l’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare non può essere determinato attraverso atti e fatti esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, allorquando sia richiesta la pronuncia costitutiva di cui alla norma indicata: in tal caso occorre, infatti, che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza che si possa attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento.
Corte d’Appello Milano, Sezione 4 civile Sentenza 24 gennaio 2019, n. 351
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D’APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Maria Luisa Padova – Presidente
dr. Francesco Donato – Consigliere
dr. Francesca Vullo – Consigliere rel
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 5252/2017 promossa in grado d’appello
DA
(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LI.AN., elettivamente domiciliato in PIAZZA (…) 20900 MONZA presso il difensore avv. LI.AN.
(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LI.AN., elettivamente domiciliato in PIAZZA (…) 20900 MONZA presso il difensore avv. LI.AN.
(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. LI.AN., elettivamente domiciliato in PIAZZA (…) 20900 MONZA presso il difensore avv. LI.AN.
APPELLANTI
CONTRO
(…) S.R.L. (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. CO.LU., elettivamente domiciliato in VIA (…) 20122 MILANO presso il difensore avv. CO.LU.
APPELLATO
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con sentenza n. 8284/2017 pubblicata in data 25 luglio 2017 il Tribunale di Milano, in accoglimento della domanda subordinata attorea, ha dichiarato risolto per inadempimento della convenuta contumace (…) srl la scrittura transattiva del 26 giugno 2013 sottoscritta dalle attrici e dalla (…) srl; condannato la (…) srl al pagamento in favore delle attrici della somma di Euro 118.000,00 oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale sino al saldo; rigettato le ulteriori domande delle attrici; condannato la convenuta a rimborsare alle attrici le spese processuali liquidate in Euro 16.481,00 per onorari ed Euro 1.466,00 per spese oltre accessori e spese di ctu.
Con atto di citazione in appello regolarmente notificato (…), (…) e (…) impugnano detta sentenza chiedendone che, in riforma, venga ordinato all'(…) srl il completamento delle unità immobiliari oggetto del contratto di transazione, disposto il trasferimento ex art. 2932 c.c. in loro favore delle suddette unità immobiliari e condannata (…) al risarcimento del danno per ritardata consegna dei suddetti immobili da quantificarsi in una somma non inferiore a Euro 4.100,00 mensili. In subordine le appellanti chiedono che, unitamente alla risoluzione della transazione per inadempimento pronunciata in primo grado, (…) srl venga condannata al pagamento della somma di Euro 988.000,00, pari all’importo che nella transazione la convenuta riconosceva essere dovuto alle attrici e che avrebbe dovuto essere versato tramite la cessione delle unità immobiliari indicate nell’atto transattivo e a risarcire il danno da ritardata consegna.
(…) srl – contumace in I grado – si è costituita e ha chiesto il rigetto dell’impugnazione.
All’udienza dell’11 ottobre 2018 la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.. La decisione è stata quindi deliberata nella camera di consiglio del 16 gennaio 2019.
Con il primo motivo le appellanti lamentano l’erroneità della decisione di rigetto della domanda principale proposta dalle attrici ai sensi dell’art. 2932 c.c. assunta dal Giudice di prime cure sulla base del presupposto che “difetta la prova che gli immobili di cui alla scrittura transattiva del 26 giugno 2013 (documento 9) siano stati costruiti in forza di concessione edificatoria ai sensi dell’art. 40 della L. n. 47 del 1985”. Il Giudice avrebbe infatti omesso di considerare che gli appellanti non erano nelle condizioni di produrre la suddetta documentazione (concessione edilizia, dati catastali e dichiarazione di conformità tra stato di fatto e planimetrie catastali) poiché non a loro disposizione, e avrebbe gravato le attrici di un onere probatorio impossibile da adempiere. Non potendo invece essere imputata alle appellanti tale carenza probatoria, la decisione del Giudice sarebbe “inaccettabile”, poiché basata esclusivamente sull’assenza di dati formali e amministrativi, alla quale il Giudice avrebbe potuto supplire incaricando il CTU di eseguire tutti gli accertamenti necessari per corredare gli immobili della documentazione prevista dalla legge.
