Contratto locazione nullo restituzione corrispettivo versato

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell’immobile non puo’ pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto cio’ importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore.

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 febbraio 2019, n. 3971

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. CIGNA Mario – Consigliere

Dott. SCARANO Luigi A. – Consigliere

Dott. GIANNITI Pasquale – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2602-2017 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1830/2016 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 15/06/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/10/2018 dal Consigliere Dott. PASQUALE GIANNITI.

RILEVATO IN FATTO

1.La Corte di appello di Milano con sentenza n. 1830/2016, rigettando l’appello proposto dalla sig.ra (OMISSIS) nei confronti della sig.ra (OMISSIS), ha integralmente confermato la sentenza n. 1606/2015 con la quale il Tribunale di Milano: aveva dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione inter partes; nonche’ aveva rigettato la domanda riconvenzionale di nullita’ del contratto e di restituzione dei canoni pagati proposta dalla (OMISSIS) e quella ai sensi dell’articolo 96 c.p.c. proposta dalla (OMISSIS), condannando la (OMISSIS) alla rifusione delle spese relative al giudizio.

2.Era accaduto che, nell’aprile 2014, la (OMISSIS) aveva notificato alla (OMISSIS) atto di intimazione di sfratto per morosita’ e contestuale citazione per la convalida, deducendo che: in data (OMISSIS) aveva concesso in locazione alla (OMISSIS) un’unita’ immobiliare ad uso abitativo, composta da un locale e servizi, balcone e cantina, arredato, al piano (OMISSIS) dello stabile di (OMISSIS); il contratto aveva durata di 4 anni dal (OMISSIS), con canone annuo di Euro 5.040,00, oltre spese condominiali di Euro 1.200,00, salvo conguaglio (da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di Euro 520,00 al primo giorno di ciascun mese); la conduttrice aveva omesso di pagare il canone e le spese afferenti al periodo (OMISSIS), per un importo complessivo di Euro 3.690,00.

Tanto premesso, la (OMISSIS) aveva intimato alla (OMISSIS) l’immediata riconsegna dell’immobile e aveva convenuto quest’ultima in giudizio per sentir: in via principale, convalidare lo sfratto per morosita’ e fissare il termine per il rilascio; e, in via subordinata, in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria esecutiva di rilascio ex articolo 665 c.p.c..

Si era costituita la (OMISSIS), opponendosi alla convalida di sfratto in ragione delle comprovate gravi condizioni di salute del figlio convivente (OMISSIS), deducendo in fatto che: sin dall’inizio del rapporto contrattuale aveva riscontrato una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo all’interno dell’appartamento locatole, non a norma di legge, considerata la carenza dei requisiti minimi di abitabilita’ e vivibilita’, come da una relazione tecnica allegata; da maggio 2013 si era trovata in una situazione di difficolta’ economica, che si era aggiunga alla difficile condizione di salute del figlio convivente (cui era stata riconosciuta una situazione di handicap dell’80%); aveva in un primo momento confidato nel fatto che la situazione di precarieta’ dell’immobile potesse essere risolta dalla (OMISSIS), ma, quando aveva constatato che cio’ non era avvenuto, non aveva piu’ sentito il dovere di adempiere ad un rapporto in assenza di controprestazione, tanto piu’ che il canone di locazione – per un monolocale con le caratteristiche, che descriveva – era troppo alto rispetto alla media.

In via riconvenzionale, l’opposta aveva sostenuto che l’unita’ immobiliare, presa in locazione, aveva una superficie, un volume complessivo ed un servizio igienico di misure inferiori a quelle prescritti dal Regolamento Locale di Igiene, nonche’ un angolo cottura insufficiente per essere definito tale e anche privo di una canna di esalazione del diametro minimo previsto; aveva affermato che, essendo i requisiti minimi di abitabilita’ e vivibilita’ gia’ viziati sin dalla sottoscrizione del contratto, quest’ultimo doveva considerarsi nullo ab origine, con la conseguenza che tutti i canoni pagati dall’inizio non erano dovuti ed avrebbero dovuto esserle restituiti unitamente al deposito cauzionale (per complessivi Euro 11.200, oltre interessi).

