Locazioni responsabilità conduttore deterioramento immobile

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6387

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 8235/2016 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) SPA, in persona del suo procuratore legale Dr. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1848/2015 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/11/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/10/2017 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 24/11/2015 la Corte d’Appello di Bologna, in accoglimento del gravame interposto dalla societa’ (OMISSIS) s.p.a. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Parma n. 644/2013, ha rigettato la domanda nei confronti della medesima spiegata dai sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) quali usufruttuari dell’immobile sito in (OMISSIS), oggetto del contratto di locazione stipulato il (OMISSIS) – di pagamento di somma a titolo di risarcimento danni lamentati in conseguenza della riconsegna del medesimo in cattivo stato di manutenzione.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito i (OMISSIS) e il sig. (OMISSIS), erede della defunta (OMISSIS), propongono ora ricorso per cassazione affidato a 3 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.p.a. (gia’ (OMISSIS) s.p.a.), che ha presentato anche memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 2 motivo denunziano “violazione e falsa applicazione” dell’articolo 2909 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si dolgono che la corte di merito non abbia considerato che “il danno, consistente nella diminuzione patrimoniale dell’immobile condotto in locazione addebitabile al conduttore, si determina in capo al locatore al momento della riconsegna dello stesso, senza che possano rivestire alcuna incidenza eventi successivi, quali la vendita o la sua concessione in locazione ad un altro conduttore”.

Lamentano che “la (parziale) ristrutturazione dell’immobile che… avrebbe eliso il danno in capo ai locatori e’ fatto indipendente dal danno cagionato da (OMISSIS), essendo correlata ad un diverso rapporto giuridico, sorto successivamente alla produzione dell’evento ed a carico di un soggetto terzo, con la conseguenza che non potrebbe mai portare ad una riduzione dell’obbligazione a carico del danneggiante, essendo questa completamente autonoma e distinta”.

Con il 3 motivo denunzia violazione dell’articolo 112 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si dolgono non essersi dalla corte di merito considerato che “la ristrutturazione riguardava, a ben vedere, solo i piani bassi”, e pertanto “solo una porzione dell’immobile (pari a meno del 50% dell’intero fabbricato)”, attesa “la necessita’ del nuovo conduttore (OMISSIS) di adeguarli allo standard estetico dei propri negozi di vendita”, mentre il resto dell’edificio e’ tutt’ora sfitto e nelle condizioni (pessime) in cui lo ha lasciato (OMISSIS)”, laddove erroneamente la corte di merito ha fatto discendere dall’esistenza di “una D.I.A. relativa ad un progetto contemplante interventi di ristrutturazione edilizia dell’immobile” la “insussistenza di qualsiasi danno patito dai Signori (OMISSIS)”.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno per quanto di ragione accolti, nei termini di seguito indicati.

Giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’ in tema di responsabilita’ contrattuale, colui che agisce (per l’adempimento o per la risoluzione del contratto o) come nella specie per il risarcimento del danno deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre e’ al debitore convenuto che incombe di dare la prova del fatto estintivo, costituito dall’avvenuto adempimento, ovvero del fatto impeditivo o modificativo (cfr. Cass., Sez Un., 30/10/2001, n. 13533).

Come questa Corte ha gia’ avuto modo di affermare in materia di locazione immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 c.c. il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformita’ del contratto.

Si e’ altresi’ precisato che l’inadempimento o l’inesatto adempimento di tale obbligazione e’ invero di per se’ un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se in concreto non ne e’ derivato un danno al patrimonio del creditore, con la conseguenza che il conduttore non e’ obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformita’ del contratto, per particolari circostanze non ne e’ derivato un danno patrimoniale al locatore (v. Cass., 14/8/2014, n. 17964; Cass., 21/2/2013, n. 4352; Cass., 8/3/2007, n. 5328; Cass., 16/11/2005, n. 23086; Cass., 11/5/2005, n. 9872; Cass., 7/10/1996, n. 8751).

