Recesso del conduttore dal contratto di locazione gravi motivi

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione; ovvero possono consistere in “un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sfavorevole all’attività di impresa) che, imponendo la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto lavorativo ma soprattutto le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, (che) deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.

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Tribunale Vicenza, Sezione 1 civile Sentenza 25 ottobre 2018, n. 2563

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO

SEZIONE PRIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mirella Ventura ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2078/2018 promossa da:

MA.FR. (…), con il patrocinio dell’avv. MA.MA. elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. MA.MA.

RICORRENTE

contro

DO. S.r.l. (…),

MA.LA. (…), con il patrocinio dell’avv. VI.PI. elettivamente domiciliato in BORGO (…) VICENZA presso il difensore avv. VI.PI.

RESISTENTE

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Tra il ricorrente e Do. di La.Ma., ditta individuale che ha iniziato l’attività di impresa nel 2008 ed è stata cancellata il 13.01.2011, è stato sottoscritto un contratto di locazione ad uso commerciale con decorrenza 01.03.2009 e scadenza 28.02.2021.

In data 01.03.2011 nel contratto è subentrata la società Do. Srl, costituita il 06.07.2010.

In data 29.11.2017 Do. S.r.l. ha inviato al locatore il recesso anticipato per “gravi motivi intervenuti ai sensi dell’art. 27 L. 392/78”.

Il locatore cita in giudizio, dopo averli convocati in mediazione, l’originario conduttore, La.Ma., nonché Do. S.r.l. sostenendo il recesso non è legittimo non ricorrendo i gravi motivi e che essendovi stata cessione del contratto, senza liberazione del cedente, entrambi i resistenti debbono rispondere dei danni causati.

Si è costituito in causa unicamente il sig. La. contestando la legittimazione passiva in capo a sé e affermando la legittimità del recesso.

Le fattispecie giuridiche applicabili al caso in esame sono unicamente le norme di cui agli art. 27 e 36 L. 392/78 e l’art. 1594 cod. civ. essendo inconferenti tutti i richiami a normative diverse fatte dal resistente in atti.

A norma dell’art. 27 L. 392/78 co. 8, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, con preavviso di almeno 6 mesi quando ricorrano gravi motivi.

Quindi va, innanzitutto, rilevato che nella comunicazione di disdetta inviata da Do. S.r.l. non è stato dato il preavviso di sei mesi. Se poi si considera che il locatore afferma che da dicembre 2017 non è stato versato alcun canone, emerge con chiarezza che Do. deve essere condannata quantomeno al pagamento delle sei mensilità relative al preavviso ovvero da dicembre a maggio 2018, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore (cass. 13092/2017).

Occorre fare una breve digressione per precisare che non è vero che il locatore deve provare il mancato pagamento, come afferma la difesa di La., poiché come è stato ritenuto dalla S.C. “Il creditore che agisce in giudizio, sia per l’adempimento del contratto sia per la risoluzione e il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l’inadempimento della controparte, su cui incombe l’onere della dimostrazione del fatto estintivo costitutivo dell’adempimento” (Cass. S.U. 30.10.2001, n. 13533). Poiché il locatore allegando il contratto di locazione ha provato la fonte del suo diritto, incombeva sul conduttore l’onere di provare di aver pagato i canoni.

La seconda cosa che si rileva dalla disdetta inviata da Do. è l’assenza di specificazione dei gravi motivi.

Ebbene già la mancata specificazione dei motivi è causa di

“In materia di contratto di locazione, in caso locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione l’onere per il locatore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto dalla norma – a differenza dell’ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 – deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere – in ciò distinguendosi dal recesso c.d. “ad nutum” – dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell’ambito della fattispecie normativa in esame; sicché tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo” (Tr. Palermo 22.02.2017) e ancora “In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la necessità – ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ex art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 – che i gravi motivi dello stesso siano enunciati nella medesima comunicazione di recesso esclude che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta” (cass. 13368/2015).

Ma se anche la disdetta potesse ritenersi validamente comunicata, ma non lo è, comunque i motivi enunciati dal La. nella propria difesa non potrebbero essere considerati tali da giustificare il recesso anticipato.

“I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione” (cass. 12291/2014); ovvero possono consistere in “un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sfavorevole all’attività di impresa) che, imponendo la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto lavorativo” (C. Appello Firenze n. 100/2013) ma soprattutto “le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, (che) deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (cass. 26711/2011).

In definitiva la disdetta inviata da Do. S.r.l. è nulla sia perché non specificando i motivi non consente né alla parte né al giudice di valutarne neppure l’esistenza sia perché i motivi tardivamente adombranti nelle difese non rivestono i caratteri della oggettività ed imprevedibilità riguardando situazioni soggettive ben note alla conduttrice e non certo sopravvenute.

Do. S.r.l. va pertanto condannata al pagamento di tutti i canoni pattuiti sino alla scadenza contrattuale, poiché il locatore ha affermato che l’immobile non è stato ancora locato e il conduttore non ha provato che l’immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente, ovvero al risarcimento del danno ex art. 1453 cod. civ.