E, in via subordinata, per il caso in cui il contratto fosse ritenuto valido, aveva dedotto che la (OMISSIS) non le aveva consegnato la dichiarazione di conformita’ degli impianti dell’appartamento locato e che pertanto, anche nel caso che il contratto di locazione fosse considerato valido, la condotta della (OMISSIS) avrebbe comunque integrato la violazione degli obblighi previsti dall’articolo 1575 c.c…

Il giudice di primo grado: dapprima, aveva ordinato il rilascio con riserva delle eccezioni ed aveva disposto il mutamento del rito; quindi, dopo il deposito delle memorie integrative, con sentenza n. 1606/2015, aveva dichiarato risolto per inadempimento della parte resistente il contratto di locazione, confermando l’ordinanza di rilascio emessa in data 2/7/2014; nonche’ aveva rigettato la domanda riconvenzionale, cosi’ come la domanda ai sensi dell’articolo 96 c.p.c. proposta dalla ricorrente, condannando l’intimata a rifondere le spese di giudizio.

La sentenza del giudice di primo grado era stata impugnata dalla (OMISSIS) con atto di appello al quale aveva resistito la (OMISSIS).

E la Corte di appello di Milano con la impugnata sentenza ha per l’appunto rigettato l’appello, confermando integralmente la sentenza del giudice di primo grado e condannando l’appellante alla rifusione delle spese relative al secondo grado del giudizio di merito.

3.Avverso la sentenza della Corte territoriale ricorre la (OMISSIS).

Resiste con controricorso la (OMISSIS).

In vista dell’odierna adunanza la (OMISSIS) deposita memoria a sostegno del ricorso.

RITENUTO IN DIRITTO

1.L’eccezione di inammissibilita’ del ricorso per tardivita’ non e’ fondata.

Invero, le Sezioni Unite di questa Corte, ormai da oltre un decennio, hanno precisato che, qualora il ricorso per cassazione sia stato notificato ai sensi dell’articolo 140 cod. proc. civ., come per l’appunto si e’ verificato nel caso di specie, al fine del rispetto del termine di impugnazione, e’ sufficiente che il ricorso stesso sia stato consegnato all’ufficiale giudiziario entro il predetto termine, fermo restando che il consolidamento di tale effetto anticipato per il notificante dipende dal perfezionamento del procedimento notificatorio nei confronti del destinatario.

Tanto si verifica nel caso di specie, nel quale – essendo stato iniziato il giudizio in primo grado dopo il 3 luglio 2009, il termine per impugnare era pari a 6 (sei) mesi, ed, essendo stata pubblicata la sentenza impugnata in data 15 giugno 2016 (e, quindi successivamente, al primo gennaio 2015, data di entrata in vigore del Decreto Legge n. 132 del 2014), la durata della sospensione feriale era pari a giorni 31 – il ricorso e’ stato consegnato all’ufficiale giudiziario per la notifica lunedi’ 16 gennaio 2017, e, quindi, allo spirare del termine di legge (pari per l’appunto a mesi sei, oltre al periodo di sospensione).

Occorre pertanto passare ad esaminare il c.d. merito cassatorio.

2.Orbene, il ricorso e’ affidato a tre motivi, tutti articolati in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Precisamente, la ricorrente denuncia:

-con il primo motivo: violazione e falsa applicazione del Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, articolo 3 lamentandosi che entrambi i giudici di merito non avevano accertato che l’immobile locato (di soli 24,04 mq) non rispettava i requisiti minimi di vivibilita’ ed agibilita’ indicati da detto decreto ministeriale (che, all’articolo 3 prevede che l’alloggio monostanza deve avere, se per una persona, una superficie minima comprensiva dei servizi non inferiore a mq. 28 e, se per due persone, una superficie non inferiore a mq. 38), recante disposizioni in relazione alle dimensioni minime ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione;

-con il secondo motivo: violazione e falsa applicazione: dell’articolo 41 Cost., dell’articolo 1418 c.c.; del regolamento locale di igiene del Comune di Milano e della Delib. Consiglio comunale 9 maggio 1994, n. 172 con successive modifiche ed integrazioni, lamentandosi che entrambi i giudici di merito non avevano considerato che il contratto di locazione in oggetto, proprio perche’ violava i valori previsti dall’articolo 41 Cost. ed il regolamento comunale in punto di requisiti minimi di abitabilita’ e di vivibilita’, nonche’ in punto di requisiti igienico sanitari, avrebbe dovuto essere dichiarato nullo, perche’ contrario a norme imperative;

– con il terzo motivo: violazione dell’articolo 112 c.p.c., lamentandosi che la Corte territoriale, proprio perche’ erroneamente non aveva dichiarato la nullita’ del contratto, sempre erroneamente non aveva provveduto sulla sua domanda di ripetizione dei canoni che, in esecuzione del contratto nullo, erano stati da lei sin dall’inizio pagati, violando cosi’ il principio generale di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.

