Indice dei contenuti
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità di quest’ultimo; rimane, peraltro, salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all’intento pratico perseguito dalle parti, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non ha costituito la ragione unica o determinante dell’operazione.
Per ulteriori approfondimenti in materia di diritto bancario si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
Il contratto di mutuo: aspetti generali.
Mutuo fondiario e superamento dei limiti di finanziabilità.
Il contratto autonomo di garanzia: un nuova forma di garanzia personale atipica
La fideiussione tra accessorietà e clausola di pagamento a prima richiesta e senza eccezioni
Il contratto di leasing o locazione finanziaria
Per approfondire la tematica degli interessi usurari e del superamento del tasso soglia si consiglia la lettura del seguente articolo: Interessi usurari pattuiti nei contatti di mutuo
Tribunale Trento, civile Sentenza 16 luglio 2018, n. 689
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRENTO
CONTENZIOSO ORDINARIO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Renata Fermanelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3134/2016 R,G. promossa da:
AN.MA. (…), con il patrocinio degli avv. TR.EU. e, elettivamente domiciliato in VIA (…) 38100 TRENTO, presso il difensore avv. TR.EU.
ATTORE
RO.DI. (…), con il patrocinio degli avv. TR.EU. e, elettivamente domiciliato in VIA (…) 38100 TRENTO, presso il difensore avv. TR.EU.
ATTORE
contro:
CA.RU. – SOCIETÀ COOPERATIVA (…), con il patrocinio dell’avv. PO.AN. e elettivamente domiciliato in Passaggio Zippel, 2 38122 Trento presso lo studio dell’avv. PO.AN.
CONVENUTO
Avente per oggetto: mutuo e trattenuta in decisione all’udienza del giorno 7.2.18.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Ma.An. e Di.Ro. convenivano in giudizio dinanzi all’intestato Tribunale la Ca.Ru., Ba.Cr., in persona del legale rappresentante, esponendo che:
An.Ma. è socio e Ro.Di. è amministratore unico della S.r.l. Ar.Fe. Immobiliare, società che nel 2006 aveva ottenuto dalla Ca.Ru. la disponibilità della somma di Euro 400.000,00 mediante affidamento in conto corrente garantito da fideiussione personale degli attori, oltre che da ipoteca iscritta su terreno edificabile acquistato dalla suddetta società; poiché la società non era stata in grado di ripianare le perdite ed aveva accumulato dei debiti, la Ca.Ru. aveva finanziato personalmente gli attori per importo di 220.000,0 mediante contratto di mutuo fondiario ventennale stipulato con entrambi in data 19.6.08;
l’importo di Euro 50.000 era stato utilizzato per saldare posizioni debitorie della S.r.l. Ar.Fe., mentre l’importo residuo di Euro 170.000,00 era stato versato sul conto della società a parziale copertura dello scoperto che la stessa presentava nei confronti della Ca.Ru.; tale mutuo era assistito da ipoteca di secondo grado, iscritta per un importo di Euro 330.000,00 sulla p.ed. 1107 c.c. Pr. di proprietà di Ro.Di.;
tale operazione aveva consentito alla Ca.Ru. di dimezzare il proprio credito nei confronti della S.r.l. Ar.Fe.;
il contratto di mutuo fondiario doveva ritenersi nullo per violazione di legge, in quanto stipulato in violazione dell’articolo 38 comma 2 del decreto legislativo numero 385/93, poiché l’ammontare del finanziamento era superiore all’80% del valore dei beni ipotecati, tenuto conto anche della preesistenza di iscrizioni ipotecarie per complessivi Euro 150.000,00;
il contratto di mutuo doveva ritenersi nullo anche perché non meritevole di tutela in quanto l’interesse concretamente perseguito dalle parti non era quello di concedere un finanziamento ma di costituire una garanzia reale con riguardo a un debito preesistente;
doveva inoltre ritenersi sussistente una responsabilità della Ca.Ru. per aver tenuto una condotta contraria agli obblighi di diligenza e buona fede di cu agli articoli 1175 1176 c.c., avendo erogato un credito nonostante che, per effetto delle ipoteche già iscritte, non vi era possibilità di ottenerne la restituzione, considerato anche che la S.r.l. Ar.Fe. non sarebbe stata in grado di ripianare l’esposizione debitoria pregressa con le proprie risorse e la concessione di un mutuo ipotecario personalmente al socio e all’amministratore avrebbe prodotto un vantaggio esclusivamente per la banca mutuante;
infine nessun interesse poteva essere conteggiato sulla somma oggetto di mutuo, in quanto erano stati pattuiti interessi usurari.
