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Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 15 febbraio 2018, n. 3505
La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 operata dall’art. 1 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modifiche, dalla L. n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato L. n. 392 del 1978 art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento.
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Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Tribunale Roma, Sezione 6 civile Sentenza 15 febbraio 2018, n. 3505
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniele D’Angelo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 79395/2015 promossa da:
(…) (C. F. (…)), (…) (C. F. (…)), (…) (C. F. (…)), tutti con il patrocinio dell’Avv. in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Ma.Tu. ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Roma, Via dei (…) giusta delega in calce all’atto di citazione
ATTORI
contro
(…) s.r.l. (P. IVA (…)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. An.De. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via (…) giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
OGGETTO: azione di intimazione di sfratto per morosità.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione iscritto a ruolo il 13.11.2015 (…), (…) e (…) hanno intimato lo sfratto per morosità alla (…) s.r.l. lamentando il mancato pagamento della somma di Euro 4.816,00 pari all’intero importo del canone di settembre 2015 e di Euro 4.816,00 pari all’intero importo del canone di ottobre 2015.
Si è costituita la (…) s.r.l. con comparsa depositata all’udienza del 25.11.2015 nella quale ha eccepito il difetto di legittimazione attiva di (…) e (…), l’insussistenza della morosità, la cessazione della materia del contendere riguardo la domanda di risoluzione e il rilascio dell’immobile, in via riconvenzionale di dichiarare la nullità del contratto, disporre la ripetizione di tutti i canoni corrisposti, il risarcimento dei danni per la rimozione della canna fumaria e per le copiose infiltrazioni d’acqua presenti nei locali concessi in locazione.
All’udienza del 25.11.2015 il precedente giudicante, nonostante non si trattasse di locazione ad uso abitativo, riteneva opportuno concedere un ulteriore termine al conduttore per sanare la morosità.
Alla successiva udienza del 03.12.2015 veniva disposto il mutamento del rito con concessione di termine per il deposito di memorie integrative ai sensi dell’art. 426 c.p.c.
In data 06.02.2016 (…), (…) e (…) hanno presentato memorie integrative nelle quali hanno concluso chiedendo: “1) Respingere l’opposizione ex adverso formulata nella fase a cognizione sommaria del presente giudizio con condanna alle spese del medesimo procedimento; 2) Rigettare in toto la domanda ex adverso formulata in via riconvenzionale, poiché sfornita di qualsiasi presupposto logico giuridico, tanto in fatto quanto in diritto per i motivi di cui in premessa; 3) In via subordinata di rigetto, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell’istanza volta al ristoro dei canoni di locazione dal giugno 2009 al 31 dicembre 2015, voler dichiarare comunque prescritti tutti gli importi scaduti prima del 31 dicembre 2010 ai sensi dell’art. 2948 c.c. 4) Accogliere la richiesta avanzata nella richiesta di convalida di sfratto per morosità, e dichiarare pertanto la risoluzione del contratto per grave e ripetuto inadempimento a carico della (…) Srl per il mancato pagamento dei canoni previsti nel contratto e per i motivi tutti di cui in premessa, con la conseguente condanna del convenuto al rilascio dell’immobile in favore del locatore; 5) Dichiarare il contratto di locazione sottoscritto tra le parti risolto per il verificarsi delle condizioni di cui alla clausola risolutiva espressa ex art. 14 e 15 contratto, con inadempimento a carico della parte conduttrice; 6) Condannare il medesimo convenuto al pagamento dei canoni tutti scaduti e da scadere sino al rilascio, oltre agli oneri condominiali, con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo; 7) Ordinare alla (…) Srl il ripristino dello stato originale dei luoghi oggetto di locazione così come concessi a parte conduttrice in data 01/01/2004 o in subordine, condannare la medesima (…) Srl a mantenere indenne i sig.ri (…) da qualsivoglia onere di spesa necessario per il ripristino dei luoghi; 8) Condannare la (…) Srl alla refusione delle oltre al pagamento delle spese tutte del presente giudizio, ivi incluse quelle relative alla fase a cognizione sommaria – oltre competenze e onorari, 15% spese generali, oltre Iva e Cassa Avv.”.
