il Giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attore deve adempiere l’obbligazione di pagare il residuo prezzo, può – per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi – subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, dell’ipoteca.
Tribunale Bari, civile Sentenza 8 aprile 2019, n. 1510
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale in composizione monocratica costituito dalla Giudice Dott.ssa Teresa Maria Francioso ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 18503/2015 di RG promossa da:
(…) (CF (…)), elettivamente domiciliata in Mola di Bari (BA) via (…), presso lo studio dell’Avv. Ro.Mu., che la rappresenta e difende giusta mandato in atti;
parte attrice
contro
(…) SRL IN LIQUIDAZIONE (C.F. (…)), con sede in B., via C. 24;
parte convenuta contumace
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, a seguito della verifica circa la regolare instaurazione del contraddittorio, deve essere dichiarata la contumacia di parte convenuta.
Nel merito, dando per noti i termini fattuali della controversia, si procede all’esame dei profili giuridici rilevanti ai fini della decisione.
La controversia ha ad oggetto l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del preliminare del 12.11.2012 concluso tra le parti in causa, previo accoglimento della domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. in conseguenza dei vizi e difetti del bene.
In corso di causa è stata disposta CTU relativa alla quantificazione della somma necessaria per porre rimedio ai vizi e difetti del bene.
A seguito dell’istruttoria, risulta accertato l’avvenuto versamento di acconti da parte dell’attrice promissaria acquirente per un totale di Euro. 26.920,00.
Il prezzo di compravendita, contrattualmente determinato in Euro. 61.500,00, oltre IVA, deve essere ridotto della somma necessaria a porre rimedio ai vizi e difetti del bene quantificata dal CTU in un totale di Euro. 6.818,41, oltre IVA.
Deve, pertanto, pronunciarsi l’accoglimento della domanda di conclusione del contratto di compravendita oggetto di causa con contestuale condanna al pagamento del prezzo quantificato in Euro. 27.761,59 oltre IVA come per legge (pari a 61.500,00- 26.920 acconti-6.818,41 vizi).
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda di trasferimento “con contestuale liberazione del bene da pesi”.
Infatti, nel dare conto dell’allegazione di parte attrice circa la sussistenza di due ipoteche iscritte sul bene (da (…) e da (…)), va evidenziato che la ratio di tutela che ispira la norma di cui all’art. 2932 c.c. non può condurre l’interprete a ritenere che allo stesso spetti anche il diritto di ottenere coattivamente realizzata l’obbligazione contrattuale del promittente venditore di trasferire l’immobile libero da iscrizioni ipotecarie.
In tal caso vi sarebbe una grave compromissione dei diritti di credito assistiti da garanzie reali di titolarità di terzi estranei al giudizio, rispetto ai quali non vi è prova né della soddisfazione delle relative ragioni né della prestazione del consenso alla cancellazione delle ipoteche.
La stipula del contratto definitivo in ottemperanza a quanto previsto nel contratto preliminare, pertanto, non determina automaticamente la cancellazione dell’ipoteca iscritta da parte dei creditori, se non previa estinzione dei rispettivi crediti.
D’altronde, la difesa di parte attrice non offre alcuna allegazione difensiva a sostegno della propria domanda di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie.
Questa Giudice, tuttavia, nell’esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda proposta, ritiene applicabile il condiviso principio giurisprudenziale secondo il quale il Giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attore deve adempiere l’obbligazione di pagare il residuo prezzo, può – per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi – subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, dell’ipoteca
(cfr. Cass. 3176/2011, Cass. 8143/2004 “il promittente venditore che abbia violato l’obbligo di mantenere il bene promesso in vendita libero da pesi ed oneri non può avvantaggiarsi di tale suo inadempimento negando il trasferimento dell’immobile, con la conseguenza che il giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissario acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attore deve adempiere l’obbligazione di pagare il residuo prezzo, può – per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi – subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, dell’ipoteca”).
Il pagamento del saldo prezzo deve, pertanto, essere subordinato all’estinzione da parte del promittente venditore delle ipoteche iscritte sul bene.
Tutte le considerazioni che precedono determinano l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., risultando per converso accertato l’inadempimento della convenuta all’obbligo di stipulazione del definitivo.
Il comportamento della convenuta conferma la fondatezza della domanda processuale: infatti, alla stregua dei principi generali sul riparto dell’onere probatorio codificati dall’art. 2697 c.c., avendo l’attrice provato il proprio adempimento e avendo allegato l’inadempimento della convenuta, è onere della stessa, per resistere alla domanda di esecuzione del contratto in forma specifica, provare il proprio adempimento o altro fatto modificativo, impeditivo o estintivo dell’obbligazione (cfr. Cass., sez. un., n. 13533/2001).
In tutta evidenza, rimanendo contumace, la convenuta non ha provato il proprio adempimento e, pertanto, la domanda proposta dall’attrice non può che trovare integrale accoglimento.
Deve, infine essere rigettata la domanda di risarcimento danni proposta da parte attrice, in quanto non risulta nemmeno allegata e tantomeno provata o richiesta in prova l’esistenza di un danno risarcibile.
A tale mancanza, come noto, non è possibile sopperire con una valutazione equitativa ai sensi dell’art. 1226 cod. civ., atteso che l’applicazione di tale norma richiede che risulti provata o comunque incontestata l’esistenza di un danno risarcibile ed è diretta a fare fronte all’impossibilità di provare l’ammontare preciso del danno (cfr. ex multis Cass., 8468/2000).
Le spese di lite, regolate in base al principio della soccombenza (e liquidate d’ufficio, in assenza di nota spese, al valore minimo stante la contumacia della convenuta), devono essere poste integralmente a carico di parte convenuta. Le spese di CTU, separatamente liquidate, seguono la medesima imputazione.
P.Q.M.
Il Tribunale di Bari in composizione monocratica,
definitivamente pronunciando,
ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa,
– Dichiara la contumacia di parte convenuta;
– trasferisce ai sensi dell’art. 2932 c.c. a favore di (…), nata a Monopoli il (…) e residente in M. di B. al vico S. n.13, c.f. (…), e contro la convenuta, la proprietà del box auto (edificato a seguito di permesso di costruire rilasciato dal Comune di M. di B. n. 17/2010, 55/2012 del 26.1.2010 e del 16.5.2012) sito in M. di B., censito al NCEU del Comune di B. al foglio (…) mappale (…) sub (…) via B. n.c., cat. (…), subordinando il prodursi dell’effetto traslativo alla duplice condizione del pagamento del residuo prezzo di Euro 27.761,59 oltre IVA come per legge, in favore della convenuta e della liberazione della suindicata unità immobiliare dalle ipoteche iscritte da (…) e da (…). Fissa per il versamento del prezzo il termine di 120 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza;
– ordina al conservatore dei Registri Immobiliari di Bari (Agenzia del Territorio), con esonero dalle sue responsabilità, la trascrizione della sentenza;
– condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore dell’attrice, che liquida in Euro 6.715,00 per compenso e Euro 805,49 per spese, oltre rimborso forfetario al 12,5%, IVA e CPA come per legge;
– Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU.
Così deciso in Bari l’1 aprile 2019.
Depositata in Cancelleria l’8 aprile 2019.