Regolamento di condominio limiti alla proprietà opponibilità a terzi

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SENTENZA

sul ricorso 3111/2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 54/2011 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 19/01/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/07/2016 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) e (OMISSIS), partecipanti al condominio di (OMISSIS), Palermo, impugnavano la delibera 12.2.2006 dell’assemblea condominiale, nella parte in cui questa aveva integrato il regolamento condominiale inserendovi un articolo che vietava ai condomini di destinare le unita’ singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere. A sostegno della domanda deducevano che la deliberazione era stata adottata con la maggioranza prescritta dall’articolo 1136 c.c. e non all’unanimita’.

Nel resistere in giudizio il condominio, oltre a contestare la legittimazione attiva di (OMISSIS), non piu’ condomino gia’ al momento di propone la domanda, deduceva che la delibera aveva integrato il regolamento, adottato il 15.11.1991 in riproduzione di quello originario del 1957 (andato perduto) ma senza la clausola, analoga a quella in questione, ivi contenuta. Pertanto, la delibera impugnata non aveva fatto altro che ripristinare il precedente divieto.

L’adito Tribunale di Palermo accoglieva la domanda e dichiarava la nullita’ della delibera impugnata.

Tale sentenza era riformata dalla Corte d’appello di Palermo, che sull’impugnazione del condominio dichiarata la carenza di legittimazione attiva di (OMISSIS), rigettava la domanda e compensava le spese. Riteneva la Corte territoriale che le limitazioni all’utilizzo delle unita’ immobiliari derivavano da un regolamento condominiale di origine contrattuale, in quanto richiamato negli originari atti d’acquisto delle singole proprieta’ esclusive. Ne’ aveva rilievo la circostanza che tali limitazioni non fossero state inserite nelle note di trascrizione, la cui funzione di strumento per dirimere un conflitto tra situazioni inconciliabili tra loro era da escludere.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre (OMISSIS), sulla base di due motivi.

Resiste con controricorso il condominio, che nell’imminenza dell’udienza di discussione ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia la violazione dell’articolo 1138 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4 (rectius, n. 3). Sostiene parte ricorrente che la validita’ della delibera impugnata avrebbe dovuto essere apprezzata con riferimento al regolamento condominiale vigente all’epoca, ossia quello approvato il 15.11.1991, non gia’ avendo riguardo a quello originario, ormai caducato e sostituito da quest’ultimo.

1.1. – Il motivo e’ inammissibile, sia perche’ nella sua genericita’ non spiega la ragione per cui l’originario regolamento sarebbe stato caducato e sostituito, sia in quanto propone un dato di fatto che questa Corte non puo’ accertare. accedendo ad una ricostruzione fattuale diversa da quella operata nella sentenza impugnata.

2. – Il secondo motivo allega, ancora, la violazione dell’articolo 1138 c.c., in relazione all’articolo 360 c.c., n. 3, perche’, sostiene parte ricorrente, l’omessa trascrizione del regolamento originano, sebbene non ne avesse prodotto l’invalidita’ o l’inefficacia, aveva determinato tuttavia l’inopponibilita’ delle clausole limitative ai successivi acquirenti, nei cui atti d’acquisto non era stato ripetuto analogo richiamo al regolamento.

2.1. – Il motivo e’ fondato.

Secondo alcune sentenze di questa Corte, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che puo’ impone limitazioni ai poteri e alle facolta’ spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprieta’ purche’ siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 17886/09. che nello specifico, in cui una societa’ aveva acquistato tutte le unita’ immobiliari di un edificio, tranne una, ha ritenuto che poiche’ all’atto dell’acquisto essa societa’ aveva dichiarato di “ben conoscere ed accettare” le pattuizioni condominiali, una delle quali recava il divieto di uso alberghiero, legittimamente i proprietari della suddetta unita’ abitativa si fossero opposti a che la societa’ adibisse l’immobile acquistato ad albergo; conforme, Cass. n. 10523/03).

Altra giurisprudenza precisa anche che la clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini a determinate attivita’, ritenute incompatibili con l’interesse comune, traducendosi in una limitazione delle facolta’ inerenti al diritto di proprieta’ dei singoli condomini, deve essere approvata all’unanimita’ e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d’acquisto (Cass. n. 6100/93, in fattispecie di divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico).

Altra, ancora, afferma che con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva e a vantaggio di altre unita’ abitative, cui corrisponde il restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unita’ immobiliare. Nel primo caso e’ configurabile un diritto di servitu’, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un’obbligazione propter rem, non trascrivibile. Il divieto di adibire l’immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attivita’ e’ inquadrabile in quest’ultimo istituto, e il corrispondente diritto e’ prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge (Cass. n. 11684/02).

Infine, si afferma pure nella giurisprudenza di questa Corte che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facolta’ dei singoli condomini sulle loro proprieta’ esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitu’ reciproca (Cass. n. 3749/99; conforme, con riguardo ad un’ipotesi di supercondominio, Cass. n. 14898/13).

2.2. – Ritiene il Collegio, aderendo a quest’ultima impostazione, che in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla categoria delle servitu’ atipiche, e non delle obligationes propter rem.

Vi solidarizza l’enfasi, propria del concetto di limite, posta sulla

menomazione della possibilita’ di godimento, mentre risulta assente il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio, che connota invece l’obbligazione anche se avente ad oggetto un non facere. Incompatibile con lo schema obbligatorio, inoltre, la reciprocita’ di tali limiti. Questa, infatti, ove riferita alle obbligazioni comporta

che ciascun soggetto del rapporto assume ad un tempo entrambe le posizioni, debitoria e creditoria, in virtu’ di una causa di scambio, la quale, a sua volta, ha ad oggetto delle utilita’ differenti. Pertanto, non vi puo’ essere obbligazione reciproca quando ciascuno debba all’altro un eguale speculare a quello cui questi e’ tenuto verso di lui.

Non vi osta, invece, il fatto che il vantaggio e lo svantaggio che ne derivano, soddisfacendo per lo piu’ un interesse inerente alla sfera personale, riguardino piu’ che i fondi coloro che a qualunque titolo ne godano. Una tale conseguenza non e’ estranea alle servitu’, soprattutto a quelle negative, in cui l’interferenza d’interessi personali (si pensi alla servitu’ inaedificandi o altius non tollendi) non fa venir meno la sequela e, dunque, la realita’ del peso.

Ricondotta alla servitu’, l’opponibilita’ ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine non e’ sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi dell’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14 e 7515/86).

Fermo restando – e’ chiaro – che anche in assenza di trascrizione quest’ultimo puo’ valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto. E salvo precisare che, in tal caso, tecnicamente neppure si pone una questione di opponibilita’.

2.3. – Pertanto, erroneamente la Corte territoriale non ha dato rilievo alla trascrizione sul non dirimente presupposto della natura contrattuale del regolamento, evidentemente confidando nella natura obbligatoria ob rem dei limiti di destinazione da esso imposti alle proprieta’ esclusive dei condomini.

3. – La sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio, anche per le spese di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterra’ al seguente principio di diritto: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprieta’ esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitu’ atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilita’ ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitu’, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo.