Conduttore riconsegna immobile azione ex art 79 Legge 392/1978

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 19 gennaio 2018, n. 1262

Integrale

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANOLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13784/2016 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 5235/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 24/11/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/10/2017 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito il P.M.,in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, e ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), gia’ conduttrice di un appartamento ad uso abitativo concessole in locazione da (OMISSIS), agi’ avanti al Tribunale di Roma per sentir accertare la simulazione della clausola di uso transitorio contenuta in due contratti stipulati, in successione, nel gennaio 1995 e nel marzo 1998 e per sentir condannare la locatrice alla restituzione delle somme eccedenti la misura dell’equo canone; richiese, altresi’, che venisse rideterminato il canone relativo ad un terzo contratto (stipulato nel mese di ottobre 2000 ai sensi della L. n. 431 del 1998), con condanna della controparte alla restituzione degli importi eccedenti il dovuto.

Il Tribunale dichiaro’ la simulazione della clausola di transitorieta’ e, dato atto della transazione intervenuta in relazione al primo contratto, condanno’ la locatrice alla restituzione delle somme versate dalla (OMISSIS) in misura eccedente l’equo canone in ordine al secondo contratto (Euro 34.477,21) nonche’ al pagamento di oltre 11.000,00 per importi riscossi oltre il dovuto in relazione al terzo contratto.

La Corte di Appello di Roma ha rigettato l’appello proposto dalla (OMISSIS), che ricorre per cassazione, affidandosi a tre motivi, illustrati da memoria; resiste l’intimata a mezzo di controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo (“violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. e degli articoli 1965 e segg., nonche’ di ogni altra norma e principio in materia di prova, ed in particolare di prova della simulazione anche relativa o parziale del contratto di locazione, nonche’ di efficacia preclusiva della transazione”), la ricorrente si duole che la Corte abbia rigettato il motivo di appello con cui aveva censurato il giudice di primo grado per avere dichiarato la simulazione del secondo contratto sulla base di prove che riguardavano solo il primo; rileva che il secondo contratto era stato stipulato dopo che il primo aveva cessato di produrre i suoi effetti e assume che la prova della simulazione avrebbe dovuto essere data in riferimento al momento in cui era stato concluso il contratto del 1998; sostiene che “non gravava sulla (OMISSIS) provare che la situazione di fatto accertata nel 1995 si era modificata nel tempo successivo e, dunque, non esisteva piu’ nel 1998” e che, trattandosi di contratti autonomi ed essendo intervenuta una transazione sul primo contratto, “sarebbe stato invece onere della (OMISSIS) provare che quando era stato stipulato il secondo contratto, proprio in quello specifico momento e cioe’ nel 1998, essa intendeva far fronte ad esigenze abitative stabili e che di cio’ vi fosse consapevolezza da parte della (OMISSIS)”.

1.1. Sul punto, la Corte di Appello ha disatteso il gravame rilevando come lo stesso contenesse “la mera affermazione di erroneita’ per essere cessati gli effetti del primo contratto, in assenza di alcuna deduzione circa l’intervento di modifiche nella situazione di fatto come accertata dal Tribunale, ne’ in ordine alla valutazione delle prove assunte in punto di stabilita’ delle esigenze abitative della conduttrice – e della relativa conoscenza da parte della locatrice -sussistenti senza soluzione di continuita’ rispetto ai due contratti”.

1.2. Il motivo e’ infondato.

A prescindere dall’autonomia dei due contratti e dal fatto che la transazione impedisse di accertare la fondatezza delle pretese restitutorie relative al contratto del 1995, le prove offerte dalla conduttrice per dimostrare la simulazione della clausola di transitorieta’ del primo contratto potevano ben essere utilizzate per ritenere egualmente simulata la clausola di transitorieta’ apposta al secondo, a fronte della sostanziale continuita’ del rapporto e in difetto di deduzione – da parte della locatrice – dell’intervento di modifiche della situazione di fatto accertata dal Tribunale in relazione alla stipula del primo contratto.

La Corte non ha dunque violato il criterio che onera la parte conduttrice della prova della simulazione della clausola di transitorieta’, ma ha correttamente ritenuto che, in difetto dell’allegazione di fatti modificativi da parte della locatrice, le prove offerte in relazione al primo contratto potessero valere a dimostrare la simulazione della clausola contenuta nel secondo, stipulato in sostanziale continuita’ col precedente (tenuto conto che il primo cesso’ il 18.2.1998 e il secondo decorse dal 2.3.1998).

2. Il secondo motivo denuncia la “violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115 e 116 c.p.c.” nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo: la ricorrente deduce l’erroneita’ e la “mera apparenza” della motivazione con cui la Corte ha rigettato la censura concernente la valutazione degli elementi posti a base dell’affermazione della simulazione della clausola di transitorieta’ e lamenta la mancata considerazione di un documento decisivo, costituito dalla parte del contratto in cui la (OMISSIS) aveva dichiarato di avere residenza in altro immobile.

2.1. Il motivo e’ inammissibile, in quanto si risolve nella contestazione dell’apprezzamento degli elementi valutati dalla Corte (e prima ancora dal Tribunale), in funzione di una lettura alternativa, funzionale alla tesi della ricorrente; senza, peraltro, che sia evidenziato effettivamente l’omesso esame di un fatto decisivo, giacche’ – per quanto emerge dal controricorso (a pag. 11) – la circostanza della persistenza della resistenza anagrafica in altro immobile era stata valutata dal primo giudice (che ne aveva escluso la rilevanza ai fini di provare la stabilita’ della destinazione abitativa nel diverso immobile) con la sentenza cui la Corte ha prestato totale adesione.

3. Col terzo motivo (“violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 79 e di ogni altra norma e principio in materia di abrogazione di legge, di successione dei contratti di locazione e di decadenza”), la ricorrente censura la Corte per avere ritenuto applicabile la norma della L. n. 392 del 1978, articolo 79, benche’ all’epoca in cui era stato introdotto il giudizio la stessa fosse stata abrogata (per gli immobili ad uso abitativo) dalla L. n. 431 del 1998 e – piu’ specificamente – per avere fatto decorrere il termine semestrale di decadenza previsto dall’articolo 79 non dalla data in cui era cessato il secondo contratto disciplinato dalla L. n. 392 del 1978 (1.3.2000), ma dalla restituzione dell’appartamento alla scadenza del terzo contratto (quello stipulato ai sensi della L. n. 431 del 1998).

3.1. Il motivo e’ infondato, alla luce del principio secondo cui “il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l’onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell’immobile oggetto del contratto – la quale coincide con la data in cui il bene viene posto nell’effettiva disponibilita’ del locatore – e non dalla cessazione del rapporto giuridico tra le parti. E’, pertanto, irrilevante ai fini del decorso del suddetto termine la circostanza che, alla scadenza del contratto soggetto al regime vincolistico, le parti ne abbiano stipulato uno nuovo, sottratto a tale regime, quando non vi sia stata soluzione di continuita’ nel godimento dell’immobile da parte del conduttore” (Cass. n. 8143/2009); deve, infatti, ritenersi – con Cass. n. 15353/2013 – che “nel caso di specie (…) trova applicazione la stessa ragione ispiratrice di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 79, inteso ad assicurare anzitutto il pacifico godimento del bene locato, rinviando a data successiva al predetto godimento la scadenza del termine per far valere eventuali violazioni di diritto. Di fatti la locatrice avrebbe sempre potuto adottare ritorsioni sul conduttore anche in relazione alla nuova locazione ed al prosieguo del nuovo contratto”.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza.

5. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, sussistono le condizioni per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in Euro 200,00) e agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.