In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto. Analogo diritto è riconosciuto al conduttore in caso di vizi, originari o sopravvenuti, imputabili al locatore, che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (arti. 1578 e 1581 c.c.).
Tribunale|Milano|Sezione 13|Civile|Ordinanza|29 settembre 2020
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
Il giudice, dott.ssa (…),
esaminati gli atti, sciogliendo la riserva;
visto il ricorso, proposto in corso di causa ai sensi dell’art. 671 c.p.c., da (…) S.R.L., che ha chiesto a questo Tribunale di autorizzare il sequestro conservativo dei beni immobili, mobili e di crediti di a SAS (…), in persona dei soci accomandatari (…) e (…), fino alla concorrenza di Euro 100.000,00 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia;
rilevato che la resistente non si è costituita in giudizio e nemmeno è comparsa all’odierna udienza, tenutasi in presenza;
verificata la regolarità della notificazione del ricorso cautelare e del decreto di fissazione dell’odierna udienza e dichiarata la contumacia della parte resistente,
OSSERVA
La ricorrente ha allegato:
a) sotto il profilo del fumus boni juris del credito vantato, l’inadempimento della resistente all’obbligo di pagamento del corrispettivo negoziale per la locazione dell’immobile sito in Milano, via (…), adibito ad uso bar e tavola calda, ad essa concesso in godimento con contratto sottoscritto in data 1.10.2018, a decorrere dal mese di febbraio 2020 e sino a quello di giugno 2020, per complessivi Euro 19.288,66. Ha precisato che il credito, richiesto reiteratamente in pagamento, a mezzo PEC, non è mai stato contestato dalla conduttrice;
b) circa il periculum in mora, che il credito si incrementa di Euro 4.000,00 ogni mese (I), che, fino all’udienza di convalida dello sfratto, esso assurgerà all’importo di Euro 32.000,00 (II), che “l’atteggiamento assolutamente inerte della debitrice fa fondatamente ritenere che si stia “organizzando” perché le istanze creditorie siano irrimediabilmente frustrate!” (III) e che l’incapacità della debitrice di adempiere l’obbligazione emerge dal mancato pagamento dell’assegno bancario di Euro 16.677,82, consegnatole in pagamento di pregressi canoni e risultato insoluto (IV).
Il fumus boni juris.
La ricorrente ha versato in atti il contratto di locazione dell’immobile sopra indicato, regolarmente registrato, ed ha documentato così il titolo della pretesa.
In applicazione delle regole ordinarie in materia di ripartizione dell’onere probatorio, spetta alla debitrice fornire la prova dell’estinzione del credito (art. 2697 c.c.), ciò che pacificamente non è avvenuto e, comunque, non risulta in atti. Sussiste, dunque, il fumus boni juris del diritto di credito cautelando, ma, con riguardo ai canoni maturati nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020 – allo stato degli atti cd impregiudicata una diversa valutazione all’esito della compiuta istruttoria, una volta esaminate le specifiche circostanze della fattispecie concreta, che devono essere vagliate caso per caso – nei limiti che di seguito si espongono.
Con le disposizioni emergenziali emesse per far fronte alla pandemia in corso, il Governo e la Regione hanno disposto la chiusura degli esercizi commerciali che non svolgono attività inerenti servizi e beni di prima necessità, dal 9 marzo al 18 maggio 2020.
Per effetto del cosiddetto lock-down, ai conduttori di immobili commerciali è stata inibita l’utilizzazione del bene per lo svolgimento di attività ritenute “non essenziali”, in forza di ordine dell’autorità (factum principis). Ciò ha comportato senz’altro una limitazione nel godimento del bene locato, sotto il profilo non della sua detenzione (che è rimasta al conduttore), quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale) che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto, “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1575 n. 2) c.c.). Ne consegue che l’obbligo cui è tenuto il locatore è stato adempiuto, nel periodo in questione, solo parzialmente e che anche la causa concreta del contratto, vale a dire la sua funzione economico-sociale, non si è pienamente realizzata. Il sinallagma contrattuale ne è risultato alterato giacché è stata resa solo una parte della prestazione per la quale è stato pattuito il canone.
Ciò, tuttavia, non è imputabile al locatore ed il suo obbligo di mantenere locata in stato da servire all’uso convenuto trova un limite nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione. Nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di alterazione del sinallagma funzionale per cause indipendenti dalla volontà dei contraenti, il legislatore ha previsto, in generale, che, ove la prestazione sia divenuta parzialmente impossibile, la controparte “ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da lui dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale” (art. 1464 c.c.).
E’ stato evidenziato che la disposizione concerne il caso dell’impossibilità parziale definitiva della prestazione, e non anche quella temporanea.
L’impossibilità temporanea della prestazione, per causa non imputabile al debitore, determina invece la sospensione del contratto: il debitore, “finché essa perdura”, non è responsabile del ritardo nell’adempimento (art. 1256, comma 2, c.c.). Nulla dispone la nonna con riguardo all’impossibilità temporanea della prestazione del creditore, quale è il locatore, per causa non imputabile.
