La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è infatti legittima nella sola ipotesi in cui vi sia sproporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che esse ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell’adempimento dell’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione solo a fronte di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato, ferma restando la necessità di accertare giudizialmente, in seguito alla sospensione dell’adempimento a carico del conduttore, la carenza della prestazione della controparte. In mancanza dell’accertamento predetto, la condotta del conduttore costituisce fatto arbitrario ed illegittimo che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi, che configura, pertanto, inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ed all’obbligazione principale a suo carico.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
In particolare, la permanenza della medesima parte nel godimento dell’immobile locato dimostra la sostanziale idoneità del bene all’uso pattuito
Corte d’Appello Campobasso, civile Sentenza 24 luglio 2018, n. 259
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO – Collegio civile – nelle persone dei Magistrati:
dr. Maria Grazia d’ERRICO Presidente rel.
dr. Gianfranco PLACENTINO Consigliere
dr. Marco Giacomo FERRUCCI Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al n. 254 del Ruolo Gen. 2017. di appello avverso la sentenza n. 161/2017 emessa dal Tribunale di Larino in composizione monocratica, nel procedimento n. 1308/15 R.G. (sfratto per morosità) e n. 346/16 R.G. (successivo giudizio di cognizione), avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento di contratto di locazione ad uso diverso da abitazione
TRA
Ce.Do. (…), elettivamente domiciliato in Termoli presso lo studio dell’avv. An.D’E., che lo rappresenta e difende in virtù di procura unita all’atto di appello
APPELLANTE
E
Tr.Ni. (…), elettivamente domiciliato in Termoli presso lo studio dell’avv. Co.De., che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla memoria difensiva in appello
APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In fatto: 1. – Con sentenza n. 161 decisa mediante lettura del dispositivo all’udienza del 22/03/2017 dal Tribunale di Larino in composizione monocratica, in accoglimento della domanda di Ni.Tr. (inizialmente proposta con atto di sfratto per morosità notificato il 20/10/2015 per il mancato pagamento dei canoni di settembre ed ottobre 2015), è stato dichiarato risolto per inadempimento del conduttore Do.Ce. il contratto di locazione per uso artigianale del capannone in Termoli alla c.da (…) Pisano/c.da (…) stipulato fra le parti il 30/07/2006, condannando il convenuto al rilascio immediato dell’immobile ed al rimborso delle spese processuali in favore dell’attore.
2. – Avverso tale pronuncia ha proposto appello Do.Ce. con ricorso depositato il 06/07/2017. chiedendo – previa sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza impugnata e declaratoria che esso appellante non aveva commesso alcun grave inadempimento – il rigetto della domanda del Tr., con vittoria delle spese del doppio grado.
Nicola Tr. si è costituito eccependo l’inammissibilità dell’appello e chiedendo nel merito il rigetto dell’impugnazione con la condanna dell’appellante al rimborso delle spese del presente grado.
E’ stata disattesa, per difetto del fumus boni jnris, l’istanza di inibitoria dell’appellante.
In diritto: 1. – Va disattesa l’eccezione di inammissibilità dell’appello per mancata osservanza delle prescrizioni dettate dall’art. 434 c.p.c. nella formulazione introdotta dall’art. 54 D.L. n. 83/12, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 134/12, sollevata dall’appellato.
L’atto introduttivo contiene infatti l’indicazione dell’asserita erronea valutazione, da parte del primo giudice, in ordine al ritenuto grave inadempimento del conduttore a causa della morosità maturata in corso di causa: sarebbe stata omessa dal Tribunale la lettura delle memorie integrative depositate in atti il 15/09/16 e dei relativi allegati, dai quali risulterebbe dimostrato l’avvenuto puntuale pagamento di tutti i canoni locativi; il secondo motivo di appello attiene alla mancata pronuncia di inammissibilità della domanda di sfratto in assenza di contratto di locazione posto alla base del procedimento sommario; a sostegno dell’ulteriore motivo di impugnazione si assume che la sentenza appellata avrebbe rigettato l’eccezione di inadempimento in forza dell’art. 9 del contratto di locazione (nel quale il conduttore dichiarava di avere preso visione dell’immobile e di averlo trovato adeguato al proprio uso).
