Locazione immobili ad uso non abitativo recesso anticipato gravi motivi

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

in tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attivita’ in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, u.c. devono essere accertati in relazione all’attivita’ svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilita’ per il locatore di negare rilevanza alle difficolta’ riscontrate per tale attivita’ in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 febbraio 2019, n. 5804

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Presidente

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28619-2015 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) SRL;

– intimata –

Nonche’ da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS) SRL;

– intimata –

avverso la sentenza n. 994/2015 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 24/09/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2018 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE ALESSANDRO, che ha concluso per l’inammissibilita’ o rigetto; assorbito il ricorso incidentale condizionato;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 22/2/2014 (OMISSIS) s.r.l., societa’ esercente attivita’ di vendita di materiale elettrico, conduttrice di un immobile sito in (OMISSIS), in forza di un contratto di locazione ad uso non abitativo concluso in data 1/4/2011 per la durata di anni sei convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Bergamo, la societa’ (OMISSIS) s.r.l., proprietaria e locatrice, affinche’, accertata la legittimita’ del recesso esercitato per gravi motivi ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 27 in conseguenza della grave crisi economica, fosse dichiarato il proprio diritto al rilascio dei locali al termine del periodo di preavviso semestrale.

Espose, a base della domanda, gravi motivi relativi alla crisi economica che aveva provocato un’erosione progressiva del fatturato imponendo una ristrutturazione aziendale, la soppressione di punti vendita per la razionalizzazione dei costi, il ricorso alla cassa integrazione e alla messa in mobilita’ del personale in esubero.

Nella resistenza della convenuta societa’ (OMISSIS) s.r.l. (che fece in particolare riferimento alla recente apertura, da parte della attrice, di un nuovo punto vendita nello stesso Comune), il Tribunale di Brescia, con sentenza del 19/12/2014, in parziale accoglimento della domanda, dichiaro’ legittimo il recesso dell’attrice e risolto il contratto di locazione alla data del 23/3/2014.

La Corte d’Appello di Brescia, con sentenza del 24/9/2015, adita dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l., ha accolto l’appello di quest’ultima ritenendo che, gia’ prima della stipulazione del contratto, all’inizio dell’anno 2011, l’appellante avrebbe dovuto prevedere un andamento in senso peggiorativo del rapporto costi-ricavi, sicche’ il recesso della conduttrice doveva ritenersi determinato non dalla crisi sopravvenuta, ampiamente prevedibile prima della stipulazione del contratto, ma da valutazioni unilaterali dell’impresa, dettate da ragioni di strategia aziendale.

Conseguentemente, la Corte d’Appello ha rigettato la domanda volta a far constare la legittimita’ del recesso anticipato dal contratto di locazione.

Avverso quest’ultima sentenza la societa’ (OMISSIS) s.r.l. propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

Resiste la (OMISSIS) s.r.l. con controricorso e ricorso incidentale condizionato, illustrati da memoria.

La causa, gia’ chiamata all’adunanza camerale del 16/3/2017, e’ stata rinviata alla pubblica udienza in ragione del contrasto ravvisato sussistere nell’ambito della Sezione, in ordine al concetto di “gravi motivi per il recesso”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la ricorrente denuncia omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che ha costituito oggetto di discussione tra le parti.

Censura l’impugnata sentenza per aver omesso di esaminare funditus i documenti posti a fondamento del recesso, assumendo in particolare che il giudice di prime cure ha erroneamente affermato che gia’ nel 2011, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, la conduttrice avrebbe dovuto prevedere l’ulteriore contrazione dei propri ricavi, astenendosi dall’assumere una decisione impegnativa per l’impresa, laddove dalla documentazione contabile versata in atti non emergevano elementi denotanti il successivo dissesto aziendale, trattandosi, fino al termine dell’esercizio 2013, di perdite sostanzialmente fisiologiche.

1.1 Il motivo e’ inammissibile.

Va anzitutto sottolineato che, la’ dove censura l’asseritamente erronea rappresentazione della realta’ operata dalla Corte di merito nella ricostruzione della crisi aziendale, per aver “confuso” il 2010 con il 2011 (le perdite essendo iniziate in quest’ultimo anno), la ricorrente inammissibilmente si duole in realta’ di un vizio revocatoro ex articolo 395 c.p.c., n. 4.

