Condominio diritti esclusivi e comuni legittimazione e litisconsorzio

Premettevano di essere proprietari di alcuni immobili (appartamenti, garage e posto auto) facenti parte del complesso condominiale “via (…) – Via (…)” sito nel Comune di Aci Castello e di avere acquistato le unità immobiliari predette dalla società costruttrice (…) et (…) srl che le aveva trasferite loro attestandone la conformità al progetto approvato dal Comune di Aci Castello ( sulla base del quale era stata rilasciata la concessione edilizia). Rappresentavano che di quanto acquistato faceva parte anche il passaggio pedonale sito al civico 23/a di via (…) in quanto graficamente individuato nel progetto edilizio approvato (allegato all’atto di provenienza (…)) come sentiero pavimentato costituente l’unico ingresso pedonale della palazzina denominata A2 (non potendosi utilizzare allo scopo il passaggio carrabile a causa dell’eccessiva pendenza).

Deducevano ancora:

– che la destinazione condominiale del passaggio pedonale sito al civico 23/a di via (…) si ricavava dal contenuto degli atti pubblici di compravendita stipulati con la venditrice Soc. (…) et (…) che aveva espressamente ceduto la proporzionale comproprietà sulle zone condominiali;

– che nell’indicare negli atti pubblici la provenienza del terreno edificabile sul quale si estendeva l’intero complesso condominiale, la società venditrice aveva menzionato senza esclusione alcuna la particella n. (…) di cui al foglio (…), costituita anche dal vialetto pedonale in questione;

– che la condominialità del vialetto si ricavava altresì dalla circostanza che gli immobili degli attori erano dotati di rete citofonica, realizzata dalla costruttrice, posta solo ed esclusivamente presso il cancello posto al civico 23/a della via (…) dove erano altresì allocate le cassette della posta;

– che il detto passaggio pedonale era stato sempre utilizzato dagli attori dal momento dell’acquisto degli immobili fino al gennaio del 2010 allorché lo stesso era stato ostruito dalla società venditrice attraverso l’apposizione di due lucchetti uno a chiusura del cancello pedonale posto sulla sede stradale ed uno a chiusura del cancelletto posto a destra della ripida rampa di scale che, dai garages di proprietà di essi attori conduceva sul vialetto stesso;

– che la privazione dell’unico accesso pedonale da parte della società venditrice aveva cagionato un notevole danno a essi attori che si erano visti costretti ad utilizzare (ed a far utilizzare agli ospiti e fornitori), la ripida rampa dell’accesso carrabile;

– che, nonostante i ripetuti solleciti al pronto ripristino dei luoghi, la società venditrice non solo non aveva inteso rimuovere i lucchetti ma aveva addirittura alienato il vialetto al Sig. (…), giusta atto di compravendita stipulato in data 24.5.2010, trasferito unitamente alla proprietà del fabbricato rurale di cui al foglio (…), particella (…), sub (…), comprendente anche l’area in questione, giusta accatastamento e frazionamento delle particelle effettuato dalla venditrice soltanto nel mese di maggio dell’anno 2004;

– che l’ingresso pedonale oggetto del giudizio, in ogni caso, costituiva l’unico ingresso utilizzabile da soggetti disabili.

Pertanto rilevavano che sulla base di quanto esposto in punto di fatto doveva affermarsi ex artt. 948 e 1117 cod. civ. la proprietà condominiale dell’intera area antistante il vecchio fabbricato rurale con ingresso dal civico 23/a di via (…) nonché dello stesso ingresso ovvero, in subordine, la proprietà condominiale dei soli cancello e vialetto; che in ogni caso, in via ulteriormente subordinata, doveva accertarsi la costituzione del diritto di passaggio sul vialetto in questione giusta destinazione del padre di famiglia, essendo stato realizzato il passaggio dall’allora unica proprietaria Soc. (…) et (…) Srl.; che, in via ulteriormente gradata, sussistevano comunque i presupposti per l’imposizione della servitù coattiva di passaggio ai sensi del disposto di cui all’art. 1052 comma II cod. civ. in ragione delle esigenze di accessibilità all’edificio da parte dei soggetti portatori di handicap.

