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Il contratto di locazione.
Il contratto di locazione: nozione, natura, oggetto e durata.
Il contratto di locazione è un contratto tipico e trova la sua disciplina generale nel Codice Civile agli artt. 1571 – 1654, nonché per locazioni di immobili urbani (ad uso abitazione o ad uso diverso) nella Legge n. 392/1978 e la Legge n. 431/1998 che diversificano alcuni aspetti della disciplina codicistica, tra cui la durata, il canone ed i motivi di recesso dal contratto.
La locazione, stando all’art. 1571 c.c. è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Si tratta, pertanto, di un contratto consensuale, che si perfeziona con l’accordo delle parti, a seguito del quale possono poi essere determinati per relationem sia la durata, sia il momento della consegna della cosa locata.
La locazione è un contratto consensuale, è ciò sta a significare che esso si perfeziona attraverso il solo scambio di consensi tra le parti, e per tanto la consegna del bene attiene alla fase di esecuzione del contratto e non a quella della conclusione.
La locazione, prevedendo, che, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo, è un contratto oneroso a prestazioni corrispettive in cui le rispettive prestazioni a carico di entrambe le parti sono legate dal nesso di reciprocità.
E’ altresì un contratto ad esecuzione continuata in quanto lo scambio che viene a realizzarsi tra le parti ha quale caratteristica fondamentale la continuità.
L’art 1573 c.c. disciplina la durata del contratto di locazione, stabilendo che: salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto.
Il richiamo nella citata norma alle diverse norme di legge si riferisce per l’appunto alla Legge n. 392/1978 e la Legge n. 431/1998 che stabiliscono in maniere diversa la durata delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitazione o ad uso diverso.
Dal contratto di locazione, sorgono, inoltre, obbligazioni a carico di entrambe le parti, e di seguito verranno analizzate le principali obbligazioni nascenti da tale contratto.
Le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione a carico del locatore.
Le principali obbligazioni del locatore sono elencate all’art. 1575 c.c. secondo il quale, il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Quelli appena elencati sono gli obblighi di portata generale applicabili ad ogni forma di locazione, a cui vanno aggiunti gli eventuali obblighi previsti dalle legislazioni speciali, dettati, come già scritto, nel caso di locazioni di immobili ad uso abitativo ad uso diverso dalla abitazione dalla Legge n. 431/1998 e dalla Legge n. 392/1978.
L’obbligo consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione di cui all’ art. 1575 n.1 c.c.
Come già anticipato, la consegna del bene locato attiene alla fase di esecuzione del contratto e non a quella della conclusione.
In sostanza la consegna del bene locato, da un punto di vista strutturale, in quanto consente al conduttore l’attuazione del proprio diritto di godimento, è nella struttura del contratto di locazione strumentale e funzionale alla realizzazione del medesimo.
La consegna può dirsi realizzata quando il conduttore, per mezzo del locatore, viene messo nella condizione di poter materialmente disporre del bene locato e quindi trarre da esso il godimento che costituisce il contenuto tipico del contratto di locazione.
In merito alle modalità con le quali la consegna deve avvenire, la legge non detta una specifica disciplina, quindi in via generale si farà riferimento all’art. 1182 comma 2 c.c. secondo il quale: l’obbligazione di consegnare una cosa certa e determinata deve essere adempiuta nel luogo in cui si trovava la cosa quando l’obbligazione è sorta.
Siccome l’obbligo in oggetto consente al conduttore l’attuazione del proprio diritto di godimento è nella struttura del contratto di locazione strumentale alla realizzazione del medesimo la cosa locata deve necessariamente essere consegnata in buono stato di manutenzione.
Riguardo a tale ultima circostanza, qualora all’atto della consegna, non venga redatto un verbale in cui è contenuta una descrizione delle condizioni del bene locato e delle sue pertinenze, vale la presunzione di cui all’ art. 1590 c.c. comma 2 c.c. secondo cui: in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
La disposizione dell’art. 1590 c.c. comma 2 c.c., si applica a tutte le locazioni, qualunque ne sia la durata.