In data 23.02.2016 la (…) s.r.l. ha depositato memorie integrative nelle quali ha rassegnato le seguenti conclusioni: “IN VIA PRELIMINARE a) la mancanza di legittimazione attiva degli attori sig.ri (…) e (…), per le motivazioni di cui in narrativa; b) la nullità dell’intimazione di sfratto per morosità ex adverso notificata per essere stata prodotta idonea documentazione dell’avvenuto pagamento e non essere mai versata in stato di morosità la (…) srl oltre ad aver corrisposto l’importo pari alle mensilità di settembre, ottobre e novembre 2015 banco iudicis; c) cessata la materia del contendere relativamente alla richiesta di convalida di sfratto per morosità e rilascio dell’immobile con ogni conseguenza di legge annessa e connessa; d) rigettare la richiesta di risoluzione del contratto per grave e ripetuto inadempimento a carico della (…) srl per aver la stessa pagato puntualmente tutti i canoni di locazione enon aver istallato alcuna canna fumaria posta in essere dalla soc. (…) srl P.C. SOC. VINANDO ACQUISTASSE DALLA STESSA IL RAMO DI AZIENZA; e) per l’effetto, rigettare la richiesta di risoluzione del contratto ex art. 14 e 15 del contratto; NEL MERITO dichiarare: f) la nullità del contratto di locazione ad uso commerciale per la mancanza dell’agibilità del locale di Piazza (…) con restituzione dei canoni pagati per l’importo di Euro 267.839,00 dal giugno 2009 al mese di febbraio 2016 o alla data della restituzione della somma; g) la nullità del contratto per le clausole 3, 4, 8 e 9 ove si prevedono gli aumenti annuali del canone senza che gli stessi siano ancorati ad elementi predeterminati idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali Istat; la sua clausola era diretta a perseguire lo scopo di eludere i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della L. n. 392 del 1978 con la conseguente eccepita nullità ex art. 79 stessa L. n. 392 del 1978 viziando così il contratto; CON RICHIESTA ALL’Ill.mo Giudicante di stabilire il giusto canone relativo all’immobile locato e di ordinare la restituzione alla soc. (…) srl di tutti gli importi versati in eccedenza con interessi legali dal giorno del pagamento; h) la nullità della clausola contrattuale art. 4, la quale prevede l’aumento annuale del canone di locazione con rivalutazione Istat superiore al 75% in violazione dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 e succ. mod. L. n. 14 del 2009; IN VIA RICONVENZIONALE Voglia pertanto l’Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, previo accertamento della natura e delle cause dei danni riportati dal locale di Piazza (…) condotto in locazione dall’attrice in riconvenzionale, e delle nullità del contratto eccepite, accertare e dichiarare: i) Il risarcimento del danno derivante dalla nullità del contratto per i motivi suesposti oltre alla ripetizione dei canoni tutti versati a far data dalla sottoscrizione del contratto nel giugno del 2009 e del deposito cauzionale pari ad Euro 4.000,00 come documentazione prodotta (doc. 18 memoria di costituzione e 6 della memoria integrativa); l) in via subordinata, dichiarare dovuto il diritto alla ripetizione della soc. (…) srl della parte dei canoni pagati in eccedenza rispetto a quanto verrà accertato in giudizio; m) il riconoscimento in favore della soc. (…) srl del diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale ex art. 34 e art. 35 ex L. n. 392 del 1978 e succ. mod. pari ad Euro 83.034,00 (Euro 4.613,00 x 18 mensilità); n) il risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice per aver il locatore agito in giudizio contro la soc. (…) srl per la rimozione della canna fumaria in favore del Condominio di Piazza (…), ostacolando lo svolgimento dell’attività commerciale per cui aveva fondamento il contratto di locazione contro le regole di correttezza e buona fede ex art. 1375 c.c. oltre alla somma di Euro 5.000,00 decisa dal Giudice nella sentenza a titolo di risarcimento danni nei confronti del condominio oltre alle spese legali degli attori pari ad Euro 5.123,00 oltre a quelle corrisposte dalla soc. (…) srl per la propria difesa all’Avv. Gi. pari ad Euro 8.728,57;(doc. 7) o) Il risarcimento dei danni tutti subiti e subendi dalla soc. (…) srl a causa delle copiose infiltrazioni d’acqua presenti nelle pareti interne del locale osteria – vineria e provenienti all’esterno del locale delle tubature delle acque di scolo del lastrico solare che vorrà essere quantificata dalla CTU oltre alle somme già anticipate pari ad Euro 11.000,00 + Euro 1.525,00 + Euro 632,90 tot Euro 13.157,90 (doc. 5 e 8) in via equitativa la perdita di guadagno per non avere potuto utilizzare i tavoli fuori dal locale a causa delle consistenti percolazioni di acqua. p) oltre alle spese della rimozione della canna fumaria pari ad Euro 748,00 (doc. 29 memoria di costituzione) q) condannare i sig.ri (…) alla corresponsione della somma di Euro 350.000,00 per aver perso la vendita del ramo d’azienda proposta dalla sig.ra Cl.; r) condannare i sigg.ri (…) a corrispondere alla (…) la somma di Euro 1.098,00 + Euro 1.200,00 + Euro 8.000,00 per un totale di 10.298,00 (doc. n. 11, 12 e 13) per l’installazione e manutenzione della canna fumaria ai carboni attivi, per un totale complessivo di Euro 747.928,47 oltre delle spese di tutti i giudizi affrontati ad esclusiva colpa dei proprietari del bene condotto in locazione o nella diversa misura che verrà accertata in corso di causa, o ritenuta di giustizia per effetto delle nullità del contratto sottoscritto eccepite nel corpo dell’atto che qui si hanno per integralmente trascritte. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa da distrarsi in favore del procuratore antistatario”.
