In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 39, a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato – ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, ne’ un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicche’ la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e’ di mero accertamento del gia’ avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non e’, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto.
Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Sentenza|25 luglio 2022| n. 23056
Data udienza 4 maggio 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele Gaetano Antonio – Presidente
Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 6225/2019 proposto da:
(OMISSIS) S.r.l., e (OMISSIS) in persona del procuratore generale (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti principali e controricorrenti al ricorso incidentale –
contro
(OMISSIS) S.r.l., elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente al ricorso principale e ricorrente incidentale –
e contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che lo rappresenta e difende;
– controricorrente al ricorso incidentale –
avverso la sentenza n. 2731/2018 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 28 agosto 2018;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 maggio 2022 dal Consigliere CHIARA GRAZIOSI;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.ssa D’OVIDIO Paola, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e per l’accoglimento parziale del ricorso incidentale.
FATTI DI CAUSA
1. La vicenda che si pone a base di questa controversia e’ particolarmente complessa, per cui occorre ben ricostruirla fin dalla sua piu’ remota origine.
1.1 In data 30 settembre 2003 (OMISSIS) acquistava da (OMISSIS) la nuda proprieta’ di due locali commerciali situati a (OMISSIS) – l’uno in via (OMISSIS), divenuta nelle more via (OMISSIS), e l’altro in via (OMISSIS) – e contestualmente rilasciava a (OMISSIS) una dichiarazione con cui, in riferimento a tale contratto di compravendita, dichiarava “ad ogni effetto di legge di essere acquirente solo fiduciario… per conto ed incarico del sig. (OMISSIS)”, dichiarando altresi’ di essere “pertanto disponibile a semplice richiesta e in qualsiasi momento ad effettuare il trasferimento della piena proprieta’ degli stessi immobili a favore del predetto sig. (OMISSIS) o di eventuale terzo che mi sara’ indicato nella medesima richiesta per il corrispettivo pari alla rendita catastale rivalutata secondo la vigente legge di registro”.
In data 28 febbraio 2004 l’usufruttuaria (OMISSIS) decedeva, divenendo cosi’ il (OMISSIS) pieno proprietario di tali immobili.
Egli inviava successivamente disdetta alla conduttrice del locale sito in via (OMISSIS), (OMISSIS) S.r.l., e in data 1 agosto 2005 stipulava con essa un ulteriore contratto locatizio.
1.2 Il (OMISSIS) in seguito, con citazione notificata in data 1 ottobre 2008, agiva davanti al Tribunale di Napoli nei confronti del (OMISSIS) ex articolo 2932 c.c., in relazione a entrambi gli immobili, chiedendo che questi fossero trasferiti in proprieta’ di (OMISSIS) S.r.l. (di cui era socio); la domanda veniva accolta dal Tribunale con sentenza n. 11016/2009, che passava poi in giudicato.
1.3 Con ricorso depositato il 30 luglio 2010 (OMISSIS) S.r.l. adiva il Tribunale di Napoli chiedendo che fosse accertato il suo diritto di prelazione e il conseguente suo diritto di riscatto L. n. 392 del 1978, ex articoli 38 e 39, e che fosse pertanto disposta la sua sostituzione ad (OMISSIS) negli effetti traslativi del diritto di proprieta’ dell’immobile di via (OMISSIS) derivanti dalla sentenza n. 11016/2009 dello stesso Tribunale per il corrispettivo di Euro 30.294,15; in subordine proponeva opposizione di terzo ex articolo 404 c.p.c. nei confronti di tale sentenza; chiedeva altresi’ che le controparti, ovvero il (OMISSIS), il (OMISSIS) e (OMISSIS), fossero condannati in via solidale, cumulativa e/o concorrente a risarcirle tutti i danni subiti e subendi, patrimoniali e non patrimoniali, di natura contrattuale ed extracontrattuale, “per la violazione della L. n. 392 del 1978, articolo 38, e per il comportamento contrario ai principi di lealta’, buona fede e correttezza” di cui agli articoli 1175 e 1375 c.c., “con restituzione anche di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009”.
Mentre il (OMISSIS) restava contumace, (OMISSIS) e il (OMISSIS) quest’ultimo in persona del suo procuratore generale (OMISSIS) – si costituivano resistendo.
Il Tribunale, con sentenza n. 11764/2013, rigettava il ricorso.
Avendo (OMISSIS) proposto appello con atto notificato il 30 gennaio 2014, ed essendosi costituiti resistendo (OMISSIS) e il (OMISSIS), rimanendo invece contumace il (OMISSIS), la Corte d’appello di Napoli rigettava il gravame con sentenza n. 2588/2014.
1.4 (OMISSIS) proponeva quindi ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi; si costituivano resistendo (OMISSIS) e il (OMISSIS), i quali presentavano pure ricorso incidentale condizionato.
Questa Suprema Corte, con sentenza n. 27180/2016, accoglieva il primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri, e rigettava il ricorso incidentale, cassando in relazione la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della stessa corte territoriale anche per le spese.
1.5 (OMISSIS) riassumeva il giudizio davanti al giudice di rinvio, chiedendo, per quanto qui interessa: di accertare il suo diritto di prelazione e il conseguente suo diritto di riscatto dell’immobile de quo, e di disporre pertanto la propria sostituzione a (OMISSIS) negli effetti traslativi del diritto di proprieta’ scaturenti dalla sentenza n. 11016/2009 del tribunale partenopeo per il corrispettivo di Euro 30.294,15; di compensare “parte dei canoni di locazione versati a far data dal mese di novembre 2009” con il suddetto corrispettivo; di condannare (OMISSIS) a restituirle “tutti i canoni di locazione versati e versandi a far data dal mese di novembre 2009”, detraendone l’importo di Euro 30.294,15 trattenuto in compensazione da (OMISSIS) quale corrispettivo per il riscatto; di condannare (OMISSIS), il (OMISSIS) e il (OMISSIS), in via solidale, alternativa o subordinata, a risarcirle “tutti i danni patrimoniali patiti… e causati anche dal suddetto indebito pagamento degli indicati canoni di locazione (anche a titolo di responsabilita’ contrattuale e per mancata ottemperanza all’obbligo di buona fede ex articolo 1375 c.c.), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dai rispettivi pagamenti”; di condannarli altresi’ “al risarcimento di tutti i danni patrimoniali causati dall’indebito pagamento delle spese di giustizia relative alle offerte reali dei canoni” da ottobre 2010 a febbraio 2011; di condannare solidalmente, in caso di mancata restituzione dei canoni versati e versandi e/o sopravvenuta insolvibilita’ di (OMISSIS), il (OMISSIS) e il (OMISSIS) al risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all’indebita corresponsione dei canoni a far data dal novembre 2009 oltre agli accessori dai rispettivi pagamenti; di condannare solidalmente i convenuti a risarcirle i danni per l’indebito pagamento di Euro 675 quale contributo unificato aggiuntivo in relazione alla sentenza d’appello cassata, oltre agli accessori dalla data del versamento, di condannare solidalmente i convenuti al risarcimento, sia per responsabilita’ contrattuale sia per responsabilita’ extracontrattuale, di tutti i danni non patrimoniali subiti da quantificarsi equitativamente; di condannare (OMISSIS) alla restituzione delle spese di lite del primo grado di giudizio e della somma versata per l’imposta di registro e di condannare solidalmente le controparti a rifonderle tutte le spese di lite.
