Locazione disponibilità del bene locato

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Poiche’ la locazione e’ legittimamente posta in essere da chi ha la disponibilita’ del bene locato, a prescindere dalla titolarita’ o meno di diritti reali che quella gli assicurino, esula radicalmente dalle cause in materia di locazione qualunque questione su questi ultimi aspetti. E la nuda proprietaria non e’, in difetto – come nella specie – di una specifica allegazione di contitolarita’ originaria della qualita’ di locatore o di subentro formale nel contratto di locazione in forza di trasferimento della disponibilita’ di fatto sul bene (che di norma non inerisce alla costituzione della nuda proprieta’, quella disponibilita’ in tal caso spettando al titolare del diritto reale di godimento simmetrico e cioe’ all’usufruttuario), parte del contratto di locazione del bene che e’ oggetto del suo diritto reale.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 settembre 2018, n. 22281

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DE STEFANO Franco – Presidente

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

Dott. PORRECA Paolo – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 16137/2016 proposto da:

(OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1371/2015 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 23/12/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 04/06/2018 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

FATTI DI CAUSA

Con intimazione di sfratto per finita locazione (OMISSIS) e (OMISSIS), nella loro veste di nuda proprietaria e usufruttuario del bene immobile sito in (OMISSIS), agirono nei confronti di (OMISSIS) per sentir dichiarare risolto il contratto di locazione sottoscritto in data 1/8/2001 per la scadenza del 1/8/2013, ordinando al conduttore il rilascio dell’immobile locato. L’intimato, opponendosi, chiese la declaratoria del difetto di legittimazione passiva per essere stato l’immobile acquistato dal figlio (OMISSIS) da (OMISSIS), con una scrittura privata del 25/5/2005.

Si rappresento’ in giudizio che, con atto pubblico di donazione del 23/02/2012, trascritto in data 12/3/2012, (OMISSIS), dichiarandosi proprietario per usucapione del bene, aveva donato, riservando per se’ l’usufrutto, alla moglie (OMISSIS) la nuda proprieta’ del locale. Si rappresento’ altresi’ la pendenza di un altro giudizio presso il Tribunale de L’Aquila, azionato da (OMISSIS) volto ad ottenere una sentenza ex articolo 2932 c.c., di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita.

Il Tribunale de L’Aquila, disattesa l’eccezione di difetto di legittimazione passiva degli intimati sollevata dall’intimato in relazione al presunto avvenuto trasferimento del bene ad (OMISSIS), e, rigettata l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal conduttore, dichiaro’ risolto il contratto di locazione.

(OMISSIS) propose appello chiedendo, per quanto ancora rileva in questa sede, la sospensione del giudizio per asserito rapporto di pregiudizialita’ con l’altra causa pendente, proponendo istanza di verificazione della scrittura privata e di CTU grafologica, nonche’ eccependo il difetto della propria legittimazione passiva e quello di legittimazione attiva degli intimanti; chiese quindi l’ammissione di una prova testimoniale finalizzata a provare il possesso dell’immobile in capo ad (OMISSIS).

La Corte d’Appello de L’Aquila rigetto’ la domanda di sospensione del giudizio ex articolo 295 c.p.c., in assenza dei requisiti di stretta pregiudizialita’ giuridica della controversia rispetto a quella in oggetto, in ragione del fatto che l’accertamento del diritto di proprieta’ sull’immobile locato in capo ad un terzo non spiegava effetto pregiudiziale nella controversia avente ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine. Rigetto’ poi l’appello nel merito: escluse che nel presente giudizio venisse in considerazione alcuna questione attinente ai diritti di proprieta’ sull’immobile locato, in conformita’ alla giurisprudenza consolidata di legittimita’, secondo la quale i profili di diritto reale sull’immobile sono del tutto indipendenti e non condizionano le vicende relative alla locazione, dalla quale nascono diritti di natura personale (Cass., 3, n. 17030 del 20/8/2015). Quanto all’eccezione del difetto di legittimazione attiva della (OMISSIS), la Corte territoriale ritenne che la stessa sussistesse anche in ragione della titolarita’ della nuda proprieta’ del bene, mentre la legittimazione di (OMISSIS) non sarebbe venuta meno in ragione del fatto che il medesimo non era proprietario esclusivo del bene, essendo all’uopo sufficiente la semplice lecita disponibilita’ di fatto dell’immobile con la conservazione della titolarita’ attiva della locazione in capo all’originario locatore stipulante. L’eccezione di difetto di legittimazione passiva fu, infine, dalla Corte d’Appello rigettata in quanto la sopravvenienza del presunto trasferimento a titolo particolare del diritto di proprieta’ dell’immobile locato non aveva privato il conduttore della titolarita’ del contratto di locazione in corso e non lo aveva dispensato dalle relative obbligazioni, tra cui quella di rilasciare il bene alla prevista scadenza.