In tal caso, incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328. E gia’ Cass., 19/7/1957, n. 3045), e cioe’ il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilita’, che il deterioramento si e’ verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

La prova del fatto costitutivo della pretesa puo’ essere peraltro dal locatore data anche per presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non “piu’ debole” della prova diretta o rappresentativa, ben potendo le presunzioni assurgere anche ad unica fonte di convincimento del giudice (v. Cass., 13/5/2011, n. 10527; Cass., Sez., Un., 11/11/2008, n.26972; Cass., Sez, Un., 24/3/2006, n. 6572, Cass., 12/6/2006, n. 13546, Cass., 6/7/2002, n. 9834), in quanto trattasi di una “prova completa”, sulla quale puo’ anche unicamente fondarsi il convincimento del giudice (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546. E gia’ Cass., 22 luglio 1968, n. 2643).

A tale stregua, la presunzione solleva la parte che ex articolo 2697 c.c., sarebbe onerata di provare il fatto previsto che, come posto in rilievo in dottrina, deve considerarsi provato ove provato il “fatto base” (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546).

Quando ammessa, la presunzione, in assenza di prova contraria, impone al giudice di ritenere provato il fatto previsto, senza consentirgli la valutazione ai sensi dell’articolo 116 c.p.c. (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546).

Anche nella giurisprudenza di legittimita’ si e’ con riferimento alla prova per presunzioni semplici sottolineato che, nel dedurre dal fatto noto quello ignoto il giudice di merito incontra il solo limite del principio di probabilita’ (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546). Non occorre cioe’ che i fatti su cui la presunzione si fonda siano tali da far apparire la esistenza del fatto ignoto come l’unica conseguenza possibile dei fatti accertati secondo un legame di necessita’ assoluta ed esclusiva (in tal senso v. peraltro Cass., 6/8/1999, n. 8489; Cass., 23/7/1999, n. 7954; Cass., 28/11/1998, n. 12088), ma e’ sufficiente che l’operata inferenza sia effettuata alla stregua di un canone di ragionevole probabilita’, con riferimento alla connessione degli accadimenti la cui normale sequenza e ricorrenza puo’ verificarsi secondo regole di esperienza (v. Cass., 23/3/2005, n. 6220; Cass., 16/7/2004, n. 13169; Cass., 13/11/1996, n. 9961; Cass., 18/9/1991, n. 9717; Cass., 20/12/1982, n. 7026), basate sull’id quod plerumque accidit (v. Cass., 30/11/2005, n. 6081; Cass., 6/6/1997, n. 5082).

In presenza dell’allegazione il giudice deve quindi ritenere, sulla base della presunzione fondata essenzialmente sulla tipicita’ di determinati fatti alla stregua della regola di esperienza di tipo statistico, provati gli effetti che da tale fatto normalmente derivano, avendo riguardo ad una “apparenza” basata sul tipico decorso degli avvenimenti.

Incombe quindi alla parte a cui sfavore opera la presunzione dare la prova contraria idonea a vincerla, con valutazione al riguardo spettante al giudice di merito (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546).

La valutazione degli indizi costituisce infatti un giudizio di fatto, come tale rimesso al giudice di merito che ben puo’ nel suo apprezzamento liberamente valutarli – quand’anche trattisi di atti di parte – come idonei alla dimostrazione di un fatto determinato e porli, in concorso o meno con altri elementi significativi, a base del proprio convincimento (cfr. Cass., 15/3/2006, n. 5645; Cass., 17/11/2003, n. 17371; Cass., 30/5/2002, n. 7935; Cass., 14/2/2002, n. 2124; Cass., 26/10/2001, n. 13213. Cfr. altresi’ Cass., 28/6/2010, n. 15383; Cass., 28/4/2004, n. 8126).

