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Il superamento del limite di finanziabilità nel contratto di mutuo fondiario.
Nozione di mutuo fondiario e caratteristiche.
Il credito fondiario, con particolare riferimento ai limiti di finanziabilità, è espressamente disciplinato dall’art. 38, comma 2, del T.U.B. (D. Lgs. n. 385 del 1993) che prevede quanto segue:
“1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.
In osservanza dell’art. 38 T.U.B., comma 2 il CICR, con deliberazione del 22 aprile 1995, ha sancito che:
L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fidejussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.
In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.
Le disposizioni sub 1. e sub 2. si applicano anche alle operazioni di credito alle opere pubbliche e di credito agrario, qualora siano garantite da ipoteca su immobili.
Il credito fondiario ha quindi due caratteristiche peculiari:
- ha un limite massimo di finanziabilià;
- è assistito da una garanzia reale, ipoteca immobiliare di primo grado.
La questione di diritto che si intende in tale scritto esaminare riguarda l’individuazione delle conseguenze della violazione del disposto di cui al citato art. 38 T.U.B., ovvero le conseguenze in caso di superamento dei limiti di finanziabilità.
In particolare, il superamento dei limiti di finanziabilità investe, due specifiche questioni:
La prima si sintetizza nello stabilire se il meccanismo di fissazione del limite di finanziabilità contemplato dall’art. 38 T.U.B. risulti direttamente riconducibile alle ipotesi di nullità previste dall’art. 117 T.U.B.
La seconda si sostanzia nel verificare se l’art. 38 T.U.B. possa essere in ogni caso qualificato in via autonoma quale norma avente carattere imperativo, e se, conseguentemente, alla sua violazione possa essere ricollegata la sanzione generale di nullità di cui all’art. 1418 c.c.
Mutuo fondiario, superamento del limite di finanziabilità riconducibilità alle ipotesi di nullità previste dall’art. 117 T.U.B.
Su tale questione, non si riscontrano forti oscillazioni nè tanto meno contrasti giurisprudenziali.
Infatti, si ritiene che l’art. 38 T.U.B. e quindi il limite di finanziabilità non sono suscettibili di essere compresi all’interno delle ipotesi di nullità previste dall’art. 117, comma 8, T.U.B.
Infatti, la Giurisprudenza è pressoché unanime nel ritenere che: “L’art. 38 T.U.B., che, a tutela del sistema bancario, attribuisce alla Banca d’Italia il potere di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, attiene ad un elemento necessario del contratto concordato fra le parti, qual è l’oggetto negoziale, e, pertanto, non rientra nell’ambito della previsione di cui all’art. 117 del medesimo decreto, il quale attribuisce, invece, all’istituto di vigilanza un potere “conformativo” o “tipizzatorio” del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole; ne deriva che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario.” (in tal senso Cassazione n. 26672/13 e Cassazione n. 22446/15)
Quindi, escluso che la previsione relativa all’ammontare massimo del finanziamento costituisca espressione del potere di prescrivere il contenuto tipico di un elemento essenziale del contratto, deve ritenersi che l’art. 38 T.U.B. non è norma diretta a regolare la validità del contratto, bensì ad imporre una determinata condotta contrattuale, la cui effettività è assicurata con rimedi sanzionatori, diversi dalla nullità del contratto, previsti dall’ordinamento bancario (in tal senso Cassazione n. 13164/2016).
Che il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 T.U.B. non rientri in una delle ipotesi di cui all’art. 117 T.U.B. è dimostrata dal fatto che in questo caso il legislatore ha espressamente previsto quale fosse il contratto su cui la Banca d’Italia dovesse intervenire e quale fosse la disposizione secondaria da introdurre, senza lasciare a quest’ultima ogni valutazione circa la scelta del tipo di contratto su cui operare un intervento tipizzatorio e la scelta di quale clausola inserire (si veda Cassazione n. 4870/2017).
In conclusione la disposizione di cui art. 38, comma 2 T.U.B. è norma dettata a tutela delle stesse banche e indirettamente del sistema bancario in quanto volta ad impedire che le stesse assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie, non rientrando quindi in nessuna delle ipotesi nullità di cui all’art. 117 T.U.B.
Mutuo fondiario art. 38 T.U.B. norma avente carattere imperativo, sanzione generale di nullità di cui all’art. 1418 c.c.: orientamenti a confronto
Il primo orientamento giurisprudenziale, esclude l’applicabilità dell’art. 1418 c.c., ritenendo che unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità, non già la violazione di norme, anch’esse imperative, ma riguardanti il comportamento dei contraenti tra cui rientra per l’appunto l’art. 38 T.U.B.
