Immobili destinati ad uso non abitativo onere di verificare caratteristiche

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare del bene locato diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto solo se abbia fatto oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.

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Tribunale Civitavecchia, civile Sentenza 16 ottobre 2018, n. 14476

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Emanuela Ragusa

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4063/2014 promossa da:

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. MOCCI MAURO

ATTORE/I

contro

G.S. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. NA.RE.

CONVENUTO/I

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato il 3.11.2014 (…), conveniva in giudizio (…) il quale gli aveva locato, con contratto 19.9.2007, il locale commerciale sito in (…), Viale (…) civico 11 A/B costituito da piano terreno e piano interrato, lamentava che alla sua richiesta di autorizzazione all’apertura di una sala giochi, la (…), in data 16.10.2007, gli aveva rilasciato il nulla osta escludendo però il piano sottostrada; che un tecnico con relazione giurata che depositava, gli aveva confermato l’insufficienza dell’altezza per la destinazione commerciale; che richiesta al locatore nel 2012 una riduzione del canone e la restituzione di quanto corrisposto in più per il periodo pregresso per l’inutilizzazione del locale, questi non aveva acconsentito.

Ciò premesso l’attore chiedeva che il Tribunale dichiarasse risolto, per l’inadempimento del locatore, il contratto di locazione 19.9.2007 e lo condannasse a pagargli somme pari ad Euro 15.000 e di Euro 7.000,00 quale risarcimento danni.

Il convenuto resisteva alla domanda facendo riferimento sia alle caratteristiche dell’immobile, sia alle clausole pattizie; sosteneva che l’immobile locato era costituito dal negozio a piano terra, di cui il locale sottostrada era mero accessorio, unità a sé stante priva di classamento catastale proprio e di proprio ingresso, utilizzabile e da sempre utilizzato da tutti i precedenti conduttori come cantina, deposito magazzino, ripostiglio. Sotto il secondo aspetto il convenuto si richiamava alle condizioni contrattuali, in base alle quali, per le autorizzazioni di esercizio dell’immobile, il conduttore si era assunto ogni responsabilità esonerandone il locatore. Pertanto agendo in via riconvenzionale, chiedeva la condanna del (…), moroso, al pagamento dei canoni locatizi non più corrisposti dal settembre 2014, fino al 30.09.2019, data di scadenza naturale della locazione; la condanna inoltre a rifondergli le somme occorrenti per il ripristino dello stato del bene locato.

Disposto il mutamento del rito da ordinario a locatizio in quanto il procedimento era stato inoltrato con atto di citazione anziché con ricorso, le parti con le memorie integrative hanno insistito nelle difese precedentemente svolte. La parte attrice aggiungeva un’ulteriore domanda richiedendo alla parte locatrice convenuta l’indennità per l’avviamento commerciale.

Esperita la prova orale ammessa, la causa è oggi passata per la decisione.

Va preliminarmente dichiarata l’inammissibilità della domanda nuova avente ad oggetto la richiesta di liquidazione dell’indennità di avviamento formulata dalla parte attrice con la memoria integrativa in quanto non conforme alle prescrizioni di cui agli artt. 416 e 418 c.p.c. Infatti quando l’udienza di cui all’art. 420 viene fissata, ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., se il locatore o il conduttore propongono per la prima volta con le memorie integrative depositate nel termine assegnato ex art. 426 c.p.c. domande nuove, non proposte precedentemente, essi hanno l’onere, ai sensi dell’art. 418 c.p.c. di chiedere al giudice, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza delle domande nuove, lo spostamento della data di udienza.

La domanda proposta da (…) è infondata e come tale va rigettata.

Dalle prove acquisite agli atti, dalle mancate contestazioni e dalle ammissioni delle contrapposte parti ed in particolare dai documenti catastali depositati dal convenuto si evince che il rapporto di locazione instaurato tra e (…) – locatore – e (…),- conduttore – ha avuto ad oggetto un immobile costituito da un locale di più ampie dimensioni posto al piano stradale e da uno spazio più ridotto posto al piano interrato, entrambi catastalmente accorpati in un’unica categoria (…), come lo stesso locatore ebbe modo di precisare con lettera 28.12.2012 rispondendo alla contestazione con cui il conduttore, a cinque anni dall’inizio del rapporto, con missiva 28.11.2012 del suo legale, lamentando la ridotta fruibilità dell’immobile, gli aveva richiesto la riduzione del canone anche per il periodo pregresso facendo riferimento al certificato rilasciato dalla (…) il 16.10.2007 con cui gli era stato accordato il nulla osta per l’attività di sala giochi al solo il piano terra con esplicita esclusione del piano I sottostrada.

Il tenore del contratto di locazione 30.09.2007 inter partes che all’art. 19 prevede espressamente che “l’agibilità del locale e le autorizzazioni tutte occorrenti per l’attività scelta sono ad esclusivo carico del conduttore che al riguardo esonera da ogni responsabilità il locatore” escludono in radice che il mancato rilascio di titoli autorizzativi da parte dell'(…) per lo svolgimento dell’attività prescelta dal conduttore anche sulla parte interrata dell’immobile sia fatto ascrivibile alla responsabilità del locatore.

