Locazioni sfratto per morosità pagamento in corso di causa

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione.

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Tribunale|Roma|Sezione 6|Civile|Sentenza|13 febbraio 2020| n. 3309

Data udienza 12 febbraio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE SESTA CIVILE

In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n. 35822 dell’anno 2018 e vertente

TRA

(…), parte elettivamente domiciliata in Roma, via (…), presso lo studio dell’Avv. RU.AN., che la rappresenta e difende come da procura in atti

ATTORE

E

(…) SOCIETA’ A RESPONSABILITA’ LIMITATA, in persona del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via della Grande Muraglia n. 261, presso lo studio dell’Avv. CA.LU., che la rappresenta e difende come da procura in atti

CONVENUTO

OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità

All’udienza del 12.02.2020, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità parte intimante, a sostegno della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento, adduce il mancato pagamento, nei termini concordati, dei canoni relativi al contratto di locazione stipulato tra le parti ed avente ad oggetto l’immobile locato ad uso commerciale sito in R., Via (…). Parte intimante nello specifico lamenta l’omesso pagamento di Euro 4.050,00 per le mensilità di febbraio, marzo ed aprile 2018 (importo canone mensile Euro 1.350,00) e di Euro 60,00 per canoni condominiali (Euro 20,00 mensili forfettariamente concordati). Instauratosi il contraddittorio, si è costituita parte intimata spiegando opposizione alla convalida. Parte intimante insiste per la prosecuzione del giudizio di risoluzione per inadempimento.

Non essendo stata fornita prova dell’effettuato pagamento delle morosità intimate e non ricorrendo i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio, dispone la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l’integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti. Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull’obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti organismi, deposita agli atti di causa il verbale comprovante l’esito negativo del detto tentativo. La causa, esaurientemente istruita senza l’ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all’odierna udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Come anticipato nel testo dell’ordinanza di rilascio, la parte intimata si è costituita e ha opposto eccezioni producendo agli atti un contratto di locazione non registrato, dichiarato identico a quello depositato dalla parte attrice, difforme soltanto nella formulazione dell’art. 3, la cui dizione esenterebbe il conduttore dalla corresponsione del canone per il primo anno;

tuttavia, da un primo esame effettuato da questo giudice, e solo a titolo esemplificativo, si evidenzia che le firme apposte a latere dei fogli sui contratti presentano evidenti difformità, che in calce all’approvazione specifica delle clausole vessatorie il contratto prodotto da parte convenuta è mancante della data di sottoscrizione delle stesse, che la firma apposta in calce al contratto dal locatore risulta essere palesemente diversa nelle due stesure contrattuali; pertanto emerge che non possa trattarsi del medesimo contratto e che pertanto deve necessariamente intendersi che quello prodotto da parte convenuta sia un contratto diverso; quest’ultimo risulta essere privo della registrazione e parte convenuta non ha disconosciuto nei termini opportuni la firma apposta in calce al contratto registrato posto a fondamento dell’azione di parte locatrice, che pertanto deve intendersi quello oggetto del contendere tra le parti.

Alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.

Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l’obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell’atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.

Il pagamento delle morosità intimate dopo l’introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).

Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotta con l’intimazione di sfratto, in modo particolare ove l’inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999). La valutazione dell’importanza dell’inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell’ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all’esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell’interesse della controparte alla corretta esecuzione dell’accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).

Pertanto la gravità dell’inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all’entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione.

Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).

L’inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).

Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.

Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l’immobile ad uso commerciale sito in R., via (…), essendo avvenuto il rilascio dell’immobile in data 1.08.2018;

condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 9.450,00 alla data del rilascio dell’immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;

condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 1.520,00 di cui Euro 120,00 per esborsi, ed Euro 1.400,00 per compensi, oltre oneri di legge.

Così deciso in Roma il 12 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria il 13 febbraio 2020.