Locazione commerciale Indennita avviamento Prova della perdita da parte del conduttore

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. CIRILLO Ettore – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 19803-2013 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 598/2013 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 22/05/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/12/2016 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto.

FATTI DEL PROCESSO

La Corte d’appello di Genova, con sentenza del 22 maggio 2013, ha confermato sia il rigetto dell’opposizione proposta dai locatori, (OMISSIS) e (OMISSIS), al decreto ingiuntivo richiesto dal conduttore, (OMISSIS), per il pagamento della somma di Euro 8.575,74 a titolo di indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale,sia il rigetto della domanda riconvenzionale proposta dai locatori.

Avverso questa decisione propongono ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) con sei motivi, illustrati da successiva memoria.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, ex articolo 360 c.p.c., n. 3.

Sostiene il ricorrente che il conduttore (OMISSIS) non aveva diritto all’indennita’ di avviamento non avendo subito alcun danno per la perdita dell’avviamento commerciale poiche’ venduto l’azienda a tale (OMISSIS), che gli aveva corrisposto l’indennita’ di avviamento, ed aveva riaperto l’attivita’ nello stesso immobile.

I ricorrenti lamentano che dovevano essere ammessi alla prova della verita’ di tali circostanze.

Sollevavano sul punto una eccezione di illegittimita’ costituzionale in relazione ai parametri di cui agli articoli 24 e 3 Cost..

2. Il motivo e’ infondato.

Secondo giurisprudenza costante di questa Corte, da cui il collegio non intende discostarsi, l’indennita’ di avviamento spetta al conduttore indipendentemente dalla prova del danno subito per la risoluzione del contratto.

Infatti l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34 e’ dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed al danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attivita’ in altro locale dello stesso immobile o in diverso immobile situato nelle vicinanze.

(Nella specie, il conduttore aveva continuato a svolgere l’attivita’ di farmacista, avente natura commerciale oltre che professionale, in uno stabile prospiciente quello di proprieta’ del locatore ove tale attivita’ era stata esercitata precedentemente).

Cass., Sentenza n. 7992 del 02/04/2009; Cass., sentenza n. 2834 del 26/02/2002.

3. La sollevata eccezione di incostituzionalita’ della norma e’ infondata,come piu’ volte questa Corte ha affermato.

Infatti e’ manifestamente infondata la questione di legittimita’ costituzionale della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 69, comma 6 per contrasto con l’articolo 3 Cost. e articolo 42 Cost., commi 2 e 3, nella parte in cui non condiziona il diritto alla indennita’ dovuta al conduttore alla effettiva esistenza di un danno conseguente al rilascio dell’immobile e non consente al locatore di sottrarsi al pagamento dell’indennita’ fornendo la prova dell’assenza del danno, state la legittimita’ – ritenuta dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 300 del 1983 – della scelta compiuta dal legislatore nell’assegnare alla indennita’ le funzioni di ristoro del danno normalmente patito a seguito della perdita dell’avviamento commerciale, nonche’ di strumento calmieratore del mercato locatizio e di conservazione delle imprese esercenti attivita’ particolari.

Cass, sentenza n. 2485 del 06/03/1998; cass. sent 1-12-94 n.10271; Cass. 1-4-1993 n. 3895.

4. Con il secondo motivo si denunzia errata applicazione dell’articolo 416 c.p.c., comma 2, mancata applicazione dell’articolo 34, comma 1 e di uno dei modi ed i risultati a seguito dei relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; violazione dell’articolo 113 in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; omessa valutazione del contenuto del ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo.

Il ricorrente si duole che la Corte d’appello ha dichiarato inammissibile, perche’ proposta tardivamente, l’eccezione di non debenza dell’indennita’ di avviamento perche’ la cessazione del contratto era riconducibile a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.

5. Si osserva preliminarmente che la denunzia formulata con riferimento all’articolo 360 c.p.c., n. 5 e’ inammissibile in quanto non rispetta il modello legale per cui e’ possibile denunziare il vizio di motivazione in cassazione nella vigenza del nuovo articolo 360 c.p.c., n. 5, applicabile al procedimento in oggetto, essendo stata la sentenza pubblicata in data 22 maggio 2013.

L’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54 conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisivita’”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per se’, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie.

La riformulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54 conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’articolo 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimita’ sulla motivazione. Pertanto, e’ denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in se’, purche’ il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014.

6. Correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che l’eccezione era stata formulata in primo grado tardivamente ed e’ infondato il motivo di impugnazione con cui il ricorrente ritiene di aver dedotto tempestivamente l’eccezione gia’ nell’atto di opposizione a decreto ingiuntivo.

Infatti nell’atto di opposizione a decreto ingiuntivo, come riportato nel ricorso, si fa riferimento solo alla possibilita’ di offerta da parte dei ricorrenti della stipula di un nuovo contratto dopo che la disdetta era stata gia’ inviata, circostanza che non concretizza la cessazione del contratto per cause imputabili al conduttore, ma rappresenta unicamente delle trattative o delle richieste dei ricorrenti per concludere un nuovo contratto di locazione.

7. Con il terzo motivo si denunzia violazione dell’articolo 345 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; omesso esame circa il contenuto del terzo motivo di ricorso.

8. Con il quarto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1322 c.c., articolo 1375 c.c., n. 1, e articolo 1590 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; omesso esame circa il complessivo contenuto dall’articolo 8 del contratto di locazione stipulato in data 1 aprile 2000.

9. Il successivo motivo viene formulato nuovamente con il n. 4 e si denunzia violazione dell’articolo 1322 c.c., articolo 1575 c.c., n. 12, articoli 1576 e 1590 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; violazione dell’articolo 61 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5; omesso esame della perizia asseverata dal geometra (OMISSIS), nonche’ della documentazione fotografica prodotta sub 17 in primo grado.

10. Con il quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1575 c.c., n. 1, articoli 1576, 1577 e 1590 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

11. Con il sesto motivo si denunzia violazione degli articoli 1576 e 1590 e 1609 c.c. in relazione all’articolo 1322 ex articolo 360 c.p.c., n. 5. 12. I motivi si esaminano congiuntamente e sono inammissibili. Preliminarmente si ricorda di nuovo che la formulazione del vizio di motivazione non corrisponde al modello del nuovo articolo 360 c.p.c., n. 5.

I ricorrenti nella sentenza richiedono una nuova rivalutazione dell’accertamento in fatto della Corte d’appello, che ha ritenuto che non vi era la prova dello stato in cui l’immobile era stato concesso in locazione,essendo solo generico il riferimento al buono stato di manutenzione contenuto del contratto di locazione; che l’inconveniente di infiltrazioni alle murature era eccedente l’ordinaria manutenzione spettante al conduttore; in ordine alla previsione dell’articolo 12 del contratto di locazione, secondo la quale il conduttore si impegnava ad eseguire tutte le riparazioni di cui agli articoli 1576 e 1609 c.c. travalicando i limiti di quanto spettante ai locatori,la Corte ha osservato che tale articolo non viene invocato nel ricorso di opposizione a decreto ingiuntivo, ma solo per la prima volta con l’atto di appello. Inoltre sul punto la Corte ha ribadito che non vi era prova dello stato dell’immobile al momento dell’inizio del rapporto, per cui era impossibile un raffronto con la situazione dell’immobile al momento della riconsegna.

Il ricorso pertanto deve essere rigettato e le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 3.200,00 di cui Euro 200 per esborsi oltre accessori e spese generali come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.