(…) srl argomenta la sua richiesta di rigetto del motivo di gravame replicando che le carenze rilevate dal Giudice impediscono la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c.
Il motivo non è fondato.
Sono pacifiche la mancata allegazione in atti degli estremi della concessione edilizia e dell’attestazione della conformità allo stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie.
La sentenza impugnata è sul punto conforme al consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale l’indicazione degli estremi della concessione edilizia costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall’art. 17 della L. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell’azione di cui all’art. 2932 c.c., in assenza della quale è preclusa la possibilità di pronunciare sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c. (Cass. 2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Cass. 2, Sentenza n. 17436 del 19/08/2011 che esclude l’esperibilità fruttuosa dell’azione ex art. 2932 c.c. in assenza del certificato di destinazione urbanistica richiesto a pena di nullità dell’atto di trasferimento immobiliare dalla disposizione del secondo comma dell’art. 18 della L. 28 febbraio 1985, n. 47).
Correttamente il giudice di primo grado ha altresì richiamato la disciplina dettata dalla L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, come modificata dall’art. 19 comma 14 convertito con modificazioni dalla L. n. 122 del 2010, il quale prevede che “gli atti pubblici le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestati, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Benché la norma non richiami tali requisiti ai fini della validità del preliminare, deve ritenersi che tali dati siano necessari anche perché possa pronunciarsi sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso (cfr., in argomento, Cass. 17990/16, la quale ha precisato che è essenziale che l’accertamento dei requisiti prescritti venga effettuato nel corso del giudizio). Al momento della esecuzione coattiva dell’impegno a vendere devono dunque emergere dagli atti del processo gli estremi catastali e le planimetrie catastali corredate da una dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai rilievi i catastali e alle planimetrie ovvero da un’attestazione sostituiva.
Il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. da parte del Tribunale era pertanto doveroso, considerato che tali dati non emergono né dalla scrittura transattiva né dagli atti di causa.
Gli immobili in questione sono descritti nella scrittura privata azionata ed anche nella ctu con un richiamo numerico e un rinvio alle planimetrie allegate, nelle quali tuttavia non risultano indicati le aderenze e i confini. Poiché, secondo quanto affermano i giudici di legittimità, “l’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare non può essere determinato attraverso atti e fatti esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, allorquando sia richiesta la pronuncia costitutiva di cui alla norma indicata: in tal caso occorre, infatti, che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza che si possa attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass. Sez. II 23 settembre 2016 n. 18765; conf. Cass. 16 gennaio 2013, n. 952; Cass. 7 agosto 2002, n. 11874), il giudice non avrebbe potuto pronunciare sentenza costituiva di trasferimento ex art. 2932 c.c.
Né, contrariamente a quanto dedotto dalle appellanti, a tali carenze avrebbe dovuto e potuto far fronte il Tribunale.
I poteri officiosi previsti dall’art. 213 c.p.c. non possono infatti supplire all’assenza di qualsiasi riscontro circa l’esistenza dei presupposti richiesti dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78.
Considerato che le appellanti chiedono il trasferimento di immobili di nuova edificazione che, nel corso del giudizio, risultavano ancora in costruzione, non sono stati addotti elementi dai quali supporre che detti immobili fossero già accatastati. L’impossibilità a pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. non deriva esclusivamente dalla mancata produzione in giudizio di documenti di cui le appellanti allegano la verosimile esistenza, ma dal mancato perfezionamento dell’iter amministrativo al quale la legge ricollega la possibilità di trasferire i fabbricati. Né certamente a tali carenze avrebbe dovuto, come sostengono le appellanti, ovviare il Giudice mediante la nomina di un ctu al fine di regolarizzare la situazione catastale ovvero “di verificare la conformità tra lo stato di fatto e delle unità immobiliari e relative planimetrie” potendo la consulenza avere esclusivamente carattere percipiente (quando ha come oggetto l’accertamento dei fatti) ovvero deducente (se mira alla valutazione tecnica dei fatti) e giammai surrogatorio delle parti come sarebbe se si delegasse al ctu l’espletamento di attività che la legge pone a carico del venditore.