Chiedevano pertanto che il contratto di mutuo stipulato in data 19.6.08 fosse dichiarato nullo e comunque inefficace, con conseguente condanna della convenuta alla restituzione della somma già versata dagli attori, indicata nell’importo complessivo di Euro 47.655,00, oltre accessori, dichiarandosi non giustificata l’ipoteca iscritta sulla p.ed (…) c.c. Predazzo, con conseguente ordine di cancellazione dell’iscrizione. In via subordinata, chiedevano che, accertata la natura usuraria degli interessi pattuiti, fosse dichiarato che la Ca.Ru. indebitamente aveva percepito le somme versate dagli attori a tale titolo, con conseguente condanna della convenuta alla restituzione delle stesse.
La Ca.Ru. si costituiva in giudizio, eccependo l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione. Nel merito negava fosse ipotizzabile una nullità del contratto di mutuo fondiario, posto che nessuna norma imponeva una specifica destinazione al finanziamento concesso, non sussistendo un’ipotesi di mutuo di scopo; sosteneva che nessuna nullità poteva derivare da fatto che la somma erogata superasse la misura dell’80% del valore dell’immobile ipotecato, posto che tale tesi difensiva era stata più volte rigettata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità; che per la concessione del finanziamento era stato tenuto conto sia della consistenza dell’attività imprenditoriale svolta dalla S.r.l. Ar.Fe., sia dell’attività professionale svolta dagli attori; che nessun superamento del tasso soglia si era verificato, posto che la tesi difensiva degli attori si basava sulla sommatoria tra interessi corrispettivi ed interessi moratori, operazione matematica non corretta.
Chiedeva pertanto rigetto delle domande proposte dagli attori e, in via riconvenzionale subordinata, nell’ipotesi in cui fosse stata dichiarata la nullità del mutuo fondiario, che lo stesso fosse convertito in mutuo ipotecario.
In via ulteriormente subordinata, chiedeva la condanna dei convenuti in solido alla restituzione gli importi da essa versati in loro favore.
Espletato il procedimento di mediazione, si procedeva all’istruzione probatoria mediante l’acquisizione dei documenti offerti.
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all’udienza del 7.2.18.
Le tesi difensive degli attori dirette ad accertare la nullità del contratto di mutuo fondiario per essere stato il relativo importo utilizzato (almeno in parte) per ripianare debiti che la S.r.l. Ar.Fe. aveva nei confronti della Ca.Ru. e non per finalità immobiliare e per essere stata prestata ipoteca non di primo grado risulta infondata alla luce degli insegnamenti della Suprema Corte (Cass. n. 9511/07; Cass. n. 4792/12) secondo cui “il mutuo fondiario non è mutuo di scopo, non risultando per la relativa validità previsto che la somma erogata dall’istituto mutuante debba essere necessariamente destinata ad
una specifica finalità che il mutuatario sia tenuto a perseguire, né l’istituto mutuante deve controllare l’utilizzazione che viene fatta della somma erogata, risultando piuttosto connotato dalla possibilità di prestazione da parte del proprietario di immobili (rustici o urbani) a garanzia ipotecaria.
Inoltre (Cass. n. 24038/14) si deve quindi escludere che la natura fondiaria del credito sia subordinata all’esclusivo scopo acquisitivo di un immobile, assistito da garanzia ipotecaria necessariamente di primo grado in quanto la norma non pone tali due elementi come condizioni essenziali per configurare un credito come fondiario.
Alla luce del più recente orientamento giurisprudenziale di legittimità (Cass. n. 17352/17; Cass. n. 19016/17; Cass. n. 13286/18; Cass. n. 6586/18; Cass. n. 9079/18), che al momento può ritenersi costante, il mutuo fondiario dedotto in giudizio deve invece essere dichiarato nullo per violazione dell’articolo 38 comma 2 del decreto legislativo numero 385/93.
Tale disposizione stabilisce che il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. La Banca d’Italia, in conformità’ delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
Con delibera CICR 22.4.1995 è stato disposto che f ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relative importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.
Deve ritenersi provato che il finanziamento concesso in forza del contratto di mutuo di data 9/6/08 riguardasse un importo che superava l’80% del valore dell’immobile offerto in garanzia; la Cassa convenuta, che aveva erogato precedenti finanziamenti in forza dei quali era stata iscritta ipoteca di primo grado, non ha nemmeno dedotto l’ammontare residuo del credito preesistente. Inoltre nessuna delle parti ha prodotto in giudizio una perizia di stima del fondo sul quale è stata iscritta ipoteca e sostanzialmente la Cassa convenuta non ha mai contestato le affermazioni di parte, attrice circa superamento del limite sopra indicato.