Si costituivano (OMISSIS) e il (OMISSIS), resistendo, e tra l’altro eccependo l’inammissibilita’ di domande nuove. Il (OMISSIS) restava contumace.
1.6 Con sentenza n. 2731/2018 il giudice di rinvio, in riforma della sentenza n. 11764/2013 del Tribunale di Napoli, accoglieva la domanda di riscatto e pertanto disponeva la sostituzione nella sentenza n. 11016/2009 del medesimo tribunale di (OMISSIS) con (OMISSIS) quale acquirente dell’immobile di via (OMISSIS) in Napoli a fronte del prezzo di Euro 30.294,15, da corrispondere a (OMISSIS) entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza stessa; condannava inoltre (OMISSIS) a restituire a (OMISSIS) la somma di Euro 2309,22 per le spese di primo grado e la somma di Euro 217,50 quali rimborso dell’imposta di registro, rigettando per il resto l’appello e condannando (OMISSIS) a rifondere a (OMISSIS) le spese di tutti i gradi di giudizio.
2. Hanno presentato ricorso (OMISSIS) e il (OMISSIS), da cui si e’ difesa con controricorso (OMISSIS); ha presentato ricorso incidentale (OMISSIS), e da tale ricorso si sono difesi con rispettivo controricorso sia (OMISSIS) e il (OMISSIS) sia il (OMISSIS).
La causa e’ stata dapprima fissata all’udienza pubblica del 19 maggio 2021, in relazione alla quale il 3 maggio 2021 ha depositato le sue conclusioni il Procuratore Generale.
Tolta dal relativo ruolo la causa e collocatala poi in quello della pubblica udienza del 4 maggio 2022, hanno depositato memoria sia (OMISSIS) e il (OMISSIS), sia (OMISSIS), la quale ha pure presentato istanza di discussione orale.
In data 4 maggio 2022, quindi, la causa e’ stata discussa, il Procuratore Generale confermando le precedenti conclusioni scritte.
RAGIONI DELLA DECISIONE
3. Il ricorso di (OMISSIS) e del (OMISSIS) si articola in sette motivi.
3.1.1 Il primo motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e articolo 2932 c.c., per avere la corte partenopea in sede di rinvio ritenuto sussistente il diritto di prelazione della conduttrice anche in assenza di trasferimento volontario dell’immobile da parte del locatore.
Si richiama uno stralcio di Cass. 27180/2016 riguardo all’incidenza del patto fiduciario in relazione alla posizione del conduttore e al suo interesse, per sostenere peraltro che la pronunzia del giudice di rinvio e’ stata illegittima sull’elemento di volontarieta’ richiesto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 38, per l’esercizio del diritto di prelazione, affermando che “finora, da nessuna pronunzia giudiziale, tantomeno da quella qui impugnata della Corte napoletana, risulta il fondamento normativo ovvero la ratio della eventuale prevalenza dell’interesse del conduttore ad esercitare la prelazione, nel caso in cui non vi sia stato trasferimento volontario, bensi’ mera esecuzione di un patto fiduciario”. E il patto fiduciario nel caso in esame e’ il titolo di trasferimento, ma cosi’ “e’ palese che non vi sia la causa tipica dello scambio tra la cosa e il prezzo”.
Si conclude quindi chiedendo al giudice di legittimita’ di rigettare le domande di (OMISSIS) “per mancanza dei requisiti di azionabilita’ del riscatto”, e in particolare del “requisito della volontarieta’”.
In subordine, si chiede di cassare con rinvio la sentenza impugnata. 3.1.2 Il motivo e’ manifestamente infondato.
Il precedente arresto di questa Suprema Corte, e precisamente Cass. sez. 3, 28 dicembre 2016 n. 27180 (massimata come segue: “In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, l’obbligo di vendita dell’immobile, assunto dal locatore in forza di un patto fiduciario stipulato con un terzo anche anteriormente alla conclusione del contratto di locazione, non e’ idoneo a sopprimere il diritto di prelazione del conduttore, che trova fondamento nella salvaguardia del suo interesse – dotato di rilessi pubblicistici – alla prosecuzione dell’attivita’ svolta per tutta la durata del rapporto, cosi’ che il diritto di prelazione del conduttore prevale sull’interesse delle parti del negozio fiduciario.”) aveva in motivazione rilevato:
“7. Con il primo motivo del ricorso principale, la societa’ ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, nonche’ dell’articolo 1372 c.c., (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale ritenuto opponibile alla societa’ conduttrice l’assunzione, da parte del locatore, dell’obbligo (d’indole fiduciaria) relativo al trasferimento dell’immobile locato, in epoca asseritamente anteriore alla stipulazione del contratto di locazione, tenuto conto dell’assenza di alcuna data certa riferibile alla scrittura privata con la quale il (OMISSIS) aveva assunto detto obbligo.”
La doglianza era stata poi vagliata cosi’ come segue:
“11. Il primo motivo del ricorso principale e’ fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza delle restanti censure avanzate dalla (OMISSIS) s.r.l..
Osserva il collegio come la corte territoriale, nel ritenere opponibile al conduttore il trasferimento dell’immobile concesso in locazione, da parte del locatore, in favore di un terzo, siccome promesso in vendita prima della stipulazione della locazione, si sia erroneamente discostata dal principio di diritto gia’ sancito da questa corte di legittimita’ (che il collegio condivide nell’interezza delle sue ragioni giustificative, ritenendo di doverne assicurare continuita’), ai sensi del quale la promessa di vendita stipulata prima della locazione con un soggetto a questa estraneo non e’ idonea a sopprimere il diritto di prelazione derivante, in favore del conduttore, dal rapporto locativo successivamente venuto ad esistenza (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008 n. 8288).
Sul punto, il precedente arresto di questa corte precisa che la ratio legis della prelazione del conduttore consiste nella salvaguardia dell’interesse (che ha riflessi di indubbia natura pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell’attivita’ svolta nell’immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo.
Ne deriva che, riguardo al trasferimento in proprieta’ del bene durante il rapporto di locazione, l’interesse del conduttore a divenirne proprietario prevale sull’interesse del terzo, promissario acquirente.
Del resto, il promittente venditore di un bene non locato ben puo’ evitare l’insorgenza del diritto di prelazione ex articolo 38, astenendosi dal concedere il bene in locazione; ma, una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l’avvenuta stipula del preliminare, dovendosi aver riguardo all’effettivo trasferimento dell’immobile nel corso della locazione (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 8288, cit.).
E’ appena il caso di rilevare come la circostanza secondo cui la fattispecie oggetto dell’odierna controversia abbia riguardo a un obbligo di vendita derivante dalla precedente stipulazione di un patto fiduciario (anziche’ dalla conclusione di un formale contratto preliminare di compravendita) non vale a modificare i termini sostanziali del principio di diritto in precedenza richiamato, tenuto conto che la limitata incidenza del fenomeno circolatorio del bene locato sul piano della sola rilevanza formale dell’intestazione (come avviene nel caso del trasferimento fiduciario) appare comunque tale da condizionare in modo decisivo il governo degli effetti giuridici prodotti dall’esercizio dell’autonomia negoziale; e cio’, tanto rispetto alla tutela degli affidamenti legittimamente suscitati nei terzi (e segnatamente del conduttore), quando in relazione all’esigenza di scongiurare l’eventuale agevole frustrazione del gia’ menzionato interesse del conduttore (dotato di obiettivi riflessi d’indole pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell’attivita’ svolta nell’immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo.
