Locazione autoriduzione canone

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Contratto di locazione ad uso diverso ed autoriduzione del canone.

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

 

Tribunale Busto Arsizio, Sezione 3 civile Sentenza 22 febbraio 2018, n. 338

Data udienza 21 febbraio 2018

Integrale

Locazione di immobili – Locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo – Autoriduzione – Illegittimità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

SEZIONE TERZA CIVILE

TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO

Il Tribunale Di Busto Arsizio in persona del giudice Giuseppe Limongelli ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa n. 687/2017 R.G. promossa con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione

DA

(…) rappresentato e difeso dagli Avv. Ad.Io. e Gi.Pi. ed elettivamente domiciliato presso lo studio del detto difensore, giusta delega in calce all’intimazione

ATTORE

CONTRO

impresa “(…)”, corrente in P., in persona del titolare, rappresentata e difesa dall’Avv. El.Ba. ed elettivamente domiciliata presso lo studio del detto difensore, giusta delega in calce alla comparsa di risposta

CONVENUTO

Oggetto: risoluzione contratto locazione

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione l’attore, come in epigrafe indicato, conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Milano il convenuto, come in epigrafe indicato, per sentir acclarare quanto sopra indicato fra le conclusioni.

L’attore assumeva che avevano stipulato col resistente contratto di locazione; che costui era stato inadempiente; che andava accolta la domanda come sopra indicata fra le conclusioni.

Il convenuto si costituiva eccependo che la domanda era infondata.

Il giudice di Milano si dichiarava incompetente per territorio.

La casa veniva qui riassunta.

Il giudice dell’intimazione ordinava il rilascio per la data del 2.5.2017 e dava i termini per la prosecuzione del giudizio.

Indi la causa veniva decisa con lettura del dispositivo e deposito della sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Rilevato che:

eccezione dell’intimato che non avrebbe pagato stante lo stato di cattiva manutenzione dell’immobile è eccezione infondata perché anche ove fosse ascrivibile all’intimante la cattiva manutenzione ed i conseguenti danni patiti dal resistente andrebbe pur sempre accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento non essendo consentito al conduttore di sospendere il pagamento del canone anche in presenza di danni patiti per la cattiva manutenzione dell’immobile affermando Cass. 26.6.2012 n. 10639:

“In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti”;

il principio è consolidato affermando ancora Cass. 14.12.2007 n. 26291:

“In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578 c.c., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.

Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del Giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti”(Cass. 16 luglio 2002 n. 10271).

Nello stesso senso, da ultimo: Cass. 3 dicembre 2002 n. 17161 e 28 luglio 2004 n. 14234”;

pertanto va dichiarato risolto il contratto di locazione relativo al bene sito in P. via (…) per inadempimento dell’impresa (…);

per l’effetto va confermata l’ordinanza emessa il 2.2.2017 con la quale si è ordinato all’impresa (…) di lasciare libera da persone e cose nella piena disponibilità di (…) l’unita immobiliare di cui al capo che precede entro il 2.5.2017;

in ordine ai canoni impagati in memoria ex art. 426 l’attore eccepiva che non erano stati pagati i canoni trimestrali scadenti dal 1.1.2016 sino al 1.4.2017 pari complessivamente ad Euro 9.309,64;

il convenuto non offriva alcuna prova del pagamento;

pertanto l’impresa (…) va condannata a pagare a favore di (…) la somma di Euro 9.309,04, oltre agli interessi legali dalle scadenze al soddisfo;

le spese e competenze del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo sulla base dello scaglione fino ad Euro 26.000,00;

la sentenza è provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.;

P.Q.M.

Il giudice del Tribunale di Busto Arsizio quale giudice delle locazioni- così provvede:

Dichiara risolto il contratto di locazione relativo al bene sito in P. via (…) per inadempimento dell’impresa (…);

Conferma l’ordinanza emessa il 2.2.2017 con la quale si è ordinato all’impresa (…) di lasciare libera da persone e cose nella piena disponibilità di (…) l’unita immobiliare di cui al capo che precede entro il 2.5.2017;

Condanna l’impresa (…) a pagare a favore di (…) la somma di Euro 9.309,04, oltre agli interessi legali dalle scadenze al soddisfo;

Condanna l’impresa (…) a rimborsare a favore di (…) le spese e competenze del giudizio che liquida in Euro 3mila di compenso, oltre al 15% di detta somma per spese generali, oltre contributo, marca, cpA ed IVA;

Dichiara che la sentenza è provvisoriamente esecutiva.

Così deciso in Busto Arsizio il 21 febbraio 2018.

Depositata in Cancelleria il 22 febbraio 2018.