allorquando la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dell’oggetto né vizio della cosa venduta, secondo la previsione dell’art. 1490 c.c., pertanto, quando, in conseguenza della accertata difformità della costruzione rispetto al progetto edilizio sopraggiunga l’ordine amministrativo di demolizione dell’opera illegittima, si producono gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale (artt. 1483, 1484 c.c.), a seconda che sia disposta la eliminazione integrale o soltanto per una parte della costruzione, e, quindi, il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l’acquirente a conoscenza della difformità dell’immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest’ultimo il prezzo e rimborsargli le spese, salvo il caso in cui la compravendita sia stata conclusa a rischio e pericolo del compratore.
Tribunale|Velletri|Sezione 1|Civile|Sentenza|21 aprile 2020| n. 654
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE PRIMA
in persona del giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al registro affari contenzioso n. 163 del 2017, posta in delibazione all’udienza del 2.10.2019, e vertente tra
Tra
(…) ((…)) E (…) ((…)) rappresentati e difesi dall’avv. Fr.Ma., giusta procura a margine dell’atto di citazione, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Albano Laziale via (…);
ATTORI
E
(…) ((…)), (…) ((…)) E E.F. ((…)) rappresentati e difesi dall’Avv. Ma.So., giusta procura a margine della comparsa, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo sito in Genzano di Roma Corso (…);
CONVENUTI
Oggetto: proprietà;
FATTO E DIRITTO
(…) e (…) hanno citato in giudizio i convenuti indicati in epigrafe deducendo che gli stessi avevano acquistato, con atto a ministero del Notaio (…) rep. (…) racc. (…), in comunione legale, da (…) la proprietà dell’immobile sito ad A. Lo. T. della F. via (…), come meglio descritto nel predetto atto;
che il prezzo della compravendita era stato di Lire 57.000.000 pari ad Euro 19.883,59, come da compromesso del 3.2.1999; che parte attrice aveva versato L. 7000.000 alla sottoscrizione del compromesso e il saldo di L. 50.000.000 in data 10.10.1999 a mezzo di assegno circolare non trasferibile;
che nell’atto di compravendita del 13.10.99 era stato indicato il minor prezzo di L. 38.000.000, somma che parte venditrice dichiarava di aver incassato rilasciando quietanza; che, in tale atto, (…) aveva garantito di essere proprietario esclusivo del bene;
che parte venditrice aveva garantito che l’immobile era libero da pesi, vincoli, servitù ed altro, e che lo stesso era stato costruito in assenza di licenza edilizia siccome edificato ante il 1.9.1967 e che era stata presentata domanda in sanatoria al Comune di Adea previo pagamento della relativa oblazione;
che gli attori avevano quindi acquistato l’immobile e lo avevano ristrutturato;
che tuttavia il Comune di Ardea con ordinanza n. 227/2010 aveva ordinato la demolizione dell’appartamento con ripristino dei luoghi stante il diniego all’istanza di concessione edilizia in sanatoria, addebitando altresì i relativi costi pari ad Euro 16.334,19 agli attori;
che (…) era deceduto in data 16.10.2013 lasciando eredi i soli tre figli, essendo la relativa coniuge premorta;
che gli attori avevano diritto alla garanzia per evizione verso gli eredi del venditore, dovendosi inquadrare in tale fattispecie quanto accaduto agli attori a seguito della demolizione d’ufficio dell’immobile per carenza dei titoli edificatori;
che l’azione esercitata non era prescritta decorrendo il relativo termine non dalla conclusione dell’atto ma dal momento in cui il diritto del terzo sia accertato;
che gli attori avevano quindi diritto, ex artt. 1483 e 1479 c.c., alla restituzione del prezzo di compravendita e al rimborso delle spese notarili, di ristrutturazione dell’immobile e di demolizione dello stesso, oltre al risarcimento del danno interessi e rivalutazione; che il compratore aveva diritto anche al risarcimento del danno subito sia per la lesione dell’interesse negativo sia per quello positivo;
che, sotto il primo profilo, gli attori avevano diritto alla refusione della somma di Euro 29.438,00, quale prezzo della compravendita, Euro 3.511,90, per spese notarili, e di Euro 14.700,78, pari alle somme versate al Comune di Ardea per la demolizione dell’appartamento;
che, sotto il secondo profilo, spettava agli attori la ripetizione delle somme spese per le opere eseguite per la ristrutturazione dell’immobile, come indicate in citazione, da quantificare, utilizzando come parametro i prezzi ufficiali della DEI tp. Genio Civile 2015, ovvero in difetto dei prezzi medi di mercato, in Euro 28.700, come stima lavori al 2015, e in Euro 22.000, stima lavori al 2000.
