Locazione durata inferiore al termine minimo di legge

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

la stipulazione di un contratto di locazione di immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, ma l’invalidità della clausola derogativa e, di conseguenza, l’automatica eterointegrazione del contratto ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 cod. civ., con l’applicazione della durata minima prevista dalla norma.

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Corte d’Appello|Roma|Sezione 8|Civile|Sentenza|26 marzo 2020| n. 1141

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d’Appello di Roma, Sezione Ottava Civile, composta dai magistrati:

dott. Nicola Pannullo Presidente

dott. Giampiero Barrasso Consigliere

dott. Paolo Russo Consigliere rel.

ha pronunciato, mediante lettura in aula del dispositivo, la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5581 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell’anno 2015 e vertente

TRA

(…) s.r.l., elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio degli Avv.ti (…) che la rappresentano e difendono per procura in calce all’atto di intimazione di licenza per finita locazione

APPELLANTE

E

(…), elettivamente domiciliato in Roma, (…) presso lo studio dell’avv. (…) che lo rappresenta e difende per procura in calce alla memoria difensiva di costituzione

APPELLATO

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 24596/14 del 04.02.2015 – 19.02.2015.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto ex art. 657 c.p.c., notificato in data 11.03.2013, la (…) S.r.l., premesso che con contratto di locazione atipica del 01.04.2005 (…) S.p.A. aveva concesso in godimento a (…) per durata illimitata l’unita immobiliare sita in Roma, con posto auto, per lo svolgimento della sua attività di agente assicurativo della (…) S.p.A.; che con atto di compravendita a rogito Notaio Avv. (…) di Roma del 29.12.2011, racc. n. 33677, rep. n. 85668, la (…) S.r.l. aveva acquistato l’intero stabile sito in Roma, Via (…) e con esso anche i locali locati al (…); che con lettera raccomandata a./r. del 23-28.11.2012 la (…), in qualità di nuovo locatore, aveva comunicato al (…) la disdetta del contratto di locazione per la scadenza dell’01.04.2013; tanto premesso, adiva il Tribunale civile di Roma per la convalida dell’intimata licenza per finita locazione alla data dell’1.04.2013, relativamente all’unità immobiliare ad uso ufficio sita in Roma, Via (…), piano terra, con posto auto e chiedeva la condanna del conduttore al rilascio del suddetto immobile, libero e vuoto da persone e cose, nello stato di fatto e di diritto di cui al contratto di locazione dell’1.04.2005.

All’udienza del 11.04.2013, si costituiva in giudizio il (…), eccependo: a) in via preliminare, il difetto di legittimazione passiva del (…) a seguito della voltura del contratto di agenzia, che aveva modificato la parte agente in “(…) S.a.s.” in luogo di “(…)”; b) nel merito, la nullità della clausola relativa alla durata illimitata della locazione, derivante dalla violazione dell’art. 79, L. n. 392/1978, che implicherebbe l’applicazione imperativa della durata minima prevista dall’art. 27, comma 1, L. n. 392/1978; nonché l’asserita infondatezza della mancata cessazione della locazione al 1.04.2013, stante la medesima validità temporale tra il rapporto di locazione e quello di agenzia (mai terminato).

Il Giudice, ritenendo che le eccezioni apparivano fondate su prova scritta e che avrebbero meritato di essere esaminate nel merito, non convalidava la licenza per finita locazione e disponeva il mutamento del rito in speciale locatizio, rinviando per discussione all’udienza del 27.09.2013.

Le parti provvedevano allo scambio delle memorie integrative.

All’udienza del 27.09.2013 il Giudice autorizzava le parti al deposito di note difensive entro il 14.03.2014 e rinviava per discussione e decisione all’udienza del 28.03.2014.

All’udienza di discussione e decisone del 4.12.2014 il Giudice emetteva dispositivo di sentenza con cui rigettava la domanda dell'(…) S.r.l., condannandola alla refusione delle spese di lite. La motivazione veniva depositata il 19.02.2015.