L’accoglimento del presente motivo di ricorso vale a ritenere assorbita la rilevanza delle restanti censure proposte con il ricorso principale.”
3.1.3 La questione della compatibilita’ dell’esecuzione di un patto fiduciario con la fattispecie di cui alla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e’ stata quindi apertis verbis affrontata e risolta, per la causa in esame, dalla sentenza suddetta.
Il giudice di rinvio ha dovuto pertanto uniformarsi, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c., comma 1, al principio di diritto che ne e’ sortito, il quale – e cio’ e’ logicamente ovvio, prima ancora che chiaramente espresso proprio dalla suddetta norma funzionale – non puo’ costituire di nuovo oggetto di censura.
3.2.1 Il secondo motivo denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, articolo 42 Cost., articolo 832 c.c., articolo 12 e 14 preleggi, nonche’ articolo 2932 c.c..
Si sostiene, in sostanza, che la tutela del diritto di proprieta’ non sarebbe stata effettuata dal giudice di rinvio, avendo questi interpretato le disposizioni di cui alla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, senza tenere conto che, “in quanto limitative del diritto di proprieta’, non sono suscettibili di interpretazione estensiva o di applicazione analogica”, e avendo d’altronde la giurisprudenza di legittimita’ gia’ puntualizzato che l’istituto della prelazione e quello successivo di riscatto non sono compatibili con interpretazioni estensive o analogiche (si invocano Cass. sez. 3, 18 settembre 2008 n. 23856 e Cass. sez. 3, 17 luglio 2012 n. 12230).
3.2.2 Vale quanto si e’ gia’ rilevato a proposito del primo motivo: la soluzione giuridica in ordine all’applicazione alla fattispecie di cui e’ causa della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e’ stata gia’ riscontrata e cristallizzata dalla sentenza di questa Suprema Corte da cui e’ sortito il giudizio di rinvio, come peraltro emerge dalla sua chiara motivazione sopra riportata.
3.3.1 Il terzo motivo denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, “sotto il profilo della mancanza di onerosita’”.
Ad avviso dei ricorrenti, il giudice di rinvio sarebbe incorso in violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 38, “laddove ha ritenuto sussistente il diritto di prelazione del conduttore sull’errato accertamento che il trasferimento del diritto di proprieta’ – avvenuto ai sensi dell’articolo 2932 c.c., in esecuzione del pactum fiduciae – fosse stato oneroso”.
Viene trascritto un passo della motivazione dell’impugnata sentenza, ove si afferma che l’onerosita’ del trasferimento e’ stata acclarata con la sentenza n. 11016/2009 del tribunale partenopeo, passata in giudicato, “dalla quale si evince con chiarezza che il Tribunale… ha rilevato come la scrittura privata contenente il patto fiduciario prevedesse il prezzo dovuto dal (OMISSIS), rapportato al criterio della rendita catastale rivalutata secondo la legge del registro, ed ha condiviso la quantificazione in Euro 30.294,00 operata in atto di citazione dalla parte attrice e non contestata dal (OMISSIS) in sede di libero interrogatorio”. In tal modo pero’ il giudice di rinvio avrebbe erroneamente applicato l’articolo 38, che prevede trasferimento a titolo oneroso e comunicazione al conduttore del corrispettivo, oltre al versamento del prezzo di acquisto (elementi letterali evincibili dal primo, dal secondo e del comma 3, della norma), venendo cosi’ a creare “la carenza dello schema causale tipico della compravendita, che la norma postula come necessaria ai fini dell’applicabilita’ della normativa in tema di riscatto”. Eppure nel caso in esame, – e la corte non se ne sarebbe avveduta – i necessari elementi mancherebbero, in quanto non vi sarebbe stato trasferimento a titolo oneroso, “essendo in sentenza disposto trasferimento della proprieta’ senza alcuna corrispondente condanna al pagamento del prezzo, precisando nella parte motiva che il corrispettivo andava determinato nella rendita catastale rivalutata, e cio’ a fini chiaramente fiscali e non civilistici, trattandosi di locali di ben altro valore commerciale”; ne’ vi sarebbe stata “corresponsione di prezzo da (OMISSIS) al (OMISSIS)”. Quest’ultima mancata corresponsione sarebbe stata pacifica, ma non sarebbe stata tenuta in conto dal giudice di rinvio, ancoratosi “al dato formale della indicazione, nella parte motiva della sentenza del 2009, di un importo pari alla rendita catastale rivalutata”.
La corte territoriale non avrebbe potuto richiamare in tema di onerosita’
neppure la giurisprudenza che, a proposito della simulazione relativa del prezzo, tende a sanzionare la condotta delle parti che indicano nel contratto di compravendita un prezzo inferiore a quello effettivo per evasione fiscale, in quanto nel caso in esame “prezzo simulato e conseguente effetto sanzionatorio non possono dirsi sussistenti, considerata la diversa natura del negozio fiduciario e della sentenza che ha fatto luogo all’obbligo inadempiuto”. Sotto tale profilo sarebbe errata la sentenza del giudice di rinvio nella parte in cui afferma che, per quanto il dispositivo della sentenza non menzioni espressamente il prezzo del trasferimento, dalla motivazione emerge inequivocamente “che il Tribunale ha correlato l’effetto traslativo della proprieta’ immobiliare al pagamento del prezzo stesso, accedendo alla quantificazione compiuta da parte attrice secondo il criterio pattuito nella scrittura privata datata 30.9.2003”: errore che sarebbe dimostrato dal contenuto del dispositivo della sentenza del 2009, il quale non menziona un prezzo. Ne consegue che questa Suprema Corte dovra’ rilevare “che manca nel caso di specie anche il requisito del trasferimento a titolo oneroso” richiesto dall’articolo 38 per “ricondurre la vicenda allo schema legale tipico di riferimento”.
3.3.2 Il motivo e’ manifestamente infondato.
Invero, il giudice di rinvio ha ritenuto che il trasferimento fosse stato oneroso, in quanto cio’ era stato accertato dal Tribunale di Napoli con la sentenza pronunciata sull’azione ex articolo 2932 c.c..
In particolare, cosi’ si e’ espresso il giudice di rinvio nella motivazione della sentenza qui impugnata:
“… il diritto di prelazione del conduttore ad uso diverso da quello abitativo sussiste non soltanto in presenza del trasferimento volontario del bene locato da parte del locatore, ma anche nell’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile locato abbia avuto luogo forzosamente, per effetto della sentenza pronunciata ai sensi dell’articolo 2932 c.c. In sostanza non rileva ne’ la volontarieta’ del trasferimento immobiliare, ne’ la anteriorita’ del patto fiduciario rispetto alla locazione, ma soltanto che, nel corso del rapporto locativo, il bene venga trasferito a titolo oneroso.
