Locazione eccezione de iure tertii

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza, legittimato a richiedere la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata. Pertanto, il conduttore convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi dell’eccezione de “iure tertii” contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa.

 

Tribunale Taranto, Sezione 2 civile Sentenza 25 giugno 2018, n. 1828

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TARANTO

– Seconda Sezione Civile –

Il G.O.T., dott.ssa Claudia Giannotte, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile n. 7602 iscritta al Ruolo Generale Contenzioso Civile dell’anno 2017

TRA

(…), elettivamente domiciliato in Crispiano alla via (…), presso lo studio dell’avv. Em.Li., che lo rappresenta e difende, giusta mandato su foglio separato e congiunto in calce alla comparsa di costituzione e risposta

INTIMATO OPPONENTE

CONTRO

(…), elettivamente domiciliata in Massafra alla via (…) presso lo studio dell’avv. Pi.Ma., che lo rappresenta e difende, unitamente agli avv.ti Co.Di. ed Ez.Ga., giusta mandato rilasciato in calce all’atto di opposizione su foglio separato

INTIMANTE OPPOSTA

E

(…), residente in (…)

ALTRA INTIMATA

OGGETTO: Sfratto per morosità.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con la domanda introduttiva del presente giudizio, l’opposta esponeva che il di lei padre, cui era succeduta, aveva locato all’intimato, con contratto di locazione sottoscritto il 18 luglio 2008 l’immobile sito in (…) alla via (…), per la corrisposta mensile di Euro 240,00, oltre alle spese condominiali ed agli oneri accessori; poiché il conduttore si erano reso moroso nel pagamento di alcuni canoni, domandava la convalida dello sfratto intimato.

Si costituiva con comparsa di costituzione e risposta il sig. (…), il quale evidenziava che nulla doveva in quanto l’immobile era stato locato dal padre dell’opposta, il quale non era proprietario e non aveva la disponibilità dell’immobile e per detti motivi domandava il rigetto della richiesta convalida dello sfratto.

Con Provv. del 03 ottobre 2017 veniva emessa ordinanza di rilascio, disposto il mutamento di rito ed assegnati i termini per la mediazione, la quale si concludeva con esito negativo per la mancata partecipazione dell’intimato.

L’eccezione sollevata dall’opponente non appare degna di accoglimento in quanto per costante orientamento della giurisprudenza “il detentore non è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione e per poter esercitare i diritti derivanti dal rapporto essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso” (Cass. civ. 10 dicembre 2004 n. 23086; 11 aprile 2006 n. 8411; 27 maggio 2010 n. 12976 e 22 ottobre 2014 n. 22346).

Dalla documentazione versata in atti, ed in particolare dalla sentenza n. 17 del 1986, resa dal Tribunale di Taranto, è emerso che il dante causa dell’opposta aveva la piena disponibilità del bene rinveniente da un preliminare di vendita, che non è stato dichiarato risolto.

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza, legittimato a richiedere la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata. Pertanto, il conduttore convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi dell’eccezione de “iure tertii” contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa (Cass. civ. 13 luglio 1999 n. 7422)

Il diritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongono o si aggiungano questioni che investano la titolarità del diritto reale sul bene locato e non quando il conflitto attenga al rapporto fra locatore e proprietario. (Cass. civ. 17030 del 2015)

L’opposta ha sostenuto che il conduttore si era reso morso nel pagamento dei canoni scaduti dal mese di febbraio 2014, circostanza questa non contestata dall’opponente, il quale ha ritenuto non dovute le somme sul presupposto della non proprietà dell’immobile locato in capo al dante causa dell'(…).

Da quanto è emerso nel corso del giudizio, la ricorrente ha processualmente provato quanto necessario per la propria domanda; ha offerto, infatti, prova del rapporto negoziale intercorso tra le parti ed ha allegato l’inadempimento del resistente.

Quest’ultimo non ha al contrario dimostrato né di avere adempiuto alla prestazione contestata, né che l’inadempimento addebitatogli fosse dovuto a causa a lui non imputabile, né ha fornito la prova nel corso del giudizio delle motivazioni addotte con l’atto di opposizione.

Essendo emerso, quindi, dagli atti che la morosità persisteva al momento della intimazione dello sfratto, rendendosi il conduttore moroso del pagamento dei canoni da febbraio 2014, sussistono i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per morosità di parte conduttrice.

Nulla dispone in merito al rilascio dell’immobile locato avendo l’opponente lasciato lo stesso in data 04-06-2018, giusta dichiarazione resa dall’opposta.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il G.O.T., definitivamente pronunciando, così provvede :

1) Dichiara la risoluzione del contratto del 18-07-2008, registrato il 04 agosto 2008 al n. (…), relativo all’immobile sito in M. alla via (…) per inadempimento del conduttore ;

2) Condanna il conduttore opponente al pagamento dei canoni da febbraio 2014 sino alla data dell’effettivo rilascio dell’immobile locato, aggiornati annualmente secondo gli indici Istat, oltre interessi legali dalla data di maturazione del singolo canone al soddisfo ed oltre alle spese di bollo e registrazione del contratto;

3) Condanna l’opponente a rifondere agli avv.ti Pi.Ma., Co.Di. ed Ez.Ga., dichiaratisi antistatari, le spese del presente giudizio, che liquida in complessive Euro 2.440,89 di cui Euro 180,89 per spese, ed Euro 2.260,00 per compensi, oltre al 15% a titolo di spese forfetarie, IVA e CNAP come per legge ed alle spese relative alla fase della mediazione.

Così deciso in Taranto il 25 giugno 2018.

Depositata in Cancelleria il 25 giugno 2018.