Espongono gli attori di essere proprietari dell’immobile sito in R., P. (…) concesso in locazione commerciale il 01.01.2004 alla (…) S.r.l. Successivamente la (…) S.r.l. rilevava il relativo ramo di azienda dalla originaria conduttrice con conseguente cessione del contratto di locazione. Gli attori lamentano il mancato pagamento dei canoni di settembre, ottobre e novembre 2015 chiedendo la convalida dello sfratto.
Si è costituita la (…) S.r.l. eccependo il difetto di legittimazione attiva di (…) e (…) per non aver sottoscritto il contratto di locazione.
Nel merito la conduttrice eccepisce l’avvenuto pagamento dei canoni intimati per l’importo effettivamente dovuto di Euro 4.300,00 mensili in virtù di adeguamento Istat pari al solo 75%. In particolare la (…) S.r.l. deduce di aver effettuato, per il mese di ottobre 2015, un bonifico di Euro 1.150,00 in data 01.10.2015, uno di Euro 1.090,00 il 16.10.2015, uno di Euro 670,00 il 26.10.2015 e uno di Euro 1.437,00 il 30.10.2015. Per la mensilità di settembre 2015 la conduttrice deduce di aver effettuato un bonifico in data 15.09.15 di Euro. 1.200,00 e successivamente quello di Euro. 3.100,00. Per la mensilità di novembre 2015 la convenuta deduce un bonifico di Euro 1.119,00 in data 4.11.15 e l’ulteriore somma di Euro 1.200,00 in data 17.11.15 oltre alla somma di Euro 2.028,00 in data 18.11.2015.
Inoltre viene eccepita la nullità del contratto di locazione: per la mancanza di agibilità dell’immobile, per le clausole relative all’aumento graduale del canone, per le clausole relative all’adeguamento Istat superiore al 75%. Infine viene richiesto il riconoscimento dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, il risarcimento del danno subito perché il locatore avrebbe agito contro la conduttrice per la rimozione della canna fumaria e per le copiose infiltrazioni che si sarebbero verificate nell’immobile.
Gli attori, nella memoria integrativa, oltre a ribadire le richieste avanzate con atto di citazione e a chiedere il rigetto delle avverse eccezioni e domande riconvenzionali, formulano anche domande nuove. In particolare chiedono: ordinare la restituzione in pristino dei luoghi. Richiesta mai formulata in precedenza.
Anche la convenuta, nella memoria integrativa, formula domande nuove: risarcimento del danno per la mancata cessione dell’azienda alla sig.ra (…).
2. In via preliminare
2.1 Sull’inammissibilità di domande nuove
Come noto, in sede di mutamento del rito a seguito di opposizione alla convalida di sfratto, le parti non possono formulare domande nuove rispetto a quelle contenute rispettivamente nell’atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta. Sul punto la Suprema Corte opina che “In tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d’ufficio dal giudice, non sanata neppure dall’accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 11596/2005). Questo Tribunale non ignora che tale orientamento è stato solo parzialmente rivisitato dalla giurisprudenza della Suprema Corte limitatamente alla possibilità, per l’intimante, di chiedere il pagamento di mensilità di canone pregresse a quelle indicate nell’intimazione (Corte di Cassazione, Sez. III, Ord. n. 7430/2017). Tale eccezione, però, sembra riferirsi solo alle mensilità di canone e non a domande assolutamente nuove quale quella di restituzione in pristino dei locali e al pagamento degli oneri accessori avanzate dagli attori solo nelle memorie integrative. Parimenti devono essere dichiarate inammissibili le domande riconvenzionali nuove avanzate dalla convenuta solo nelle memorie integrative in quanto non accompagnate dall’istanza di spostamento della prima udienza di cui all’art. 418 c.p.c. Infatti la domanda di risarcimento del danno per la mancata alienazione alla sig.ra (…) viene riportata nella narrativa della comparsa di costituzione e risposta ma non si traduce in nessuna richiesta risarcitoria specifica.