L’onerosita’ del trasferimento risulta acclarata con la sentenza del 5. 10. 2009, passata in giudicato, dalla quale si evince con chiarezza che il Tribunale di Napoli – dopo aver accertato che l’obbligo di trasferimento assunto dal (OMISSIS) era divenuto esigibile perche’ si era verificata la condizione sospensiva del decesso dell’usufruttuaria-venditrice (OMISSIS) – ha rilevato come la scrittura privata contenente il patto fiduciario prevedesse il prezzo dovuto dal (OMISSIS), rapportato al criterio della rendita catastale rivalutata secondo la legge del registro, ed ha condiviso la quantificazione in Euro 30.294,00 operata in citazione dalla parte attrice e non contestata dal (OMISSIS)… Ancorche’ il dispositivo della sentenza non menzioni esplicitamente il prezzo del trasferimento, dal tenore della motivazione emerge in maniera chiara ed inequivoca che il Tribunale ha ordinato l’effetto traslativo della proprieta’ immobiliare al pagamento del prezzo stesso, accedendo alla quantificazione compiuta da parte attrice secondo il criterio pattuito nella scrittura privata datata 30.9.2003; sicche’ non ha pregio la doglianza degli odierni resistenti volta a negare l’onerosita’ dell’acquisto della (OMISSIS) s.r.l.”.
3.3.3 Nel motivo in esame, in effetti, si riconosce che la sentenza pronunciata dal tribunale partenopeo ex articolo 2932 c.c., nel dispositivo non menziona il prezzo del trasferimento, ma afferma “nella parte motiva che il corrispettivo andava determinato nella rendita catastale”. Come si e’ visto, pero’, obiettano i ricorrenti che tale corrispettivo sarebbe stato determinato solo ai fini fiscali, che il prezzo non sarebbe stato mai versato e che la sua indicazione sarebbe presente soltanto, appunto, nella motivazione della sentenza, e non nel dispositivo.
E’ palesemente privo di consistenza l’asserto che la determinazione del prezzo fosse esclusivamente diretta ai fini fiscali perche’ correlata alla rendita catastale: lo stesso motivo riconosce, come si e’ appena visto, che nella motivazione la sentenza aveva indicato il prezzo da versare ai fini, invece, proprio dell’applicazione dell’articolo 2932 c.c..
Quanto poi al fatto che la determinazione si rinviene esclusivamente nella motivazione, e non e’ quindi nel dispositivo, la censura e’ parimenti manifestamente infondata, dal momento che l’interpretazione del giudicato, sia interno sia all’esterno, deve essere espletata sulla base non solo di quanto stabilito nel dispositivo della sentenza, ma altresi’ alla luce della motivazione della sentenza stessa (v., tra gli arresti piu’ recenti, Cass. sez. L, 7 agosto 2019 n. 21165; Cass. sez. 6-3, ord. 19 luglio 2018 n. 19252 e Cass. sez. 6-5, ord. 16 gennaio 2014 n. 769).
Ne’, infine, vale alcunche’ l’asserto, del tutto fattuale e relativo non piu’ al contenuto della sentenza ex articolo 2932 c.c., ma, appunto, ad una pretesa condotta successiva delle parti, che il prezzo non sarebbe mai stato versato.
3.4.1 Il quarto motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame di un fatto discusso e decisivo.
Fin dal primo grado, e ancora nel giudizio di rinvio, gli attuali ricorrenti avrebbero chiesto disporre una consulenza tecnica d’ufficio per accertare l’effettivo valore commerciale del bene al momento dell’azione di riscatto, considerata la zona pregiata in cui sarebbe situato. Questa richiesta risulterebbe reiterata dai “fascicoli d’ufficio” e “da tutte le memorie difensive dei precedenti gradi”, e finalizzata a “verificare la sostanziale assenza del requisito della onerosita’”.
3.4.2 Anche questo motivo non presenta la minima consistenza.
A prescindere dalla genericita’ con cui viene illustrata come sarebbe avvenuta alla richiesta della consulenza tecnica d’ufficio, e a prescindere altresi’ dal fatto che la mancata disposizione di questa non integra l’omesso esame di un fatto discusso e decisivo – cioe’ un elemento del thema probandum -, bensi’ costituisce una valutazione negativa sulla sua necessita’ nello svolgimento dell’istruttoria da parte del giudice di merito, nel caso in esame non si puo’ non rilevare che la disposizione della consulenza tecnica d’ufficio sarebbe servita, secondo i ricorrenti, per “verificare la sostanziale assenza del requisito della onerosita’”. Cio’ non collima con quel che qui rileva, ovvero la mera esistenza di un prezzo, e non la sua corrispondenza o meno al mercato (il che uscirebbe dal paradigma normativo, ledendo anche l’autonomia negoziale nella determinazione del prezzo).
Per di piu’, la pretesa incongruita’ del prezzo era stata parte dell’oggetto del primo ricorso incidentale che (OMISSIS) e il (OMISSIS) avevano proposto nel precedente giudizio di legittimita’ da cui e’ sfociata Cass. 27180/2016, che aveva quindi gia’ pronunciato al riguardo, qualificandolo inammissibile.
3.5.1 Il quinto motivo denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione o falsa applicazione degli articoli 24 e 111 Cost., e dell’articolo 115 c.p.c..
Questa censura ripropone quella del precedente motivo sotto il profilo peraltro della violazione delle norme indicate in rubrica, ribadendo che l’accertamento tecnico “sarebbe stato un ulteriore elemento a conferma della tesi della irrisorieta’ del valore indicato, tale da condurre alla sostanziale assenza dell’elemento della onerosita’”: e dette norme, infatti, sarebbero state violate per non avere il giudice di rinvio dato ingresso alla richiesta, non rispettando cosi’ i diritti di azione e di difesa garantiti dall’articolo 24 Cost., nel quadro del “giusto processo” di cui all’articolo 111 Cost..
3.5.2 Anche qui, proprio per la evidente comune sostanza rispetto al quarto motivo, ictu oculi si ripropone, inammissibilmente, quel che era stato gia’ veicolato nel secondo motivo del ricorso incidentale proposto nel precedente giudizio di legittimita’ e in esso quindi gia’ vagliato.
3.6.1 Il sesto motivo, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, lamenta violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, in relazione all’articolo 42 Cost., prospettando altresi’ questione di illegittimita’ costituzionale degli articoli 38 e 39, suddetti in relazione all’articolo 42 Cost., comma 2.
La corte partenopea avrebbe “fornita” la tesi interpretativa dei suddetti articoli 38 e 39, “nel senso che l’istituto del riscatto si applichi anche al caso di specie di esecuzione in forma specifica del “pactum fiduciae”, non avendo rilevanza la volontarieta’ ed essendo sufficiente, quanto alla onerosita’, l’indicazione avutasi del valore della rendita catastale rivalutata”. Se si confermasse tale tesi, sussisterebbe l’incostituzionalita’ rispetto all’articolo 42 Cost., comma 2.
La questione di legittimita’ costituzionale degli articoli 38 e 39, della legge dell’equo canone in relazione a detta norma costituzionale sarebbe gia’ stata prospettata al giudice di legittimita’, e Cass. 15 luglio 2008 n. 19426 cosi’ si sarebbe espressa al riguardo: “L’interpretazione logico-sistematica delle norme rispetta lo spirito della norma costituzionale quando considera la proprieta’ come bene sociale secondo una tradizione costituzionale che ha radici storiche ben radicate (cfr. Corte Cost. 5.5.1983 n. 128 sul tema specifico e l’esame dell’intero sistema normativo che regola il diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni d’immobili urbani, con una valutazione di conformita’ costituzionale della disciplina)…”. Chiedono i ricorrenti che la questione si esamini in relazione al caso specifico in esame, ovvero la “sussistenza del diritto di prelazione nell’ipotesi di trasferimento avvenuto non a seguito di compravendita o di esecuzione in forma specifica di un preliminare di compravendita inadempiuto, bensi’ in caso di sentenza che abbia dato esecuzione ad un mero “pactum fiduciae”, in assenza dei requisiti di volontarieta’ ed onerosita’”. In questa fattispecie, nel bilanciamento tra i diritti costituzionali della proprieta’ immobiliare e della impresa produttiva, dovrebbe tenersi in conto “del fatto che, nel caso di negozio fiduciario, la proprieta’ in sostanza resta nella sfera patrimoniale del fiduciante, sia pure mediante lo schermo del fiduciario”, per cui “la sentenza di esecuzione in forma specifica non ha fatto altro che dare trasparenza ed attuazione ad una situazione di potere sul bene che gia’ esisteva sia pure per interposta persona”. Quindi non vi sarebbe stato “il trasferimento del bene a terzi, volontario ed a titolo oneroso, tale da generare il diritto di prelazione del conduttore”.
