Locazione uso abitativo decesso del conduttore successione erede non convivente

Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.

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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23838/2016 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1082/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 15/03/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 04/10/2017 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI.

FATTO E DIRITTO

rilevato che, con sentenza resa in data 15/3/2016, la Corte d’appello di Roma, tra le restanti statuizioni, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, accertata la cessazione (per decesso del conduttore (OMISSIS)) del contratto di locazione relativo a un immobile inserito nell’edificio condominiale di (OMISSIS) intercorso tra il ridetto condominio e (OMISSIS), ha accertato l’occupazione senza titolo di tale immobile da parte di (OMISSIS) e di (OMISSIS), condannando questi ultimi al risarcimento del danno in favore del condominio originario attore;

che, a sostegno della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come il giudice di primo grado avesse correttamente raggiunto la dimostrazione, tanto dell’esistenza del locale di proprieta’ condominiale oggetto di lite, quanto della relativa concessione in locazione al (OMISSIS) in base ad un accordo contrattuale venuto meno con il decesso di quest’ultimo, con la conseguente correttezza della condanna della (OMISSIS) e del (OMISSIS) al risarcimento dei danni subiti dal condominio per effetto dell’occupazione sine titulo del ridetto immobile dagli stessi acquistato come parte integrante di una piu’ vasta unita’ immobiliare;

che, avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione;

che il condominio di (OMISSIS) resiste con controricorso;

che, a seguito della fissazione della camera di consiglio, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell’articolo 380 bis, il condominio di (OMISSIS) ha presentato memoria;

considerato che, con il primo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione degli articoli 115 e 100 c.p.c., (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di accertare se l’immobile de quo fosse stato inglobato nell’appartamento acquistato dagli odierni ricorrenti (illo tempore di proprieta’ di (OMISSIS)) per volere congiunto del condominio e dello stesso (OMISSIS), con la conseguente mancata verifica dell’effettiva cessazione del contratto di locazione oggetto di lite al momento del decesso del (OMISSIS), ovvero della trasmissione del rapporto locatizio in capo ai relativi eredi;

che, con il medesimo motivo, i ricorrenti si dolgono del mancato rilievo, da parte del giudice d’appello, dell’assoluta estraneita’ degli odierni ricorrenti al rapporto intercorso tra il condominio e il (OMISSIS), con la conseguente insussistenza di alcuna responsabilita’ risarcitoria per la ritardata restituzione dell’immobile dagli stessi successivamente acquistato come parte integrante di una piu’ ampia unita’ immobiliare;

che il motivo e’ manifestamente infondato;

che, al riguardo, ferma l’inammissibilita’ della censura in esame nella parte in cui omette di specificare la rilevanza, sul piano dell’argomentazione critica, del mancato accertamento del carattere congiunto della volonta’ del condominio e del (OMISSIS) ai fini dell’inglobamento dell’immobile concesso in locazione a quello piu’ ampio di proprieta’ del (OMISSIS), osserva il collegio come la corte territoriale abbia correttamente proceduto all’accertamento, sul piano documentale, tanto dell’esistenza dell’immobile condominiale oggetto di lite, quanto della relativa concessione in godimento in favore del (OMISSIS);

che, con riguardo all’accertamento della cessazione degli effetti del ridetto contratto di locazione, la corte territoriale, sulla scia di quanto accertato dal primo giudice, risulta aver correttamente fatto applicazione del principio consolidato nella giurisprudenza di legittimita’, ai sensi del quale l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiche’ il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto (analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione) quegli e’ un detentore precario della res locata al de cuius, si’ che nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilita’ extracontrattuale (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 6965 del 22/05/2001, Rv. 546880 – 01);

che al riguardo, nessuna prova del ricorso di eventuali presupposti legittimanti la successione di eventuali eredi (o di altri soggetti) nella posizione contrattuale del conduttore (negli specifici casi in cui tale successione e’ prevista dalla legge) risulta essere stata fornita dagli odierni ricorrenti, in capo ai quali il ridetto onere probatorio necessariamente incombeva;

che, sotto altro profilo, in difetto di alcuna prova in ordine al ricorso di eventuali cause di giustificazione del comportamento dannoso degli odierni ricorrenti, del tutto correttamente la corte territoriale ha ritenuto gli stessi responsabili, sul piano extracontrattuale, per i danni sofferti dal condominio proprietario in ragione dell’occupazione senza titolo della relativa unita’ immobiliare;

che, con il secondo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’articolo 2697 c.c., e articolo 434 c.p.c. (in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale trascurato di rilevare la violazione, da parte del consulente tecnico d’ufficio di primo grado, dei limiti dell’indagine allo stesso rimessa, e per avere quest’ultimo omesso la verificazione dell’avvenuta autorizzazione del (OMISSIS), da parte del condominio, a inglobare l’immobile locato a quello dallo stesso gia’ posseduto, nonche’ di accertare l’epoca della mancata utilizzazione dell’immobile all’uso condominiale cui precedentemente era adibito;

che il motivo e’ inammissibile;

che, al riguardo, ferma l’inammissibilita’ della censura rivolta nei confronti della violazione, da parte del consulente tecnico d’ufficio, dei limiti dell’indagine allo stesso rimessa, laddove la stessa non si risolva in una specifica doglianza rivolta nei confronti della motivazione fatta propria dal giudice (nella parte in cui ha espressamente attestato come l’intera relazione del c.t.u. fosse rimasta entro i limiti dei quesiti originariamente formulati dal primo giudice: cfr. pagg. 4-5 della sentenza impugnata), osserva il collegio come gli odierni ricorrenti abbiano del tutto trascurato di specificare la rilevanza, sul piano dell’argomentazione critica, dell’avvenuta autorizzazione condominiale, in capo al (OMISSIS), ad inglobare l’immobile locato a quello dallo stesso gia’ posseduto, nonche’ dell’accertamento dell’epoca della mancata utilizzazione dell’immobile all’uso condominiale cui lo stesso era precedentemente adibito;

che, infatti, ciascuna di tali circostanze dedotte dai ricorrenti appare di per se’ del tutto irrilevante ai fini dell’accertamento della causa di estinzione del rapporto di locazione e della conseguente insussistenza di alcun titolo a fondamento della successiva occupazione da parte degli odierni ricorrenti;

che, sulla base delle argomentazioni sin qui indicate, rilevata la complessiva infondatezza del ricorso, dev’esserne pronunciato il rigetto, cui segue la condanna dei ricorrenti al rimborso, in favore del condominio controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, liquidate in complessivi Euro 1.500,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’articolo 1 bis, dello stesso articolo 13.