Si tratta, come già scritto, di una presunzione, che imponendo al conduttore, l’onere di provare rigorosamente che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso.
Come precisato dalla giurisprudenza “la presunzione di cui all’ art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa.” Cassazione n. 15361/2016.
Il concetto di buono stato di manutenzione cui fa riferimento l’art. 1575 n. 1 c.c. ha carattere oggettivo e non funzionale teleologico e va quindi categoricamente tenuto distinto dal fine di una qualsivoglia specifica utilizzazione.
Infatti la consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l’interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all’art. 1575 n. 1 c.c. e non esonera il conduttore dall’obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell’oggetto della prestazione abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione stessa.
In sostanza, il concetto di buono stato di manutenzione, deve essere valutato relativamente all’uso che le parti hanno convenuto nel contratto, dovendosi quindi avere esclusivo riguardo agli accordi stipulati dalle parti in considerazione dell’uso e della destinazione del bene locato.
Secondo la più consolidata Giurisprudenza di legittimità “costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.! in tale senso si veda Cassazione n. 11198/2007.
L’obbligo di mantenere il bene locato in stato da servire all’uso convenuto di cui all’art. 1575 n.2 c.c. (c.d. obbligo di manutenzione).
Anche l’obbligo di manutenzione di cui all’art. 1575 n.2 c.c. gravante sul locatore rappresenta una specificazione del generale obbligo di far godere il bene locato al conduttore.
L’obbligo di manutenzione, è da considerarsi di carattere contrattuale e trova ulteriore specificazione negli artt. 1576 e 1577 c.c.
L’art. 1576 c.c. testualmente dispone: il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
In via generale può affermarsi che l’obbligo di manutenzione gravante sul locatore consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata.
Infatti come precisato dalla Giurisprudenza di legittimità “Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, nè il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti.” Cassazione n. 19226/2015
Quindi, ai sensi dell’art. 1575, n. 2, c.c., il locatore deve mantenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto, tale obbligazione comporta l’onere per il locatore di provvedere a tutte le riparazioni, tranne quelle di piccola manutenzione, necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione dei contratto, in relazione alla destinazione considerata.
Secondo consolidata Giurisprudenza “detto onere non comprende, invece, salvo patto contrario, l’obbligo di eseguire trasformazioni o modificazioni della cosa rispetto allo stato esistente al momento della conclusione del contratto, avendo il conduttore riconosciuto che l’immobile è idoneo all’uso pattuito.
In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392 è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone” in tal senso si veda Cassazione n. 2142/2006.
L’obbligo di garantire il pacifico godimento del bene locato di cui all’ art. 1575 n.3 c.c.
L’obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata è configurabile solo con riferimento allo stato della cosa esistente al momento della conclusione del contratto in quanto non è previsto a carico del locatore alcun obbligo di trasformazione del bene locato in relazione a difetti già esistenti al momento della conclusione, e termina con il decorso del tempo contrattualmente stabilito per la durata della locazione.
Come più volte affermato dalla Giurisprudenza di legittimità, “salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato, soprattutto quando nel contratto di locazione, parte conduttrice abbia dichiarato espressamente di aver visionato il locale e di averlo trovato idoneo all’uso” si veda Cassazione n. 11865/2015.
Infatti la destinazione particolare cui si vuole destinare l’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Quindi in conclusione, in base alla garanzia di pacifico godimento di cui all’art. 1575 n. 3 c.c. il locatore è tenuto a garantire al conduttore il pacifico godimento dell’uso della cosa, tale che, ex art. 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile la idoneità all’uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione de corrispettivo, salvo che si tratti di vizi conosciuti o da lui facilmente conoscibili.
Le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione a carico del conduttore.