Essendo la questione rilevante e non manifestamente infondata si chiede la rimessione degli atti alla Consulta.
3.6.2 La questione di costituzionalita’ che si vorrebbe sollevare prende le mosse dal presupposto che, nel caso in esame, la sentenza pronunciata ex articolo 2932 c.c., che e’ passata in giudicato, abbia applicato appunto detta norma “in assenza dei requisiti di volontarieta’ ed onerosita’”. Si tratta, a ben guardare, di un – celato, ma ben comprensibile – tentativo per superare il contenuto del giudicato, che ha accertato i presupposti dell’applicazione dell’articolo 2932 c.c., che, in questo modo e in questa sede, vengono negati dai ricorrenti.
Non vi e’ pertanto alcuna consistenza in questa prospettazione, meramente ad abundantiam rilevando altresi’ che il precedente intervento in questa causa del giudice di legittimita’ – la sentenza 27180/2016 -, come gia’ sopra si e’ trascritto, aveva comunque espressamente riconosciuta la equiparabilita’, sotto il profilo qui in esame, del pactum fiduciae con il contratto preliminare di compravendita.
3.7.1 Il settimo motivo denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, in relazione all’articolo 42 Cost., comma 3, nonche’ questione di illegittimita’ costituzionale degli stessi articoli 38 e 39 in relazione ancora all’articolo 42 Cost., comma 3.
La questione verrebbe suscitata dalla interpretazione degli articoli 38 e 39 suddetti “nel senso della prevalenza del diritto di riscatto sempre e comunque, quindi anche oltre i casi specificatamente previsti, senza la previsione di un equo indennizzo”; e benche’ l’articolo 42 Cost., comma 3, sia stato emanato a proposito della espropriazione per pubblica utilita’ se ne desumerebbe “il principio costituzionale per cui la proprieta’ non puo’ essere sottratta, in ragione di interessi generali superiori, se non dietro corresponsione di un indennizzo” non a caso l’articolo 834 c.c., richiama il concetto di “giusta indennita’”-. D’altronde la giurisprudenza costituzionale, di legittimita’ e di merito, seguendo anche pronunce della corte di Strasburgo, avrebbe “sempre piu’ frequentemente introdotto tale tutela” (si cita uno stralcio motivazionale di Cass. sez. 1, ord. 31 ottobre 2018 n. 27934).
Questi principi andrebbero “applicati al caso di specie nell’ipotesi, gradata, che si dovesse considerare prevalente il diritto del conduttore al riscatto sempre e comunque, quindi anche nel caso di mera esecuzione del negozio fiduciario in assenza dei requisiti di volontarieta’ ed onerosita’ del trasferimento”; e la relativa questione sarebbe sia rilevante sia non manifestamente infondata, per cui anche per essa si chiede la rimessione degli atti alla Consulta.
3.7.2 Anche in questa prospettazione si rinviene quel che si e’ constatato come contenuto del precedente motivo e della relativa questione di legittimita’ costituzionale (che, come quella del sesto motivo, i ricorrenti hanno illustrato specificamente pure in memoria, senza peraltro inserire in essi alcun novum): tutto prende le mosse dall’asserto che, nella vicenda in esame, il trasferimento rispetto al quale e’ stato esercitato il diritto di riscatto non sarebbe stato oneroso, onde di tale mancanza di onerosita’ godrebbe la conduttrice riscattante. E ancora, si ripropone la stessa versione del negozio fiduciario come origine di un trasferimento ex articolo 2932 c.c., che pero’ non avrebbe, oltre a quello di onerosita’, il requisito di volontarieta’.
Si rimanda, pertanto, a quanto gia’ osservato in ordine al precedente motivo.
In conclusione, nessuna fondata consistenza, neanche in relazione alle questioni di costituzionalita’, e’ attribuibile al ricorso principale, che merita quindi il rigetto.
4. Il ricorso di (OMISSIS) si articola in sei motivi.
4.1.1 Il primo motivo denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, violazione dell’articolo 112 c.p.c. ed errata applicazione degli articoli 345 e 389 c.p.c., articolo 394 c.p.c., comma 3, articoli 437, 420 e 414 c.p.c., quanto all’asserita novita’ della domanda di ripetizione dei canoni e al deposito di nuovi documenti.
Il giudice di rinvio (viene riportato il relativo passo nella pagina 8 della sentenza) ritiene nuova la domanda, presente nell’atto di riassunzione, di restituzione dei canoni versati o versandi “a far data da novembre 2009”, da cui detrarre il corrispettivo del riscatto di Euro 30.294,15, osservando che (OMISSIS) avrebbe chiesto solo la restituzione “di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009… senza esplicitare in alcun modo la volonta’ di conseguire la ripetizione dei canoni che avrebbe versato nel corso del giudizio”, aggiungendo poi che (OMISSIS) avrebbe modificato la domanda, la quale non sarebbe stata ammissibile nella parte in cui se ne ampliava il petitum, non potendosi formare nuove conclusioni nel giudizio di rinvio ex articolo 394 c.p.c., comma 3.
In un ulteriore passo (rinvenibile a pagina 10 della sentenza) il giudice di rinvio aggiunge che la richiesta di rimborso delle spese di giustizia relativa all’offerta reale dei canoni di locazione maturati dall’ottobre 2010 al febbraio 2011 costituirebbe una domanda nuova proposta per la prima volta con l’atto di riassunzione, e che parimenti sarebbe stata nuova la produzione di documentazione giustificativa di tali spese.
Osserva dunque in questo motivo la ricorrente che la volonta’ di ripetere tutti i canoni sarebbe gia’ emersa dall’atto introduttivo del primo grado, ove si era fatto riferimento alla restituzione di tutti quelli “pagati a far data dal 05/10/2009”, venendo poi riprodotta questa parte delle conclusioni pedissequamente nell’atto d’appello. Non sussisterebbe pertanto alcuna domanda nuova, onde il giudice di rinvio avrebbe violato l’articolo 112 c.p.c., per non avere pronunciato su tutta la domanda.
Si invoca giurisprudenza di questa Suprema Corte che ammette la domanda di pagamento dei canoni di locazione maturati dopo la sentenza impugnata se nel giudizio era stato chiesto il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 16089/2003 e Cass. 2853/2005), e si assume che nel caso in esame vi sarebbe stata violazione dell’articolo 394 c.p.c., comma 3, ultima parte, per avere il giudice di rinvio omesso di considerare le nuove conclusioni, all’uopo proposte nell’atto di riassunzione come una necessita’ sorta in seguito alla sentenza della Suprema Corte.