Osserva infine la Corte che l’art. 2932 c.c., nel prevedere la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto di compravendita “qualora sia possibile e non escluso dal titolo” lascia chiaramente intendere che non in tutti i casi, ma solo in presenza di determinati presupposti, la parte non inadempiente potrà avvalersi della suddetta azione, essendo in ogni caso salva la facoltà di ricorrere ai generali rimedi della risoluzione e del risarcimento del danno.
Con il secondo motivo le appellanti lamentano il mancato accoglimento della domanda di pagamento dell’importo di Euro 988.000,00. Avrebbe errato il Giudice nell’affermare che detto importo veniva richiesto a titolo di risarcimento del danno, quando invece lo stesso costituiva, quanto a Euro 870.000,00, il saldo del corrispettivo in origine dovuto dalla Immobiliare per la cessione del terreno e quanto a Euro 118.000,00, il danno riconosciuto in favore delle appellanti nella transazione. Il diritto a conseguire entrambi gli importi rappresenterebbe la naturale conseguenza degli effetti retroattivi della pronuncia risolutoria, atteso che secondo quanto prospettato nell’atto di appello “una volta dichiarata risolta per inadempimento la scrittura transattiva oggetto di causa, con conseguente estinzione del diritto dell'(…) srl di adempiere alla propria obbligazione pecuniaria mediante cessione di unità immobiliari di pari valore, tornava senza dubbio a risorgere in capo a quest’ultima l’originaria obbligazione di pagamento della somma di Euro 988.000,00 a favore delle attrici” (così a pag. 15 appello).
Parte appellata contesta che le attrici avessero proposto in primo grado domanda restitutoria e rileva che, in ogni caso, il richiesto pagamento non avrebbe carattere restitutorio trattandosi di somme mai ricevute.
Il motivo è fondato nei limiti che seguono.
Premesso che la pronuncia di risoluzione per inadempimento della scrittura transattiva non è stata oggetto di gravame e, dunque, su detto capo della sentenza si è formato il giudicato, deve ritenersi che gli effetti risolutori di cui all’art. 1458 c.c. determinano, nel caso in cui ad essere caducato è un negozio transattivo, la reviviscenza dello status quo ante e, conseguentemente, degli accordi originari.
Nel caso di specie nell’atto di transazione le parti dichiarano che “(…) srl, a compensazione totale dell’importo residuo di prezzo, quantificato nell’atto di compravendita in data 30.9.2008 a ministero notaio Dott. Ga. in Euro 870.000,00 si impegna a cedere alle Signore (…), (…) e (…), che accettano, le seguenti unità immobiliari …………le parti di comune accordo convengono che, in aggiunta alle unità immobiliari indicati nel precedente punto b., al fine di compensare tutti i danni, ivi compreso quello da ritardo nella consegna delle unità immobiliari, la (…) srl si impegna a trasferire alle Signore (…), (…) e (…) che accettano l’appartamento posto nell’edificio I…..il valore complessivo della cessione di cui al presente punto, al netto dell’iva di legge, viene pattuita in Euro 183.000,00 (centottantatremila/00 e le parti convengono che: – quanto all’importo di Euro 118.000,00 lo stesso verrà compensato con l’importo dovuto dalla (…) srl alle signore (…), (…) e (…) a titolo di risarcimento di tutti i danni, ivi compreso quello da ritardo nella consegna delle unità immobiliari…” (doc. 9 fasc. I grado).
