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in materia condominiale costituisce un’opera lecita l’installazione di una canna fumaria sulla facciata comune, consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c. Infatti, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. L’esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita finalizzata all’uso migliore e più intenso previsto dall’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso, dell’edificio e non ne alteri il decoro.
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Recupero credito nei confronti del condomino moroso
Tribunale Varese, Sezione 2 civile Sentenza 21 settembre 2018, n. 695
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Renata Maria Barnabò ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2717/2014 promossa da: O.D. (C.F. X.), con il patrocinio dell’avv. C.F., elettivamente domiciliato X. VARESE presso il difensore parte attrice
contro
A. L. (C.F. X.), A. L. L. (C.F. X.), M. T. (C.F. X.), S. S. (C.F. X.), G. V. (C.F. X.) G. I. (C.F. X.), S. M. (C.F. X.), tutti con il patrocinio degli avv. M. G. (X.) B. C. Il 21100 VARESE; C. X.(X.) XXX B. C. Il 21100 VARESE; P. E. (X.) X. B. L. 2 2100 VARESE; elettivamente domiciliati presso il difensore parte convenuta sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice Piaccia al Tribunale Ill.mo, rigettata ogni contraria dichiarare illegittima ed arbitraria la installazione da parte dei convenuti della canna di esalazione fumi di cottura sulla facciata fronte strada orientata a sud del fabbricato condominiale sito in Varese, via X., e ciò per le motivazioni tutte diffusamente illustrate negli atti del processo.
Conseguentemente condannare i convenuti, in solido fra loro, alla rimozione del manufatto in prefiggendo termine ed alla riduzione in pristino dei luoghi ad esclusiva loro cura e spese.
Liquidare inoltre in favore del sig. D. ed a carico solidale dei convenuti, in via equitativa ai sensi dell’art. 1226 c.c., un quid a titolo di risarcimento dei danni da egli subiti e subendi sino alla rimozione della canna di esalazione fumi e ciò per esser stati violati i suoi diritti di proprietario esclusivo e di condomino.
Con vittoria di spese e compensi di causa.
In via istruttoria ed in ragione delle osservazioni depositate il 12/7/16 ove l’attore ha evidenziato gli inemendabili vizi che affliggono quella già espletata, si chiede sin d’ora ammettere nuova CTU atta a fornire al G. una dettagliata descrizione della canna di esalazione di cui è causa, così come dell’uso al quale viene destinata dai convenuti, nonché a riferire se essa alteri o meno il decoro architettonico, le simmetrie dell’edificio e se la sua presenza sulla facciata condominiale sia imposta o meno da cogenti norme di legge.
In ipotesi affermativa se la stessa sia o meno stata posata a regola d’arte, sia munita di idoneo titolo edilizio e rispetti tutti i requisiti di legge quanto ad altezza, dimensioni, sicurezza, etc. Dica da ultimo se ed in quale misura la canna fumaria di che trattasi riduca, ed in che misura, l’ampiezza delle vedute dell’appartamento del sig. D. e se rispetti o meno le distanze dalle stesse prescritte dalla legge.
“Per parte convenuta: Voglia il Tribunale Ill.mo, disattesa ogni contraria istanza e richiesta di merito, anche nuova; disatteso inoltre se rinnovato e richiesto dall’attore il richiamo del CTU e/o il rinnovo della CTU, considerando le ragioni ed argomentazioni della memoria dei convenuti datata 28.09.2016 e le argomentazioni in atti, 1) In via preliminare e pregiudiziale: dichiarare la carenza di legittimazione passiva sostanziale e processuale dei Condomini convenuti essendo legittimato a resistere alle domande attoree tutte il Condominio C., in persona dell’Amministratore pro-tempore, con sede in Varese e domicilio c/o l’Amministratore Geom. P. L. con studio in Luvinate X. C. delle A. n. 2.2) Nel merito: respingere le domande attoree tutte perché infondate in fatto e diritto.
3) Con vittoria di spese e compensi di lite, e rimborso delle spese di CTU e CTP e applicazione dell’art. 96, 1 comma, c.p.c. con condanna dell’attore per aver agito con colpa grave.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
All’odierno giudizio è applicabile all’art. 58, comma II, legge 18 giugno 2009 n. 69 e, per l’effetto, la stesura della sentenza segue l’art. 132 c.p.c. come modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 69/09. Con atto di citazione, del 4.6.2014, il signor O. D. – in qualità di proprietario di un’unità abitativa posta all’ultimo piano del Condominio C., sito in Varese, via X. – conveniva in giudizio i signori L. A. L., L. A., T. M., I. G., M. S., V. G. e S. S. anch’essi proprietari di unità abitative nel medesimo condominio.