Chiedevano quindi che il Tribunale adito volesse accogliere le seguenti conclusioni:

“Ritenere e dichiarare che l’intera porzione di terreno antistante la vecchia casa terrana adiacente il complesso edilizio “Via (…) – Via (…)” in A. C., con accesso dal civico 23/A di via (…) ed il cancello posto a presidio dello stesso sono di proprietà del Condominio di via (…) – Via (…)” e, di conseguenza pro quota anche degli attori.

– Per l’effetto ordinare il rilascio dei beni in favore degli attori condannando (…) a rimuovere i lucchetti che, attualmente posti sui due cancelletti, impediscono il transito sulla porzione di terreno con accesso dal civico 23/A di via (…) ed ad astenersi per il futuro da ulteriori analoghi atti;

– ordinare altresì la trascrizione nei registri immobiliari della sentenza dichiarativa della proprietà condominiale;

In subordine: – Ritenere e dichiarare che il vialetto che si diparte dal civico n. 23 di via (…) ed il cancello posto a presidio dello stesso sono di proprietà decondominio “Via (…) – Via (…)” e, di conseguenza, pro quota anche degli attori;

– per l’effetto, ordinare il rilascio dei beni in favore degli attori condannando (…) a rimuovere i lucchetti che, attualmente, posti sui due cancelletti, impediscono il transito sul vialetto pedonale che si diparte dal civico n. 23/a di Via (…) ed ad astenersi per il futuro da ulteriori analoghi atti;

– ordinare altresì la trascrizione nei registri immobiliari della sentenza dichiarativa della proprietà condominiale;

in ulteriore subordine – ritenere e dichiarare l’acquisto a titolo originario per destinazione del padre di famiglia di servitù di passaggio a carico del tratto di terreno che si diparte dal civico 23/A di via (…) ed in favore degli immobili in proprietà (…) e (…).

Per l’effetto, condannare (…) a rimuovere i lucchetti attualmente apposti ai cancelli che delimitano l’indicata porzione di terreno ed ad astenersi per il futuro da ulteriori analoghi atti;

– ordinare la trascrizione nei registri immobiliari della sentenza dichiarativa dell’esistenza della servitù di passaggio;

In ulteriore subordine: – Ritenere e dichiarare l’acquisto per mezzo dell’atto di compravendita delle unità immobiliari di proprietà (…) di servitù di passaggio a carico del tratto di terreno dal civico 23/A di via (…) ed in favore degli immobili in proprietà (…) e (…);

– per l’effetto, condannare (…) a rimuovere i lucchetti attualmente apposti ai cancelli che delimitano l’indicata porzione di terreno ed ad astenersi per il futuro da ulteriori analoghi atti;

– ordinare la trascrizione nei registri immobiliari della sentenza dichiarativa dell’esistenza della servitù di passaggio;

In estremo subordine: – ritenere e dichiarare che sussistono tutti gli elementi di cui all’art. 1052, 2 comma c.c. e per l’effetto costituire con l’emananda sentenza servitù coattiva di passaggio in favore della proprietà (…), (…) e (…) ed a carico del tratto di terreno iscritto al NCT del Comune di A. C. fgl. (…) particella (…) sub (…) che costituisce il vialetto che si diparte dal civico 23/A della via (…); – ordinare la trascrizione nei registri immobiliari della sentenza dichiarativa dell’esistenza della servitù di passaggio; Con vittoria di spese e compensi”