Con ricorso depositato in data 21/09/2015 la (…) s.r.l. proponeva appello, chiedendo l’accoglimento delle seguenti conclusioni:

a) Accertare e dichiarare che il contratto dell’01.04.2005, stipulato tra (…) Spa ed il Sig. (…) costituisce una locazione atipica dell’unità immobiliare sita in Roma, Via (…) per le ragioni di cui in narrativa.

b) Accertare e dichiarare che il contratto di agenzia del 31.03.2005 tra (…) Spa ed il Sig. (…) è cessato in data 30.09.2011 in conseguenza della revoca del mandato agenziale avvenuta con la volturazione del contratto di agenzia in favore della società “(…) S.a.s.”; per l’effetto, dichiarare, ai sensi dell’art. 2 del contratto di locazione atipica dell’01.04.2005, la cessazione dello stesso in data 30.09.2011e in ogni caso al giorno 01.04.2013.

c) Per l’ulteriore effetto, ordinare all’appellato l’immediato rilascio e/o la immeditata riconsegna in favore di (…) S.r.l. (attuale proprietaria) dell’immobile sita in Roma, Via (…), piano terra, con posto auto.

d) Con vittoria delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, oltre IVA e CPA, come per legge.

Si costituiva in giudizio l’appellato, che contestava la fondatezza dei motivi di impugnazione articolati dalla controparte; chiedeva, quindi, il rigetto dell’appello, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.

Acquisito il fascicolo di primo grado e concessi alle parti termini per memorie conclusive, all’udienza di discussione del 13/02/2020 la Corte ha deciso la causa, dando lettura del dispositivo sotto riportato.

Nella motivazione della sentenza impugnata il Tribunale ha rilevato la connessione espressamente stabilita nella scrittura privata fra il rapporto di locazione ed il contratto di agenzia fra le stesse parti ed ha ritenuto che si configuri un rapporto in cui il soggetto che ha la disponibilità dell’immobile (la (…) s.p.a.), ne ha concesso il godimento ad un altro soggetto (il (…)) per l’ottenimento di una prestazione o di un servizio (quale la prestazione della sua attività di agente), con la conseguenza che il godimento dell’immobile è collegato al rapporto di lavoro e cesserà quando avrà termine il rapporto di lavoro e/o la prestazione del servizio.

Il giudice di primo grado ha quindi affermato la persistente efficacia del contratto di locazione di atipica in forza della mancata cessazione del rapporto di agenzia tra il (…) e la (…) Spa e quindi l’inefficacia della disdetta del 23-28.11.2012.

Con il primo motivo di gravame l’appellante lamenta l’errata qualificazione del contratto di locazione atipica del 1.04.2005 quale rapporto accessorio al contratto di agenzia del 31.03.2005, deducendo che il contratto di locazione atipica del 1.04.2005 tra (…) Spa e (…) costituisce un rapporto autonomo di locazione in quanto prevede il versamento di un canone periodo di locazione a fronte del godimento del bene; che la committente non ha fatto altro che locare ad un proprio agente dei locali di sua proprietà ad un canone agevolato, di favore, (Euro 455,62, oltre Iva, art. 3 contratto di locazione atipica) e all’esclusivo fine di svolgervi l’attività di agente assicurativo. Espone l’appellante che il Tribunale nella decisione impugnata ha omesso di considerare, in primo luogo, che la parte locatrice non è più la (…) e, pertanto, il soggetto legato del rapporto di agenzia bensì un terzo estraneo; in secondo luogo, che il rapporto agenziale è oggi con la Agenzia Colle Salario e non più con il (…).

Con il secondo motivo l’appellante si duole del mancato accertamento dello scioglimento del contratto di agenzia del 31.03.2005 e della conseguente cessazione del contratto di locazione atipica del 1.04.2005, evidenziando che è documentalmente provata la voltura del contratto di agenzia in favore della “(…) S.a.s.” e ciò ha comportato la cessazione del rapporto agenziale originario in data 30.09.2011 e la contestuale instaurazione di un nuovo contratto di agenzia con un soggetto giuridico differente. Secondo l’appellante la suddetta volturazione costituisce una delle “…qualsiasi cause…” di scioglimento del precedente contratto di agenzia previste dall’art. 2 del contratto di locazione atipica del 1.04.2005 e quindi la causa di cessazione automatica e definitiva del rapporto locatizio.

