Locazione uso abitativo conduttore diritto di prelazione riscatto

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l’intenzione di vendere a terzi l’unita’ immobiliare, rispondendo la scelta normativa all’esigenza di compensare il mancato godimento dell’immobile per l’ulteriore quadriennio a fronte dell’utilita’ per il locatore di poter alienare il bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 settembre 2018, n. 23167

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. DI FLORIO Antonella – rel. Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26118/2016 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso;

(OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 521/2016 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 07/04/2016;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/05/2018 dal Consigliere Dott. ANTONELLA DI FLORIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS) ricorre, affidandosi a quattro motivi illustrati anche con memoria, per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Firenze che aveva respinto l’impugnazione proposta avverso la pronuncia del Tribunale di rigetto della sua domanda volta ad ottenere, nei confronti di (OMISSIS), la declaratoria di inefficacia della vendita dell’appartamento da lui condotto in locazione, con contratto stipulato per uso abitativo con la precedente proprietaria (OMISSIS), rispetto al quale, vantando il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile in virtu’ di quanto convenzionalmente pattuito e deducendo che l’offerta di vendita non gli era stata comunicata, aveva agito per far valere il diritto di riscatto previsto dalla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39.

2. Le parti intimate hanno resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorrente deduce:

a. con il primo motivo, ex articolo 360 n 3 e 5 cpc, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c., e dell’articolo 1362 c.c., in relazione alla regola “in claris non fit interpretatio”: lamenta che l’interpretazione della Corte territoriale aveva impedito la tutela del suo diritto di riscattante, visto che egli aveva agito, fin dall’inizio, con riferimento alla L. n. 431 del 1998, articoli 38 e 39, applicabili anche alle locazioni abitative.

b. con il secondo motivo, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 183 c.p.c., comma 5, come novellato dalla L. n. 534 del 1995, ratione temporis vigente: lamenta che la Corte era incorsa in error in procedendo nell’applicazione della legge in quanto la modifica della domanda doveva ritenersi sempre ammessa nei limiti dell’articolo 183 c.p.c., comma 5; ed aveva anche pronunciato in contrasto con il principio jura novit curia.

c. con il terzo motivo, ancora, lamenta ex articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, articolo 3, n. 1, lettera G, ed L. n. 392 del 1978, articolo 39; nonche’ la violazione dell’articolo 112 c.p.c., ed, ex articolo 360 c.p.c., n. 5, la violazione degli articoli 1334, 1335 e 99 c.p.c., deducendo la natura reale della domanda. Contesta la differenza che la Corte territoriale aveva delineato fra prelazione commerciale e prelazione abitativa, escludendo erroneamente che il riscatto esercitato avesse effetti reali e si duole del fatto che la Corte, evidenziando la differenza fra le due fattispecie, avesse ritenuto sussistente una mutatio libelli.

d. con il quarto motivo, il ricorrente deduce il vizio di motivazione, ex articolo 360 n 5 cpc, sui requisiti da lui posseduti per l’esercizio del diritto di riscatto “anche in relazione all’articolo 116 cpc in tema di prove legali”, stante il contenuto confessorio in relazione all’articolo 2730 c.c., e articolo 238 c.p.c.: lamenta che non era stato adeguatamente valutata la disdetta inviata, ritenuta ingiustamente irrilevante.

2. I primi tre motivi devono essere congiuntamente esaminati in quanto sono strettamente collegati fra loro sotto il profilo logico.

La sentenza impugnata, nel confermare la pronuncia di primo grado, ha affermato che “esistono marcate differenze tra la prelazione abitativa e la prelazione commerciale” (cfr. pag. 9 della sentenza) e che, avendo l’attore agito nei confronti della convenuta acquirente – che ha provveduto a chiamare in causa la venditrice, sua dante causa e locatrice del (OMISSIS) – solo con riferimento alla prelazione convenzionale (contenuta in una clausola del contratto di locazione) era incorso in una inammissibile mutatio libelli, avendo introdotto il riferimento alla prelazione legale solo con la memoria ex articolo 183 c.p.c., modificando, in tal modo, la causa petendi originariamente prospettata.