Avverso la sentenza (OMISSIS) propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, con particolare riferimento all’articolo 100 c.p.c., in relazione all’eccepito difetto di legittimazione attiva in capo alla sig.ra (OMISSIS) nonche’ all’articolo 999 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Ad avviso del ricorrente la (OMISSIS) avrebbe dovuto essere riconosciuta titolare della mera nuda proprieta’ dell’immobile e quindi priva di legittimazione attiva per assenza del possesso e della disponibilita’ del bene. In difetto di allegazione di una stipulazione congiunta del contratto di locazione la nuda proprietaria non e’ legittimata all’azione.

1.1 Il motivo e’ fondato.

La legittimazione della donataria della nuda proprieta’ non potrebbe rilevare ai fini del contratto di locazione, di guisa che la Corte d’Appello avrebbe dovuto accogliere l’eccezione di difetto di legittimazione ad agire. Si veda a tal proposito Cass., 3, n. 14834 del 20/07/2016 “In tema di locazione immobiliare, la morte dell’originario usufruttuario locatore del bene, determina la trasmissione della titolarita’ del rapporto locatizio agli eredi, con possibilita’, per essi, di esercitare i diritti e le azioni che derivano dal contratto, senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto reale di godimento”.

Poiche’ la locazione e’ legittimamente posta in essere da chi ha la disponibilita’ del bene locato, a prescindere dalla titolarita’ o meno di diritti reali che quella gli assicurino, esula radicalmente dalle cause in materia di locazione qualunque questione su questi ultimi aspetti. E la nuda proprietaria non e’, in difetto – come nella specie – di una specifica allegazione di contitolarita’ originaria della qualita’ di locatore o di subentro formale nel contratto di locazione in forza di trasferimento della disponibilita’ di fatto sul bene (che di norma non inerisce alla costituzione della nuda proprieta’, quella disponibilita’ in tal caso spettando al titolare del diritto reale di godimento simmetrico e cioe’ all’usufruttuario), parte del contratto di locazione del bene che e’ oggetto del suo diritto reale.

2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, con particolare riferimento all’eccepito difetto di legittimazione attiva in capo al sig. (OMISSIS), nonche’ agli articoli 1564 e 1264 c.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3): in particolare, il ricorrente ritiene che (OMISSIS) sia carente di legittimazione attiva avendo quest’ultimo alienato il bene, con atto del 25/02/2005, ad (OMISSIS).

2.1 Il motivo e’ manifestamente infondato in quanto la qualita’ di locatore prescinde dalla titolarita’ del diritto reale sul bene locato, di guisa che le vicende relative alla titolarita’ del diritto non rilevano in relazione alle sorti del contratto di locazione.

Il rapporto di locazione ha natura personale e non e’ necessario che la legittimazione del locatore derivi dalla qualita’ di proprietario esclusivo del bene, essendo sufficiente una mera disponibilita’ di fatto.

3. Con il terzo motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, con particolare riferimento all’eccepito difetto di legittimazione passiva in capo a (OMISSIS), nonche’ all’articolo 116 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3).

Il ricorrente insiste sul proprio difetto di legittimazione passiva derivante dal fatto che la propria condizione di conduttore e’ cessata al momento in cui la proprieta’ dell’immobile e’ stata trasferita ad (OMISSIS).

3.1 Il motivo e’ manifestamente infondato in quanto la qualita’ di locatario non si perde con la perdita della detenzione del bene ed il conduttore resta vincolato agli obblighi contrattuali e di legge tra cui quello di rilasciare l’immobile a fine locazione.

Conclusivamente, il ricorso va accolto con riguardo al primo motivo, assorbiti gli altri; la sentenza cassata con rinvio alla Corte d’Appello de L’Aquila, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello de L’Aquila, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.