L’appellato ha contestato le deduzioni della controparte in merito alla qualificazione del contratto di locazione, deducendo, quanto al primo motivo, che le parti con la clausola dell’art. 2) del contratto di locazione hanno inteso ancorare la durata di tale contratto a quella del contratto di agenzia tra la (…) ed il (…); che è inammissibile il secondo motivo di appello, poiché introduce una domanda nuova, atteso che mira all’accertamento di una diversa data di scadenza del contratto di locazione e muove da una causa petendi diversa da quella posta a base della domanda formulata, e mai modificata e/o precisata, in primo grado.

Orbene, per quanto riguarda la qualificazione del contratto, è noto che le parti, nell’esplicazione della loro autonomia negoziale, possono, con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto, dar vita a più negozi distinti ed indipendenti ovvero a più negozi tra loro collegati. Le varie fattispecie in cui può configurarsi un negozio giuridico composto possono così distinguersi in contratti collegati, contratti misti (quando la fusione delle cause fa sì che gli elementi distintivi di ciascun negozio vengono assunti quali elementi di un negozio unico, soggetto alla regola della causa prevalente) e contratti complessi (contrassegnati dall’esistenza di una causa unica, che si riflette sul nesso intercorrente tra le varie prestazioni con un’intensità tale da precludere che ciascuna delle predette prestazioni possa essere rapportata ad una distinta causa tipica e faccia sì che le predette prestazioni si presentino tra loro organicamente interdipendenti e tendenti al raggiungimento di un intento negoziale oggettivamente unico).

Il collegamento contrattuale (che è espressione dell’autonomia negoziale prevista dall’art. 1322 c.c.) nei suoi aspetti generali non dà luogo ad un autonomo e nuovo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi. Si tratta, dunque, di uno strumento di regolamento degli interessi economici delle parti, caratterizzato dal fatto che le vicende che investono un contratto (invalidità, inefficacia, risoluzione, ecc.) possono ripercuotersi sull’altro, seppure non in funzione di condizionamento reciproco (ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all’altro, e non anche viceversa) e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio.

Tuttavia, in siffatte ipotesi, anche se il collegamento dei contratti delineato dalle parti può determinare un vincolo di reciproca dipendenza tra di essi, così che le vicende relative all’invalidità, all’inefficacia o alla risoluzione dell’uno possano ripercuotersi sugli altri, detto collegamento non esclude che i singoli contratti si caratterizzino ciascuno in funzione di una propria causa e conservino una distinta individualità giuridica. (cfr. Cass. 07/07/2004 n. 12454; Cass. 18/07/2003, n. 11240).

In definitiva, in caso di collegamento funzionale tra più contratti, non dando essi luogo ad un contratto unico, ma, conservando la propria individualità giuridica, gli stessi restano conseguentemente soggetti alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale, mentre l’interdipendenza si risolve nel principio della regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale.

Nella fattispecie in esame i contraenti originari hanno voluto dar vita a due contratti (locazione ed agenzia) funzionalmente collegati tra di loro. Ciò si può desumere sia dal nomen iuris che le parti hanno inteso darne, di “Scrittura privata di locazione atipica”, sia dalla clausola n. 2, laddove si stabiliva che “in considerazione della connessione fra il presente contratto e il contratto di agenzia in corso fra le stesse parti e della specifica destinazione dell’immobile, così come precisato in premessa, la locazione cesserà automaticamente allo scioglimento, per qualsiasi causa, del contratto di agenzia in corso tra le parti”.

E’ evidente, peraltro, che il nesso di interdipendenza funzionale fra i due contratti presuppone la permanenza in capo alla concedente (…) s.p.a. sia della disponibilità del bene immobile, con il connesso potere di trasferirne ad altri il godimento, sia della titolarità dell’impresa assicurativa, quali condizioni indispensabili per la realizzazione del risultato economico unitario perseguito con il collegamento negoziale.

Infatti, affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell’ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l’effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.

Ciò postula, alternativamente, o l’identità soggettiva tra le parti dell’uno e dell’altro accordo, oppure la consapevole e fattiva adesione del contraente del contratto dipendente all’accordo (rispetto al quale egli è terzo) che lo pregiudicherebbe.

