Locazione locatore preavviso di recesso pagamento dei canoni

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qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, la giurisprudenza di questa Corte e’ orientata nel senso di non riconoscere al conduttore la facolta’ di decidere unilateralmente la cessazione anticipata del rapporto, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni.In tale ipotesi il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza non potra’ essere perseguito addossandone il costo al locatore ma potra’ essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dall’immanenza delle obbligazioni del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore alla quale il locatore accetti la restituzione), alla quale maturera’ peraltro il suo diritto alla corresponsione dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare piu’ il canone di locazione integra inadempimento e la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennita’ di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data

 

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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 21 settembre 2017, n. 21917

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 10549-2014 proposto da:

(OMISSIS) SAS che agisce in persona del socio accomandatario e legale rappresentante (OMISSIS), (OMISSIS) in proprio, domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 210/2013 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 26/08/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/03/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

FATTI DI CAUSA

La Societa’ (OMISSIS) s.a.s. e (OMISSIS) rappresentarono di aver concesso in locazione, con contratto del 10/12/2008, alla sig.ra (OMISSIS) l’azienda denominata “(OMISSIS)” in (OMISSIS); di aver comunicato, con raccomandata R/R, in data 07/06/2010, alla conduttrice il recesso dal contratto con preavviso di mesi sei, secondo la previsione dell’articolo 3 del contratto; di aver ottenuto l’adesione al recesso della (OMISSIS) la quale aveva comunicato, in data 15/06/2010, la propria volonta’ di riconsegnare l’azienda in data 30/06/2010, senza attendere la scadenza del termine di preavviso. La locatrice aveva allora contestato la facolta’ della conduttrice di riconsegnare l’immobile prima della scadenza del preavviso ed aveva rivendicato a se’ medesima il diritto a percepire i canoni di locazione sino alla scadenza, in mancanza dei quali essa locatrice poteva escutere – ed effettivamente escuteva – la fideiussione di Euro 18.000 prestata dalla (OMISSIS) a garanzia delle obbligazioni nascenti dal contratto; in data 21/07/2010 la (OMISSIS) aveva riconsegnato formalmente l’azienda ai proprietari che l’avevano accettata.

Permanendo un contrasto tra le parti la (OMISSIS) convenne, davanti al Tribunale di Ferrara, la societa’ locatrice per sentir dichiarare di non essere gravata di nessuna obbligazione di pagamento di canoni e che la locatrice fosse condannata a restituire la somma escussa a titolo di garanzia fideiussoria.

Il Tribunale di Ferrara, con sentenza 08/02/2012, accolse la domanda della (OMISSIS), condannando la (OMISSIS) alle restituzioni.

In appello l’appellante si dolse del fatto che il primo giudice non aveva qualificato il termine del preavviso quale termine di efficacia ma quale termine per l’adempimento.

In quanto termine di efficacia del contratto, l’effetto risolutivo doveva ritenersi compiuto al momento della consumazione del periodo di preavviso, sicche’ il conduttore, fino a tale termine, restava obbligato a pagare i canoni indipendentemente dal materiale rilascio dell’immobile.

La Corte d’appello, premessa la validita’ della clausola n. 3 apposta al contratto secondo la quale per i primi 18 mesi nessuna delle parti avrebbe potuto recedere, e per i restanti 18 mesi la sola parte locatrice avrebbe potuto recedere con preavviso di almeno sei mesi, ha ritenuto che il termine di preavviso dovesse ritenersi dettato ad esclusiva tutela del conduttore, costretto a subire l’unilaterale volonta’ del locatore di risolvere anticipatamente il contratto.

Ad avviso del giudice di appello, per garantire un efficace equilibrio nella posizione tra le parti, il termine semestrale di preavviso doveva essere inteso quale termine entro il quale il conduttore doveva adempiere all’obbligo di restituzione dell’immobile e dell’azienda, con facolta’ quindi di sciogliersi dal vincolo anche in anticipo rispetto al semestre, senza dover corrispondere i relativi canoni di locazione.

Peraltro, a conferma della possibilita’ di riconsegna anticipata dell’azienda, si poneva la circostanza che la (OMISSIS) aveva nuovamente affittato la stessa, nell’ottobre 2010, con tale condotta significando di non ritenersi vincolata all’esaurirsi del semestre di preavviso.

La Corte d’appello ha, pertanto, rigettato il gravame.

