Locazione Immobile attività alberghiera recesso Art 29 comma 2 Legge 392/78

la necessita’ di destinare l’immobile locato ad uso non abitativo all’esercizio di una delle attivita’ indicate nella Legge n. 392 del 1978, articolo 27, diverse da quella alberghiera – come previsto dal combinato disposto dell’articolo 29, comma 1, lettera B) e articolo 73 di detta legge quale motivo di recesso del locatore dal contratto – non e’ invocabile con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso di albergo, alle quali restano applicabili solo le ipotesi di recesso per esse specificamente contemplate al richiamato articolo 29, comma 2, le quali non sono circoscritte agli immobili soggetti al vincolo di destinazione alberghiera. Detta disciplina manifestamente non appare in contrasto con il principio di uguaglianza stabilito dall’articolo 3 Cost., giustificandosi la difformita’ di trattamento rispetto alle locazioni degli altri immobili adibiti ad uso non abitativo con la discrezionalita’ della scelta di politica legislativa di assicurare una piu’ ampia durata dei rapporti locatizi degli immobili destinati ad attivita’ alberghiera.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12940/2011 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), in proprio e quale legale rappresentante della (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1678/2009 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 24/03/2010 R.G.N. 559/09;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/2014 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRESA Mario, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 2007 (OMISSIS) intimava alla (OMISSIS) licenza per finita locazione e la citava per la convalida per la prima scadenza contrattuale del 30 settembre 2008, con riferimento al contratto di locazione sottoscritto tra (OMISSIS) e e la predetta societa’ in data 27 ottobre 1993, con durata di quindici anni, rinnovabile, avente ad oggetto l’unita’ immobiliare di proprieta’ dell’intimante, sita in (OMISSIS), adibita ad albergo. Deduceva l’intimante di aver inviato tempestiva disdetta alla conduttrice indicando di dover provvedere all’integrale ristrutturazione dell’immobile locato.

Oltre a (OMISSIS) in proprio, a seguito di rinotifica dell’atto introduttivo, si costituiva pure la societa’ intimata, contestando la domanda.

Il Tribunale di Torino, sezione distaccata di Moncalieri, con sentenza del 5 novembre 2008, rigettava la domanda, compensando integralmente le spese di lite tra le parti.

Avverso tale decisione il (OMISSIS) proponeva gravame, cui resisteva (OMISSIS), in proprio e quale legale rappresentante della (OMISSIS) s.a.s., chiedendone il rigetto e proponendo appello incidentale in relazione all’operata compensazione delle spese di primo grado.

La Corte di appello di Torino, con sentenza del 24 marzo 2010, rigettava l’impugnazione principale, accoglieva parzialmente l’appello incidentale, confermava nel resto l’impugnata sentenza, compensava tra le parti la meta’ della spese di quel grado e condannava il (OMISSIS) a rimborsare alla controparte la restante meta’ di dette spese.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS), in proprio e quale legale rappresentante della (OMISSIS), che ha pure depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis c.p.c. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6, ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (24 marzo 2010), pur se il ricorrente ha, comunque, formulato, per ogni motivo di ricorso, i relativi quesiti.

2. Con il primo motivo si deduce “motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), circa un punto decisivo della controversia attinente alla disdetta Legge n. 392 del 1978, ex articolo 29, comma 1 lettera c)”.

Lamenta il ricorrente che la Corte di merito, seguendo la decisione del Tribunale, che aveva ritenuto la disdetta inviata carente dell’analitica descrizione dei motivi posti a suo fondamento, avrebbe rigettato l’appello, basandosi su una erronea interpretazione dell’articolo 29, comma 1, lettera c) della predetta legge e su un’erronea considerazione della giurisprudenza citata dalle parti e sostiene che “da tali interpretazioni” sarebbe derivata “una decisione contraddittoria, perche’ fondata su decisioni che, se lette diversamente, ben avrebbero permesso l’accoglimento della domanda” proposta dall’attuale ricorrente.

2.1. Il motivo e’ inammissibile.

Va osservato che il vizio di omessa od insufficiente motivazione, denunciabile con ricorso per cassazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo quando nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile una obiettiva deficienza del criterio logico che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento, mentre il vizio di contraddittoria motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della ratio decidendi e cioe’ l’identificazione del procedimento logico – giuridico posto a base della decisione adottata. Questi vizi non possono consistere nella difformita’ dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilita’ e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale e’ assegnato alla prova (Cass. 6 marzo 2008, n. 6064; Cass. 26 marzo 2010, n. 7394).