Per questi motivi, hanno chiesto di condannare i convenuti a tenere la prestata garanzia per evizione in relazione all’immobile di cui è causa e conseguentemente a risarcire agli attori del danno patito come sopra quantificato.
I convenuti si sono costituiti con comparsa depositata in data 10.5.2017 deducendo che la domanda era improcedibile per omessa instaurazione del procedimento obbligatorio di mediazione;
che, nel merito, gli attori erano stati resi edotti all’atto della compravendita della situazione urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di causa;
che detta conoscenza escludeva la responsabilità del venditore;
che era stato specificato che l’immobile era stato edificato senza licenzia edilizia in epoca anteriore al 1.9.1967 e che era stata richiesta domanda in sanatoria;
che era specificato, a pag. 5 del contratto, che parte acquirente aveva fatto esaminare la domanda in sanatoria riconoscendo che la vendita era conclusa a rischio e pericolo del compratore; che pertanto la domanda di evizione era infondata;
che gli attori disconoscevano il compromesso di vendita del 3.2.1999 sia nella forma sia nella sottoscrizione di (…); che quest’ultimo non aveva mai ricevuto il citato assegno da L. 50.000.000;
che gli attori non avevano provato il versamento della somma di Euro 14.700 che assumevano aver pagato al Comune di Ardea;
che non vi era prova che il Comune avesse chiesto tale somma; che tale somma era in ogni caso sproporzionata e priva dei relativi conteggi;
che non era provato che gli attori avessero ristrutturato l’immobile dopo l’acquisto e non aveva provato l’esecuzione dei lavori indicati in citazione; che gli importi richiesti a titolo di risarcimento del danno per la ristrutturazione erano stati arbitrariamente determinati per altro dopo la demolizione dell’immobile.
Per questi motivi, hanno chiesto di dichiarare improcedibile la domanda e nel merito di rigettarla siccome infondata in fatto ed in diritto.
Rigettata l’eccezione preliminare di improcedibilità, sono stati assegnati alle parti i termini ex art. 183 VI comma c.p.c.. Ammesse le prove orali richieste da parte attrice relative ai lavori svolti presso l’immobile oggetto di causa, è stata disposta CTU al fine di quantificare il danno.
All’udienza del 15.10.2018, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all’udienza del 18.2.2019 poi posticipata d’ufficio, giusto provvedimento di riorganizzazione del ruolo in atti, all’udienza del 2.10.2019.
A tale udienza, le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale e la causa è stata trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.. E’ stato quindi assegnato alle parti termine di giorni 40 ai sensi dell’art. 101 c.p.c. per interloquire sulla rilevata eventuale nullità del contratto oggetto di causa ex art. 17 L. n. 47 del 1985, giusta ordinanza del 10.2.2020 in atti.
La domanda proposta dall’attrice è fondata.
In via preliminare, va nuovamente rigettata l’eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione avendo ad oggetto la causa un rapporto contrattuale e non già la materia dei diritti reali.