Solo nella memoria integrativa la (…) S.r.l. avanza domanda di risarcimento del danno in relazione a detta circostanza di fatto. Pertanto la relativa azione deve considerarsi inammissibile.
2.2 Sul difetto di legittimazione attiva di (…) e (…)
La (…) S.r.l. eccepisce il difetto di legittimazione attiva di (…) e (…) perché gli stessi non avrebbero sottoscritto il contratto di locazione e non avrebbero fornito procura notarile all’unico sottoscrittore (…). Deve, però, rilevarsi come nel contratto di locazione sull’ultima pagina, vicino alla sottoscrizione della parte locatrice, (…) dichiara di agire anche in nome e per conto di (…) a (…) i quali devono ritenersi parte contrattuale ai sensi dell’art. 1388 c.c. Né d’altra parte si comprende la ragione per cui la procura avrebbe dovuto essere resa con atto notarile. Pertanto la relativa eccezione preliminare deve essere rigettata.
3. Nel merito
3.1 Sulla domanda di parte attrice
In primo luogo deve rilevarsi come gli attori abbiano dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare (…), (…) e (…) hanno allegato (cfr. allegato 2 all’atto di intimazione) il contratto di locazione del 01.01.2004 registrato il 29.01.2004, avente ad oggetto l’immobile sito in R., P. M. 22, piano terra identificato al N.C.E.U. al foglio (…), particella (…), subalterno (…), il quale prevede un canone mensile di Euro 4.000,00. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l’esatto adempimento ha solo l’onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l’altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l’esattezza e completezza dell’adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell’affermare che “In tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l’adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell’onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l’altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione). Anche quando sia dedotto l’inesatto adempimento dell’obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell’inesattezza dell’adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell’esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Nel caso di specie la (…) S.r.l. sostiene di aver effettuato tutta una serie di pagamenti parziali per le mensilità intimate di settembre, ottobre e novembre 2015. In particolare la convenuta deduce di aver effettuato, per il mese di ottobre 2015, un bonifico di Euro 1.150,00 in data 01.10.2015, uno di Euro 1.090,00 il 16.10.2015, uno di Euro 670,00 il 26.10.2015 e uno di Euro 1.437,00 il 30.10.2015. Per la mensilità di settembre 2015 la conduttrice deduce di aver effettuato un bonifico in data 15.09.15 di Euro 1.200,00 e successivamente quello di Euro. 3.100,00. Per la mensilità di novembre 2015 la convenuta deduce un bonifico di Euro 1.119,00 in data 4.11.15 e l’ulteriore somma di Euro 1.200,00 in data 17.11.15 oltre alla somma di Euro 2.028,00 in data 18.11.2015 (cfr. allegato 5 alla memoria integrativa della convenuta). I locatori, invece, ammettono l’avvenuto pagamento dell’intera somma solo in data 30.11.2015 mentre la conduttrice evidenzia che i pagamenti parziali medio tempore effettuati sono stati illegittimamente rifiutati dai creditori (cfr. allegati 35, 36 e 37 della memoria integrativa della convenuta).
Effettivamente l’art. 1181 c.c. consente al creditore il rifiuto dell’adempimento parziale salvo che la legge o gli usi dispongano diversamente. Nel caso di specie la convenuta non deduce la sussistenza di alcuna norma di legge, o di usi normativi, che la legittimerebbe al pagamento parziale. Né il rifiuto dei creditori può dirsi contrario a buona fede, circostanza neanche dedotta dalla (…) S.r.l.
