Comodato spese di manutenzione effettuate dal comodatario

• Avv. Umberto Davide
• Contratti, Sentenze

il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione (nella specie, straordinaria) può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante, anche se comportino miglioramenti, tenendo conto della non invocabilità da parte del comodatario stesso, che non è né possessore né terzo, dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c.

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Tribunale|Pavia|Sezione 3|Civile|Sentenza|12 febbraio 2020| n. 227

Data udienza 10 febbraio 2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI PAVIA

SEZIONE TERZA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese all’udienza del 6.11.2019, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. di R.G. 2599/2018, promossa da:

BO.MA. (C.F.: (…)) elettivamente domiciliato in Vigevano (PV), Via (…), presso lo studio dell’Avv. Ga.Al., che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti,

– attore –

contro

De. S.r.l. (C.F.: (…) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Pavia, Via (…), presso lo studio dell’Avv. Lo.Za., che la rappresenta e difende in forza di procura in atti,

– convenuta –

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO

Il sig. Ma.Bo. ha convenuto in giudizio la De. S.r.l., esponendo di avere a questa promesso in vendita, con contratto preliminare del 10.10.2014, un complesso immobiliare nel quale essa promissaria acquirente era stata anticipatamente immessa in possesso per consentirle di svolgere gli interventi di manutenzione e di adeguamento necessari per lo svolgimento della sua attività; rileva quindi, in estrema sintesi, che la convenuta era tenuta a corrispondere parte del prezzo di compravendita anticipatamente rispetto al contratto definitivo ma vi aveva provveduto solo in parte e che, dopo avere accordato una dilazione sulla data del rogito, si era quindi determinata a dichiarare la risoluzione in forza di una clausola del preliminare che prevedeva anche il diritto per essa promittente venditrice di trattenere le somme sino a quel momento versate.

Ha chiesto quindi che venisse dichiarata l’intervenuta risoluzione del contratto preliminare con condanna della convenuta al rilascio dell’immobile e con declaratoria del diritto di esso attore a trattenere le somme riscosse.

Si è costituita la convenuta la quale, in punto di fatto, non ha negato l’inesatto adempimento al pagamento delle rate di prezzo ed ha precisato di avere speso un ingente importo per lavori svolti sul complesso immobiliare, che avrebbe comunque dovuto essere rimborsato stante l’inefficacia ex art. 1341 c.c. comma 2 c.c. della clausola del preliminare che negava tale possibilità.

Sosteneva quindi, in punto di diritto, che il contratto di cui trattasi non avrebbe dovuto essere qualificato come preliminare bensì come contratto definitivo di vendita a rate con riserva della proprietà, il quale avrebbe potuto essere risolto solo in caso di inadempimento di non scarsa importanza, situazione che non ricorreva nella specie.

Il G.U. non ammetteva i mezzi di prova dedotti nelle memorie di trattazione ex art. 183 comma 6 c.p.c. ed, all’udienza del 6.11.2019, tratteneva la causa in decisione con assegnazione dei termini per il deposito delle note conclusionali.

Ciò posto, si rileva quanto segue.

In merito alla qualificazione del contratto, non vi è ragione per ritenere che le parti avessero inteso concludere una vendita a rate con riserva della proprietà, posto che, se questa fosse stata la volontà delle parti, il contenuto del contratto sarebbe stato ben differente: quantomeno, si sarebbe espressamente previsto il passaggio di proprietà con il pagamento dell’ultima rata e l’accordo non avrebbe avuto ad oggetto, come risulta dal documento, la mera promessa di vendere e di acquistare con fissazione di una data per la stipula del contratto definitivo.

In altri termini, nulla nel contenuto del regolamento contrattuale porta conforto alla tesi della convenuta.

Si tratta, all’evidenza, di un contratto preliminare ad effetti anticipati, e non vale ad attribuirgli una diversa qualificazione il mero fatto che l’immobile fosse stato consegnato molto tempo prima del rogito al fine di consentire l’effettuazione degli interventi di adeguamento (sul punto, si tornerà in seguito) o che fosse previsto l’obbligo per la convenuta di rimborsare l’IMU.

La convenuta afferma quindi l’inefficacia ex art. 1341 comma 2 c.c. della clausola del contratto preliminare di cui trattasi secondo la quale, nel caso di risoluzione contrattuale per effetto della clausola di cui all’art. 12 del contratto (come si è verificato nel caso di specie), il promissario acquirente non potrà pretendere alcun rimborso per migliorie ed addizioni sugli immobili promessi in vendita.