3. I motivi – che si trattano congiuntamente in quanto tra loro strettamente connessi – sono tutti inammissibili.

E jus receptum nella giurisprudenza di questa Corte (peraltro puntualmente richiamata nella sentenza impugnata) il principio per cui’, qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell’immobile non puo’ pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto cio’ importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore. (Sez. 3, Sentenza n. 4849 del 03/05/1991, Rv. 471957 – 01).

Di tale principio ha fatto buon governo nella specie la Corte territoriale che – dopo aver premesso (p.7) che l’appellante aveva chiesto di accertare la nullita’ del contratto di locazione; di dichiarare non dovuta la somma da lei versata alla locatrice, e quindi di condannare quest’ultima alla restituzione di quanto indebitamente ricevuto – ha rigettato l’appello, argomentando sul fatto che:

a) il petitum, che contraddistingue l’azione (di nullita’) promossa in primo grado in via riconvenzionale dall’allora appellante, non poteva trovare accoglimento in ragione della gia’ avvenuta esecuzione delle contrapposte e reciproche prestazioni delle parti (e al riguardo richiama il principio affermato nella sentenza n. 4849/1991);

b) anche ammesso che vi fosse stata l’asserita violazione da parte della locatrice degli obblighi previsti dall’articolo 1575 c.c., la conduttrice avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto ovvero avrebbe potuto chiedere la diminuzione del canone pattuito (ma giammai avrebbe potuto chiedere la restituzione dei canoni gia’ versati, come invece aveva fatto, cosi’ modificando la causa petendi).

Dopo tali considerazioni “dirimenti ed assorbenti” la Corte territoriale ha osservato quanto segue (pp. 8-11):

– l’attestazione di idoneita’ abitativa, prodotta in corso di causa, era stata rilasciata dopo il sopralluogo effettuato il 24/5/2013 ed era irrilevante il fine per il quale detta attestazione era stata rilasciata;

– era stata prodotta nel corso di causa anche l’attestazione di accertamento dei requisiti igienico sanitari e di idoneita’ abitativa mediante la scheda di rilevazione per unita’ immobiliare secondo i parametri tecnici richiesti dal Decreto Ministeriale Sanita’ 5 luglio 1975;

– l’appellante non aveva prodotto il regolamento locale di igiene e non aveva spiegato se la superficie calpestabile fosse equivalente alla superficie abitabile indicata nel Decreto Ministeriale 5 luglio 1975;

– le doglianze relative all’asserita mancanza di numerosi requisiti richiesti dal citato Decreto Ministeriale erano smentite dalla menzionata scheda di rilevazione per unita’ immobiliare;

– dalla documentazione in atti (e, in particolare, dalla licenza per costruzione e relativa variante, nonche’ dalla licenza di abitabilita’/occupazione) era risultato confermato che l’immobile era stato costruito a meta’ degli anni 50 del secolo scorso ed era conforme alla normativa igienico-sanitaria vigente all’epoca;

– erano stati acquisiti agli atti, oltre alla menzionata attestazione 27/5/2013 (effettuata da pubblico ufficiale), la dichiarazione di conformita’ delle tubazioni del gas e la dichiarazione di conformita’ dell’impianto elettrico.

A fronte dell’articolato iter motivazionale, sopra ripercorso, manifestamente infondata si appalesa la censura di omessa pronuncia, articolata nel terzo motivo.

In definitiva, la ricorrente, richiamando erroneamente l’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sollecita in realta’ a questa Corte una nuova valutazione di merito, che, come e’ noto, e’ preclusa in sede di legittimita’.

4. Avuto riguardo al rigetto dell’eccezione di tardivita’ del ricorso, le spese processuali relative al presente giudizio di legittimita’ vanno dichiarate compensate tra le parti.

Parte ricorrente deve comunque essere condannata al pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte:

– dichiara inammissibile il ricorso;

– dichiara compensate le spese processuali relative al giudizio di legittimita’.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17 da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del citato articolo 13, comma 1-bis.