la successione dell’affittuario nei contratti relativi all’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale avviene, a norma dell’art. 2558 cod. civ., “ope legis” ed è quindi efficace nei confronti del terzo contraente senza che egli debba accettarla o che sia necessario dargliene comunicazione, costituendo tale comunicazione oggetto di un onere a carico dell’alienante e dell’acquirente dell’azienda (e dei soggetti ad essi equiparati) finalizzato solo al decorso del termine di tre mesi entro il quale è consentito al terzo di recedere dal contratto.
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Contratto di Affitto di azienda
Tribunale Nocera Inferiore, Sezione 2 civile Sentenza 14 marzo 2019, n. 354
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nocera Inferiore – Seconda Sezione Civile in persona del giudice unico dott. Diego Dinardo ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.51 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell’anno 2016 avente ad
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
TRA
(…) s.p.a. in persona dell’amm.re pro tempore, rapp.to e difeso dagli avv.ti Gi.Fa. e Ma.Cr. elettivamente domiciliati in Nocera Inferiore presso lo studio dell’avv.to Va.Co. alla via (…)
Attore
E
(…) spa in persona del legale rapp.te pro tempore rapp.to e difeso dall’avv.to Cr.Ma. elettivamente domiciliata presso il suo studio in Pagani al C.So (…)
Convenuto
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell’art. 132 c.p.c., in combinato disposto con l’articolo 429, c. 1, c.p.c., così come modificato dalla L. 18 giugno 2009, n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
LA società (…) spa in persona del legale rapp.te pro tempore agiva in giudizio esponendo che la società (…) sr, poi divenuta (…) srl, concedeva in locazione ad uso diverso alla società (…) snc di (…) un immobile sito in S. alla via S. n. 27/A e di essere subentrata nel rapporto di locazione a seguito della acquisizione dal fallimento della società (…) del ramo di azienda relativo all’immobile oggetto di causa.
Tanto premesso, l’istante evidenziando la morosità della convenuta nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio 2010 al mese di aprile 2012 chiedeva di pronunciarsi la convalida dell’intimato sfratto per morosità.
Si costituiva la (…) spa in persona del legale rapp.te pro tempore, la quale eccepiva la carenza di legittimazione attiva riferendo che la società locatrice è la sola (…) srl e, nel merito, deduceva di non aver pagato il canone di locazione in attesa della emissione della fattura, concludendo per il rigetto della domanda.
Il precedente giudice istruttore, verificato che nelle more il locale veniva rilasciato, disponeva il mutamento del rito concedendo termine per il deposito di memorie istruttorie.
La domanda è fondata e meritevole di accoglimento.
Sulla ammissibilità della domanda riconvenzionale
Preliminarmente deve osservarsi che la domanda riconvenzionale introdotta dalla convenuta nelle memorie istruttorie (volta all’accertamento della responsabilità della attrice nella chiusura dell’esercizio commerciale sito in S. alla via D. A. e alla sua condanna al risarcimento del danno pari ad Euro 25.000,00) è inammissibile in quanto non preceduta dalla richiesta di nuovo decreto per la fissazione dell’udienza, come prescritto dall’art. 418 c.p.c..
Sulla legittimazione attiva
L’eccezione di carenza di legittimazione attiva è infondata.
Al riguardo giova osservare che in atti copia del contratto di locazione commerciale del 2-12-1998, con cui la società (…) s.r.l. concedeva in locazione alla società (…) s.n.c. di (…)C., in persona del legale rappresentante p.t., sig. F.V., con sede legale in P. (S.) al Corso E. P. n. 112 (cod. fisc. (…)), l’immobile commerciale sito in S. alla via S. n. 27/A.
Parimenti dimostrato, perché non contestato, risulta l’avvenuto subentro della società (…) srl alla società (…) s.r.l., cfr comparsa di risposta pagina 1.
Ciò detto, emergendo dall’atto di transazione con contestuale acquisto di ramo di azienda del 03.08.2011 a firma del Notaio Stefano Fazzari, che il Fallimento della (…) cedeva il proprio ramo d’azienda relativo, tra gli altri, all’immobile sito in S. alla via D. A. nn 41,42 e 45 alla società attrice, che subentrava nel rapporto di locazione art. 1558 c.c., la eccezione di carenza di legittimazione attiva deve essere rigettata, perché infondata.