Con comparsa di costituzione e risposta con richiesta di chiamata di terzo depositata in data 20.12.2012, si costituiva in giudizio (…) il quale contestava le domande tutte avanzate dagli attori siccome infondate in fatto ed in diritto. Rilevava in particolare di aver acquistato la proprietà esclusiva e del fabbricato rurale e dell’area circostante giusta atto di compravendita Notar Ma. di Catania del 28.5.2010 che non menzionava l’esistenza di alcuna servitù di passaggio od ulteriori vincoli. D’altro canto, al momento dell’acquisto, l’immobile risultava già delimitato da cancelli chiusi con lucchetti che indicavano in maniera inequivocabile i confini (coincidenti con la mappa catastale), al riguardo essendo irrilevanti le indicazioni progettuali, comunque di segno non inequivoco né determinante, tanto è vero che gli stessi attori (…) avevano acquistato in proprietà esclusiva un’area a verde che nel progetto avrebbe potuto apparire di natura condominiale. Rilevava poi il convenuto che, contrariamente all’assunto degli attori, lo stato dei luoghi in realtà deponeva per l’insussistenza di alcun diritto del condominio di cui alla palazzina A2 a carico dell’area contesa, disponendo quest’ultimo di molteplici accessi all’immobile e segnatamente, di uno carrabile e pedonale con accesso dal cancello posto al civico 23 di via (…), di uno pedonale con accesso da via (…) e di un ulteriore accesso pedonale e carrabile con accesso dalla stessa via (…). Specificava infine di non aver mai avuto, prima dell’acquisto, alcuna conoscenza delle pretese avanzate dagli attori né della stessa circostanza dell’utilizzo del passaggio da parte degli stessi. Se infatti egli avesse saputo di tali circostanze non avrebbe certamente acquistato l’immobile oggetto del giudizio. In ragione di ciò, nel richiedere l’integrale rigetto delle domande attrici, chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in giudizio della venditrice società (…) et (…) srl al fine di essere manlevato e garantito per i casi di evizione di cui all’art. 1476 cod. civ. riservandosi comunque di agire anche per la risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1479 cod. civ.

Autorizzata la chiamata in causa della venditrice Soc. (…) et (…) srl., quest’ultima si costituiva in giudizio contestando anch’essa le domande attrici, di cui chiedeva l’integrale rigetto.

Rilevava ed eccepiva la società chiamata, innanzi tutto, che dai titoli di provenienza indicati dagli attori non si evinceva il trasferimento della comproprietà condominiale del tratto di terreno oggetto del giudizio, nulla ricavandosi nemmeno dal progetto edilizio, ed anzi ricavandosi proprio dai titoli l’esclusione della comproprietà delle aree a verde di pertinenza delle unità immobiliari site a piano terra o rialzato, ivi compresa l’area a verde di pertinenza del fabbricato rurale, qualificato in progetto come “da non demolire”, area utilizzata per mera cortesia fino alla vendita del fabbricato stesso. La terza chiamata, poi, attesa l’espressa esclusione della proprietà nei titoli, negava l’applicabilità al caso di specie del disposto di cui all’art. 1117 cod. civ. peraltro trattandosi (il vialetto) di parte non necessaria all’uso comune, essendovi sufficienti ingressi allo stabile condominiale. Rilevava infine che nessun significato poteva attribuirsi alla presenza delle buche postali così come alla posizione del citofono e negava l’esistenza dei presupposti di legge sia per la configurabilità della servitù di passaggio costituita dal pater familias (mancando tra l’altro il requisito dell’apparenza) sia per quella ex art. 1151 cod. civ.

Concessi i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. , soppressa la Sezione Distaccata di Acireale, con ordinanza del 4.7.2014, depositata l’11.7.2014, il G.I. disponeva CTU. Indi, depositata la perizia, precisate le conclusioni all’udienza del 26.9.2017, la causa veniva posta in decisione con l’assegnazione dei termini di rito per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

Ciò posto in linea di fatto, va innanzi tutto ribadita la legittimazione ad agire degli attori che agiscono chiedendo una declaratoria in favore del Condominio “via (…) – Via (…)” sito nel Comune di Aci Castello. E, invero, come è noto il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino. Ne deriva che l’amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni (ex multis: Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891, Ferrara c. D.S. Snc.). Peraltro, ciascun comproprietario è legittimato ad agire per la tutela del proprio diritto, senza necessità di chiamare in giudizio gli altri comproprietari, non ricorrendo alcuna ipotesi di litisconsorzio necessario (cfr: Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1999, n. 4354, (…) c. (…)).