Quanto poi al deposito di nuovi documenti giustificativi, quali i documenti attinenti alle spese di giustizia corrisposte per le offerte reali dei canoni di locazione da ottobre 2000 a febbraio 2011, sarebbe “pacifica la possibilita’ di depositarli anche in secondo grado”, trattandosi di prove costituende.
Relativamente infine all’avvenuto pagamento dei canoni, si aggiunge che questo sarebbe stato sempre effettuato “puntualmente e tempestivamente”, e cio’ sarebbe pacifico e mai contestato ex articolo 115 c.p.c..
4.1.2 I motivo, come si verra’ ora a illustrare, puo’ essere accolto solo parzialmente.
Effettivamente, ad avviso della corte territoriale “presenta profili di novita’ la domanda di ripetizione dei canoni proposta con l’atto di riassunzione, volta ad ottenere la condanna della (OMISSIS) s.r.l. alla restituzione dei canoni “versati e versandi a far data da novembre 2009 (quantificabili ad oggi con la somma di Euro 162.800,00″…) da cui andra’ detratto l’importo di Euro 30.294,15… quale corrispettivo del riscatto”, dal momento che “con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, la societa’ (OMISSIS) ha chiesto soltanto la restituzione “di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009″… senza esplicitare in alcun modo la volonta’ di conseguire anche la ripetizione dei canoni che avrebbe versato nel corso del giudizio”. Quindi nel ricorso in riassunzione la domanda sarebbe stata cosi’ “modificata”, e “non essendo consentito alle parti di prendere nuove conclusioni nel giudizio di rinvio (articolo 394 c.p.c., comma 3)” la domanda risulterebbe inammissibile “nella parte in cui estende il “petitum” a tutti i canoni pagati in corso di causa”.
Cio’ esposto, questa parte del motivo e’ manifestamente fondata.
Invero, e’ del tutto evidente che presentare il petitum come era avvenuto nell’atto introduttivo, ovvero rapportandone la quantificazione non ad una somma gia’ calcolata e circoscritta, bensi’ esclusivamente a un dies a quo – “a far data dal 5. 10. 2009 – non “ferma” ne’ frena il preteso dovuto, come reputa la corte territoriale, al contrario manifestando la pretesa del pagamento anche di quel che ancora non era dovuto al momento della proposizione della domanda, alla luce, prima ancora che del diritto, della pura logica. La pretesa attorea, infatti, con l’espressione “a far data” si commisura pienamente con tutto quello di cui insorge la debenza da tale data e fin quando la medesima debenza, appunto, continuera’ a maturare sulla base proprio della causa petendi invocata all’originario ingresso della domanda.
4.1.3 Diverso non puo’ che essere, invece, l’esito dell’ulteriore doglianza relativa al diniego, da parte del giudice di rinvio, del deposito di documenti che la stessa (OMISSIS) qualifica “riguardanti le spese di giustizia corrisposte per le offerte reali di canoni di locazione da ottobre 2010 a febbraio 2011”. Del tutto irrilevante, infatti, e’ la qualita’ di prove costituende su cui la doglianza si impernia, dal momento che in essa si riconosce che tali documenti, appunto, riguardano alle spese di giustizia sostenute per le offerte reali di canoni nell’arco temporale appena indicato, vale a dire attengono ad una domanda nuova – la domanda “di rimborso delle spese di giustizia relative alle offerte reali dei canoni di locazione maturati nel periodo ottobre 2010-febbraio 2011”, cosi’ correttamente rileva la corte territoriale -, e quindi ne subiscono il “contagio” di inammissibilita’.
4.2.1 Il secondo motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o errata applicazione della L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e dell’articolo 2033 c.c., in relazione alla declaratoria di infondatezza della richiesta di restituzione dei canoni di locazione pagati dalla ricorrente.
Il giudice di rinvio avrebbe ritenuto che durante la pendenza del giudizio di riscatto il conduttore avrebbe comunque dovuto pagare i canoni perche’ solo con l’accoglimento della domanda di riscatto acquisterebbe poi la proprieta’ dell’immobile locato.
In primis, lamenta la ricorrente che il giudice di rinvio sarebbe incorso in una contraddittorieta’ evidente, in quanto da un lato avrebbe richiamato la sentenza di questa Suprema Corte “che sostiene l’efficacia ex tunc del riscatto”, e dall’altro affermato quanto sopra riportato.
Pero’ – obietta appunto (OMISSIS) – se la sentenza e’ dotata di effetto ex tunc, ha natura dichiarativa, giacche’ l’acquisto della proprieta’ da parte del conduttore “agisce al momento del trasferimento al terzo retrattato (avvenuto in violazione del diritto di prelazione)” per cui “l’unico titolo che legittima il retraente a godere il bene e’ quello dominicale, insorto fin dall’originario trasferimento”. Ne deriverebbe che i canoni non sarebbero stati dovuti al terzo retrattato, bensi’ si sarebbero concretizzati in un indebito oggettivo ex articolo 2033 c.c., per cui (OMISSIS) avrebbe dovuto essere condannata a restituire “tutti i canoni pacificamente pagati”. Il che troverebbe sostegno nell’orientamento “ormai consolidato” di questa Suprema Corte (si richiamano vari arresti, tra i quali il recente Cass. 25376/2018).
Si aggiunge che i canoni del periodo novembre 2009-dicembre 2010 sarebbero stati “materialmente corrisposti” al (OMISSIS) per il comportamento in mala fede di quest’ultimo, diretto a nascondere all’attuale ricorrente il trasferimento dell’immobile a (OMISSIS).
Si espone infine il valore dei canoni rispettivamente da novembre 2009 a settembre 2010, da ottobre 2010 a febbraio 2017 e da marzo 2017 a maggio 2018, cosi’ da giungere a un totale di Euro 192.800, osservando poi che il pagamento non sarebbe mai stato contestato.
4.2.2 Il motivo merita accoglimento.
Il giudice di rinvio enuncia che, secondo “consolidato orientamento giurisprudenziale”, durante la pendenza del giudizio di riscatto “il conduttore e’ tenuto a pagare i canoni al terzo acquirente perche’ soltanto con l’accoglimento della domanda di riscatto acquisterebbe proprieta’ dell’immobile locato”.
Che vi sia stata, in effetti, una oscillazione giurisprudenziale – quello che il giudice di rinvio definisce, peraltro con un certo eccesso per quanto si verra’ ora a rilevare, “consolidato orientamento” – in questo tema non e’ contestabile.