Sul punto la Suprema Corte chiarisce che “La vittima di un fatto illecito può legittimamente rifiutare la somma offertagli dal responsabile a titolo di risarcimento, se questa non sia sufficiente a coprire il danno, gli interessi e le spese, in quanto il creditore, ai sensi dell’art. 1181 cod. civ., può sempre rifiutare l’adempimento parziale, salvo che il debitore non dimostri che il rifiuto sia contrario a buona fede” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 17140 del 09.10.2012). D’altra parte deve rilevarsi come proprio a causa del mancato esatto pagamento del canone di locazione (…), (…) e (…) siano risultati morosi del pagamento del mutuo acceso proprio per l’acquisto dell’immobile oggetto di causa. Sul punto gli attori allegano specifica documentazione attestante il loro mancato pagamento delle rate di mutuo proprio relativamente ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2015 (cfr. allegati 6 e 7 alla memoria integrativa degli attori). Così che la loro pretesa di ottenere il pagamento integrale non può essere considerata lesiva del principio di buona fede.
Dunque deve rilevarsi come il pagamento effettuato con così grave ritardo e per ben tre mensilità costituisca grave inadempimento. Sul punto la giurisprudenza della Suprema Corte opina che “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento, ex art. 5 della L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 1428 del 20.01.2017). Nel caso di specie il mancato pagamento ha interessato addirittura tre mensilità e si è risolto solo in data 30.11.2015 successivamente all’intimazione di sfratto e alla celebrazione della prima udienza di convalida. D’altra parte, anche considerando i singoli pagamenti parziali, deve comunque essere rilevata la gravità dell’inadempimento della (…) s.r.l. Infatti l’art. 3 del contratto di locazione prevede il pagamento mensile entro il termine del giorno 5 di ogni mese. Nel caso di specie la quasi totalità dei pagamenti parziali è stata effettuata oltre detto limite temporale, dunque anche l’accettazione degli stessi non avrebbe eliso la gravità dell’inadempimento.
D’altra parte la stessa clausola risolutiva espressa contenuta nell’art. 14 del contratto di locazione prevede che il mancato o anche solo ritardato pagamento anche di una mensilità del canone di locazione produrrà la risoluzione del contratto. Sono, dunque, le stesse parti ad aver pattuito che l’esattezza temporale della prestazione consistente nel pagamento del canone, assume il carattere di gravità dell’inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto.
3.2 Sulle eccezioni di parte convenuta
In primo luogo la convenuta eccepisce la nullità del contratto di locazione per mancanza del certificato di agibilità del locale che avrebbe determinato, tra l’altro, l’impossibilità di cedere l’azienda alla sig.ra (…). Sul punto la Suprema Corte opina che “In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell’immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della L. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 22312/2007).
Peraltro l’eventuale mancanza del certificato di abitabilità, in assenza di espressa pattuizione sul punto, non determina neanche l’inadempimento del conduttore. Infatti la giurisprudenza di legittimità chiarisce che “Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’adozione di tali atti e all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 13651/2014). Nel contratto di locazione oggetto del presente contenzioso non appare presente alcuna espressa assunzione di obbligo in tal senso da parte dei locatori.
D’altra parte eventuali vizi dell’immobile non giustificherebbero la sospensione del pagamento da parte del conduttore. Sul punto la Suprema Corte opina che “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.(Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 7772 del 2004).
In conclusione la relativa eccezione di parte convenuta deve essere rigettata.
In ordine all’eccezione di nullità del contratto per violazione degli articoli 32 e 79 della L. n. 392 del 1978 da parte delle clausole 3, 4, 8 e 9 deve rilevarsi quanto segue.
Le clausole contrattuali in questione, contrariamente da quanto asserito dalla convenuta, non contemplano l’ipotesi di un aumento del canone di locazione in danno del conduttore ma, all’inverso, una riduzione dello stesso. Infatti all’art. 3 del contratto si legge: “il prezzo della locazione è stabilito in Euro 48.000,00 (quarantottomila) annue da pagarsi in rate mensili di Euro 4.000,00 (quattromila) presso il domicilio del locatore entro il 5 di ogni mese”. Nel successivo articolo 4, invece, si legge “il canone locativo, per agevolare l’inizio dell’attività del conduttore in relazione a quanto previsto dall’art. 8 sarà ridotto fino al 31 ottobre 2004 ad Euro 1.600,00 mensili mentre da novembre 2004 fino al 31/12/2009 ad Euro 2.000,00”. Dunque le pattuizioni in questione, pur prevedendo il canone di locazione di Euro 4.000,00 mensili contemplano una riduzione e non un aumento, per il periodo iniziale del rapporto contrattuale.
Pertanto le relativa eccezione deve essere rigettata.