Venendo al merito si osserva che parte attrice ha agito ai sensi dell’art. 1483 c.c. al fine di ottenere dagli eredi di (…) il risarcimento del danno patito in conseguenza dell’evizione totale dell’immobile dalla stessa acquistato, giusto atto di compravendita a ministero del Notaio (…) di G. di R. del 13.10.1999 (doc. 5 fascicolo attrice), in conseguenza della demolizione di detto immobile disposta dal Comune di Ardea con ordinanza n. 227 del 7.6.2010 (doc. 8 fascicolo attrice), disposta a seguito del diniego della licenza edilizia in sanatoria n. 3527/86 relativa all’immobile oggetto di causa, richiesta illo tempore dal venditore (…), come per altro menzionato nel predetto contratto di compravendita. Tale ingiunzione di demolizione è stata fondata sul mancato rilascio del parere paesaggistico trattandosi di una costruzione, come altre, “realizzate tra la spiaggia e il lungomare che compromettono sia l’accessibilità che la percezione del panorama marino”.
A fronte di tale pretesa, i convenuti hanno allegato che tale garanzia non opererebbe perché mancherebbe l’evizione “per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa” e perché le parti avrebbero “implicitamente” (verbatim, come da pag. 3 della comparsa conclusionale di parte convenuta) pattuito una esclusione della garanzia ai sensi dell’art. 1487 c.c. allorquando avevano indicato nell’atto di compravendita che “la parte acquirente dispensa me Notaio da ogni e qualsiasi responsabilità in ordine alla domanda di sanatoria dichiarando di averla fatta controllare da un tecnico di propria fiducia”.
Sussiste invero il diritto degli attori ad agire nei confronti degli odierni convenuti, in quanto eredi (circostanza questa provata, cfr. doc. 16 di parte attrice e non contestata ex art. 115 c.p.c. dai convenuti) del dante causa degli attori (…), ai sensi dell’art. 1483 c.c. per ottenere la garanzia del venditore a seguito dell’evizione totale dell’immobile derivante dal diritto del Comune di Ardea ad ottenerne, in base al disposto dell’art. 31 D.P.R. n. 380 del 2001, la demolizione a cura e spese dei relativi proprietari.
Come osservato dalla giurisprudenza infatti “allorquando la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dell’oggetto né vizio della cosa venduta, secondo la previsione dell’art. 1490 c.c. … pertanto, quando, in conseguenza della accertata difformità della costruzione rispetto al progetto edilizio sopraggiunga l’ordine amministrativo di demolizione dell’opera illegittima, si producono gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale (artt. 1483, 1484 c.c.), a seconda che sia disposta la eliminazione integrale o soltanto per una parte della costruzione, e, quindi, il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l’acquirente a conoscenza della difformità dell’immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest’ultimo il prezzo e rimborsargli le spese, salvo il caso in cui la compravendita sia stata conclusa a rischio e pericolo del compratore” (Cass. Civ., Sez. II, n. 6399/1984).
Non appare condivisibile quanto allegato dai convenuti circa una implicita pattuizione di limitazione della responsabilità del venditore e quindi di una conclusione della vendita “a rischio e pericolo del compratore”.
Invero, secondo la giurisprudenza prevalente, ogni limitazione della garanzia per evizione, salvi i limiti di cui all’art. 1487 II comma c.c., deve risultare da una pattuizione espressa e inequivoca del contratto. In tal senso, la Suprema Corte ha chiarito che “può essere modificata od esclusa convenzionalmente la responsabilità per evizione – elemento naturale del contratto di compravendita – mediante clausola specifica da cui risulti l’intento di aumentare, diminuire od escludere gli effetti dalla garanzia” (Cass. Civ., n. 4007/1968, v. anche Cass. Civ., n. 686/1961).
A conferma di tale impostazione, sempre in materia di limitazione delle garanzie che per legge spettano al compratore, è stato chiarito che “il pagamento del prezzo, non esclude l’applicazione anche alla vendita (qualora essa avvenga da parte del costruttore-venditore) della responsabilità per i vizi di cui all’art. 1669 c.c., a meno di una espressa e specifica rinuncia in tal senso, non ravvisabile nella semplice circostanza che il bene sia stato trasferito a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e si possiede” (Cass. Civ., Sez. II, n. 13223/2014).