Ha manifestamente adottato la linea seguita dalla sentenza qui impugnata la ormai risalente Cass. sez. 3, 15 gennaio 1991 n. 300 – cosi’ massimata: “Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui e’ titolare abbia esercitato il riscatto, e’ tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale e’ subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformita’ al principio generale enunciato dall’articolo 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l’acquisto della proprieta’ dell’immobile locato.” -, che, in motivazione si esprime come segue:
“… il trasferimento della proprieta’ di un immobile ad altra persona non e’ inficiato dalla violazione dell’altrui diritto di prelazione. Infatti, se il conduttore e’ posto in grado di esercitare il diritto di prelazione sul bene goduto, l’effetto traslativo del diritto di proprieta’ a suo favore si verifica nel momento della stipulazione del contratto di compravendita, in virtu’ di quanto dispone l’articolo 38 della normativa sull’equo canone (cfr. anche di recente Cass. n. 356 del 1988). Se invece il bene viene venduto ad altra persona, grava sul conduttore pretermesso l’onere di esercitare l’azione di riscatto, disciplinata dal successivo articolo 39, al cui esito favorevole consegue il subentro nella qualita’ di acquirente del bene, con effetti ex nunc. (Cass. n. 1212 del 1988). In altri termini, ancorche’ sussista violazione dell’altrui diritto, l’atto di vendita fa acquisire al terzo il diritto di proprieta’ sul bene, determinando, come necessaria conseguenza, il suo subentro nelle obbligazioni e nei diritti derivanti dal contratto, nella medesima posizione del locatore alienante, in conformita’ del principio generale enunciato dall’articolo 1602 c.c.. Nella specie, essendo pendente il giudizio di riscatto, il titolo dell’acquirente conservava piena validita’…”. E da cio’ l’arresto ha desunto la non incidenza di “qualsiasi manifestazione di volonta’” di chi aveva instaurato tale giudizio, soggetto “sul quale di conseguenza gravava l’obbligazione di corrispondere i canoni e rimborsare le spese condominiali”.
4.2.3 Questa linea interpretativa – cui in seguito figura aderire esattamente, tra gli arresti massimati, soltanto Cass. sez. 3, 11 maggio 2010 n. 11348 – in realta’ e’ adottata, sempre tra le pronunce massimate, nel piu’ ampio filone che ravvisa nel contratto di locazione il titolo per cui il conduttore che ha esercitato l’azione di riscatto ancora detiene l’immobile, la relativa pronuncia d’accoglimento apportando quindi solo effetti ex nunc: Cass. sez. 3, 4 ottobre 1996 n. 8713, Cass. sez. 3, 20 aprile 2001 n. 5913, Cass. sez. 3, 29 maggio 2005 n. 19156 e Cass. sez. 3, 19 gennaio 2010 n. 699; e cio’ nonostante che le stesse Sezioni Unite, seppure a proposito dell’analogo in parte qua istituto agrario, avessero da tempo riconosciuto nella pronuncia accogliente il diritto di riscatto una natura meramente dichiarativa, e priva quindi di funzione costitutiva del diritto di proprieta’ del retraente (S.U. 15 luglio 1991 n. 7838).
Le suddette pronunce hanno seguito, in effetti, una impostazione ontologicamente avversa alla ratio dell’istituto di riscatto, giacche’ la relativa domanda e’ uno strumento di tutela che viene a costituire la legittima reazione al mancato rispetto del diritto di prelazione, per cui, se tale domanda risulta poi fondata, non le puo’ “sopravvivere” una situazione del tutto opposta all’esercizio del diritto rendendo cosi’ comunque favorevole in parte qua l’esito per il soccombente e quindi, in ultima analisi, anche fomentando la violazione dei diritti del conduttore, considerato il tempo che gli e’ ordinariamente necessario per pervenire a una non piu’ impugnabile pronuncia di riscatto in termini di ineludibile costo sotto il profilo della debenza dei canoni.
4.2.4 Un altro orientamento, che per un certo periodo e’ convissuto con quello finora descritto ma che ormai si e’ consolidato come unico insegnamento nomofilattico, ha percepito questo squilibrio interpretativo, lesivo della posizione del conduttore come delineata dalla legge, affermando invece – cosi’ ben cogliendone la ratio – la sua posizione di titolare di un diritto potestativo da esercitarsi con dichiarazione unilaterale recettizia, per cui la susseguente relativa pronuncia giurisdizionale ha natura meramente accertatoria del gia’ avvenuto trasferimento del bene.
In questo senso si sono espressi, tra gli arresti massimati – anche attinenti all’affine istituto agrario -, Cass. sez. 3, 6 febbraio 1987 n. 1212, Cass. sez. 3, 7 luglio 1999 n. 7031, Cass. sez. 3, 12 gennaio 2006 n. 410, Cass. sez. 5, 9 dicembre 2008 n. 28907, Cass. sez. 3, 29 novembre 2011 n. 25230.
4.2.5 Da ultimo, nell’ambito di un generale approfondimento di tutta la giurisprudenza locatizia della questione si e’ fatta carico Cass. sez. 3, 15 dicembre 2021 n. 40252, che e’ massimata come segue: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’esercizio del diritto di riscatto – previsto dalla L. n. 392 del 1978, articolo 39, a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato – ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, ne’ un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicche’ la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e’ di mero accertamento del gia’ avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non e’, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto.”
Questo recentissimo arresto ha aderito all’orientamento cristallizzatosi cosi’ motivando:
“Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimita’, l’esercizio del diritto di riscatto urbano di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 39, previsto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, ne’ un nuovo trasferimento del diritto sul bene del terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. Ne consegue che la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, e’ di mero accertamento del gia’ avvenuto trasferimento (v. ex multis, Cass. 12/01/2006, n. 410; Cass. 31/07/2006, n. 17433; Cass. 9/12/2008, n. 28907; Cass. 5/03/2009, n. 5369; Cass. 4/04/2014, n. 7905) e tale conduttore non e’, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass. 29/11/2011, n. 25230).”
Dunque questa giurisprudenza, tanto consolidata quanto pienamente condivisibile, apporta una inequivoca soluzione favorevole alla prospettazione del motivo in esame, che deve pertanto essere accolto.
4.3.1 I terzo motivo denuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, violazione dell’articolo 112 c.p.c., per “mancata valutazione della declaratoria di responsabilita’” del (OMISSIS).
Affermerebbe la sentenza impugnata, a pagina 8, che nel giudizio di rinvio l’attuale ricorrente avrebbe chiesto la condanna delle controparti, in via solidale, alternativa o subordinata, a risarcire tutti i danni patrimoniali “anche” derivati dall’indebito pagamento dei canoni locatizi e per mancata ottemperanza all’obbligo di buona fede ex articolo 1375 c.c.; il giudice di rinvio avrebbe quindi rigettato la domanda relativa alla violazione del principio di buona fede “giacche’ l’unico danno concretamente prospettato e’ il pagamento dei canoni”, e ritenuto una nuova domanda quella di rimborso delle spese di giudizio relative alle offerte reali dei canoni da ottobre 2000 e febbraio 2011, in quanto proposta per la prima volta con l’atto di riassunzione.
Quindi non vi sarebbe nella sentenza alcuna risposta alla domanda di declaratoria di responsabilita’ del (OMISSIS), non considerando pertanto che il suddetto, “con la acclarata violazione del diritto di prelazione conseguente alla mancata effettuazione della c.d. denuntiatio, ha fatto in modo che si concretizzasse un comportamento antigiuridico che provocava a danno della ricorrente l’evitabile pagamento dei canoni (anche se dovuti) a un soggetto terzo ( (OMISSIS) s.r.l.)”. Tale domanda risarcitoria sarebbe stata proposta nell’atto introduttivo di primo grado e reiterata nell’atto d’appello.
La corte territoriale avrebbe dunque violato l’articolo 112 c.p.c..
4.3.1 Considerato che l’accoglimento del precedente motivo esclude la debenza del pagamento dei canoni, il preteso mancato rispetto dell’articolo 112 c.p.c., non corrisponde piu’ ad alcun effettivo interesse della ricorrente, la doglianza venendo infatti assorbita dal suddetto accoglimento.