In merito all’eccezione di nullità della clausola che prevede l’adeguamento automatico alle variazioni Istat deve rilevarsi quanto segue. L’art. 5 del contratto prevede che “le parti convengono che dall’inizio dell’anno a decorrere dalla data di inizio della locazione e così per ogni anno il canone sarà automaticamente e senza bisogno di richiesta scritta, aggiornato in relazione alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati verificatesi nell’anno precedente”. Sul punto la Suprema Corte opina che “La clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 operata dall’art. 1 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modifiche, dalla L. n. 118 del 1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, perché il citato L. n. 392 del 1978 art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all’esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all’avvenuta variazione degli indici di riferimento” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 3014 del 2012).
Effettivamente, nel caso di specie, la clausola di cui all’art. 5 prevede l’aggiornamento automatico agli indici Istat nella misura superiore a quella massima del 75% prevista dal legislatore. Appare di chiara evidenza, allora, che la stessa debba essere dichiarata nulla ma che tale nullità non possa automaticamente estendersi anche all’intero contratto stante il disposto di cui all’art. 1419 c.c. non avendo le parti neanche dedotto che il contratto non si sarebbe concluso senza la prefata pattuizione. Peraltro (…), (…) e (…) precisano di non aver mai richiesto alcun adeguamento Istat se non con riguardo alle mensilità intimate.
Pertanto la relativa eccezione di parte convenuta, ancorché parzialmente fondata, non è tale da paralizzare la pretesa di parte attrice.
In ordine all’eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta secondo cui le infiltrazioni subite costituirebbero grave inadempimento del locatore tale da giustificare il pagamento parziale deve ribadirsi quanto già affermato e, cioè, che “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.(Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 7772 del 2004).
3.3 Sulle domande riconvenzionali di parte convenuta
In primo luogo occorre rigettare tutte le domande riconvenzionali avanzate dalla (…) S.r.l. relative alla nullità del contratto di locazione. Infatti, come già visto in relazione alle eccezioni sollevate dalla conduttrice, il contratto di locazione oggetto di causa non può ritenersi nullo. Conseguentemente tutte le azioni di ripetizione e risarcimento scaturenti da detta causa petendi devono essere rigettate.
In ordine alla richiesta di risarcimento per le infiltrazioni subite deve rilevarsi quanto segue. La (…) S.r.l. omette, nei propri atti difensivi, di indicare specificatamente quali sarebbero detti eventi infiltrativi, la data di verificazione e l’entità degli stessi limitandosi ad allegare una serie di riproduzioni fotografiche.
La Suprema Corte ha chiarito che “L’allegazione dei fatti e dei documenti, sia per l’attore che per il convenuto, è un’attività imprescindibile nell’esercizio dell’azione e nella formulazione dell’eccezione, tanto più anche il silenzio di una parte sui fatti allegati dall’altra, non è scevro di conseguenze, data gli effetti del principio di non contestazione (tempestiva e specifica), oggi codificato a seguito della modifica dell’art. 115 c.p.c., comma 1, di cui si è detto. 2.3. – Detto regime di allegazione è inderogabile, in quanto il processo civile di cognizione si fonda su preclusioni rigide che non possono essere modificate su accordo delle parti, nemmeno con il consenso del giudice, posto che l’interesse sotteso non è di natura privatistica bensì ha carattere pubblicistico, in quanto condiziona il celere e regolare andamento del processo, funzionale al raggiungimento del principio costituzionale della sua ragionevole durata” (Corte di Cassazione, Sez. L., sen. n. 15527 del 2014, parte motiva). Nel caso di specie la convenuta omette completamente l’assolvimento di detto onere lamentando, genericamente, la sussistenza di infiltrazioni senza, peraltro, indicare quali reali pregiudizi abbiano arrecato allo svolgimento dell’attività dell’azienda. Appare di chiara evidenza che la genericità di dette contestazioni porta a concludere per la loro irrilevanza ai fini del decidere. Ad ogni buon conto, anche ove volesse ravvisarsi una responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1578 c.c. la (…) S.r.l. omette anche di provare i danni presumibilmente subiti chiedendo che gli stessi siano determinati equitativamente dal giudice. Come noto, però, la valutazione equitativa del giudicante non può sollevare la parte dall’onere probatorio su di essa incombente.
Sul punto la Suprema Corte chiarisce che “La liquidazione in via equitativa del danno postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell’ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto dimostrando semplicemente che l’illecito ha soppresso una cosa determinata, se non si provi, altresì, che essa fosse suscettibile di sfruttamento economico, e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l’impossibilità o l’estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell’allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l’entità” (Corte di Cassazione, Sez. VI, Ord. n. 4534/2017).