Si deve rilevare, sul punto, che possono qualificarsi come contratti “per adesione”, rispetto ai quali sussiste l’esigenza della specifica approvazione scritta delle clausole vessatorie, soltanto quelle strutture negoziali destinate a regolare una serie indefinita di rapporti, tanto dal punto di vista sostanziale (se, cioè, predisposte da un contraente che esplichi attività contrattuale all’indirizzo di una pluralità indifferenziata di soggetti), quanto dal punto di vista formale (ove, cioè, predeterminate nel contenuto a mezzo di moduli o formulari utilizzabili in serie), mentre esulano da tale categoria i contratti predisposti da uno dei due contraenti in previsione e con riferimento ad una singola, specifica vicenda negoziale, rispetto ai quali l’altro contraente può, del tutto legittimamente, richiedere ed apportare le necessarie modifiche dopo averne liberamente apprezzato il contenuto, nonché, a maggior ragione, quelli in cui il negozio sia stato concluso a seguito e per effetto di trattative tra le parti (Cass. civ., sez. II, sent. n. 6753 del 19.3.2018).

Ciò posto, nella specie non vi è invero neppure la prova che il testo contrattuale sia stato effettivamente predisposto dal solo attore e non sia stato frutto di trattative tra le parti.

Tantomeno, v’è la prova che il testo contrattuale di cui trattasi sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti.

D’altra parte, la clausola in questione non potrebbe qualificarsi come vessatoria.

Infatti, nel caso di preliminare “ad effetti anticipati”, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (cfr., Cass. civ. S.U., sent. n. 7930 del 27.3.2008).

Pertanto, trova applicazione il principio secondo il quale il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione (nella specie, straordinaria) può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante, anche se comportino miglioramenti, tenendo conto della non invocabilità da parte del comodatario stesso, che non è né possessore né terzo, dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c. (cfr., Cass. civ., sez. III, sent. n. 17941 del 24.7.2013).

Nella specie, la convenuta non aveva assunto nei confronti dell’attore l’obbligo ad eseguire le opere di cui trattasi (fatto pacifico in causa), ma lo ha fatto nel proprio esclusivo interesse, in vista del futuro trasferimento della proprietà.

Non potrebbe quindi, in base alle norme dispositive di legge, pretenderne il rimborso anche in assenza della clausola di cui trattasi che, per tale ragione, non potrebbe evidentemente ritenersi vessatoria.

Premesso quanto sopra, si tratta di interpretare la clausola di cui all’art. 12 del contratto preliminare, secondo la quale “in caso di mancato pagamento da parte del promissario acquirente anche di una sola rata del prezzo o in caso di suo ingiustificato ritardo o rifiuto a stipulare il contratto definitivo, con conseguente mancata corresponsione del saldo, il contratto si risolve automaticamente” ed “… a tale fine, le parti acconsentono a che la parte promessa venditrice trattenga quanto ad essa versato a titolo di caparra confirmatoria” (ossia, tutti gli acconti che avrebbero dovuto essere versati prima della stipula del rogito).

Prima di ciò, occorre precisare che l’attore non risulta avere invocato il recesso ex art. 1385 c.c., e ciò né stragiudizialmente (nella lettera raccomandata del 22.12.2017 si comunica solo “l’intenzione di avvalersi della clausola 12 di cui al preliminare”) né in questo giudizio, laddove non si chiede di dichiarare l’intervenuto recesso ai sensi della citata disposizione ma, coerentemente con la comunicazione stragiudiziale di cui sopra, di “dichiarare risolto il contratto in oggetto, ex art. 12 del preliminare …”.

Come statuito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 553 del 14.1.2009), le domande di risoluzione, giudiziale o di diritto, e di recesso con ritenzione della caparra sono tra loro differenti ed (addirittura) incompatibili.

Ciò posto, non si può peraltro fare a meno di evidenziare come, nella specie, il medesimo effetto di liquidazione forfetaria anticipata del danno (propria del recesso previsto nel caso di caparra confirmatoria) si produca, nella sostanza, in forza delle peculiari previsioni della clausola stessa, ed, in particolare, di quella secondo cui, nel caso di risoluzione ex art. 12 primo periodo del contratto (ossia, quella invocata nella specie dalla parte attrice), la promittente venditrice ha diritto a “trattenere quanto ad essa versato a titolo di caparra confirmatoria”.

Posto che tale diritto sarebbe riconosciuto dalla legge ex art. 1385 c.c., le uniche interpretazioni possibili sarebbero o nel senso della volontà di collegare la liquidazione forfetaria del danno ad una clausola che consenta di evitare il giudizio sulla gravità dell’inadempimento (infatti, in caso di recesso ex art. 1385 c.c. dovrebbe essere svolto il giudizio ex art. 1455 c.c.) oppure nel senso che la facoltà di trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria era, in realtà, prevista a fronte dell’inadempimento alla sola obbligazione consistente nella conclusione del contratto definitivo (e, dunque, il recesso ex art. 1385 c.c. non avrebbe potuto essere esercitato a fronte del solo inadempimento al pagamento delle rate anticipate di prezzo).

Quale delle suddette soluzioni si adotti, la previsione di cui trattasi non può che essere considerata alla stregua di clausola penale.

Infatti, come rilevato la parte promittente venditrice avrebbe dovuto, in ogni caso, scegliere se invocare la clausola di cui all’art. 12 oppure la facoltà di recedere ex art. 1385 c.c., non potendo esercitare in contemporanea i due rimedi.

