in tema di pertinenze, la legittima costituzione del vincolo presuppone l’esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale, e di un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della “res” al servizio o all’ornamento del bene principale da parte di chi abbia il potere di disporre di entrambi.
Tribunale|Roma|Sezione 2|Civile|Sentenza|1 luglio 2019| n. 13677
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 63957/2014 promossa da:
(…) (C.F. (…)), (…) (C.F. (…)), (…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. IN.MA., elettivamente domiciliato in VIA (…) ROMA presso il difensore avv. IN.MA.
ATTORI
contro
AZIENDA (…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. BR.GI. e dell’avv. (…), elettivamente domiciliato in VIA (…) 00195 ROMA presso il difensore avv. BR.GI.
CONVENUTA
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 6/10/2014, parte attrice conveniva in giudizio l'(…) (Azienda (…)) per chiedere ed ottenere l’accertamento e la dichiarazione del vincolo pertinenziale tra l’immobile di proprietà degli attori, sito in R. Via A. V. n.45 S. F int. 1 (identificato al N.C.E.U. al foglio (…) particella (…) sub (…) z.c., 2 cat. (…) cl.(…) vani 4 superficie catastale 86 R.C. Euro 816,00) ed il locale cantina ex bucataio sottostante detto immobile, di dimensioni pari a mq. 4,40 per mq. 6,80 e, pertanto, oggetto del medesimo Atto pubblico di compravendita (denominato “Atto di trasferimento conseguente a patto di futura vendita stipulato con valore provvisorio”) del 21/01/2004 a rogito Notaio (…) di (…) Rep. N. (…) registrato in Roma in data 03/02/2004 al n. 1848 Serie 15.
Nel costituirsi alla udienza di prima comparizione del 20/01/2015, la convenuta eccepiva “la nullità e/o l’illegittimità e/o inammissibilità dell’atto introduttivo” per carenza di legittimazione degli attori, contestava la genericità di detto atto, lamentando l’impossibilità di inquadrare la fattispecie concreta “nella sua esatta e tipica disciplina giuridica” ed a “fornire al rapporto controverso una esatta qualificazione giuridica …….; concludendo, per “la nullità dell’atto di citazione per violazione dell’art. 163 c.p.c.” e, nel merito, per il rigetto delle domande di parte attrice, non essendo il locale di cui è causa, secondo la convenuta, mai stato, abbinato all’immobile principale….”.
Assegnati i termini ex art. 183 VI co. c.p.c., depositate le relative Memorie istruttorie, esclusivamente di parte attrice, e sciolta la riserva sulle istanze istruttorie di quest’ultima, il G.I., con Ordinanza del 6/10/2015, “ritenuto che i capitoli di prova così come articolati nella memoria ex art. 183 VI co. n. 2 c.p.c. hanno ad oggetto circostanze specifiche e rilevanti ai fini della decisione della causa”, ammetteva la prova per testi, rinviando per l’assunzione all’udienza del 2/2/2016, nella quale, escussi i testi (…) e (…), rinviava all’udienza del 21/01/2019 nel corso della quale, precisate le rispettive conclusioni, la causa veniva trattenuta per la decisione con l’assegnazione dei termini di legge.
La domanda è infondata e deve essere respinta.
Non è emersa la prova della preesistenza del vincolo pertinenziale tra l’appartamento di proprietà degli attori, dagli stessi acquistato il 25 febbraio 2004 dal precedente assegnatario e conduttore, il defunto (…) e da sua moglie (…), e il locale scantinato “ex bucataio” oggetto dell’odierna domanda di accertamento.
Ovviamente, se il locale in questione fosse stato specificamente indicato e descritto dalle parti nel rogito, ovviamente avrebbe ormato oggetto dell’atto di acquisto e non sarebbe necessario discutere oggi della preesistenza di un vincolo pertinenziale.
Nel contratto di compravendita l’appartamento risulta trasferito al Sig. M. con ogni accessione e pertinenza, ma manca l’indicazione dell’ex “bucataio” e la sua descrizione ipocatastale, anzi vengono esplicitamente esclusi dall’effetto traslativo i beni, anche se nominativamente indicati nell’art. 1117, c.c. che al momento della cessione risultino non più destinati di fatto all’uso o al servizio di una parte o dell’intero edificio… , come ex lavatoi.
L’accertamento del vincolo pertinenziale presuppone, dunque, un’indagine sull’eventuale preesistente costituzione del vincolo da parte del comune proprietario, ossia dell'(…).
Com’è noto, in giurisprudenza è pacifico il principio in base al quale, in tema di pertinenze, la legittima costituzione del vincolo presuppone l’esistenza, oltre che di un unico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale, e di un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della “res” al servizio o all’ornamento del bene principale da parte di chi abbia il potere di disporre di entrambi (ex multis, Cassazione, sentenze n. 6656 del 29/04/2003, n. 9911 del 28/04/2006).
Ebbene, dalla documentazione prodotta dalle parti non scaturisce alcun elemento sintomatico della preesistenza di tale vincolo, e dunque di un qualche addentellato logico alla pretesa di parte attrice che tale locale abbia formato oggetto del trasferimento con il citato rogito notarile, pur non essendo stato in esso in alcun modo specificamente menzionato.
La documentata (e confermata dai testi) utilizzazione di fatto del locale da parte degli assegnatari dell’appartamento, durante il periodo della locazione, non possono fondare il convincimento dell’avvenuta apposizione di questo vincolo da parte dell'(…), non essendo il comportamento di occupazione in alcun modo ascrivibile a tale Ente.
Tale occupazione, proprio per la mancanza di un fondamento contrattuale, non avrebbe caratteristiche in concreto neppure compatibili con un possesso ad usucapionem visto che con le proprie richieste all'(…) di voler concedere in locazione anche tali locali, il dante causa degli odierni attori riconosceva la mancanza di un titolo di proprietà e l’altrui disponibilità del bene.
Orbene, proprio queste lettere, rimaste prive di qualsiasi risposta da parte di (…), dagli attori invocate a sostegno dell’anteriorità del vincolo pertinenziale, smentiscono positivamente tale legame, visto che, come si è detto, l’utilizzazione di fatto del bene accessorio da parte del conduttore del bene demaniale non è circostanza idonea a costituire il vincolo, dovendo la destinazione della res al servizio di quella principale essere ascrivibile al proprietario dei beni e non da soggetti privi del potere di disporre di entrambi.
In tale contesto, la mancata menzione del locale nell’atto di assegnazione in locazione, appare sintomatica dell’inesistenza di un vincolo oggettivo da parte dell'(…), proprietario dell’appartamento.
Un’ulteriore conferma della inesistenza del vincolo al momento dell’acquisto dell’immobile è contenuta nell’atto di accertamento e classamento del 10 gennaio 1971, nel quale nell’indicare la consistenza dell’immobile nello spazio relativo a cantine non è contenuta alcuna indicazione, chiaramente evidenziando che in quel momento il vincolo pertinenziale era inesistente.
La domanda va dunque rigettata per mancanza di prova. Le spese sono regolate in base al criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. Rigetta la domanda;
2. Condanna (…), (…) e (…) al pagamento, in favore dell'(…), delle spese di lite, che liquida in Euro 4.567,80, comprensiva di spese generali, oltre IVA e CPA.
Così deciso in Roma il 27 giugno 2019.
Depositata in Cancelleria il 1 luglio 2019.