Condominio parti comuni edificio natura giuridica del sottotetto

La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
Rappresentanza giudiziale del condominio: la legittimazione a resistere in giudizio ed a proporre impugnazione dell’amministratore di condominio.
L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio e la conseguente responsabilità.
La responsabilità dell’amministratore di condominio in conseguenza del potere – dovere di curare l’osservanza del regolamento condominiale.
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Recupero credito nei confronti del condomino moroso

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 27 febbraio 2017, n. 4953

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14194/2013 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– c/ricorrente e ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS) S.r.l. (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) e (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), nonche’ nella loro qualita’ di eredi di (OMISSIS): (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) e (OMISSIS) (OMISSIS), nonche’ nella loro qualita’ di eredi di (OMISSIS): (OMISSIS) (OMISSIS) e (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

– c/ricorrenti al ricorso principale ed incidentale –

e contro

CONDOMINIO di (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore, (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 508/2013 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 31/01/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/01/2017 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente principale, che si e’ riportato agli atti depositati;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei controricorrenti, che si e’ riportato agli atti depositati;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del controricorrente e ricorrente incidentale, che si e’ riportato agli atti depositati;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e per l’inammissibilita’ o, in subordine, per il rigetto del ricorso incidentale.

RITENUTO IN FATTO

1 Per quanto ancora interessa in questa sede, con sentenza 31.1.2013 la Corte d’Appello di Milano – decidendo sul gravame proposto dalla (OMISSIS) srl, da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) contro la sentenza 24.4.2009 del locale Tribunale ed in contraddittorio con (OMISSIS) e (OMISSIS) (appellati costituiti ed originari attori) nonche’ con gli altri appellati contumaci Condominio di (OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS) (questi ultimi aventi causa di (OMISSIS)), nonche’ (OMISSIS) (avente causa di (OMISSIS)), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) srl e (OMISSIS) – ha accolto per quanto di ragione l’appello principale e, in parziale riforma della sentenza impugnata, ha accertato che il sottotetto dello stabile di via (OMISSIS) rientra per intero fra le parti comuni dell’edificio respingendo, di conseguenza, le domande del (OMISSIS) e (OMISSIS) tendenti all’accertamento del diritto di procedere alla sopraelevazione del sottotetto dell’edificio e al recupero a fini abitativi dello stesso.

Per giungere a tale soluzione la Corte milanese ha rilevato, sulla base di una serie di elementi di fatto desunti dalle risultanze peritali, che il locale sottotetto rientra tra le parti comuni dello stabile, sicche’ gli attori, non essendone proprietari esclusivi, non avevano il diritto di procedere alla sopraelevazione e al recupero.

2 Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il (OMISSIS) sulla base di due motivi, mentre il (OMISSIS) ha proposto controricorso contenente un ricorso incidentale articolato sulle medesime censure alla sentenza di appello.

Alle impugnazioni resistono con controricorso l’ (OMISSIS) e gli altri condomini ivi indicati, mentre il Condominio dell’edificio, la (OMISSIS), la (OMISSIS), il (OMISSIS), il (OMISSIS), il (OMISSIS), lo (OMISSIS), la (OMISSIS), la (OMISSIS), l’ (OMISSIS) e il (OMISSIS) non hanno svolto attivita’ difensiva.

Il ricorrente e i controricorrenti hanno depositato memorie ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 Premesso che il Collegio ha deliberato l’adozione di una motivazione semplificata nella decisione (non richiedendosi alcuna attivita’ nomofilattica), appare opportuno, per evidenti ragioni di priorita’ logica, esaminare preliminarmente l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso incidentale di (OMISSIS) proposto nel luglio 2013, su cui insiste la difesa dell’Immobiliare e degli altri condomini con la memoria difensiva.

L’eccezione e’ fondata e perche’ l’impugnazione incidentale tardiva, da qualunque parte provenga, va dichiarata inammissibile laddove l’interesse alla sua proposizione non possa ritenersi insorto per effetto dell’impugnazione principale (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 12387 del 16/06/2016 Rv. 640322 – 01).

Ebbene, nel caso in esame, l’interesse del (OMISSIS) al ricorso per cassazione nasce unicamente dall’esito, per lui sfavorevole, del giudizio di appello e quindi dal contenuto della sentenza impugnata, e non certo dal rischio di una successiva modifica dell’assetto dei suoi interessi: l’estensione del suo diritto di proprieta’ esclusiva e condominiale, come cristallizzata dalla sentenza oggi impugnata, non subirebbe infatti alcuna modifica in caso di accoglimento o di rigetto dell’altro ricorso (quello del (OMISSIS)).