Nelle conclusioni si indica chiaramente la pronuncia che si chiede di adottare in riforma della sentenza di primo grado.
Ne risultano dunque individuate le statuizioni impugnate, le ragioni del gravame e le modifiche richieste (cfr. per tutte Cass. sez. un. 2017/n. 27199).
2. – Nel merito, l’appello è privo di fondamento, con riferimento a tutti i motivi proposti.
A) Seguendo il criterio logico – giuridico, si valuta il motivo di appello con il quale si lamenta l’erronea mancata pronuncia di inammissibilità della domanda di sfratto per morosità/risoluzione della locazione per inadempimento, in assenza del contratto di locazione posto alla base del procedimento sommario.
Nell’atto di sfratto per morosità introduttivo del primo grado, il locatore Ni.Tr. aveva esposto di avere concesso in locazione a Do.Ce. un capannone artigianale in Termoli in virtù di contratto registrato il 30/07/2004; in seguito all’eccezione dell’intimato, l’attore ha poi dedotto trattarsi di errore materiale ed ha prodotto il contratto successivamente intervenuto fra le parti in sostituzione del precedente e registrato il 30/07/2006, avente ad oggetto il medesimo immobile con l’aumento del canone mensile da Euro 330,00 ad Euro 450,00.
L’eccezione dell’appellante di inesistenza del contratto alla base della domanda di sfratto è stata correttamente respinta dal Tribunale, ed è priva di fondamento l’odierna insistenza nella stessa tesi: come si evince anche dalla documentazione prodotta in primo grado dal Ce., comprovante il versamento in corso di causa di canoni nel suddetto importo di Euro 450,00 mensili, non vi è alcun dubbio che fra le parti, al momento dell’intimazione di sfratto, fosse in corso il rapporto locativo alle condizioni di cui alla scrittura privata del 30/07/2006, e che l’aumento del canone fosse giustificato anche dall’aggiunta della cessione in locazione di altri vani (evidenziata in questa sede dall’appellante quale questione non valutata dal Tribunale) rispetto all’unico vano oggetto dell’atto del 2004.
B) Assume l’appellante l’erronea valutazione degli atti da parte del Tribunale nel ritenere il grave inadempimento del conduttore.
Secondo la motivazione della sentenza impugnata, il grave inadempimento del conduttore risultava, in seguito al pagamento dei ratei di settembre, ottobre e novembre 2015 del quale aveva dato atto l’attore, dalla mancata prova della corresponsione dei canoni successivi – da gennaio 2016 a marzo 2017 -, dovendosi valutare ai sensi dell’art. 1455 c.c. anche l’aggravarsi della morosità in corso di causa – cfr. Cass. 2012/n. 18500, citata dal primo giudice, secondo la quale nella locazione (trattandosi di rapporto di durata), ove il locatore abbia domandato la risoluzione, il conduttore che continui a godere dell’immobile è tenuto ex art. 1591 c.c. a dare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna -.
Assume il Ce. che il primo giudice non avrebbe valutato la documentazione prodotta da essa parte convenuta con la memoria integrativa depositata il 15/09/2016 (dalla quale risultava il puntuale pagamento dei canoni maturati all’epoca dello sfratto per morosità), con conseguente insussistenza del proprio grave inadempimento, anche perché il locatore non avrebbe contestato l’omesso pagamento dei canoni per il periodo successivo.
Come tuttavia desumibile dalla stessa documentazione invocata dall’appellante, il conduttore ha versato il 14/07/2015 fitti arretrati per 2.000,00 Euro ed il 24/08/2015 altri 2.700,00 Euro per sei mensilità (marzo – agosto 2015); in data 13/11/2015 (solo dopo aver ricevuto la notifica dello sfratto), ha pagato 1.350,00 Euro per le mensilità di settembre, ottobre e novembre 2015.
Secondo l’orientamento della S.C. (Cass. 2002/n.l4527; Cass. 2005/n. 24460),”in tema di locazioni, la purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell’intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1453 cod. civ., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell’intimato”.