In definitiva, la locuzione “… quanto versato a titolo di caparra confirmatoria”, contenuta all’art. 12 del contratto, non deve essere interpretata alla stregua di richiamo alla facoltà di recesso ex art. 1385 c.c., ma ha la sola funzione di quantificare preventivamente ed in maniera forfetaria il danno da inadempimento nel caso in cui sia invocata la clausola che prevede la risoluzione a fronte del mancato pagamento “… anche di una sola rata del prezzo”, quantificazione che coincide con l’importo avente natura di caparra.

In altri termini, verificatosi l’inadempimento al pagamento degli acconti, l’attore avrebbe potuto ipotizzare di recedere ex art. 1385 c.c. (affrontando, in quanto caso, il duplice problema di valutare se la funzione della caparra si estendesse all’inadempimento alle rate di prezzo e non fosse circoscritta a quello di conclusione del definitivo e di dimostrare la gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c.) ovvero decidere di invocare la clausola di cui all’art. 12 del contratto preliminare rivendicando il diritto, in ogni caso, a trattenere gli acconti versati a titolo di penale contrattuale.

Come detto, l’attore ha seguito la seconda strada.

Trattandosi di clausola penale, si potrebbe porre il problema della sua riduzione ex art. 1384 c.c., che potrebbe essere disposta anche ex officio.

Nella specie, il danno consiste nell’indisponibilità degli immobili per un periodo che va dalla loro consegna – avvenuta, come risulta dal contratto, il 5.4.2014 – fino alla dichiarazione di risoluzione contrattuale, effettuata con lettera raccomandata del 22.12.2017.

Si tratta quindi di un periodo assai lungo che, se si considera che ad oggi gli immobili di cui trattasi non sono ancora stati rilasciati, arriva quasi a sei anni: parametrando ad anno l’importo di Euro 116.000,00 (versata a titolo di acconto prezzo) si arriva quindi approssimativamente a Euro 20.000,00 all’anno, somma che, obiettivamente, non appare eccessiva tenuto conto che gli immobili in questione, come evidenziato dalla parte attrice e non contestato dalla convenuta, si compongono di un edificio su due piani per un totale di mq 1.500,00, oltre ad altri 1.000,00 mq di terreno edificabile e di una piccola porzione di 250,00 mq non edificabile.

La convenuta ha allegato una situazione di degrado delle strutture, e, tuttavia, non ne fornito adeguata dimostrazione: i capitoli di prova testimoniale formulati (per la cui ammissione la convenuta non ha peraltro insistito in sede di precisazione delle conclusioni, e che devono pertanto ritenersi rinunciati) appaiono obiettivamente generici e dalla documentazione prodotta alla rinfusa non è dato comprendere quali lavori fossero resi necessari da tale ipotizzato stato di degrado e quali fossero invece strumentali alla prevista destinazione d’uso.

Pertanto, non si ravvisa ragione di ritenere manifestamente eccessivo l’importo di Euro 116.000,00, trattenuto dall’attore a titolo di liquidazione forfetaria del danno.

Per quanto riguarda la somma versata a titolo di IMU, pari ad Euro 2.470,37, occorre considerare che la citata clausola prevede il diritto a trattenere i soli importi corrisposti a “titolo di caparra confirmatoria” e che, ex art. 1382 c.c., la penale ha l’effetto di limitare il risarcimento alla sola somma pattuita.

Pertanto, la domanda attrice di accertamento del diritto a trattenere anche tale importo deve essere rigettata.

Non è tuttavia possibile condannare l’attore alla restituzione alla convenuta di tale importo, non essendovi domanda in tale senso da parte di quest’ultima, che si è limitata, in via riconvenzionale, a richiedere la restituzione di tutto quanto versato in conto prezzo da parte acquirente.

In definitiva, la domanda dell’attore merita accoglimento per quanto di ragione.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014.

Pur nella parziale soccombenza reciproca, avuto riguardo al rigetto della domanda di accertamento del diritto a trattenere la somma corrisposta a titolo di IMU, non si ritiene di disporre compensazione delle spese, stante la scarsa rilevanza economica e giuridica della relativa questione.

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

1. dichiara risolto il contratto preliminare per cui è causa in forza della clausola di cui all’art. 12 contenuta nella relativa scrittura privata, e, per l’effetto, dichiara tenuta e condanna la convenuta al rilascio degli immobili che ne costituiscono oggetto;

2. dichiara il diritto dell’attore a trattenere l’importo di Euro 116.000,00 e rigetta la domanda dell’attore stesso diretta ad ottenere declaratoria del diritto a trattenere l’ulteriore importo di Euro 2.470,37;

3. respinge la domanda riconvenzionale della convenuta;

4. condanna la convenuta alla rifusione in favore dell’attore delle spese di lite, che liquida, in conformità alla nota presentata, in Euro 1.261,25 per esborsi ed Euro 11.000,00 per compenso di difensore, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.

Così deciso in Pavia il 10 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria il 12 febbraio 2020.