Con il motivo all’esame, il ricorrente, pur facendo riferimento nella rubrica ai predetti vizi di motivazione, non denuncia in concreto, nell’illustrazione, specifici vizi motivazionali, salvo a dedurre, inammissibilmente, contraddittorieta’ della motivazione dipendente, a suo avviso (v. p. 4 del ricorso), da un’errata interpretazione della norma o della giurisprudenza, e si riferisce, pure inammissibilmente, a valutazione di fatto (carenza di specificita’ dei motivi posti a fondamento dell’inviata disdetta, arg. ex Cass. 9 settembre 1998, n. 8933) rimessa al Giudice del merito.

Nella specie, peraltro, la Corte territoriale ha esposto le ragioni poste a base della decisione con motivazione congrua, logica, non contraddittoria e immune da errori di diritto.

2. Con il secondo motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, comma 2” il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che la norma di cui all’articolo 29, comma 2, abbia natura speciale rispetto a quella di cui al comma 1 della norma in parola e che, nel caso concreto, manchi qualsiasi riscontro circa il fatto che il motivo di diniego rientri tra quelli previsti in materia alberghiera e difetti anche la prova che l’intervento sia stato inserito all’interno di un programma comunale pluriennale. Ad avviso del (OMISSIS), invece, detta norma avrebbe natura “residuale ed aggiuntiva”.

2.1. Il motivo e’ infondato.

Ritiene il Collegio di dare continuita’ all’orientamento gia’ espresso da questa Corte e secondo cui, in tema di recesso dal contratto di locazione, la Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 29, comma 2, in materia alberghiera, ha natura speciale rispetto al comma 1 e contiene una regolamentazione autonoma rispetto alla generalita’ degli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione; ne consegue che solo nelle specifiche ipotesi ivi previste, e cioe’, in caso di ristrutturazione dell’immobile, ferma restando la destinazione alberghiera, o di apporto allo stesso di notevoli migliorie tali da aumentarne la capacita’ ricettiva, o comunque da determinare il passaggio dell’azienda ad una categoria superiore, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti, o, infine, in caso di esercizio diretto della attivita’ alberghiera e’ possibile per il proprietario ottenere la disponibilita’ dell’immobile, restando esclusa la possibilita’ di esercitare la facolta’ di far cessare tale locazione per necessita’ abitativa contemplata, per gli altri immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, dalla lettera a) del comma 1 (Cass. 17 dicembre 1990, n. 11954). E’ stato pure affermato da questa Corte che la necessita’ di destinare l’immobile locato ad uso non abitativo all’esercizio di una delle attivita’ indicate nella Legge n. 392 del 1978, articolo 27, diverse da quella alberghiera – come previsto dal combinato disposto dell’articolo 29, comma 1, lettera B) e articolo 73 di detta legge quale motivo di recesso del locatore dal contratto – non e’ invocabile con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso di albergo, alle quali restano applicabili solo le ipotesi di recesso per esse specificamente contemplate al richiamato articolo 29, comma 2, le quali non sono circoscritte agli immobili soggetti al vincolo di destinazione alberghiera. Detta disciplina manifestamente non appare in contrasto con il principio di uguaglianza stabilito dall’articolo 3 Cost., giustificandosi la difformita’ di trattamento rispetto alle locazioni degli altri immobili adibiti ad uso non abitativo con la discrezionalita’ della scelta di politica legislativa di assicurare una piu’ ampia durata dei rapporti locatizi degli immobili destinati ad attivita’ alberghiera (Cass. 13 maggio 1989, n. 2206).

Va precisato che, come riportato a p. 6 del ricorso, il ricorrente, con la disdetta inviata il 27 marzo 2007, ha comunicato alla parte conduttrice di voler “procedere all’integrale ristrutturazione dell’immobile …, esercitando la facolta’ di diniego della rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale e cio’ per gli effetti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, lettera c”.

Rilevando l’assenza, nel caso all’esame, di “qualunque riscontro che il motivo di diniego fosse tra quelli previsti in materia alberghiera”, evidenziando che, anzi, la relazione tecnico-illustrativa, prodotta in corso di causa, riporta opere di ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso, in contrasto con la normativa di cui al citato articolo 29, comma 2, ritenendo che non sia stata fornita alcuna prova di inserimento dell’intervento all’interno di un programma comunale pluriennale e rilevando, inoltre, che la Legge n. 191 del 1963, articolo 7, richiamato dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, comma 2, e’ stato abrogato successivamente all’introduzione della presente causa, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi sopra riportati.

3. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

4. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, in proprio e nella dedotta qualita’, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 5.400,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori, come per legge.