Nel proprio atto introduttivo, l’attore chiedeva dichiararsi l’illegittimità ed arbitrarietà dell’istallazione, da parte dei convenuti, di una canna di esalazione fumi di cottura sulla facciata fronte strada, sul lato sud dell’edificio condominiale.
Chiedeva altresì, condannarsi i convenuti in solido tra loro, alla rimozione del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento dei danni da lui subiti per violazione dei suoi diritti di proprietario esclusivo e di condomino.
Costituitisi in giudizio, i convenuti eccepivano, preliminarmente e pregiudizialmente la mancanza di legittimazione passiva sostanziale e processuale, dovendo e potendo resistere alle domande attoree solo il Condominio essendo stati i lavori di realizzazione della canna fumaria oggetto del giudizio, da esso commissionati.
Nel merito chiedeva respingersi le domande attore perché infondate in fatto ed in diritto. Con ordinanza del 3.7.2015 il Giudice, sulla scorta delle istanze formulate dalle parti nelle autorizzate memorie istruttorie, ammetteva CTU tecnica volta ad accertare l’uso per il quale è stata apposta la canna fumaria e se la posa della stessa, in aderenza al muro della facciata condominiale, determinasse un apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell’edificio, delle sue singole parti o di elementi dotati di sostanziale autonomia, oltre ad una eventuale violazione delle distanze legali, se vi fosse una incidenza negativa sul decoro architettonico, l’estetica del fabbricato, se pregiudicasse la sicurezza, o se ledesse il diritto di uno o più condomini.
La CTU doveva inoltre determinare se vi sia stata una riduzione del valore dell’intero edificio o di singoli appartamenti, valutare eventuali danni e verificare se fosse possibile un altro posizionamento per lo stesso uso, con quali interventi e quali costi.
Per lo svolgimento della stessa veniva conferito l’incarico al geom. T. I., il quale prestava giuramento di rito all’udienza successiva tenutasi in data 25.9.2015. All’udienza del 20.11.2017, concessi i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e i replica, il Giudice ritenuta la causa sufficientemente istruita la tratteneva in decisione.
Quanto all’eccezione preliminare e pregiudiziale sollevata dai convenuti si ritiene che la stessa sia fondata.
L’art. 1131 c.c. dispone che “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”. Di tal che si evince come l’amministratore abbia la rappresentanza, anche processuale, del Condominio.
La rappresentanza passiva concerne tutte le controversie relative ai beni comuni nonché quelle reali.
Dalla documentazione in atti oltre che dall’istruttoria è stato provato che l’istallazione della canna fumaria oggetto del giudizio, benché allo stato attuale in uso esclusivo ai convenuti, fu regolarmente autorizzata dall’assemblea condominiale come dimostrato dai verbali prodotti dai convenuti, tra cui quello dell’assemblea del 16.11.2011 delibera mai impugnata dall’attore – da cui emerge l’approvazione del preventivo sottoposto dalla ditta D. S.r.l. al Condominio, che i lavori furono commissionati dal Condominio C. e che allo stesso venne rilasciata la dichiarazione di conformità dell’impianto nonché le fatture di quanto pagato.
Alla luce di queste premesse non possono sussistere dubbi circa il fatto che unico soggetto legittimato a resistere alle pretese attore sarebbe stato il Condominio, nella persona del suo amministratore pro tempore.
La stessa Corte di Cassazione ha esplicitato che “in tema di condominio negli edifici, spetta all’amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 133 del 5 gennaio 2017). Nella medesima sentenza la Cassazione ebbe a chiarire inoltre che la vocazione generale della legittimazione passiva di cui all’art. 1131, co. 2, c.c. resta insensibile alla distinzione tra azione di accertamento, azioni costitutive e azioni di condanna, in quanto vale sempre la ratio legislatura di agevolare i terzi nella chiamata in giudizio del condominio, ovviando alle difficoltà pratiche di promuovere e preservare il litis consorzio passivo di tutti condomini, sicché, riguardo alla negatoria e confessoria servitus, la legittimazione passiva dell’amministratore sussiste anche nel caso in cui l’azione sia diretta a ottenere la condanna alla rimozione di opere comuni.