Nel caso di specie per effetto del trasferimento della proprietà del bene immobile dalla (…) spa alla (…) s.r.l. è venuto meno il presupposto dell’identità soggettiva fra le parti dei due contratti collegati e con esso il comune intento e la possibilità stessa del conseguimento del risultato finale unitario perseguito dagli originari contraenti.

Ciò ha comportato la caducazione del collegamento negoziale, per il venir meno del comune intento pratico delle parti contraenti e del coordinamento fra i due contratti (locazione ed agenzia) per la realizzazione di un risultato economico unitario, che evidentemente non è più raggiungibile nel momento in cui la disponibilità dell’immobile non è più in capo alla preponente (…).

Va anche considerato che la persistenza del collegamento del rapporto di locazione al rapporto di agenzia, che ormai intercorre tra altri soggetti, porrebbe la (…) nella condizione di restare vincolata alla locazione in dipendenza delle vicende di un diverso rapporto contrattuale, quello di agenzia, delle quali però non potrebbe nemmeno avere conoscenza, essendo stipulato fra altri soggetti.

Ne consegue che, intervenuta la caducazione del collegamento negoziale fra il rapporto di locazione e quello di agenzia, il primo, vertente fra la (…), deve avere una sua regolamentazione quanto alla durata.

In proposito, giova rammentare (v. Cass. sentenza n. 16580 del 25/11/2002) che “la stipulazione di un contratto di locazione di immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, ma l’invalidità della clausola derogativa e, di conseguenza, l’automatica eterointegrazione del contratto ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 cod. civ., con l’applicazione della durata minima prevista dalla norma (Nel fare applicazione del suindicato principio, la S.C. ha, nel caso, escluso che la clausola contrattuale prevedente il rinnovo della locazione “di anno in anno” anziché “di sei anni in sei anni” comporti la nullità dell’intero contratto, per il resto conforme al dettato normativo)”.

Ciò posto, va altresì considerato che in tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l’effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell’atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione. Inoltre, in tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ed in relazione alle finalità perseguite dall’art.29 della legge 392/1978, la eventuale nullità della disdetta per mancata specificazione dei motivi (nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in ogni stato e grado del giudizio) rende inidoneo l’atto “de quo” a produrre gli effetti suoi propri per la prima scadenza contrattuale, ma non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione.

Infatti, la giurisprudenza (Cass. sentenza n. 8729 del 15/04/2011) ha chiarito che l’intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell’indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto; essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale.

Ne consegue che, applicando al rapporto di locazione per cui è causa la durata di sei anni prevista dall’art. 27 della legge n. 392/78, il contratto si è tacitamente rinnovato alla scadenza del 01.04.2011 e, per effetto della disdetta inviata dalla (…) S.r.l. il 28.11.2012, è cessato il giorno 01.04.2017.

Pertanto, in accoglimento dell’appello ed in riforma della sentenza impugnata, si deve dichiarare che il contratto di locazione per cui è causa è cessato in data 01/04/2017 e per l’effetto ordinare all’appellato l’immediato rilascio in favore della (…) s.r.l. dell’immobile sito in Roma, via (…).

Ricorrono le condizioni per la compensazione delle spese di lite nella misura della metà, tenuto conto delle ragioni della decisione e degli aspetti di particolarità della controversia; la restante parte segue la soccombenza e si liquida come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da (…) s.r.l. nei confronti di (…) avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 24596/14 del 4.12.2014 -19.02.2015, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

In riforma della sentenza impugnata, dichiara che il contratto di locazione per cui è causa è cessato in data 01/04/2017 e per l’effetto ordina all’appellato l’immediato rilascio in favore della (…) s.r.l. dell’immobile sito in Roma, via (…);

Compensa fra le parti le spese di lite nella misura della metà e condanna l’appellato al pagamento in favore dell’appellante della restante parte, che – detratta la quota compensata – liquida per il primo grado in complessivi Euro 1.420,50, di cui Euro 51,50 per esborsi ed euro 1.369,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CAP come per legge; per il secondo grado in Euro 2.066,00, di cui Euro 177,50 per esborsi ed Euro 1888,50 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP come per legge.

Così deciso in Roma in data 13 febbraio 2020.

Depositata in Cancelleria il 26 marzo 2020.