Come anticipato, la Suprema Corte recentemente affermato che “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa (Cass. n. 17352/17).
La Suprema Corte (ord. n. 11201/18) ha tuttavia precisato che “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità di quest’ultimo; rimane, peraltro, salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all’intento pratico perseguito dalle parti, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non ha costituito la ragione unica o determinante dell’operazione”.
Pertanto, dichiarata la nullità del contratto di mutuo fondiario stipulato tra le parti in data 19.6.08, deve essere esaminata la domanda riconvenzionale della stessa convenuta diretta ad ottenere la conversione nel contratto di mutuo fondiario, nullo, in un contratto di mutuo ipotecario.
Tale domanda risulta fondata in quanto sussistono i requisiti formali per l’iscrizione ipotecaria e l’espressa esatta individuazione del bene immobile oggetto di ipoteca; del resto risulta evidente dal contratto la volontà delle parti di concedere (ed. ottenere rispettivamente) un mutuo garantito da garanzia reale.
Conseguentemente deve ritenersi che il pagamento delle rate già effettuato del mutuo trovi titolo comunque nell’esistenza di un contratto di mutuo ipotecario, sicché deve essere rigettata la domanda degli attori di restituzione delle somme versate in favore della convenuta.
Deve ritenersi insussistente una responsabilità della Ca.Ru. per violazione degli articoli 1175 1176 c.c.
Parte convenuta non ha mai negato che la società, di cui stessi erano socio ed amministratore, S.r.l. Ar.Fe., avesse in corso plurime operazioni immobiliari (dettagliatamente descritte a pag. 3 e 4 dalla comparsa di costituzione e risposta), operazioni immobiliari in appetibile zona turistica del lago di Garda dalle quali era possibile ricavare degli utili da dividere in favore dei soci; inoltre l’attore An.Ma. è professore di economia aziendale presso l’Istituto tecnico commerciale di Predazzo e lavora presso la sas St.Er., circostanze storiche mai negate dall’interessato. Dalla visura camerale della sas Studio Er. risulta che Cr.Ro. è socio accomandatario della stessa.
Entrambi gli attori pertanto potevano disporre di redditi certi provenienti dalla loro attività professionale ed era altresì prevedibile la percezione di utili e compensi per l’amministratore derivanti dalla partecipazione S.r.l. Ar.Fe.
Deve pertanto escludersi che la Ca.Ru. abbia concesso credito agli attori nella consapevolezza che gli stessi si trovassero nell’impossibilità di restituire gli importi oggetto del mutuo.
La stessa circostanza esposta degli attori secondo cui gli stessi avrebbero restituito le somme ricevute in virtù del mutuo per l’importo di Euro 47.655,00 dimostrano che gli stessi erano in condizioni di far fronte al pagamento delle rate.
Risulta infondata anche la tesi difensiva secondo cui sarebbero stati pattuiti interessi superiori alla soglia di legge, da considerarsi quindi usurari.
Tale doglianza è fondata sul fatto che la misura degli interessi corrispettivi dovrebbe essere sommata a quella degli interessi moratori.
Tale operazione matematica non risulta corretta.
In primo luogo non può essere trascurata la diversità di funzioni tra gli interessi corrispettivi, dovuti in favore dei creditori per la messa a disposizione di denaro in favore di un terzo, attesa la naturale redditività del denaro, ed interessi moratori, la cui funzione, ai sensi dell’articolo 1224 c.c., è quella di risarcire il creditore per l’inadempimento rappresentato dal mancato puntuale pagamento secondo le pattuizione intervenute tra le parti.
Va anche considerato che il pagamento degli interessi moratori non viene statuito come una naturale conseguenza del contratto, posto che la regolare esecuzione del contratto determina esclusivamente il pagamento di interessi corrispettivi. Non può ritenersi pertanto che la pattuizione di interessi moratori vada considerata automaticamente ai fini della determinazione del patto soglia, posto che pagamento degli stessi è solo eventuale e presuppone un andamento patologico del contratto. Deve ritenersi che, in via generale, qualsiasi contratto venga stipulato con la volontà delle parti di procedere alla regolare esecuzione dello stesso, sicché il pagamento degli interessi moratori costituisce solamente un’eventualità che, nell’intenzione delle parti, deve considerarsi remota ed eccezionale. Nella sostanza il pagamento degli interessi moratori, al momento della stipula del contratto, non costituisce un effetto naturale e necessitato dell’esecuzione del contratto, ma un effetto che viene a prodursi solo a seguito dell’inadempimento del debitore, ipotesi che deve ritenersi una mera possibilità non auspicata da nessuno dei contraenti.