Tanto precisato, va innanzi tutto verificato a chi appartenga, in base ai titoli in atti, l’area oggetto di contestazione.

Secondo gli atti presenti tra la documentazione in causa, la porzione di terreno antistante il fabbricato antico, catastalmente identificata quale pertinenza del sub (…), appartiene certamente alla parte convenuta (…) per atto Notaio (…) del 24.10.2010 (vedi allegato 17 fascicolo (…) e (…) srl) e non risulta essere parte condominiale. Infatti è precisa l’indicazione catastale nell’atto che riporta alla denunzia di nuova costruzione nonché all’allegato elaborato planimetrico. Peraltro dagli atti non si evince alcuna imposizione di servitù su tale particella.

Non pare quindi dubbio che la prima domanda attorea (“Ritenere e dichiarare che l’intera porzione di terreno antistante la vecchia casa terrana adiacente il complesso edilizio “Via (…) – Via (…)” in (…), con accesso dal civico 23/A di via (…) in A. C. ed il cancello posto a presidio dello stesso sono di proprietà del Condominio di via (…) – Via (…)” e, di conseguenza pro quota anche degli attori) debba necessariamente essere rigettata.

Passando alla domanda svolta in subordine dagli attori (“Ritenere e dichiarare che il vialetto che si diparte dal civico n. 23 di via (…) in (…) ed il cancello posto a presidio dello stesso sono di proprietà decondominio “Via (…) – Via (…)” e, di conseguenza, pro quota anche degli attori”), anch’essa merita il rigetto dato che la porzione antistante il fabbricato antico, catastalmente identificata quale pertinenza del sub (…) – oggetto della proprietà di parte convenuta – comprende anche il vialetto.

Deve quindi valutarsi la domanda svolta dalla parte attrice in ulteriore subordine, ossia: ritenere e dichiarare l’acquisto a titolo originario per destinazione del padre di famiglia di servitù di passaggio a carico del tratto di terreno che si diparte dal civico 23/A di via (…) ed in favore degli immobili in proprietà (…) e (…).

Ora. La costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’art. 1062 c.c., postula che le opere permanenti destinate al suo esercizio predisposte dall’unico proprietario preesistano al momento in cui il fondo viene diviso fra più proprietari (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6592 del 05/04/2016). Deve trattarsi di opere stabili ed apparenti, in quanto la loro concreta consistenza, valutata all’atto della cessazione dell’appartenenza di due fondi all’unico proprietario, serve a rendere certi e manifesti il contenuto e le modalità di esercizio della servitù, essendo invece irrilevanti le successive modifiche di esse (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11348 del 17/06/2004).

Inoltre è noto che la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ha come presupposto che i due fondi o le due parti del medesimo fondo appartenenti in origine ad un unico proprietario, siano stati posti in una situazione di subordinazione o di servizio l’uno rispetto all’altro atta a integrare il contenuto della servitù prediale. La situazione di subordinazione, poi, insita nella natura delle opere oggettivamente considerate (cfr. Cass. 2 dicembre 1997/12197) deve risultare in modo non equivoco da segni e opere idonei a dimostrarlo (cfr: cass. 28 maggio 1981 n. 3509 e 9 dicembre 1982 n. 6726).

Appare a questo decidente che nella specie detta servitù sussista.