Pertanto, egli aveva l’onere di impugnare nei sessanta giorni dalla notifica della sentenza di appello (avvenuta il 22.2.2013) secondo il chiaro disposto dell’articolo 325 c.p.c., comma 2, e articolo 326 c.p.c., ma non l’ha fatto.

2 Sempre secondo un ordine logico nella trattazione delle questioni, va esaminato il secondo motivo con cui si denunzia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, “insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio” sempre con riferimento al tema della natura giuridica del sottotetto.

Il motivo e’ inammissibile perche’ introduce una censura (l’insufficienza e/o contraddittorieta’ della motivazione) ormai non piu’ denunziabile in cassazione alla luce del nuovo testo dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, applicabile alla fattispecie in esame (v. la disposizione transitoria contenuta nel Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54, comma 3, convertito con modificazioni, nella legge 7.8.2012 n. 134 secondo cui la nuova formulazione dell’articolo 360, n. 5, si applica alle sentenze pubblicate a decorrere dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del predetto decreto). L’articolo 360, n. 5, nella versione applicabile alla fattispecie prevede infatti il ricorso “per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti”, ipotesi certamente qui non ricorrente (avendo la Corte di merito esaminato il fatto decisivo e cioe’ la natura giuridica del sottotetto) e neppure dedotta.

3 Resta da esaminare il primo motivo del ricorso del (OMISSIS), con cui si lamenta, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, violazione e falsa applicazione dell’articolo 1127 c.c., censurandosi la ritenuta natura condominiale del sottotetto oggetto del programmato intervento di recupero.

Il motivo e’ infondato perche’ si risolve in una critica tipicamente fattuale finalizzata a sollecitare una alternativa ricostruzione della natura giuridica del sottotetto, questione che il giudice di appello, sulla scorta della consulenza tecnica di ufficio, ha valutato adeguatamente, ravvisando una destinazione in concreto all’uso comune ed escludendo conseguentemente la tesi della pertinenzialita’ rispetto agli appartamenti sottostanti di proprieta’ (OMISSIS) e (OMISSIS).

La Corte di merito ha motivato il suo giudizio considerando una serie di elementi di fatto, quali le caratteristiche strutturali e funzionali del bene, (innanzitutto, la superficie di ben 240 mq escluso il locale macchine ascensore, certamente condominiale), la natura di locale indiviso, l’esame visivo dell’ambiente risultante dalle foto, l’utilizzo in concreto come locale per impianti e servizi comuni, le modalita’ di accesso tramite una botola a soffitto posta sul pianerottolo del quinto piano e non anche dalla proprieta’ degli attori e poi, come ulteriore elemento di riscontro, il fatto che della manutenzione del sottotetto si sia in passato interessato esclusivamente il condominio (v. pagg. 11 e 12 della sentenza impugnata).

Questo percorso argomentativo appare non solo privo di vizi logici, ma anche giuridicamente corretto, perche’ in linea in linea col principio di diritto, piu’ volte affermato da questa Corte, secondo cui la natura del sottotetto di un edificio e’, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, puo’ ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto puo’ considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidita’, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (v. Sez. 2, Sentenza n. 2571 del 2016 non massimata; v. altresi’ Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 17249 del 12/08/2011 Rv. 619027; Sez. 2, Sentenza n. 18091 del 19/12/2002 Rv. 559309; Sez. 2, Sentenza n. 8968 del 20/06/2002 Rv. 555189).

Il fatto che il sottotetto svolga anche funzioni “private” e’ stato considerato dalla Corte d’Appello, ma – del tutto giustamente – e’ stato ritenuto irrilevante perche’, come si e’ detto, la giurisprudenza richiede l’esclusivita’ della funzione di isolamento e protezione.

Il ricorso deve, pertanto, essere respinto.

Le spese del giudizio di legittimita’ vanno poste in via solidale a carico dei due soccombenti.

Deve rigettarsi la domanda di condanna aggravata alle spese formulata dai controricorrenti, non ravvisandosi i presupposti di cui all’articolo 385 c.p.c., comma 4, ratione temporis applicabile, posto che a tal fine occorre che il ricorso per cassazione sia non soltanto erroneo in diritto, ma evidenzi un grado di imprudenza, imperizia o negligenza accentuatamente anomali.

Considerato infine che il ricorso per cassazione e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ stato dichiarato improcedibile, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto l’articolo 13, comma 1 quater, del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente principale e di quello incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile quello incidentale; condanna in solido il ricorrente principale e quello incidentale al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’ in favore degli altri controricorrenti che liquida in complessivi Euro 3.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale e incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.