La revoca dell’amministratore di condominio

• Avv. Umberto Davide
• Articoli, Condominio

La revoca dell’amministratore di condominio: modalità, giusta causa, gravi irregolarità e compenso.

1. Il mandato dell’amministratore

Il rapporto intercorrente tra amministratore e condominio, va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, ovvero in quella figura negoziale con cui il mandatario (amministratore) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore del mandante (il condominio).

 

In tale rapporto, la veste di mandatario viene assunta dall’amministratore mentre quella del mandante dall’intero condominio, con la precisazione che la minoranza contraria alla nomina dell’amministratore rimane comunque vincolata alla decisione presa dalla maggioranza ed quindi è ugualmente rappresentata dal soggetto da lei non votato.

La rappresentanza, che dal rapporto di mandato ne scaturisce, è di natura convenzionale e contrattuale e trova il suo fondamento sul consenso espresso dall’assemblea, che conferisce il mandato all’amministratore. 

2. Modalità di revoca dell’amministratore

Stando all’art. 1129 c.c. la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

 

3. Giusta causa e gravi irregolarità

Dal tenore dell’art. 1129 c.c. emerge con netta chiarezza che per la revoca dell’amministratore di  condominio, non è richiesta la sussistenza di una giusta causa, e ciò in considerazione della natura fiduciaria del rapporto fra amministratore e condominio, con la conseguenza che a seguito dell’adozione della delibera di revoca l’amministratore è tenuto, tra l’altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l’inottemperanza a tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a norma dell’ultimo comma dell’art. 1105 cod. civ. Siccome la nomina di un nuovo amministratore non richiede la previa formale revoca dell’amministratore in carica, e siccome la nuova nomina dà luogo a un rapporto di mandato.ai sensi dell’art. 1724 c. c., tale nuovo rapporto di mandato comporta la revoca di quello precedente, e quindi ne discende che la revoca dell’amministratore può avvenire anche tacitamente.

Come appena visto, l’art. 1129 c.c., elenca le gravi irregolarità che giustificano la revoca dell’amministratore di condomino, ed al riguardo va evidenziato che si tratta di una elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa predisposta  al fine di individuare le circostanze idonee a ledere il rapporto di fiducia tra l’amministratore ed il condominio.

Di conseguenza, dalle predette prescrizioni non può dedursi alcuna automatica conseguenza in ordine alla causa di revoca dell’amministrazione, in quanto per ottenere la revoca giudiziale giudiziale dell’amministratore, deve potersi allo stesso addebitarsi un fatto tale da giustificare la risoluzione immediata del rapporto di mandato, e ciò indipendentemente dall’inquadramento della condotta nell’elenco esemplificativo fornito dal legislatore della riforma. 

4. Revoca del mandato e compenso

Come emerge dalla normativa in esame, art. 1129, comma 11, c.c., l’amministratore di condominio, dura in carica un anno e si intende rinnovato per uguale durata, può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea condominiale.

Qualora l’amministratore venga revocato in anticipo e senza giusta causa dall’assemblea, avrà diritto di ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente pattuito, ciò perché l’interruzione del rapporto non è direttamente imputabile all’amministratore ma ad una scelta, non serretta da giusta causa, dell’assemblea.

Ad ogni modo e visto il rinvio alle norme sul mandato operato dall’art. 1129, comma 15, c.c., in caso di revoca senza giusta causa, deve ritenersi applicabile l’art. 1725 c.c.  secondo cui la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato, obbliga il mandante a risarcire i danni se è fatta prima della scadenza del termine e non ricorre una giusta causa.

Come è ovvio, tali regole non trovano applicazione nel caso di revoca disposta dall’autorità giudiziaria in base a quanto previsto dal quarto comma dell’art. 1131 c.c., nel  caso di revoca disposta per inottemperanza all’obbligo di rendere il conto della gestione ed in tutti i casi di revoca disposta per gravi irregolarità.