Per rispondere al quesito in oggetto, bisogna andare ad esaminare la situazione delle aree prima della cessione alla parte convenuta Sig. (…). Ebbene, è incontestato che gli attori hanno utilizzato tale area pedonale di accesso al condominio ed alla loro palazzina sino all’avvenuta vendita dell’area stessa, momento nel quale il nuovo proprietario ha chiuso la proprietà come legittimamente acquisita con atto. E’ quindi incontestato che il passaggio con relativo camminamento preesistesse alla vendita effettuata in favore del convenuto (che ha trovato i luoghi nello stato attuale). Peraltro il percorso che gli attori facevano è dato dalla stessa situazione dei luoghi (ritratti anche in seno alla CTU): ossia cancello di accesso e camminamento che li conduceva fino alla propria abitazione. Opere visibili e, come detto, preesistenti alla vendita dell’immobile al (…). Opere, poi, chiaramente idonee a rendere del tutto manifesto il contenuto della servitù, atteso che è del tutto percepibile il percorso del camminamento e il suo sbocco nell’area condominiale.

Tanto detto, il CTU esclude la sussistenza dei presupposti richiamati dalla norma dell’art. 1062 c.c. ritenendo che manchi nella specie il requisito della subordinazione.

Ritiene infatti il CTU che i proprietari della palazzina A/2 dopo aver parcheggiato nel garage avente accesso dal civico 22, possono accedere agli appartamenti utilizzando esclusivamente la scala esistente di collegamento. Al di là di aspetti inerenti la normativa di abbattimento delle barriere architettoniche L. n. 13 del 1989, ritiene il CTU gli attori avrebbero quindi e comunque un accesso al proprio immobile dalla stessa via (…) sia carrabile che pedonale, seppure limitato alla rampa garage e alla scala esistente.

Ora. Il fatto che gli attori abbiano un’altra via d’accesso (sebbene a partire dalla rampa del garage e non dal cancello) al proprio immobile non elimina il requisito della subordinazione, che non attiene alla esclusività dell’ingresso (non deve necessariamente venire in rilievo un fondo intercluso perché vi sia servitù e subordinazione) ma uno stato di servizio di un immobile a vantaggio (o anche maggior vantaggio) di un altro.

Nella specie, poi, la circostanza che esista una scala che collega la rampa del garage all’immobile condominiale non sta a significare che un ingresso sia comunque garantito. E ciò sia perché l’accesso dovrebbe avvenire da una rampa destinata al percorso delle auto e non al passaggio pedonale, sia perché non è detto che l’accesso avvenga sempre dal garage, ben potendo avvenire anche a piedi.

Né varrebbe a confutare l’assunto il fatto che il Condominio vanta un ingresso anche da via (…), in quanto il CTU ha descritto lo stato dei luoghi e ha fatto presente che il condominio consta di ben tre palazzine.

Ha rilevato infatti il CTU come il condominio sia formato da tre fabbricati distinti denominati A2 (quello prossimo alla via (…), prevedente gli appartamenti di proprietà degli attori) nonché la palazzina C (antistante la via (…)) e la palazzina B interna all’intero complesso. E’ quindi evidente che l’ingresso per la palazzina A2 dalla via (…) è certamente più lungo e meno immediato rispetto a quello dalla via (…).

Peraltro vale la pena di ribadire che anche siffatte valutazioni sono del tutto estranee all’istituto invocato da parte attrice (ossia la servitù per destinazione del padre di famiglia).

E, infatti, essa si verifica automaticamente in forza della legge (Cfr: Cass. 29 maggio 1998 n. 5312) indipendentemente da qualsiasi indagine sulla volontà del proprietario. Cioè: la servitù si intende stabilita ope legis per il solo fatto che all’epoca di separazione dei due fondi lo stato dei luoghi sia stato posto o sia lasciato – per opere e segni manifesti e univoci – in una situazione di subordinazione o di servizio, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell’unico originario proprietario nel determinarla o mantenerla invita con la conseguenza che il requisito della subordinazione va ricercato non nella intenzione negoziale di detto proprietario bensì nella natura dell’opera oggettivamente considerata (Cass. 26 gennaio 1996 n. 592).