In siffatto contesto interpretativo, si deve ritenere che ogni limitazione della responsabilità per evizione deve essere oggetto di specifica ed espressa pattuizione scritta.
D’altro canto, “la conoscenza, da parte del compratore, del pericolo della evizione (salvo patto espresso in contrario) non vale ad escludere l’esercizio della garanzia, ove l’evizione si verifichi dopo la vendita. Nel dubbio, si deve presumere che non sia stata pattuita diminuzione alcuna della garanzia normalmente prevista dalla legge nei vari casi” (Cass. Civ., n. 3510/1956).
Il tenore letterale stesso della clausola invocata dai convenuti a sostegno della pattuizione della compravendita “a rischio e pericolo dei compratori”, quindi di limitazione della responsabilità per evizione, non depone nel senso di poter ritenere validamente pattuita la limitazione a tale garanzia prevendendo la stessa, in maniera per altro espressa ed inequivoca, la sola limitazione della responsabilità professionale del Notaio rogante (“la parte acquirente dispensa me Notaio da ogni e qualsiasi responsabilità in ordine alla domanda di sanatoria dichiarando di averla fatta controllare da un tecnico di propria fiducia”).
Deve pertanto ritenersi fondata la domanda formulata dagli attori ai sensi dell’art. 1483 c.c. con conseguente diritto degli stessi a conseguire dai convenuti in solido il risarcimento del danno patito ai sensi dell’art. 1479 c.c. e quindi il prezzo pagato, le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto e le spese necessarie ed utili fatte per la cosa, nonché la ripetizione, a norma dell’art. 1483 II comma c.c., dei “frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatto per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all’attore”.
Ciò posto, venendo all’individuazione dei danni risarcibili agli attori e alla relativa quantificazione, occorre premettere che i danni di cui è chiesta la ripetizione sono tutti danni di natura patrimoniale derivanti da somme spese dagli attori per a) la conclusione del contratto; b) la ristrutturazione dell’immobile dopo l’acquisto; c) la demolizione dell’immobile disposta dall’ordinanza n. 227 del 7.6.2010 poi eseguita d’ufficio.
Si tratta quindi di tutti debiti c.d. di valuta non soggetti in quanto tali a rivalutazione essendo soggetti al principio nominalistico ex art. 1224 c.c..
Su tali premesse, sussistono i presupposti per riconoscere sub a), agli attori il diritto alla ripetizione delle somme versate per le spese notarili, come risultanti da doc. 4 fascicolo attrice, pari a L. 6.800.000 (Euro 3.511,90) e per l’acquisto dell’immobile oggetto di causa, per L. 37.000.000, pari ad Euro 19.108.92, oltre interessi legali dalla data di pagamento sino al saldo.
Sotto tale ultimo aspetto, va rilevato che il contratto definitivo di compravendita prevedeva un prezzo di Lire 37.000.000,00 mentre il contratto preliminare di compravendita del 3.2.1999 (doc. 2 fascicolo attrice) prevedeva il diverso prezzo reale di Lire 57.000.000,00 delle quali Lire 7.000.000 erano state consegnate a parte attrice all’atto del preliminare e Lire 50.000.000 con successivo assegno circolare non trasferibile del 10.10.1999 (doc.3 fascicolo di parte attrice).
Ciò posto, pur essendo documentato tale maggiore importo quale prezzo della compravendita realizzata con il contratto definitivo in atti, va rilevato che parte attrice non ha domandato l’accertamento della natura simulata ex art. 1414 c.c. del prezzo di cui al contratto definitivo, essendo vero il prezzo pattuito nel preliminare del 3.2.1999. Conseguentemente, deve ritenersi che il prezzo per la compravendita dell’immobile oggetto di causa sia quello di Lire 37.000.000,00, come da contratto definitivo in atti, attesa la mancata domanda di parte circa la natura simulata di tale elemento contrattuale.