Stando a ciò ne deriva che “la disciplina infatti è posta a tutela delle banche e non del cliente che ha tutto l’interesse a concludere l’operazione alle condizioni che considera più vantaggiose. È la banca a doversi adeguare a una condotta prudenziale. Pertanto le disposizioni in questione non appaiono quindi volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta la cui violazione potrà comportate l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d’Italia, nonché eventuale responsabilità, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno del contratto di mutuo.” (si veda Cassazione n . 26672/13)
A questo proposito va ricordato che la distinzione tra le norme inderogabili concernenti la validità del contratto, suscettibili di determinarne la nullità, e le norme, anch’esse imperative, riguardanti il comportamento dei contraenti, la cui violazione non comporta la nullità dell’atto di autonomia privala, non può essere effettuata sulla base dell’atto che la disposizione incide sul contenuto del contratto: occorre esaminare la ratio del precetto normativo, al fine di verificare se la norma abbia l’obiettivo di “sanzionare” il regolamento contrattuale in sé, ovvero la condotta di un contraente.
Considerato lo scopo della norma, e cioè impedire alle banche di effettuare finanziamenti non adeguatamente garantiti, che potrebbero portare a possibili perdite di esercizio, deve escludersi che l’art. 38 incida sulla validità del contralto, dovendo configurarsi come norma di condotta la cui violazione non potrà comportare la nullità, nemmeno parziale, del contratto.
Il secondo orientamento giurisprudenziale, prende avvio da un remoto arresto della Corte di Cassazione, affermatosi nel vigore della vecchia disciplina, secondo il quale:
“Con riguardo a mutui di credito edilizio, destinati alla “costruzione, ricostruzione, riparazione, trasformazione e sopraelevazione di edifici ad uso prevalente di abitazione non di lusso”, l’art. 3 legge n. 474 del 1949 – secondo cui l’ammontare di ciascun mutuo non può eccedere la metà del valore cauzionale dell’immobile – è norma imperativa, in quanto, in forza di essa e delle altre disposizioni di settore, da un lato, l’ammontare del mutuo e collegato con lo scopo di agevolare la disponibilità di abitazioni non di lusso e ogni diversità rispetto alle previsioni di legge costituirebbe violazione di detto scopo di carattere pubblico, e dall’altro, essendol’ipoteca, collegata al mutuo medesimo, posta a garanzia di un certo ammontare del credito – e non oltre – rispetto al valore del bene ipotecato, il superamento del limite attribuirebbe al creditore una causa di prelazione non solo illegittima, ma anche nulla, perchè contraria al principio della”par condicio creditorum” sancito dall’art. 2741, c.c.”
Pertanto, a norma degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., la stipulazione di un mutuo di violazione dell’indicata norma dà luogo a nullità del relativo contratto, che può essere anche solo parziale (trattandosi di nullità di parte del contenuto del contratto, scindibile nelle sue obbligazioni e riducibile ad un contenuto minore), ove risulti che le parti avrebbero in ogni caso posto in essere il contenuto “ridotto” del contratto. “ (Cassazione n. 9219/95).
Secondo il citato arresto, la norma disciplinante il limite di finanziabilità determinerebbe, a seconda dei casi, la nulità totale o parziale del contratto di mutuo fondiario.
Partendo da tale arresto, si è andato via via sviluppando un orientamento giurisprudenziale, inizialmente di merito, il quale, ha ritenuto applicabile l’art. 1418 c.c. in caso di superamento del limite di fianziabilità.
Infatti, in alcune pronunce, senza troppo badare alla distinzione tra regole di validità e regole di comportamento sopra citata, viene affermato che:
“L’art. 38 T.U.B. limita la concedibilità di finanziamenti fondiari ad una data percentuale tra il finanziamento stesso ed il valore del bene ipotecato. Siffatta norma è indipendente dall’art. 117 T.U.B. che stabilisce un potere conformativo in relazione a tipi contrattuali da parte della Banca d’Italia, sancendo la nullità dei contratti difformi. Tale normativa non tutela solo l’interesse bancario alla conservazione dell’integrità patrimoniale, ma anche quello del ceto creditorio. Interesse che viene violato da un esercizio scorretto dell’erogazione del credito. Altresì, l’interesse del ceto creditorio fa parte di un più ampio e generale interesse al corretto andamento economico e, quindi, sociale, giacché il mancato adempimento alle obbligazioni nei riguardi dei creditori meno tutelati crea un effetto a catena di fallimenti, perdite di posti di lavoro e crisi economica generale. Ne deriva che la normativa che determina l’oggetto del contratto è normativa imperativa, la cui violazione determina nullità ex art. 1418, comma 1, c.c..” (si veda Tribunale Firenze, Sezione 3 civile Sentenza 30 ottobre 2014, n. 15335).