Siffatto apprezzamento e’ invero incensurabile in sede di legittimita’ (solo) in presenza di motivazione congrua, immune da errori di diritto e rispettosa dei principi che regolano la prova per presunzioni (cfr. Cass., 8/3/2007, n. 5332; Cass., 23/1/2006, n. 1216; Cass., 19/3/2002, n. 3974).

Le differenti possibili valutazioni degli indizi attengono dunque al piano dell’apprezzamento di merito, e sono incompatibili con il giudizio di legittimita’, a questa Corte spettando soltanto la verifica sulla correttezza logico-giuridica del ragionamento seguito e delle argomentazioni sostenute (senza che cio’ possa tradursi in un nuovo accertamento ovvero nella ripetizione dell’esperienza conoscitiva propria dei gradi precedenti) nonche’ il sindacato sulle massime di esperienza adottate nella valutazione delle risultanze probatorie.

Siffatto controllo non puo’ peraltro spingersi fino a sindacarne la scelta, dovendo questa S.C. limitarsi a verificare che il giudice di merito non abbia con le massime di esperienza confuso quelle che sono invece delle mere congetture.

Come questa Corte ha gia’ avuto modo di porre il rilievo, le massime di esperienza sono definizioni o giudizi ipotetici di contenuto generale, indipendenti dal caso concreto sul quale il giudice e’ chiamato a decidere, acquisiti con l’esperienza, ma autonomi rispetto ai singoli casi dalla cui osservazione sono dedotti ed oltre i quali devono valere; tali massime sono adoperabili come criteri di inferenza, vale a dire come premesse maggiori dei sillogismi giudiziari (v. Cass., 27/7/2017, n. 18665).

Costituisce invece una mera congettura, in quanto tale inidonea ai fini del sillogismo giudiziario, tanto l’ipotesi non fondata sull’id quod plerumque accidit, insuscettibile di verifica empirica, quanto la pretesa regola generale che risulti priva di una pur minima plausibilita’ (v. Cass., 27/7/2017, n. 18665).

Dell’esercizio dei suoi poteri il giudice e’ in ogni caso tenuto a dare debitamente conto, con motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici, non essendogli consentito pervenire ad apodittiche ed immotivate conclusioni (cfr., da ultimo, Cass., 21/12/2017, n. 30656).

Fornita la prova – anche per presunzioni – dei fatti costitutivi della domanda da parte del locatore, e’ quindi al conduttore convenuto che incombe – come detto – di dare la prova del fatto impeditivo, modificativo o estintivo.

Orbene i suindicati principi risultano dalla corte di merito invero disattesi nell’impugnata sentenza.

Rimasto nella specie accertato che l’immobile e’ stato, dopo un “rapporto di locazione… durato oltre 45 anni”, dalla conduttrice societa’ (OMISSIS) s.p.a. restituito ai locatori – usufruttuari dell’immobile locato – in condizioni tali da richiedere opere di ristrutturazione, la corte di merito, pur movendo da tale fatto oggettivo, ha infatti affermato di voler prescindere “da ogni considerazione circa l’essere tale stato peggiore di quello necessariamente da ricondurre all’utilizzo ultra quarantennale dell’immobile per un’attivita’ commerciale” e che lo stesso “determinasse ex se una diminuzione patrimoniale per i ricorrenti in termini di danno emergente o di lucro cessante”.

Affermazione invero non solo apodittica ma altresi’ illogica ed erronea, trattandosi di accertamento concernente l’imprescindibile presupposto della domanda risarcitoria nella specie originariamente proposta dagli odierni ricorrenti.