4.4.1 Il quarto motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e/o mancata applicazione degli articoli 1218, 1223 e 1225 c.c., e/o degli articoli 2043 e 2056 c.c., quanto alla responsabilita’ del (OMISSIS).
Il giudice di rinvio avrebbe evidentemente dovuto dichiarare responsabile il (OMISSIS) per i danni causati a (OMISSIS) “rispetto alla violazione dell’obbligo legale di prelazione, alla mancata effettuazione della c.d. denuntiatio e all’aver celato volontariamente… il negozio fiduciario e il trasferimento della res locata” a (OMISSIS), avendo egli tenuto “un comportamento inadempiente” ex articolo 1218 c.c., che il giudice di merito avrebbe dovuto accertare, con conseguente condanna al risarcimento dei danni diretti e indiretti, anche ex articolo 1225 c.c., dovendosi ricomprendere pure i “danni imprevedibili derivati dalla sua acclarata malafede”.
Si richiama il quarto motivo del precedente ricorso per cassazione, che sarebbe stato “ritenuto anch’esso rilevante dalla Suprema Corte”, attinente appunto all’inadempimento del (OMISSIS) rispetto all’obbligo di trasferimento del bene, rimanendo contumace nel giudizio ex articolo 2932 c.c., salvo poi dichiarare nell’interrogatorio formale – in senso evidentemente confessorio – di non aver potuto recarsi dal notaio per trasferire l’immobile “per motivi personali”, come risulterebbe dalla sentenza n. 11016/2009 del Tribunale di Napoli. Da cio’ dovrebbe aggiungersi che presso il suo studio di commercialista avrebbe avuto la sua sede legale durante tutto il giudizio ex articolo 2932 c.c. (OMISSIS); e presso tale sede nel presente giudizio sarebbe stata notificata la chiamata in causa proprio di (OMISSIS).
Si argomenta quindi sulla sussistenza del comportamento illecito del (OMISSIS), per pervenire ad affermare che, anche qualora si fossero ritenuti dovuti i canoni a (OMISSIS), verso la ricorrente egli avrebbe responsabilita’ sia contrattuale sia extracontrattuale per “evidente dolo e malafede”, dalla quale dovrebbe conseguire la condanna al risarcimento di tutti i danni, anche quelli non prevedibili ai sensi dell’articolo 1225 c.c.. Sarebbe pertanto “chiara, anche in collegamento con la violazione dell’articolo 112 c.p.c., la singolarita’ della sentenza impugnata che, oltre a non pronunciarsi sulla domanda azionata contro il Dott. (OMISSIS), ha omesso di condannarlo a risarcimento di tutti i danni… non applicando le norme poste dagli articoli 1218 e 1225 c.c., o in alternativa 2043 e 2056 c.c. (qualora si voglia qualificare come extracontrattuale siffatta responsabilita’)”.
4.4.2 A parte che il motivo non e’ adeguatamente autosufficiente in ordine ai pretesi danni in ordine a come sarebbero stati chiesti nell’atto introduttivo, e a prescindere altresi’ dal riferimento al quarto motivo del ricorso sfociato nella precedente sentenza di legittimita’ in cui fu ritenuto assorbito, dal riquadro complessivo comunque si evince che i danni propriamente prospettati da (OMISSIS) si correlano alla debenza dei canoni dopo l’esercizio del diritto di riscatto, che e’ stata esclusa dal secondo motivo e comporta, dunque, all’assorbimento di questo.
4.5.1 Il quinto motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 96 c.p.c., comma 3, in relazione al mancato riconoscimento del danno punitivo da abuso del processo e resistenza temeraria nonche’ dei principi di correttezza e buona fede posti dagli articoli 1366, 1175, 1375 e 1337 c.p.c., nell’interpretazione del contratto in tutte le sue fasi, sia in quella precontrattuale che nell’esecuzione e nello svolgimento dei rapporti tra le parti in causa, dell’articolo 2 Cost., e dell’articolo 384 c.p.c., comma 2″.
Il giudice di rinvio avrebbe solo “apparentemente manifestato di aderire” a Cass. n. 27180/2016, non rispettandola pero’ ove per ben due volte avrebbe dichiarato assorbita la rilevanza dei tre motivi residui, accolto il primo, dal ricorso principale. In tal modo avrebbe violato l’articolo 384 c.p.c., comma 2.
La violazione sarebbe “riferita alla condivisione da parte del giudice di legittimita’ del quarto motivo del ricorso principale, considerato anch’esso per ben due volte rilevante”. Il giudice di rinvio avrebbe, pur essendosi uniformato dell’accertamento del riscatto al giudice di legittimita’, offerto “una interpretazione degli atti di causa completamente sfavorevole alla societa’ ricorrente”, ritenendo un novum la domanda di restituzione dei canoni pagati durante il giudizio, e valutandoli poi non dovuti, rigettando le domande risarcitorie di (OMISSIS) pur di fatto non negando la malafede e ritenendo non indebito il pagamento dei canoni avvenuto per tutti i nove anni del giudizio, nonche’ rigettando la domanda di rimborso del contributo unificato aggiuntivo e delle spese sostenute per le offerte reali. Tutto questo dimostrerebbe la sua mancata considerazione dei principi di correttezza, lealta’ e buona fede; e cio’ nonostante che i resistenti fossero “dotati di una notevole cultura giuridica”.
In definitiva, il giudice di rinvio avrebbe “consentito che non venissero restituite (sic) alla ricorrente circa 200.000,00 Euro, corrisposti durante il loro giudizio nonostante il comportamento connotato da una assoluta assenza di buona fede dei resistenti”, ravvisabile anche nella loro “resistenza temeraria”, per cui avrebbe dovuto applicare l’articolo 96 c.p.c., comma 3, argomentando quindi su di esso, anche in riferimento a Cass. sez.2, 21 novembre 2017 n. 27623 e chiedendo pertanto a questa Suprema Corte “la liquidazione di un danno sanzionatorio” a carico di (OMISSIS).
4.6 Il sesto motivo denuncia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, violazione e/o errata applicazione dell’articolo 91 c.p.c., comma 1, riguardo al rigetto della richiesta di rimborso della somma di Euro 675 pagata dalla ricorrente ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, secondo quanto disposto con la sentenza d’appello, giustificando il diniego con il rilievo che si tratterebbe “di importo riscosso – dall’erario”, tra l’altro entrando cosi’ in contraddittorieta’ con l’avere poco prima riconosciuto a (OMISSIS) la somma di Euro 217,50 da essa versata per la registrazione della sentenza. Qui si verificherebbe violazione dell’articolo 91 c.p.c., “anche alla luce della circostanza della condanna della (OMISSIS)” a pagare integralmente le spese di lite.
4.7 Entrambi i motivi, per il loro contenuto, sono palesemente assorbiti dall’accoglimento parziale del primo motivo e dall’accoglimento del secondo.
5. In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato, mentre del ricorso incidentale va accolto parzialmente il primo motivo e integralmente il secondo, assorbiti il terzo, il quarto, il quinto e il sesto, con conseguente cassazione per quanto di ragione della sentenza impugnata e rinvio, anche per le spese, alla corte territoriale in diversa sezione e composizione.
Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si da’ atto, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2012, articolo 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso principale, e del ricorso incidentale accoglie il primo motivo in parte nonche’ integralmente il secondo, assorbiti gli altri motivi, cassa per quanto di ragione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese processuali, alla Corte d’appello di Napoli in diversa sezione e diversa composizione.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti principali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.
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