La domanda delle appellanti, impropriamente definita di restituzione, è dunque diretta ad ottenere la reviviscenza dell’originario accordo, conseguente all’effetto retroattivo della pronuncia solutoria di cui all’art. 1458 c.c., nella parte in cui prevedeva il pagamento della somma di Euro 870.000,00 per la cessione del terreno. L’interpretazione è aderente al tenore della domanda formulata innanzi al Tribunale. Nelle conclusioni precisate in I grado le attrici specificavano che la somma di Euro 988.000,00 corrispondeva “all’importo che, nell’ambito del contratto di transazione, la convenuta riconosceva essere dovuto alle promissarie acquirenti e che avrebbe dovuto essere “compensato” mediante la cessione della proprietà delle unità immobiliari de quibus”; deve dunque ritenersi che le appellanti, ponendosi nell’ottica degli effetti retroattivi conseguenti alla risoluzione della transazione, avessero richiesto il pagamento delle somme originariamente dovute oggetto della controversia sulla quale era intervenuto il negozio transattivo.
Entro tali limiti l’impugnazione deve essere accolta, posto che l’ulteriore importo di Euro 118.000,00 è già stato correttamente riconosciuto dal giudice a titolo di danno a compensazione del quale la transazione caducata aveva previsto il trasferimento di un ulteriore immobile.
Infine come terzo motivo, si lamenta il mancato riconoscimento del danno per mancata consegna delle unità immobiliari.
La doglianza viene contestata dalla controparte la quale allega che il riconoscimento di un danno causato da un mancato tempestivo adempimento sarebbe precluso dalla domanda di risoluzione.
La doglianza, peraltro genericamente formulata poiché si limita a stigmatizzare come “non convincente” la motivazione utilizzata dal giudice per rigettare la domanda risarcitoria, senza peraltro evidenziare le ragioni in diritto per le quali il Giudice sarebbe incorso in errore, non è fondata.
Il Tribunale ha rigettato la domanda sulla base del rilievo che “con la domanda subordinata di risoluzione le attrici hanno rinunciato ad ottenere la consegna delle unità immobiliari oggetto della scrittura transattiva”. La decisione è corretta. Il danno richiesto ha come suo presupposto un tardivo adempimento e non può essere riconosciuto laddove la parte abbia invece rinunciato al suddetto adempimento.
In conclusione l’accoglimento del secondo motivo di gravame determina la riforma della sentenza n. 8284/2017 pronunciata dal Tribunale di Milano e pubblicata in data 25 luglio 2017 e la conseguente condanna dell'(…) srl al pagamento della somma di Euro 870.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo, ferma restando la conferma della decisione in ordine alle statuizioni residue.
Con riferimento alle spese di lite, esse seguono la prevalente soccombenza dell’appellata che deve essere condannata a rifondere le spese di lite liquidate come da dispositivo, facendo riferimento ai parametri previsti dal D.M. 10 marzo 2014, n. 55, tenuto conto dei criteri stabiliti dagli artt. 4 e 5 del citato D.M., del valore di causa (da Euro 520.001 a 1.000.000) e dell’assenza di attività istruttoria; spese da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
P.Q.M.
La Corte d’Appello di Milano definitivamente pronunciando sull’appello proposto da (…), (…) e (…) avverso la sentenza n. 8284/2017 pronunciata dal Tribunale di Milano e pubblicata in data 25 luglio 2017 così provvede:
A) in accoglimento dell’appello, previa riforma della sentenza del Tribunale di Milano n. 8284/2017 pubblicata in data 25 luglio 2017 condanna (…) srl al pagamento in favore di (…), (…) e (…) la somma di Euro 870.000,00, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo;
B) conferma nel resto;
C) condanna l’appellata a rifondere alle appellanti le spese di lite che si liquidano in Euro 2.556,00 per spese e in Euro 17.628,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa e rimborso forfetario spese generali nella misura del 15%, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Milano il 16 gennaio 2019.
Depositata in Cancelleria il 24 gennaio 2019.