2.1. I motivi in esame, sia pur sotto i diversi profili sopra richiamati, criticano la pronuncia della Corte territoriale proprio in relazione a tale impostazione assumendo che il giudizio era stato fin dall’inizio proposto con riferimento alla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, applicabili anche alle locazioni abitative L. n. 431 del 1998, ex articolo 3, lettera G, e che i fatti dedotti a sostegno della domanda proposta nei confronti dell’acquirente, che aveva chiamato in causa la venditrice (che aveva resistito in giudizio) per essere tenuta indenne da ogni pretesa – non avevano subito alcuna modifica, ragione per cui la pronuncia di rigetto doveva ritenersi viziata per violazione di legge.

2.1. Le tre censure sono fondate.

Deve premettersi che questa Corte ha avuto modo di chiarire che:

a. “la questione relativa alla novita’, o meno, di una domanda giudiziale e’ correlata all’individuazione del bene della vita in relazione al quale la tutela e’ richiesta, per cui non puo’ esservi mutamento della domanda ove si sia in presenza di un ipotetico concorso di norme, anche solo convenzionali, a presidio dell’unico diritto azionato, presupponendo il cambiamento della domanda la mutazione del corrispondente diritto, non gia’ della sua qualificazione giuridica. Ne consegue che se l’attore invoca, a fondamento della propria pretesa, un presidio normativo ulteriore rispetto a quello originariamente richiamato, fermi i fatti che ne costituiscono il fondamento, cio’ non determina alcuna “mutatio libelli”, restando invariato il diritto soggettivo del quale e’ richiesta la tutela. “(cfr. Cass. 9333/2016);

b. “La modificazione della domanda ammessa ex articolo 183 c.p.c., puo’ riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa (“petitum” e “causa petendi”), sempre che la domanda cosi’ modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, percio’ solo, si determini la compromissione delle potenzialita’ difensive della controparte, ovvero l’allungamento dei tempi processuali.” (cfr. ex multis Cass. SSUU 12310/2015; Cass. 3806/2016; Cass. 26782/2016; Cass. 6389/2017; Cass. 27566/2017; Cass. 28385/2017);

c. “in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l’intenzione di vendere a terzi l’unita’ immobiliare, rispondendo la scelta normativa all’esigenza di compensare il mancato godimento dell’immobile per l’ulteriore quadriennio a fronte dell’utilita’ per il locatore di poter alienare il bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi”. (cfr. Cass. 5596/2014).

3. La Corte d’appello non ha fatto corretta applicazione dei principi sopra richiamati: infatti il (OMISSIS) propose il giudizio con espresso riferimento la L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, (cfr. atto di citazione di primo grado) senza alcuna specifica qualificazione della natura della prelazione invocata (e pertanto non escludendo ne’ quella legale ne’ quella convenzionale); inoltre, con riferimento alla medesima pretesa di riscatto ed al fatto principale dedotto (consistente nel contratto di locazione in essere che non aveva impedito la vendita con garanzia di piena liberta’ del bene da diritti di prelazione) venne tempestivamente prodotta anche la disdetta, mai disconosciuta dalla (OMISSIS), con la quale la locatrice gli aveva comunicato la propria intenzione di vendere l’immobile entro l’anno 2003 con contestuale avviso che il contratto non sarebbe stato rinnovato alla prima scadenza del 31.3.2004 (cfr. doc. 9 prodotto nel fascicolo di primo grado, richiamato e trascritto nel ricorso a pag. 8): tale documento non e’ stato affatto esaminato dalla Corte territoriale che ha ritenuto erroneamente la sussistenza di una mutatio libelli nelle precisazioni contenute nella memoria ex articolo 183 c.p.c., comma 5, ratione temporis vigente, precisazioni che, per i principi espressi da questa Corte e sopra richiamati, dovevano essere ricondotti ad una ammissibile emendatio.

4. Il quarto motivo deve ritenersi assorbito.

5. La sentenza deve pertanto essere cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione per un nuovo esame della controversia sulla base dei seguenti principi di diritto: “la questione relativa alla novita’, o meno, di una domanda giudiziale e’ correlata all’individuazione del bene della vita in relazione al quale la tutela e’ richiesta, per cui non puo’ esservi mutamento della domanda ove si sia in presenza di un ipotetico concorso di norme, anche solo convenzionali, a presidio dell’unico diritto azionato, presupponendo il cambiamento della domanda la mutazione del corrispondente diritto, non gia’ della sua qualificazione giuridica”; “il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dalla L. n. 431 del 1998, articolo 3, in combinato disposto con la L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e’ conseguenza della prelazione legale che puo’ concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove”.

La Corte di rinvio provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia per un nuovo esame della controversia alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimita’.