Locazione nullità patto occulto di maggiorazione del canone

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29756/2014 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1326/2014 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 01/08/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/12/2016 dal Consigliere Dott. COSIMO D’ARRIGO;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento anche per le spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 2 febbraio 2012, il Tribunale di Verona accertava la cessazione del rapporto di locazione a uso abitativo, risalente all’ottobre del 2002, avente ad oggetto un immobile di proprieta’ di (OMISSIS) e condotto da (OMISSIS), condannando quest’ultima al pagamento della differenza fra l’importo dei canoni non versati e quanto dovuto dal locatore per la restituzione del deposito cauzionale.

Avverso tale sentenza proponeva appello la (OMISSIS), lamentando – fra l’altro e per quanto qui d’interesse – la violazione della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, consistita nell’omessa rilevazione d’ufficio della nullita’ conseguente all’omessa registrazione del patto con cui si stabiliva un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto di locazione registrato.

Il (OMISSIS) proponeva appello incidentale.

La Corte d’appello di Venezia, con sentenza del 28 maggio 2014, in parziale accoglimento dell’appello principale e dell’appello incidentale, accertava che alla (OMISSIS) era dovuta in restituzione la somma di Euro 1.136,21 (anziche’ il minore importo risultante dal contratto di locazione) e che al (OMISSIS) era invece dovuto l’importo di Euro 3.000,00. Per il resto, confermava la sentenza di primo grado.

Contro la sentenza d’appello ricorre per la cassazione la (OMISSIS), allegando tre motivi. Il (OMISSIS) resiste con controricorso. La (OMISSIS) ha altresi’ depositato due memorie ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo di ricorso, la (OMISSIS) ripropone la questione della nullita’ del patto aggiunto contenente la previsione di un maggior canone locativo rispetto a quello, simulato, risultante dal contratto di locazione registrato.

2 – Va premesso, in proposito, che la L. 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, sancisce la nullita’ di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La L. 28 dicembre 2015, n. 208, (in vigore dal 10 gennaio 2016), ha modificato tale disposizione prevedendo che “e’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio“. Tale previsione, pero’, non si applica al caso in esame, non essendo prevista la retroattivita’ o l’applicabilita’ ai patti piu’ risalenti.

L’obbligo di registrazione risulta altresi’ dalla L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, a mente del quale “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita’ immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Neppure questa norma, pero’, si applica ai contratti preesistenti, qual e’ quello per cui e’ causa, non avendo efficacia retroattiva, in base all’articolo 11 preleggi.

3. – In conclusione, tutte le norme che prevedono la nullita’ dei patti aggiunti per omessa registrazione sono successive alla stipulazione del contratto oggetto di lite e non si applicano allo stesso.

In difetto di una previsione di segno contrario, trova applicazione – piuttosto – il principio generale oggi sancito nella L. 27 luglio 2000, n. 212, articolo 10, comma 3, (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente), secondo cui “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullita’ del contratto”.

E’ appena il caso di aggiungere che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 333 del 2011, in applicazione di tale principio, ha ritenuto costituzionalmente illegittimo la L. n. 431 del 1998, articolo 7, (che poneva quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato, adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarita’ della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione, dell’ICI e dell’imposta sui redditi relativa ai canoni), perche’ l’onere ivi previsto, imposto al locatore a pena di improcedibilita’ dell’azione esecutiva, aveva finalita’ esclusivamente fiscali, prive di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e con gli interessi che lo stesso e’ diretto a realizzare, traducendosi cosi’ in una preclusione o in un ostacolo all’esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell’articolo 24 della Costituzione.

4. – Non sussiste, dunque, la causa di nullita’ dedotta dalla ricorrente per violazione dell’obbligo di registrazione del patto contenente il canone dissimulato.

5. – Nondimeno va dichiarata d’ufficio la contrarieta’ dell’accordo dissimulato al divieto posto dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, anche nella versione applicabile ratione temporis.

Sul punto, le Sezioni Unite di questa Corte hanno recentemente chiarito che la nullita’ prevista dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, che, in quanto nullo, non e’ sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validita’ dell’atto (Sez. U, Sentenza n. 18213 del 17/09/2015, Rv. 636471). Consegue che resta valido il solo contratto registrato ed quindi dovuto solamente il canone apparente.

In particolare, stata disattesa l’interpretazione secondo cui soltanto all’esito dell’entrata in vigore della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, la norma tributaria sarebbe stata elevata al rango di norma imperativa, con conseguente nullita’ del negozio ai sensi dell’articolo 1418 c.c., in caso di relativa violazione.

6. – Nella specie, va dunque dichiarata la nullita’ del patto contenente la previsione di un canone di locazione maggiore di quello risultante dal contratto registrato.

Poiche’ la compensazione c.d. impropria, disposta dai giudici di merito fra i canoni dovuti dalla (OMISSIS) e la restituzione del deposito cauzionale da parte del (OMISSIS) si basa sull’erroneo presupposto che il contenuto di quel patto aggiunto facesse stato fra le parti, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio.

Tale decisione comporta l’assorbimento di ogni altra censura dedotta in ricorso.

7. – Il giudice del merito provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa, in relazione alla censura accolta, la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia anche per le spese del giudizio di cassazione.