Con tale arresto la Suprema Corte di Cassazione cristallizza pertanto il principio di diritto per cui “premessa la legittimazione passiva dell’amministratore per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale, la individuazione della natura del bene controverso deve avvenire tenendo conto che l’articolo 1117 codice civile contiene elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’ oggettiva e concreta “o destinazione al servizio comune di tutto o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà o individuale”, “in tema di azioni negatone e confessorie (servitutis) la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sull’esistenza e sulla estensione di servitù prediali – costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso; invero, le servitù a vantaggio dell’intero edificio in condominio, contraddistinte dal fatto che l’utilitas da esse procurate accede allo intero stabile e non ai singoli appartamenti individualmente considerati, vengono esercitate indistintamente da tutti i condomini nel loro comune interesse, e, pertanto, pur appartenendo a costoro e non al condominio in quanto tale, posto che questo è privo di personalità giuridica, integrano un bene comune inerente alla sfera della rappresentanza processuale del suddetto amministratore, a norma del secondo comma dell’art. 1131 cod. civ.” (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 novembre 2013 28 febbraio 2014, n. 4871 cfr. Cass. n. 6396 del 1984).
Antecedentemente la medesima Corte ebbe a statuire che “in tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condomino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore M. pertanto accoglimento l’eccezione preliminare formulata dai convenuti.
Pur ritenendo quanto sopra assorbente delle ulteriori questioni sul merito, si ritiene ad ogni modo opportuno specificare che, in ogni caso, l’esperita CTU ha permesso di accertare che l’istallazione della canna fumaria è avvenuta nel pieno rispetto delle regole.
Nessuna violazione dell’art. 8 del Regolamento condominiale, in quanto l’opera per cui è causa è stata posta in essere non su iniziativa e ad opera di un singolo condomino, ma da più condomini sulla base di una delibera condominiale non impugnata.
Il CTU ha altresì accertato che “le caratteristiche e la collocazione del manufatto in questione, non rappresentano una disarmonia rispetto allo stato preesistente dei luoghi, tale da modificare o pregiudicare le linee architettoniche e la semplicità degli elementi compositivi originari”. Secondo il CTU, inoltre, non vengono pregiudicati i diritti dei condomini e “non si ravvisa un’alterazione della destinazione del muro e non vi è alcuna situazione di pregiudizio sulla sicurezza”, o “La posizione della canna di esalazione (la cui dimensione è contenuta nella larghezza di un pilastro), non “o pregiudica la veduta panoramica dell’immobile dell’attore Le possibilità di passeggio e quindi di veduta e o affaccio possono essere esercitate da più punti. (.) La vista panoramica più importante, rimasta tale (.) si o esercita dalla parte di loggiato (o balcone) antistante I’ uscita dal soggiorno”. Si condivide pertanto quanto appurato dal CTU il quale ha accertato che l’opera per cui è causa non incide sulla proprietà individuale dell’attore e come conseguenza, secondo il CTU, è s re anche da respingere ogni lamentela sull’esistenza di un pregiudizio alla sicurezza del condominio ed alla diminuzione di valore dell’intero edificio o ai singoli appartamenti.
D’altronde, ribadendo quanto già sottolineato con ordinanza del 3.7.2012015, si ritiene che C. in materia condominiale costituisce un’opera lecita l’installazione di una canna fumaria sulla facciata comune, consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c. Per costante orientamento della giurisprudenza, infatti, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.
L’esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita finalizzata all’uso migliore e più intenso previsto dall’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso, dell’edificio e non ne alteri il decoro, cfr. Cass. n. 6341/2000 e Cass. n. 4936/2014. Per tutto quanto sopra, le domande dell’attore non meritano accoglimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo i criteri in vigore del DM 55/2014, secondo lo scaglione di riferimento, quindi, come compenso 3.972, 00, oltre spese generali ed oneri fiscali, pone a carico di parte attrice il pagamento delle spese della CTU svolta in causa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Varese, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da D. O. contro L. A. L. L. A., T. M., I. G., M. S. V. G. E S. S. così provvede:
1. dichiara il difetto di legittimazione passiva dei convenuti;
2. rigetta le domande attoree;
3. condanna l’attore a rifondere le spese di lite sostenute dai convenuti che si liquidano in 3.972, 00 per compensi oltre spese generali ed oneri fiscali, oltre al rimborso delle spese della CTU come liquidata.
Così deciso in Varese, il 21 settembre 2018.
Depositata in Cancelleria il 21 settembre 2018.