Ne consegue che è irrilevante che il costruttore, ossia (…) et (…) srl, abbia dotato di altri ingressi lo stabile, in quanto la permanenza incontestata sui luoghi sia del camminamento, sia dei citofoni e delle cassette della posta, acclara la servitù. Essa infatti deve risultare dalle opere esistenti, in se stesse considerate con riguardo alla loro naturale e normale destinazione (cfr: Cass. 15 maggio 1992 n. 5801).

Nella specie – occorre ribadirlo – il camminamento è opera del tutto significativa, apparente e incontestatamente preesistente all’acquisto da parte del convenuto.

In relazione alla buona fede di quest’ultimo, infine, non emergono elementi atti ad escluderla, a parte il fatto che l’evidenza del percorso avrebbe dovuto indurlo a chiedersi il perché – sui luoghi – di una via d’accesso carrabile al condominio su fondo proprio. Evidenza che non appare esclusa nemmeno dal fatto (evincibile dalle foto) che l’ingresso del condominio era assicurato da altro e diverso cancello, dato che il cancello del condominio è più arretrato e proprio sul pilone in cemento del cancello relativo alla proprietà del convenuto sta un incasso per la posta nonché il servizio citofonico. Segnale inconfondibile di una commistione di funzioni.

Altro elemento che avrebbe dovuto far interpretare i luoghi come sottoposti a servitù è poi il fatto che il camminamento, a differenza del resto della proprietà del convenuto, è un manufatto nuovo, mentre l’immobile del (…) è chiaramente in stato di abbandono. Segno, anche quest’ultimo, che faceva comprendere come detto percorso fosse a servizio della palazzina adiacente, di recente costruzione.

Ne consegue che va dichiarato l’acquisto a titolo originario per destinazione del padre di famiglia della servitù di passaggio a carico del tratto di terreno che si diparte dal civico 23/A di via (…) ed in favore degli immobili in proprietà (…) e (…), limitatamente al percorso del camminamento, con conseguente condanna di (…) a rimuovere i lucchetti attualmente apposti ai cancelli che delimitano l’indicata porzione di terreno ed ad astenersi per il futuro da ulteriori analoghi atti.

Infine, va detto che la domanda di risarcimento del danno formulata dal convenuto è tardiva, avendo trovato ingresso con mutatio libelli solo nella memoria ex art. 183 c.p.c. n. 1 ed essendo, peraltro, genericamente formulata.

Quanto alle spese, poi, non pare dubbio che esse debbano essere compensate tra la parte attrice e la parte convenuta (data la reciproca soccombenza) mentre quelle sostenute dal convenuto vanno poste carico del terzo chiamato, il quale, in qualità di costruttore, ha determinato lo stato dei luoghi e ha dato causa al processo.

P.Q.M.

Definitivamente decidendo,

ogni altra domanda disattesa e rigettata,

dichiara l’acquisto a titolo originario per destinazione del padre di famiglia della servitù di passaggio a carico del tratto di terreno che si diparte dal civico 23/A di via (…) ed in favore degli immobili in proprietà (…) e (…) limitatamente al percorso del camminamento ivi esistente.

Per l’effetto, condanna (…) a rimuovere i lucchetti attualmente apposti ai cancelli che delimitano l’indicata porzione di terreno ed ad astenersi per il futuro da ulteriori analoghi atti.

Ordina la trascrizione nei registri immobiliari della sentenza dichiarativa dell’esistenza della servitù di passaggio.

Compensa le spese di lite tra la parte attrice e la parte convenuta e condanna il terzo chiamato Soc. (…) et (…) srl al pagamento delle spese di lite nei confronti del convenuto che liquida in Euro 3.972,00 oltre rimborso forfetario, iva, cpa come per legge e oltre spese di CTU.

Così deciso in Catania il 30 gennaio 2018.

Depositata in Cancelleria il 31 gennaio 2018.

Tribunale Catania, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2018, n. 491

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Avv. Umberto Davide