In ogni caso essa pone a base della propria doglianza atti e documenti (e in particolare i dati contabili e i bilanci) in violazione del requisito ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, la’ dove si limita a meramente richiamarli senza invero debitamente – per la parte strettamente d’interesse in questa sede – riprodurli nel ricorso ovvero puntualmente indicare in quale sede processuale, pur individuati in ricorso, risultino prodotti, laddove e’ al riguardo necessario che si provveda anche alla relativa individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di Cassazione, al fine di renderne possibile l’esame (Cass., 16/3/2012 n. 4220), con precisazione (anche) dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito o prodotto in sede di giudizio di legittimita’ (Cass., 23/3/2010 n. 6937; Cass., 12/6/2008 n. 15808; Cass., 25/5/2007 n. 12239; Cass., 6/11/2012 n. 19157), la mancanza di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (Cass., U, 18/4/2016 n. 7701).

A tale stregua l’odierna ricorrente non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intelligibili in base alla lettura del ricorso (Cass., 18/4/2006 n. 8932; Cass., 20/1/2006 n. 1108), sulla base delle sole deduzioni contenute nel medesimo (Cass., 24/3/2003 n. 3158; Cass., 25/8/2003 n. 12444, Cass., 1/2/1995 n. 1161). Non sono sufficienti affermazioni, come nel caso, apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione (Cass., 21/8/1997 n. 7851).

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27.

Censura l’impugnata sentenza per avere la Corte di merito, da un canto, ritenuto “provata” e “fuor di dubbio” la crisi economica che avrebbe colpito la societa’ (OMISSIS) s.r.l.; e, per altro verso, contraddittoriamente negato che l’andamento sfavorevole della congiuntura economica, sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, fosse tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo.

Lamenta l’insussistenza al riguardo di elementi deponenti per la crisi anteriormente al 2013 (solo allora il valore della produzione subi’ una importante flessione da Euro 133.000.000 a 97.000.000 con conseguenze finanziarie gravissime ed imprevedibili).

2.1 Il motivo e’ infondato.

A fronte dell’affermazione del giudice di prime cure secondo cui dai bilanci del 2012 e del 2013 si evinceva la gravita’ della prosecuzione del rapporto contrattuale di locazione in relazione alla situazione complessiva della conduttrice, e alla necessita’ di modificare la propria struttura aziendale, con chiusura di diverse filiali, anche con apertura di una sede a (OMISSIS) in sostituzione di quella di cui al contratto di locazione in argomento (in quanto i gravi motivi L. n. 392 del 1978, ex articolo 27 debbono necessariamente riferirsi alla sede di svolgimento di attivita’ nei locali in relazione ai quali viene effettuato il recesso: cosi’ Cass., n. 7217 del 2014), la Corte di merito ha, in contrario, attribuito decisivo rilievo alla circostanza che al momento (2011) della stipula del contratto di locazione de quo era gia’ nota la contrazione dei ricavi (2010 e 2011) nonche’ la generale situazione di crisi economica. Sicche’ non trattavasi di fatto imprevedibile.

Ne ha conseguentemente tratto il corollario, con congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici, che nella specie il recesso e’ stato determinato da mere valutazioni individuali di opportunita’, e non gia’ da imprevedibili fattori estranei.

Con l’impugnata sentenza la Corte di merito ha inteso dare, invero, continuita’ all’orientamento della giurisprudenza di legittimita’ secondo il quale in tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attivita’ in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, u.c. devono essere accertati in relazione all’attivita’ svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilita’ per il locatore di negare rilevanza alle difficolta’ riscontrate per tale attivita’ in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali (Cass., 3, n. 7217 del 27/3/2014; Cass., 3, n. 14365 del 14/7/2016).

Correttamente si e’ dalla Corte di merito nella sentenza pertanto ritenuto, in relazione alla L. n. 392 del 1978, articolo 27 che, con riguardo allo specifico ramo di attivita’ svolto nell’immobile locato, l’azienda avrebbe dovuto prevedere la crisi ben prima della stipulazione del contratto, dovendo imputare solo a se’ medesima le conseguenze delle proprie strategie aziendali.

3. Con unico motivo la ricorrente in via incidentale condizionata societa’ (OMISSIS) s.r.l. denunzia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 27, comma 8.

La declaratoria di rigetto del ricorso principale comporta l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

4. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito l’incidentale condizionato. Condanna la ricorrente principale al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 7.200 (oltre ad Euro 200 per esborsi), oltre ad accessori di legge e spese generali al 15% in favore della controricorrente.

Da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 bis.