Movendo dal rilievo che la sussistenza di un “progetto di integrale ristrutturazione… intrapreso quando il rapporto locativo con la SpA (OMISSIS) era ancora in corso”, e che nella specie trattasi di una “ristrutturazione prevedente frazionamenti dell’immobile con limitazione della porzione da locare ai soli primi tre piani e destinazione di altre porzioni dell’immobile ad uffici della Spa Industrie (OMISSIS) e ad abitazione dei proprietari” implicanti “tempi di realizzazione nonche’ decisioni imprenditoriali…ristrutturazione”, la corte di merito e’ quindi pervenuta ad apoditticamente, illogicamente e contraddittoriamente altresi’ concludere che “cio’ e’ di per se’ sufficiente a far escludere che la ristrutturazione dell’immobile sia stata in qualunque modo influenzata dallo stato in cui si trovava l’immobile al momento del suo rilascio da parte della SpA (OMISSIS)”.

A tale stregua, risultano invero dalla corte di merito non spiegate le ragioni sia della ravvisata impossibilita’ che la progettata ristrutturazione de qua possa essere stata influenzata (quantomeno anche) dalle condizioni dell’immobile (il cui accertamento e’ stato come detto del tutto apoditticamente, illogicamente ed erroneamente volutamente omesso) dagli odierni ricorrenti lamentate (e dal giudice di prime cure riscontrate), sia della ritenuta esclusione dell’esservi “prova” che il “canone” del nuovo contratto di locazione stipulato con la societa’ (OMISSIS) s.p.a. “sia stato influenzato dalla situazione in cui versava l’immobile”, per non essere stato tale contratto prodotto in giudizio e in ragione della ritenuta impossibilita’ che la “situazione in cui versava l’immobile” possa essere “provata per mezzo di testimoni”.

Orbene, a parte il rilievo che nulla risulta dalla corte di merito affermato in merito alle emergenze dalla CTU espletata nel 1 grado di giudizio e poste dal giudice di prime cure a base della riformata decisione, e in particolare del rilievo (debitamente riportato dai ricorrenti nel ricorso in ossequio ai requisiti richiesti all’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6) secondo cui “le somme indicate dal CTU (erano) rappresentative del decremento del valore dell’immobile derivante dai danni riscontrati e(d) (erano) quindi funzionali alla sua rimessa in pristino”, va d’altro canto sottolineato che nella specie nulla risulta dalla corte di merito argomentato nemmeno in ordine alla possibilita’ che del danno da lucro cessante de quo la prova possa essere dal locatore data anche per, presunzioni.

In particolare in presenza, da un canto, della necessita’ di procedere ad opere di ristrutturazione per ovviare alla suaccennata situazione di degrado dell’immobile accertata dal CTU (al di la’ dell’esigenza “del nuovo conduttore (OMISSIS) di adeguarli allo standard estetico dei propri negozi di vendita” di si fa menzione nell’impugnata sentenza); e, per altro verso, del rispondere a massima d’esperienza che in tale ipotesi, ove le opere di ristrutturazione vengano convenzionalmente poste a carico del conduttore, il canone di locazione e’ in base all’id quod plerumque accidit (a fortiori ove trattisi come nella specie di imprenditore aduso alle pratiche commerciali, qual e’ la societa’ (OMISSIS) s.p.a.) dalle parti stabilito in un ammontare inferiore rispetto a quello che verrebbe altrimenti determinato in assenza di siffatta necessita’.

A tale stregua, la conclusione raggiunta dalla corte di merito nell’impugnata sentenza si appalesa allora inammissibilmente apoditticamente, illogicamente e contraddittoriamente fondata su una mera astratta congettura o supposizione.

Dell’impugnata sentenza (assorbito il 1 motivo, con il quale i ricorrenti denunziano “violazione e falsa applicazione” dell’articolo 434 c.p.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, dolendosi che la corte di merito non abbia pronunziato in ordine all’eccepita inammissibilita’ dell’appello per “mancato assolvimento, sotto vari profili, al disposto normativo di cui all’articolo 434 c.p.c. introdotto dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83 convertito nella L. 7 agosto 2012, n. 134”) s’impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Bologna, che in diversa composizione procedera’ a nuovo esame, facendo dei suindicati disattesi principi applicazione.

Il giudice del rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il 2 e il 3 motivo, assorbito il 1. Cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Bologna, in diversa composizione.