Le obbligazioni principali del conduttore sono indicate dall’art. 1587 c.c. secondo il quale Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Ulteriore obbligo gravante sul conduttore è quello di restituzione della cosa locata disciplinato dall’art. 1590 c.c. secondo il quale:
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
L’obbligo di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze di cui all’art. 1587 n. 1 c.c.
Come più volte scritto, la consegna del bene locato attiene alla fase esecutiva del contratto e non alla sua formazione o conclusione, per tanto, l’obbligo di prendere in consegna la cosa locata deve intendersi come correlato all’obbligo del locatore di consegnare la cosa locata essendo quindi funzionale alla realizzazione di quest’ultimo.
Dal momento in cui avviene la “presa in consegna” deriva a carico del conduttore quale conseguenza logico – giuridica l’obbligazione di custodire la cosa locata, obbligazione quest’ultima nascente dall’art. 1177 c.c. secondo il quale l’obbligazione di consegnare una cosa determinata include quella di custodirla fino alla consegna.
Infatti secondo il consolidato orientamento della Giurisprudenza di legittimità “la locazione di immobile, la quale determina in linea di principio il trasferimento al conduttore della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, comporta l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore stesso, dal quale discende altresì la responsabilità a suo carico ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, rimanendo, invece, in capo al proprietario la responsabilità dei danni arrecati a terzi dalla strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica, e, quindi, la custodia” in tal senso si vedano Cassazione n. 2422/2004, Cassazione n. 16231/2005, e Cassazione n. 14745/2007.
Per quanto attiene invece all’obbligo di servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze, in termini generali può affermarsi che “il conduttore ha l’obbligo di servirsi del bene locato per l’uso determinato in contratto dovendosi escludere che il godimento del bene possa estendersi oltre l’ambito delle facoltà convenute o desumibili dalle circostanze esistenti al momento della conclusione del contratto; cosicché si ha inadempimento ogni qual volta il godimento, svolgendosi oltre detti limiti, sia abusato” Cassazione n. 18983/2016 .
L’art. 1587, n. 1, c.c., nel sancire l’obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l’uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l’ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale.
Sulla scorta dell’identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l’abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l’abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l’equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell’inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio.
L’obbligo di pagamento del corrispettivo di cui all’art. 1587 n. 2 c.c.
Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui per l’appunto viene remunerato l’obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore.
Va sin da subito precisato che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.” Cassazione n. 261/2008.
Quindi il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, allorché si verifichi una riduzione od una diminuzione nel godimento del bene, quantunque tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo nell’ipotesi in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Se, dunque, il conduttore ha continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore.
Ne deriva che la sospensione del pagamento del canone locativo, costituente l’obbligazione primaria assunta dal conduttore, sia di per sé un fatto d’inadempimento che, se non giustificato, è sufficientemente grave per la pronuncia di risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c.
Secondo la più recente Giurisprudenza di legittimità, “la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell’inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all’esborso di somme al fine di rendere l’immobile utilizzabile per l’uso convenuto.” in tal senso Cassazione n. 22039/2017.
L’obbligo di restituzione della cosa locata di cui all’art. 1590 c.c.
Ulteriore obbligo gravante sul conduttore è quello di restituzione della cosa locata disciplinato dall’art. 1590 c.c. secondo il quale:
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
Esso va ricondotto tra le obbligazioni principali del contratto di locazione costituendo un effetto naturale ed essenziale del contratto di locazione in quanto avente una durata prestabilita.
L’art. 1591 c.c. disciplina le conseguenze del mancato adempimento dell’ obbligo di restituzione stabilendo che: il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
L’obbligo di restituzione consiste in un facere di natura contrattuale che grava sul conduttore e sorge nel momento in cui il conduttore accetta la consegna della cosa concessa in locazione.
L’obbligo di restituzione deve essere adempiuto o alla scadenza naturale oppure nel momento in cui avviene lo scioglimento anticipato del contratto.
L’art. 1590 c.c. obbliga il conduttore a restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto, o dovuto a vetustà, e in difetto di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.