La Suprema Corte con costante indirizzo, ribadito da ultimo in Cass n. 147131/2018, anche per il caso in cui nulla sia convenuto nel contratto, non ravvisa la configurabilità di alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare del bene locato diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto solo se abbia fatto oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore”.

Devesi anche considerare a completamento del quadro contrattuale voluto dalle parti, che non era stata pattuita alcuna determinata destinazione commerciale all’immobile locato e che peraltro la particolare attività di sala giochi voluta e prescelta dal conduttore anche in quell’area interrata che per sua caratteristica, come si evince dall’esame della rappresentazione fotografica versata in atti, era priva di finestre ed accessibile da un’unica scala in ferro di collegamento con il piano superiore necessitava plausibilmente di ulteriori requisiti oltre l’altezza minima – che nella specie difettava – della cui sussistenza il conduttore avrebbe dovuto accertarsi prima di procedere alla stipula del contratto.

Escluso l’inadempimento del locatore e respinta al domanda del (…), trova parziale accoglimento la domanda riconvenzionale proposta dal (…).

E’ dato incontestato che le caratteristiche dell’immobile non hanno permesso al conduttore di utilizzare stabilmente tutta la superficie e quindi, se per un verso alcun addebito può essere mosso al locatore va per altro verso considerata l’onerosità scaturente dalla ridotta fruibilità di spazi non potuti destinare alla stabile attività di sala giochi nonostante l’effettivo versamento di un canone per l’intero.

Il trascorso di anni 5 dall’inizio della locazione prima che il conduttore procedesse alla contestazione per iscritto non è fatto che rileva nell’economia contrattuale in termini di acquiescenza o di accettazione da parte sua della ridotta fruibilità del bene locato, tanto più che le risultanze catastali, laddove facevano riferimento ad una categoria unica (…) di tutti gli spazi, avevano verosimilmente ingenerato la legittima aspettativa di poter ottenere in un secondo tempo i certificati autorizzativi necessari ed ampliare in tal modo i proventi così’ da rendere sostenibile l’importo pattuito per la locazione.

In tale contesto il recesso dal contratto, attuato il 23.12.2014 con la riconsegna dell’immobile al locatore un anno dopo che il contratto si era rinnovato dopo il primo sessennio per la mancata disdetta di una delle parti, può configurarsi rientrante pienamente nella categoria dei gravi motivi sopravvenuti che legittimano il recesso da parte del conduttore, fatto salvo il preavviso del termine di 6 mesi che decorre dal 6.6.2014 ovvero dal ricevimento da parte del locatore della lettera 5.6.2014, a firma congiunta del (…) e del suo legale, con cui contestavano la non commerciabilità e non utilizzabilità del locale sottostante, annunciandone la riconsegna per la data dell’1/11/2014.

Il (…) va dunque condannato al pagamento dei canoni relativi al preavviso di sei mesi non corrisposti con scadenza nel mese di dicembre 2014 compreso per un importo pari alle quattro mensilità di settembre, ottobre, novembre e dicembre.

Va invece respinta l’ulteriore domanda riconvenzionale di risarcimento danni. Al riguardo la circostanza che l’immobile sia rimasto sfitto per lungo tempo dopo la riconsegna non può ritenersi ex sé una circostanza di cui può essere ritenuto responsabile il conduttore tanto più che la locazione era stata pattuita per sei anni durante i quali il rapporto ha avuto pacifico svolgimento ed inoltre già un anno prima della scadenza e quindi due anni prima del rilascio, il (…), pur contestando la responsabilità del locatore – come detto invece insussistente – chiedeva, senza adesione da parte sua una riduzione del canone in conseguenza dell’accertata impossibilità di sfruttare per l’attività i locali del seminterrato.

Non è stata fornita prova di danni all’immobile superiori al fisiologico deperimento d’utilizzo nè è risultato vero che il conduttore abbia posto in essere modifiche ed innovazioni in ordine alla creazione di pareti in carton gesso, controsoffitti, faretti, pavimento in laminato finto parquet, infatti già preesistenti alla locazione dacché compiute dal precedente conduttore, come confermato dai numerosi testi escussi (…) e (…) nonché (…) il quale ultimo ha attestato lo stato dell’immobile all’inizio della locazione era il medesimo al momento della riconsegna.

La reciproca soccombenza giustifica, essendo maggiore quella del (…) la compensazione tra le parti della metà delle spese di causa e per porne l’altra metà, liquidata come in dispositivo in favore del convenuto ed a carico dell’attore.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

respinge la domanda proposta da (…) contro (…) con citazione 3.11.2014 dichiarando altresì l’inammissibilità della domanda nuova da lui proposta con le memorie integrative;

in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, rigettandola per il resto, condanna (…) al pagamento in favore di (…) dell’importo di Euro 10.887,36 con gli interessi legali dalla domanda per le causali di cui in narrativa;

Condanna (…) al pagamento in favore di (…) della metà delle spese di causa determinate, già ridotte, nella misura di Euro 3.179,00 di cui Euro 379,00 per spese vive oltre iva cpa e rimborso spese generali come per legge.

Così deciso in Civitavecchia il 16 ottobre 2018.

Depositata in Cancelleria il 16 ottobre 2018.