed. S.a.s. e dal Condominio di Viale Ti. 257.

Inoltre, se è vero che il locatore, pur avendo concesso i beni in locazione, ha comunque l’obbligo di prevenire eventuali danni che da esso possono derivare a terzi e di interessarsi alla manutenzione straordinaria dell’immobile, è altresì vero che tale dovere deve essere contenuto nei limiti di un’attività dallo stesso esigibile, e non può comportare, per il locatore, il dovere di adottare misure gravose o eccezionali.

Il locatore ha semplicemente l’obbligo di mantenere un “comportamento diligente”, ovvero di adottare – nei limiti esposti – gli atti utili a salvaguardare i diritti dei terzi.

Nel caso di specie Fr. Qu. ha certamente tenuto un comportamento diligente, adoperandosi per consentire l’accesso nei locali già concessi in locazione.

Inoltre, la Corte ha omesso di considerare che anche l’azione di responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.), quale è quella individuata dall’art. 2051 c.c., presuppone la produzione del danno.

Quindi, anche in tema di responsabilità per danni cagionati da immobile dato in locazione, l’operatività nei confronti del locatore della presunzione di responsabilità di cui all’art. 2051 c.c., presuppone l’allegazione e la prova del rapporto causale tra il danno e la violazione degli specifici obblighi di custodia e di controllo dello stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti che, anche dopo la locazione, continuano a gravare sul proprietario dell’immobile; allegazioni e prove che, nel caso di specie, non sono state fornite.

Il motivo è inconsistente.

Invero, premesso che nella fattispecie concreta nessun profilo di addebito, ai sensi dell’art. 2051 c.c., può essere riconosciuto nei confronti del conduttore per le ragioni più sopra evidenziate nell’esame del primo motivo di ricorso, – con il correlativo, puntuale riconoscimento della legittimazione passiva in capo al proprietario da parte del Giudice di merito -, va rilevato che lo stesso Giudice del merito ha fornito adeguata motivazione, priva di vizi logici ed errori giuridici in ordine alla condotta colpevole del proprietario. Ha infatti a tal fine sottolineato che “D’altronde Fr. Qu. non ha dimostrato neppure l’asserito comportamento diligente. Al contrario le risultanze processuali inducono a ritenere che egli si sia disinteressato della vicenda. Lo dimostrano le circostanze che non ha aderito all’invito dell’amministratore del Condominio di Viale Ti. 257 a partecipare ad un incontro in loco per risolvere il problema e che si è limitato ad inviare al C.T.U. una lettera con la quale dichiarava la propria completa disponibilità ad effettuare i lavori, senza dimostrare quali iniziative concrete abbia poi adottato per consentirli in concreto.

La stessa circostanza che uno dei due conduttori si fosse reso moroso e irreperibile non giova alla posizione dell’appellante perché in presenza di una necessità pressante di eseguire i lavori la latitanza del conduttore rendeva indispensabile il suo intervento tempestivo”.

Tali considerazioni, ricostruttive della vicenda storica, alla luce delle risultanze processuali, appaiono immuni dai vizi prospettati, in particolare con riferimento alla supposta contraddittorietà ed insufficienza della motivazione su di punto decisivo, e, pertanto, in questa sede non sono censurabili.

Da ultimo, la censura in ordine alla presunta quantificazione del danno pare priva di qualsiasi utilità, posto che i Giudici del merito, nel riconoscere la responsabilità dell’attuale ricorrente, non hanno ritenuto di liquidare alcuna somma a titolo di risarcimento del danno, in mancanza di ulteriore prova, oltre quella della necessità di eseguire gli indispensabili lavori di consolidamento, fornita dal Condominio di Viale Ti. 257.

Conclusivamente il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, vanno poste a carico del ricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro1.600,00 di cui Euro 1.500,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.