Ciò posto, deve riconoscersi a parte attrice il diritto alla ripetizione del prezzo risultante dal contratto di compravendita definitivo del 13.10.1999 e le superiori spese relative a tale atto.
Sussistono poi i presupposti per riconoscere, sub b), agli attori le somme impiegate per la ristrutturazione dell’immobile eseguita all’indomani del relativo acquisto, presumibilmente nel 2000. Al riguardo, i testi escussi sul punto hanno tutti riferito in maniera attendibile di aver eseguito per gli attori i lavori descritti al capitolo 11 di cui alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c..
A fronte di tale emergenza, è stata quindi disposta CTU al fine di quantificare i costi sostenuti per l’esecuzione di tali opere. Il CTU, nella sua relazione versata in atti, ha potuto stimare il costo delle predette opere in Euro 19.000,00, oltre interessi dal 30.6.2000 al saldo, secondo criteri e parametri del tutto condivisibili, salvo chiarire che la quantificazione va eseguita tenendo conto dei costi al 2000, anno di allegata realizzazione delle opere, e non alla data attuale, trattandosi – per come sopra già detto – di debiti di valuta e non di valore (trattandosi del risarcimento del danno patrimoniale per danno c.d. emergente).
Venendo poi alla domanda relativa alla ripetizione delle somme derivanti dai costi sostenuti per la demolizione dell’immobile disposta dal Comune di Ardea sub c), la stessa è parzialmente fondata. Al riguardo va rilevato che parte attrice ha provato, mediante la produzione allegata alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c., il pagamento in favore del Comune di Ardea per tale causale della sola somma di Euro 13.068,53, come richiesto con lettera prot. (…) dl 15.7.2011 allegata al doc. 10 di parte attrice.
Sussiste pertanto il diritto di parte attrice a conseguire la ripetizione delle spese come sopra quantificate sostenute per la demolizione dell’immobile, come richieste dal Comune di Ardea trattandosi delle somme dovute al terzo titolare del diritto sulla res.
I convenuti si sono costituiti contestando il quantum richiesto dall’amministrazione per la demolizione dell’immobile considerati per altro i costi previsti dalla Delib. n. 412 del 6 agosto 2012 della Regione Lazio.
Tali contestazioni non appaiono condivisibili stante che la lettera prot. (…) dl 15.7.2011 quantifica i costi di demolizione, se non in maniera specifica, senza applicare per altro la delibera citata dai convenuti siccome ovviamente non applicabile ratione temporis, trattandosi di demolizione eseguita precedentemente alla relativa assunzione.
Ne consegue che spetta a parte attrice, oltre ai superiori rimborsi, il rimborso delle somme effettivamente erogate in favore del Comune di Ardea per la demolizione dell’immobile oggetto di causa, invero inferiori alla maggior somma richiesta in citazione, e conseguentemente la somma di Euro 13.068,53 sempre oltre interessi legali dai singoli pagamenti sino al saldo.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, e le spese di CTU, come liquidate in atti, vanno poste a carico di parte convenuta in solido in base al principio della soccombenza.
P.Q.M.
Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l’eccezione preliminare di improcedibilità sollevata dai convenuti;
2) accoglie la domanda formulata dagli attori;
3) condanna i convenuti in solido al pagamento agli attori della somma di Euro 3.511,90 e Euro 19.108.92, oltre interessi legali dalla data di pagamento sino al saldo, nonché della somma di Euro 19.000,00, oltre interessi dal 30.6.2000 al saldo, e di Euro 13.068,53 oltre interessi legali dai singoli pagamenti sino al saldo;
4) condanna parte convenuta alla refusione in favore degli attori delle spese di lite liquidate in Euro 809,10 per spese vive ed Euro 10.000,00 per compensi, oltre accessori di legge;
5) pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU come liquidate in atti.
Così deciso in Velletri il 21 aprile 2020.
Depositata in Cancelleria il 21 aprile 2020.