In altri arresti invece, si ritiene che il limite di finanziabilità costituisce uno degli elementi essenziali del contratto di mutuo fondiario e quindi il suo superamento ne rende illecito l’oggetto con conseguente applicazione della sanzione di nullità. (Tribunale Monza, civile Sentenza 29 settembre 2015).
Secondo altri ancora, in quanto l’importo massimo finanziabile attiene propriamente alla struttura del contratto di credito fondiario, il superamento del medesimo ne determina la nullità integrale del ex art. 1418 c.c.. (si veda Tribunale Venezia, Sezione 2 civile Decreto 26 luglio 2012).
Come scritto in apertura, tale orientamento, secondo il quale il superamento del limite di finanziabilità l’art. 38 T.U.B. determina la sanzione generale di nullità di cui all’art. 1418 c.c., non era mai stato avallato da alcuna pronuncia di legittimità, eccezion fatta per il remoto arresto citato in apertura Cassazione n. 9219/95.
Ad avallare tale orientamento è giunta anche la Cassazione con la sentenza n. 19015/2017 secondo la quale:
“il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi art. 38 T.U.B. e della conseguente delibera del CICR, determina di per sè la nullità del contratto di mutuo fondiario e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.
Non può seguirsi la tesi della ricorrente a proposito della configurazione di una fattispecie di nullita’ parziale, riguardante cioe’ il mutuo fondiario e la corrispondente e dipendente iscrizione ipotecaria solo per la eccedenza rispetto ai limiti di legge.”
La menzionata sentenza, prosegue, precisando che, la violazione del limite di finanziabilità sancito dall’art. 38 T.U.B., determina un’ipotesi di nullità assoluta e non parziale.
“A siffatta tesi della nullita’ parziale ostano non solo le difficolta’ pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell’unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell’ipoteca per la sola porzione fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l’art. 38 T.U.B. individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell’operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal secondo comma della disposizione. Cosicchè è corretta l’inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell’operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti legali involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della “fondiarieta’” stabilito dalla norma imperativa.
Ferma allora la nullita’ del contratto di mutuo fondiario, l’unica modalita’ di recupero del contratto nullo è quella della conversione in un contratto diverso.”
Infatti, lo sconfinamento del limite in oggetto, che conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, mantiene tuttavia intatta la possibilita’ di conversione del mutuo fondiario in un ordinario finanziamento, ove ne risultino accertati i presupposti, sicche’, ferma la nullita’ del contratto di mutuo fondiario, l’unica modalita’ di recupero del contratto nullo e’ quella della conversione in un contratto diverso (articolo 1424 c.c.).
Successivamente a Cassazione n. 19015/2017, sono intervenute numerose altre pronuncie di legittimità tra cui le quali hanno cristallizzato il principio di diritto scondo il quale: il mutuo fondiario, che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e somma mutuata fissato dalla normativa di cui all’articolo 38 TUB, è nullo perchè in violazione di norme imperative (in tal senso si vedanole seguenti sentenze: Cassazione n. 6586/2018, Cassazione n. 9079/2018, Cassazione n. 11201/2018, Cassazione n. 11543/2018, Cassazione n. 13285/2018, Cassazione n. 13286/2018, Cassazione n. 22459/2018, Cassazione 22466/2018)
In tali pronuncie, viene altresì ribadito che, il limite di finanziabilità si pone come un elemento interno, strutturale, della fattispecie rappresentata dal contratto di mutuo fondiario (Cassazione n. 17352/2017, Cassazione n. 6586/2018, Cassazione n. 9079/2018), e da ciò ne discende inevitabilmente che “se il mutuante assume e fonda la propria pretesa nel carattere fondiario del proprio titolo, non può essere sufficiente la semplice allegazione che tale è l’invocata fonte della pretesa stessa. All’indicazione del carattere fondiario del rapporto deve far seguito, altresì, quella relativa alla sussistenza di tutte le condizioni che effettivamente legittimano l’esercizio della richiesta così invocata. E tra queste vì è anche quella del rispetto del limite di finanziabilità prescritto, per il fondiario, dalla norma dell’articolo 38, comma 2, TUB.” così Cassazione n. 13285/2018
Conclusivamente, nelle citate sentenza, viene affermato e ribadito che:
- il superamento del limite di finanziabilità, determina automaticamente la nullità dell’intero contratto di mutuo fondiario;
- mantiene intatta la possibilita’ di conversione del mutuo fondiario in un ordinario finanziamento, ove ne risultino accertati i presupposti, sicche’, ferma la nullita’ del contratto di mutuo fondiario, l’unica modalita’ di recupero del contratto nullo e’ quella della conversione in un contratto diverso (ex articolo 1424 c.c.).