Questa disciplina generale è applicabile anche al rapporto di locazione. Essa, tuttavia, non contempla ex professo il caso, che ricorre nella specie, di impossibilità temporanea (perché limitata al periodo di lock-down) e parziale (perché relativa alla sola destinazione contrattuale) della prestazione.
In materia di locazioni, il legislatore ha dettato una disciplina specifica, in ragione anche del fatto che si tratta di rapporti di durata, finalizzata a preservare la corrispettività delle prestazioni (quale concordata tra le parti) e a rimediare ad eventuali alterazioni del sinallagma contrattuale nel corso del rapporto, prevedendo dei rimedi appositi in favore del conduttore, in caso di sopravvenuta e temporanea limitazione nel godimento del bene per causa non imputabile al locatore: ove debbano essere eseguite riparazioni che si protraggano per oltre venti giorni, al conduttore è riconosciuto “il diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse ed all’entità del mancato godimento” (art. 1584, comma 1, c.c.. Si veda Cassazione civile sez. III, 27/02/2004, n. 3991: “In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto” Cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n. 6395).
Analogo diritto è riconosciuto al conduttore in caso di vizi, originari o sopravvenuti, imputabili al locatore, “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito” (arti. 1578 e 1581 c.c.).
Il riconoscimento del diritto del conduttore ad una riduzione del canone, proporzionata alla sopravvenuta diminuzione del godimento, costituisce specifica applicazione di un principio generale che presiede la disciplina delle locazioni, quello “della sinallagmaticità fra godimento e corrispettivo, per cui ove quel godimento non è attuabile secondo le previsioni contrattuali il conduttore è abilitato a pretendere una riduzione del relativo corrispettivo e financo legittimato alla risoluzione del rapporto, quando quella diminuzione è tale da comportare il venir meno dello stesso interesse del conduttore alla persistenza della locazione” (Cass. n. 3590/1992).
Premesse queste considerazioni, nel caso in esame è indubbio che, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione della locatrice di assicurare il godimento dell’immobile per la destinazione contrattuale (bar e tavola calda) non è stata adempiuta nella sua interezza, essendo stato precluso, per il periodo in questione, lo svolgimento dell’attività commerciale per il quale esso era stato locato e quindi l’uso pattuito.
Parimenti indubbio è che ciò non è imputabile alla locatrice.
La conduttrice è perciò tenuto al pagamento del canone, ma per un importo ridotto, quanto al periodo dal 9 marzo al 18 maggio 2020, in relazione alla diminuita utilità che ha ricavato dalla locazione dell’immobile. L’esatta misura del dovuto potrà essere stabilita all’esito dell’istruttoria, in relazione alle circostanze del caso concreto, e viene ora determinata, in via di approssimazione, nel 60% del canone negoziale.
Il periculum in mora.
E’ noto che la misura cautelare del sequestro conservativo mira a neutralizzare il rischio dell’infruttuosità della futura esecuzione forzata e non quello della sua tardività, ossia è volto a conservare il patrimonio del debitore in vista del futuro soddisfacimento del debito, e può essere assentita allorché ricorrano elementi dai quali desumere la concretezza del pericolo in questione.
Tali elementi possono essere oggettivi (ossia relativi alla consistenza del patrimonio del debitore o alle cattive condizioni economiche del medesimo risultanti da protesti, pignoramenti, azioni esecutive) ovvero, anche alternativamente, soggettivi, cioè evincibili dal comportamento del debitore stesso, che compia atti dispositivi del proprio patrimonio (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 09/04/1990, n. 902; Cass. Civ. sez. III, 26/01/1980, n. 643; Cass. Civ. sez. III, 17/07/1996, n. 6460; Cass. Civ. sez. I, 17/06/1998, n. 6042) o che esprimano la sua intenzione di sottrarsi all’adempimento della prestazione cui è obbligato.
Nel caso in esame il pericolo di infruttuosità si evince ragionevolmente sia dalla incapienza del conto corrente bancario della società, quale documentato dalla mancata riscossione dell’assegno del 7 marzo 2020, messo all’incasso il 10 giugno 2020, rilasciato in favore della locatrice e restituito insoluto (doc. 15), sia dalla assoluta inerzia della debitrice, che non ha riscontrato in alcun modo le richieste di pagamento della ricorrente e che nemmeno si è costituita in giudizio per contrastare le domande avverse.
Tali circostanze sono sufficienti – nei limiti dell’istruttoria sommaria tipica della presente fase cautelare, meramente documentale – a ritenere concreto il pericolo di grave pregiudizio nel ritardo e di un aggravamento dello stesso in ragione della durata del giudizio di merito.
Letti gli articoli 669 bis e seguenti, 671 c.p.c..
AUTORIZZA
il sequestro conservativo dei beni mobili e immobili e di crediti di (…) SAS DI (…) fino alla concorrenza della somma di Euro 25.000,00.
Spese al merito.
Si comunichi.
Così deciso in Milano il (…) 2020.
Depositata in Cancelleria il (…) 2020.
Per ulteriori approfondimenti in materia affitto/cessione di azienda si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
Il contratto di affitto di azienda o La cessione di azienda
Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978