Gli unici documenti prodotti si riferiscono a presunti lavori realizzati dalla conduttrice (cfr. allegati 5 e 8 allegati alla memoria integrativa della convenuta).
In primo luogo deve evidenziarsi che detti documenti sono costituiti da mere fatture non quietanzate e delle quali non è fornita alcuna prova dell’effettivo pagamento. Inoltre il rimborso delle eventuali opere realizzate dal conduttore può essere disposto ai sensi del secondo comma dell’art. 1577 c.c. solo se si tratta di riparazioni urgenti e solo previo contestuale avviso al locatore. Nel caso di specie, invece, non viene prodotta alcuna comunicazione da parte della conduttrice la quale si limita ad allegare una lettera di richiesta di risarcimento danni del 20.07.2013 mentre i lavori sono stati effettuati nel 2015. Anche la fattura relativa all’acquisto di nuovi ombrelloni (cfr. allegato 5 alla memoria integrativa) oltre a non riportare alcun dato sull’effettivo pagamento appare scollegata dagli eventi infiltrativi che si sarebbero verificati nel 2013.
Pertanto la relativa domanda risarcitoria deve essere rigettata.
In ordine alla domanda riconvenzionale per il risarcimento del danno nei confronti di (…), (…) e (…) per essersi costituiti nel giudizio per la rimozione della canna fumaria deve rilevarsi quanto segue. Nel contratto di locazione non viene indicata alcuna obbligazione in capo ai locatori per la realizzazione, il mantenimento o la preservazione di alcuna canna fumaria. Ad ogni buon conto nella sentenza 16729/2010 con cui il Tribunale di Roma ha condannato la (…) s.r.l. alla rimozione della canna fumaria (…), (…) e (…) risultano essere stati contumaci. Pertanto, anche alla luce dell’assenza di una pattuizione contrattuale in relazione al mantenimento della canna fumaria deve concludersi per il rigetto della domanda riconvenzionale.
In merito alla domanda riconvenzionale di pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale deve rilevarsi quanto segue. Come noto l’art. 34 della L. n. 392 del 1978, al primo comma, prevede che “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27 che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o una delle procedure previste dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto… ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto”. Secondo la norma contenuta in detta disposizione, allora, il conduttore avrebbe sempre diritto all’indennità di perdita dell’avviamento a meno che l’interruzione del rapporto locatizio non sia dovuta a una sua colpa (inadempimento) o a una sua iniziativa (disdetta o recesso). Nel caso di specie l’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per colpa della conduttrice impedisce a quest’ultima di avanzare qualsivoglia pretesa ai sensi dell’art. 34 della L. n. 392 del 1978.
Dunque anche detta domanda riconvenzionale deve essere rigettata.
Con riguardo alla domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito con riguardo alle variazioni di aumento Istat deve rilevarsi quanto segue. Sul punto gli attori deducono di non aver mai richiesto detto adeguamento Istat se non con riferimento alle mensilità oggetto di intimazione di sfratto. Sul punto nulla dimostra la (…) s.r.l. anche se sarebbe stato suo onere provare i pagamenti eccedenti le pattuizioni contrattuali valide. Anche di recente la Suprema Corte di Cassazione, in relazione ad un rapporto bancario, ha chiarito che “Nei rapporti bancari in conto corrente, il correntista che agisca in giudizio per la ripetizione dell’indebito è tenuto a fornire la prova sia degli avvenuti pagamenti che della mancanza, rispetto ad essi, di una valida “causa debendi”, sicché il medesimo ha l’onere di documentare l’andamento del rapporto con la produzione di tutti quegli estratti conto che evidenziano le singole rimesse suscettibili di ripetizione in quanto riferite a somme non dovute” (Corte di Cassazione, Sez. VI. Ord. n. 24948 del 23.10.2017).
Gli unici pagamenti in eccesso si riferiscono alla somma di Euro 13.854,00 per le mensilità di settembre, ottobre e novembre 2015 avvenuto il 30.11.2015. Vista la nullità della clausola relativa all’adeguamento automatico deve prendersi atto come l’unico canone dovuto sia quello di Euro 4.000,00 mensili fissato nel contratto di locazione.