In relazione al difetto di legittimazione passiva in capo al La., chiesta in via preliminare, va osservato che il convenuto eccependo la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale fatto valere dal ricorrente, e quindi affermando di non essere tenuto al pagamento in via sussidiaria o solidale di alcunché, prospetta una questione di merito e non una questione preliminare che riguarda invece il difetto di legitimatio ad causam ovvero la regolarità processuale del contraddittorio.

Dunque entrando nel merito della eccezione sollevata dal La., che chiede sia dichiarata l’inesistenza del vincolo di sussidiarietà e/o solidarietà con Do. S.r.l. in quanto “a seguito del subentro di DO. S.r.l. nel contratto di locazione di cui è causa, Ma.Fr. ha liberato il conduttore cedente (sig. La.Ma. e/o ditta individuale Do. di La.Ma.) da ogni obbligazione contrattualmente assunta, a far data dal 01/03/2011 va presa in esame la norma di cui all’art. 36 L. 392/78.

La norma in esame prevede che il conduttore possa cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta insieme l’azienda e che se il locatore non ha liberato il cedente può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Il resistente afferma che non vi è stata cessione d’azienda e che pertanto non ricorre la fattispecie giuridica di cui alla norma citata.

Va rilevato però che la ditta individuale Do. di La. e la società Do. S.r.l. sono due imprese diverse e per un certo periodo coesistenti, dunque non si è trattato di trasformazione della stessa impresa da individuale a societaria.

Quindi anche se non vi è stata comunicazione della cessione dell’azienda da Do. di La. a Do. S.r.l. si deve concludere che tale cessione ci sia comunque stata considerato che è stato ritenuto che “La cessione del contratto di locazione con cessione di azienda ai sensi dell’art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392 – attuabile anche senza il consenso del locatore – richiede il trasferimento del complesso dei beni organizzati per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale del conduttore nel locale locato e non può, quindi, configurarsi quando non vi sia stata cessione di alcun elemento costitutivo dell’azienda dal conduttore installata in detto locale, avendo il cessionario intrapreso un’attività del tutto nuova” (cass. 4614/1985).

Non può negarsi che vi sia stata cessione dell’azienda considerato che Do. S.r.l. ha utilizzato i beni organizzati per l’attività imprenditoriale individuale nell’immobile locato per svolgervi la stessa attività prima esercitata dalla cessionaria: conseguentemente poiché il locatore non ha liberato il cedente, può agire anche contro costui ai sensi dell’art. 36 L. 392/78.

Ma ad analoga conclusione si deve pervenire anche se si dovesse ritenere che non ci sia stata cessione dell’azienda, ma solo cessione del contratto di locazione.

Infatti l’art. 1594 cod. civ. richiede in caso di cessione della locazione il consenso del locatore e la conseguenza della mancata richiesta e concessione del consenso non può essere che la corresponsabilità del cedente in caso di inadempimento del cessionario, poiché diversamente verrebbe snaturata la funzione stessa della norma.

Infatti, è stato ritenuto che in caso di risarcimento del danno alla cosa locata permane la responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore (cass. 10485/2004).

Dunque La.Ma. va condannato in solido con Do. S.r.l. al risarcimento del danno per il mancato guadagno derivatogli dal mancato rispetto della scadenza del contratto.

In definitiva va dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore che va condannato al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni sino all’effettivo rilascio.

E vanno condannati entrambi i resistenti in solido al risarcimento del danno causato al locatore per il mancato rispetto del contratto che, in considerazione della possibilità che il locale possa essere rilocato, sia pure non in tempi brevi, e della richiesta che il danno sia quantificato in via equitativa, si ritiene di indicare in ulteriori Euro 30.000,00.

Non va accolta invece la domanda di risarcimento dei danni relativi allo stato dell’immobile che dovrà eventualmente essere proposta dopo il rilascio e dopo verificata la reale consistenza degli eventuali danni.

Le spese di lite vanno liquidate come da dispositivo secondo il principio di soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento del conduttore e condanna Do. S.r.l. a rilasciare immediatamente l’immobile sito in Torri di Quartesolo via (…) libero e sgombero di persone e cose anche interposte.

Condanna Do. S.r.l. e La.Ma., in solido, a pagare a Fr.Ma. i canoni scaduti e a scadere sino all’effettivo rilascio nella misura mensile di Euro 2467,00.

Accertata l’illegittimità del recesso condanna Do. S.r.l. e La.Ma., in solido, a pagare a Fr.Ma. la somma di Euro 30.000,00 a titolo di risarcimento del danno.

Condanna Do. S.r.l. e La.Ma., in solido a rimborsare a Fr.Ma. le spese di lite, che si liquidano in Euro 545,00 per spese, Euro 11512,00 per competenze professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.

Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.

Così deciso in Vicenza il 25 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria il 25 ottobre 2018.