Va ancora rilevato che la determinazione della misura del tasso soglia viene effettuata con decreto ministeriale che utilizza come base le rilevazioni effettuate dalla Banca d’Italia.
Il decreto ministeriale in materia viene infatti adottato avute presenti le istruzioni per la rilevazione del tasso effettivo globale medio ai sensi della legge sull’usura emanate dalla della Banca d’Italia, posto che con apposito decreto ministeriale viene attribuito alla Banca d’Italia il compito di procedere alla rilevazione dei tassi effettivi globali medi applicati dalle banche e dagli intermediari finanziari.
Nelle istruzioni per la rilevazione del tasso effettivo globale medio emanate dalla Banca d’Italia, richiamate dai decreti ministeriali che determinano il tasso soglia, è espressamente stabilito che dal calcolo del tasso effettivo sono esclusi gli interessi di mora e gli oneri assimilabili contrattualmente previsti per il caso di inadempimento di un obbligo.
Risulta evidente dalle norme richiamate che sarebbe illogico determinare il tasso effettivo globale medio, utilizzato nei decreti ministeriali per stabilire il tasso soglia, senza tener conto nelle rilevazioni degli interessi di mora, e valutare invece tale tipologia di interessi al fine di stabilire se gli interessi applicati in un determinato contratto siano o meno murari. Significherebbe utilizzare dati non omogenei per effettuare la medesima operazione, vale a dire stabilire la misura dei tassi murari.
A conclusioni diverse non può portare il principio affermato dalla Suprema Corte (Cass. n. 350/13), posto che in tale pronuncia ci si è limitati ad affermare che “ai fini dell’applicazione dell’art. 644 c.p., e dell’art. 1815 c.c., comma 2, si intendono murari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, quindi anche a titolo di interessi moratori (Corte cost. 25 febbraio 2002 n. 29: “il riferimento, contenuto nel D.L. n. 394 del 2000, art. 1, comma 1, agli interessi a qualunque titolo convenuti rende plausibile – senza necessità di specifica motivazione – l’assunto, del resto fatto proprio anche dal giudice di legittimità, secondo cui il tasso soglia riguarderebbe anche gli interessi moratori”)”.
Con tale pronuncia si è affermato che anche i tassi moratori, se superano il tasso soglia, devono essere considerati murari, ma non viene affermato che, per stabilire il superamento di tale limite, è necessario effettuare la sommatoria tra tassi corrispettivi e tassi moratori.
Inoltre anche le modalità di calcolo dei tassi corrispettivi e dei tassi moratori sono ovviamente diverse, posto che i primi si calcolano sull’intero capitale erogato a seguito della stipula del contratto di mutuo, mentre il tasso di mora si applica solo sulle rate non pagate.
Va sottolineata la circostanza che gli attori non hanno esposto di aver pagato interessi muratori sulla somma mutuata.
Le spese di lite seguono la sostanziale soccombenza degli attori (che nessuna difesa hanno opposto alla domanda riconvenzionale della Cassa convenuta di conversione del contratto nullo) e sono poste a carico degli stessi nella misura liquidata in dispositivo, tenuto conto dei parametri contenuti nel Regolamento n. 55/14, trattandosi di liquidazione effettuata dopo la sua entrata in vigore (art. 28).
P.Q.M.
Il tribunale di Trento, ogni diversa o contraria azione, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo, così provvede:
1) dichiara la nullità del mutuo fondiario dd. 19.6.18 per violazione dell’art. 38 co. 2 D.Lgs. n. 385/93;
2) in accoglimento della domanda riconvenzionale della Ca.Ru., dispone la conversione del contratto di mutuo fondiario dd. 19.6.08 stipulato tra la Ca.Ru. e Ma.An. e Di.Ro., con un contratto di mutuo ipotecario da ritenersi stipulato tra la Ca.Ru. di Fi. e Ma.An.e Di.Ro. in pari data;
3) rigetta conseguentemente le domande proposte dagli attori nei confronti della Ca.Ru.;
4) condanna Ma.An. e Di.Ro., in solido, al rimborso in favore della Ca.Ru., Ba.Cr., in persona del legale rappresentante, delle spese di giudizio, liquidate in Euro 2.430,00 per la fase di studio, Euro 1.550,00 per la fase introduttiva, Euro 2.700,00 per la fase istruttoria, Euro 4.050,00 per la fase decisoria, oltre a spese generali nella misura del 15%, all’I.V.A. ed al contributo C.N.A.P. nelle misure di legge, se ed in quanto dovuti.
Cosi deciso in Trento il 10 luglio 2018.
Depositata in Cancelleria il 16 luglio 2018.