Avverso detta sentenza la (OMISSIS) di (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Resiste la sig.ra (OMISSIS) con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1362 c.c. e ss. (ed in particolare degli articoli 1363, 1370 e 1371 c.c.) in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 per aver interpretato l’articolo 3 del contratto del 10/12/2008 in modo non conforme alle regole di ermeneutica prevista dalla legge e comunque per omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione sul punto.

La ricorrente censura l’impugnata sentenza nella parte in cui ha sancito che il termine di preavviso fosse previsto dal contratto nell’esclusivo interesse della conduttrice, posta nelle condizioni di decidere se continuare nella gestione dell’azienda fino all’esaurirsi del termine di preavviso oppure se sciogliersi dal vincolo contrattuale prima, anche in anticipo rispetto al semestre senza obbligo di corresponsione dei canoni.

Questa interpretazione dell’articolo 3 del contratto violerebbe, ad avviso della ricorrente, le norme sull’interpretazione del contratto senza tenere conto di quanto, non solo dal medesimo chiaramente espresso, ma anche delle conseguenze che ne derivano dalla legge o, in mancanza, secondo gli usi e l’equita’.

Il motivo e’ fondato. La giurisprudenza che tutela il conduttore come parte debole prevede che, nel caso in cui il conduttore receda per gravi motivi prima della scadenza del contratto, esso sia tenuto a far fronte agli obblighi che derivano dalla sua unilaterale decisione ovvero al pagamento del canone per i sei mesi di preavviso anche se rilascia il bene anticipatamente; ovvero che il conduttore sia tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile.

Nel caso inverso, invece, di recesso del locatore, la parte da tutelare e’ il conduttore il quale puo’ beneficiare del preavviso di sei mesi per reperire un’alternativa per proseguire l’esercizio dell’impresa.

Ma anche in tal caso, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, la giurisprudenza di questa Corte e’ orientata nel senso di non riconoscere al conduttore la facolta’ di decidere unilateralmente la cessazione anticipata del rapporto, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni.

In tale ipotesi il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza non potra’ essere perseguito addossandone il costo al locatore ma potra’ essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dall’immanenza delle obbligazioni del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore alla quale il locatore accetti la restituzione), alla quale maturera’ peraltro il suo diritto alla corresponsione dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare piu’ il canone di locazione integra inadempimento e la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennita’ di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data (Cass., 3, 06/10/2005 n. 19478; Cass., 3, 29/08/2011 n. 17681).

Il primo motivo merita, pertanto, accoglimento.

Con il secondo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1183, 1184, 1373 e 1587 c.c. e della L. n. 392 del 1978, articoli 4, 27, 34, 59 e 69 in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 per aver ritenuto che il termine semestrale fosse un termine di adempimento anziche’ un termine di efficacia e comunque per omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione sul punto.

Con il terzo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1183, 1184 e 1373 c.c. e della L. n. 392 del 1978, articoli 4, 27, 34, 59 e 69 in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 per aver ritenuto che il termine semestrale fosse previsto esclusivamente a favore della parte titolare del diritto di recesso e, comunque, per omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione sul punto.

Con il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1587 e 1591 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 per aver errato in diritto, avendo ritenuto che il canone non fosse dovuto sino alla data del rilascio avvenuto il 21/07/2010 e comunque per omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione sul punto.

Con il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso la societa’ ricorrente contesta la motivazione dell’impugnata sentenza nella parte in cui sostiene la facolta’ della sig.ra (OMISSIS) di sciogliersi dal vincolo anche in anticipo rispetto al semestre di preavviso senza dover corrispondere i relativi canoni di locazione.

Detti motivi restano assorbiti dall’accoglimento del primo. Conclusivamente il ricorso e’ accolto, la Corte cassa e rinvia alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa e rinvia alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

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Avv. Umberto Davide

Fare un ottimo lavoro: questo è il mio lavoro! Su tutte, è indubbiamente, la frase, che meglio mi rappresenta. Esercitare la professione di Avvocato, costituisce per me, al tempo stesso, motivo di orgoglio, nonchè costante occasione di crescita personale, in quanto stimola costantemente le mie capacità intellettuali. Essere efficiente, concreto e soprattutto pratico, nell’affrontare le sfide professionali, offrendo e garantendo, al tempo stesso, a tutti coloro che assisto, una soluzione adatta e soprattutto sostenibile, alle questioni che mi presentano e mi affidano, questo è il mio impegno.