In conseguenza (…), (…) e (…) devono essere condannati, in solido tra loro, al pagamento, in favore della (…) s.r.l., dell’importo di Euro 1.854,00 oltre interessi nella misura legale dalla data del 30.11.2015 a quella di effettivo pagamento.
3.4 Conclusioni
In conclusione deve trovare accoglimento la domanda principale avanzata da (…), (…) e (…) e, quindi, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 01.01.2004 e registrato il 29.01.2004, avente ad oggetto l’immobile sito in R., P. M. 22, piano terra identificato al N.C.E.U. al foglio (…), particella (…), subalterno (…) per grave inadempimento della conduttrice.
Come conseguenza la (…) s.r.l. deve essere condannata al rilascio, in favore di (…), (…) e (…), dell’immobile sito in R., P. M. 22, piano terra identificato al N.C.E.U. al foglio (…), particella (…), subalterno (…). In considerazione della condizione delle parti si fissa per l’esecuzione la data del 01.04.2018.
Inoltre gli attori avanzano domanda di condanna al pagamento dei canoni e dell’indennità di cui all’art. 1592 c.c. fino alla data di riconsegna. Sul punto la Suprema Corte ha chiarito che “In tema di intimazione di sfratto per morosità, qualora l’intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l’intimato proponga opposizione senza che sia emessa l’ordinanza provvisoria di rilascio, non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all’esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 18686 del 06.09.2007) ed anche che “Il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell’immobile locato, fissa la data dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 56 della legge sull’equo canone, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, ne’ esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa, essendo conseguente non solo all’accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio; tale provvedimento esaurisce, pertanto, i suoi effetti sul piano processuale senza pregiudicare il diritto del locatore al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna ed al risarcimento dei maggiori danni, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., che il conduttore può evitare solo provando, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., che la mancata riconsegna nel termine contrattuale è dipesa da impossibilità derivante da causa a lui non imputabile” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 5798 del 11.06.1998).
Pertanto la (…) s.r.l. deve essere condannata al pagamento, in favore di (…), (…) e (…) in solido tra loro, dell’importo di Euro 4.000,00 mensili dalla mensilità del dicembre 2015 alla data di effettivo rilascio oltre interessi nella misura legale dalla data di ciascuna scadenza mensile del 5 di ogni mese fino a quella di effettivo rilascio.
4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al (…) n. 55 del 2014 in relazione ai procedimenti per convalida locatizia di valore ricompreso tra Euro 5.200,00 ed Euro 26.000,00 ed eliminando la fase istruttoria che nel caso di specie non si è tenuta. Pertanto la (…) s.r.l. deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite in favore di (…), (…) e (…), in solido tra loro, che si liquidano in Euro 2.260,00 per compensi ed Euro 339,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
P.Q.M.
Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
dichiara l’inammissibilità delle domande di pagamento degli oneri accessori e di restituzione in pristino dei luoghi avanzate dagli attori;
dichiara l’inammissibilità della domanda di risarcimento relativa alla mancata alienazione dell’azienda alla sig.ra (…);
dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 01.01.2004 e registrato il 29.01.2004, avente ad oggetto l’immobile sito in R., P. M. 22, piano terra identificato al N.C.E.U. al foglio (…), particella (…), subalterno (…) per grave inadempimento della conduttrice;
condanna la (…) s.r.l. al rilascio, in favore di (…), (…) e (…), dell’immobile sito in R., P. M. 22, piano terra identificato al N.C.E.U. al foglio (…), particella (…), subalterno (…) e fissa per l’esecuzione la data del 01.04.2018;
condanna la (…) s.r.l. al pagamento, in favore di (…), (…) e (…) in solido tra loro, dell’importo di Euro 4.000,00 mensili dalla mensilità del dicembre 2015 alla data di effettivo rilascio oltre interessi nella misura legale dalla data di ciascuna scadenza mensile del 5 di ogni mese fino a quella di effettivo rilascio;
condanna (…), (…) e (…), in solido tra loro, al pagamento, in favore della (…) s.r.l., dell’importo di Euro 1.854,00 oltre interessi nella misura legale dalla data del 30.11.2015 a quella di effettivo pagamento;
rigetta le restanti domande riconvenzionali della convenuta;
condanna la (…) s.r.l. al pagamento, in favore di (…), (…) e (…), in solido tra loro, delle spese di lite del presente giudizio che si liquidano in Euro 2.260,00 per compensi ed Euro 339,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Così deciso in Roma il 15 febbraio 2018.
Depositata in Cancelleria il 15 febbraio 2018.