Anche l’asserita mancata contestazione di inadempimenti successivi è smentita dalla lettura degli atti del primo grado: si vedano nel verbale di ud. del 28/09/2016 le deduzioni della difesa dell’attore, secondo le quali le ultime tre mensilità erano state corrisposte solo dopo le note istruttorie del Tr. del 16/08/16, nelle quali si lamentava come, benché il contratto prevedesse il pagamento del canone in rate mensili anticipate, i pagamenti mensili, quando effettuati, avvenivano in ogni caso in ritardo.
Né d’altronde la parte appellante aveva documentato il proprio dichiarato esatto pagamento delle mensilità alle scadenze previste.
La valutazione complessiva della condotta della parte conduttrice comporta dunque la conferma della decisione impugnata, risultando il ripetuto inesatto adempimento da parte della stessa dell’obbligazione a suo carico – di portata rilevante nell’economia del contratto – del puntuale versamento del corrispettivo della locazione (cfr. Cass. 2017/n. 29887 sulla rilevanza del tardivo adempimento ai fini di cui all’art. 1455 c.c.).
C) Il Ce. afferma che la sentenza appellata avrebbe posto a fondamento del rigetto dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dallo stesso sollevata, la previsione di cui all’art. 9 del contratto di locazione – secondo cui il conduttore aveva esaminato i locali presi in locazione e dichiarato di averli trovati adeguati al proprio uso -, omettendo di considerare l’inidoneità dell’immobile all’uso cui era destinato, inutilmente segnalata da esso conduttore.
Va premesso che sul primo aspetto la sentenza impugnata afferma l’esatto contrario di quanto sostenuto dall’appellante (“l’eccezione di inadempimento opposta dal convenuto… non può ritenersi preclusa dalla pattuizione di cui all’art. 9 del contratto di locazione”).
Il Tribunale ha piuttosto evidenziato che l’ordine di rimozione della copertura in eternit del capannone impartito dall’Ar.Mo. il 23/11/2015 era stato eseguito dal locatore, come documentato, onde non poteva giustificarsi il protrarsi dell’inadempimento del conduttore.
A tanto va aggiunto che la segnalazione delle asserite carenze dell’immobile locato (oltre alla copertura in eternit, impianto fognario non a norma, carenza di acqua potabile), risulta effettuata dal conduttore solo con racc.ta del 17/08/15 di riscontro alla messa in mora del locatore del 13/08/15, dopo il protrarsi della locazione da oltre un decennio, e che il mancato o inesatto pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l’inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dall’eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all’art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per evento ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è infatti legittima nella sola ipotesi in cui vi sia sproporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto. alla rappresentazione soggettiva che esse ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell’adempimento dell’obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione solo a fronte di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato, ferma restando la necessità di accertare giudizialmente, in seguito alla sospensionedell’adempimento a carico del conduttore, la carenza della prestazione della controparte. In mancanza dell’accertamento predetto, la condotta del conduttore costituisce fatto arbitrario ed illegittimo che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi, che configura, pertanto, inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ed all’obbligazione principale a suo carico.
In particolare, la permanenza della medesima parte nel godimento dell’immobile locato dimostra la sostanziale idoneità del bene all’uso pattuito (cfr. Cass. sez. 6, 26/01/2015, n. 1317; Cass. 2016/n. 18987).
3. – Consegue al rigetto dell’appello la condanna dell’appellante a rimborsare alla parte appellata le spese del presente grado, liquidate in dispositivo in applicazione del D.M. n. 55/’14, in ragione del valore della causa, parametri medi per fasi di studio, introduttiva e di trattazione.
A norma dell’art. 13, c. 1 – quater del D.P.R. 115/2002, applicabile ai procedimenti iniziati successivamente al 31 gennaio 2013, l’appellante è tenuto inoltre a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione.
P.Q.M.
pronunciando definitivamente sull’appello proposto con ricorso depositato il 6/07/2017 da Ce.Do. nei confronti di Tr.Ni., avverso la sentenza n. 161/17 emessa dal Tribunale di Larino in composizione monocratica, così provvede:
– rigetta l’appello;
– condanna l’appellante a rimborsare all’appellato le spese del presente grado, che liquida in Euro 3.712,00 per compensi al difensore, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cpa come per legge;
– dichiara l’appellante tenuto al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione.
Così deciso in Campobasso il 4 luglio 2018.
Depositata in Cancelleria il 24 luglio 2018.