Peraltro, giova osservare che la successione dell’affittuario nei contratti relativi all’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale avviene, a norma dell’art. 2558 cod. civ., “ope legis” ed è quindi efficace nei confronti del terzo contraente senza che egli debba accettarla o che sia necessario dargliene comunicazione, costituendo tale comunicazione oggetto di un onere a carico dell’alienante e dell’acquirente dell’azienda (e dei soggetti ad essi equiparati) finalizzato solo al decorso del termine di tre mesi entro il quale è consentito al terzo di recedere dal contratto, Cassazione Sez. 1, Sentenza n. 4242 del 14/05/1997.
Sull’inadempimento
Passando al merito della controversia, la domanda attorea di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore è fondata e, pertanto, deve essere accolta, nei limiti e per le motivazioni di seguito indicate.
Invero, nel caso di specie, parte ricorrente ha agito in giudizio deducendo la morosità della società conduttrice, che, nella prospettazione attorea, si sarebbe sostanzialmente sottratta in toto all’obbligazione di pagamento dei canoni dovuti in forza del contratto di locazione dal mese di luglio 2010 ad aprile 2012, per un totale di Euro 13.634,50 iva compresa.
Orbene, non emergendo prova dell’avvenuto pagamento del canone di locazione nel periodo di riferimento, tenuto conto dei canoni di locazione non pagati, l’inadempimento della conduttrice può ritenersi grave.
Ed a tanto va aggiunto che ben può essere valutata, ai fini dell’esame della domanda svolta ex artt. 1453 e 1455 c.c., anche la condotta tenuta dal conduttore in costanza di lite, ovverosia il fatto che il convenuto ha protratto il suo inadempimento anche successivamente all’introduzione del giudizio e sino al rilascio dell’immobile (v. sul punto Cassazione n.8076.2002).
Peraltro, ad escludere la morosità della convenuta non vale la circostanza dalla stessa riferita che la società attrice non provvedeva ad emettere le relative fatture, essendo necessario ai fini della mora credendi il deposito delle somme nelle forme della offerta reale ex art. 1206 e ss c.c..
Per tutto quanto sin ora detto, questo giudicante ritiene grave, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1455 c.c., l’inadempimento – perdurante e reiterato nel tempo – consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione da parte della convenuta per svariate annualità e fondata la domanda di risoluzione avanzata dall’attore, in conseguenza di tanto dichiara definitivamente risolto, per fatto e colpa della convenuta il contratto di locazione per il quale è causa.
Parte convenuta deve, infine, essere condannata al pagamento del canone di locazione non corrisposto.
Sul punto, le parti sono in disaccordo in ordine alla data del rilascio, perché mentre parte attrice assume come data della restituzione quella del 23-7-2015, la convenuta indicava di aver consegnato le chiavi dell’immobile in data 11-1-2014 a (…), dipendente della società attrice.
Orbene, premesso che i testi di parte attrice riferivano di aver consegnato le chiavi al sig.re (…) nel 2014 e che questi contestava la loro ricezione, deve osservarsi che non essendo dimostrato che effettivamente il sig.re (…) fosse stato delegato al ritiro delle chiavi da parte della società attrice, l’eventuale riconsegna a questi non ha determinato in ogni caso alcun effetto liberatorio per la convenuta che, pertanto, resta obbligata al pagamento dei canoni fino alla data del 23.07.2015, allorchè veniva redatto verbale di restituzione del bene.
A diverse circostanze non vale il fatto che l’immobile al momento della restituzione del luglio 2015 fosse già libero da cose o persone, in quanto l’obbligo di pagare il canone di locazione permane fino alla avvenuta riconsegna dell’immobile, non essendo rilevante il suo utilizzo da parte del conduttore.
In conclusione parte convenuta deve essere condannata al pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio 2010 al mese di luglio 2015 per un totale di Euro 37.804,75 comprensivo di Iva ( Euro 619,75, quale canone mensile, per 61 mensilità), oltre interessi dalle singole scadenze e fino al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55 del 2014.
P.Q.M.
Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
– in accoglimento della domanda, dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa della società conduttrice il contratto di locazione per il quale è causa;
– condanna la convenuta al pagamento canoni dal mese di luglio 2010 al mese di luglio 2015 per un totale di Euro 37.804,75 comprensivo di Iva oltre interessi legali dalle singole scadenze e fino al soddisfo.
– Condanna la società convenuta al pagamento delle spese di lite sostenute dalla società attrice che liquida in Euro 4.835,00 per compensi professionali oltre rimborso forfettario iva e cpa come per legge.
Così deciso in Nocera Inferiore il 14 marzo 2019.
Depositata in Cancelleria il 14 marzo 2019.