Registrazione tardiva contratto di locazione

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nel l’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

 

Tribunale Padova, Sezione 2 civile Sentenza 23 luglio 2018, n. 1503

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI PADOVA

SEZIONE SECONDA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Nicoletta Lolli ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al N. 8708/2017 R.G. promossa da: (…) (c.f. (…) ), con il patrocinio degli avv. PA.FR., elettivamente domiciliato in VIA (…) 35100 PADOVA, presso il difensore avv. PA.FR.

ATTORE

contro:

(…) (C.F. (…) ), con il patrocinio dell’avv. SC.LU. e elettivamente domiciliato in VIA (…) 35131 PADOVA presso lo studio dell’avv. SC.LU.

CONVENUTO

(…) (C.F. (…)), con il patrocinio dell’avv. SC.LU. e elettivamente domiciliato in VIA (…) 35131 PADOVA presso lo studio dell’avv. SC.LU.

CONVENUTA

(…) (C.F. (…) ), con il patrocinio dell’avv. SC.LU. e elettivamente domiciliato in VIA (…) 35131 PADOVA presso lo studio dell’avv. SC.LU.

CONVENUTA

MOTIVI DELLA DECISIONE

(…) cita (…), (…) e (…) esponendo che:

– con sentenza 1164/2017, emessa dal Tribunale di Padova in data 5/5/2017, veniva accertata l’esistenza di un contratto di locazione tra il P. in veste di locatore e (…), (…) e (…) in veste di conduttori, avente ad oggetto l’immobile sito in P., via (…);

– in particolare, tale sentenza riconosceva l’esistenza di un contratto di locazione ordinaria (4+4) a far data dal 4/7/2007, per il quale era stato pattuito un canone di Euro 450,00 mensili, senza alcun aggiornamento per svalutazione monetaria;

Alla luce di tale accertamento, il P. intima lo sfratto per morosità ai conduttori, per mancato pagamento dei canoni da ottobre 2012 a luglio 2017 per un importo complessivo di Euro 25.650,00 e ne chiede la convalida.

Si costituiscono (…). (…) e (…), chiedendo in via preliminare che la domanda attorea venga dichiarata inammissibile, dal momento che il P. non ha provveduto alla registrazione della sentenza 1164/2017 del Tribunale di Padova accertante l’esistenza del contratto di locazione e che pertanto non sussistono i presupposti per attivare un procedimento di sfratto per morosità. Nel merito, previo mutamento di rito, chiedono il rigetto delle domande attoree, poiché, come risulterebbe dai verbali di udienza nella causa R.G. 4429/2015 (sent. 1164/2017), il (…) non è creditore nei confronti degli intimati della cifra predetta, ma solo di Euro 500.00.

All’udienza 17/10/2017 il (…) produce prova dell’avvenuta registrazione della sentenza 1164/2017.

Con successiva ordinanza 2/11/2017 viene ordinato agli intimati il rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 665 c.p.c. e viene disposta la prosecuzione della causa nelle forme dell’art. 447 bis c.p.c.

La causa, istruita documentalmente e mediante interrogatorio formale dell’intimante, passa ora in decisione.

Quanto alla registrazione della locazione, tale onere è stato assolto dal (…) mediante la registrazione della sentenza 1164/2017 che, indicando tutti gli elementi essenziali della locazione, tiene luogo del contratto.

La sentenza, infatti, esplicita sia il termine di decorrenza del contratto (4/7/2007), sia la sua durata (4+4 anni, come previsto dall’art. 2 co. 1 L. n. 431 del 1998), sia, infine, l’importo del canone (Euro 450,00 mensili, senza aggiornamento per svalutazione monetaria).

Per quanto riguarda poi l’eccezione di inammissibilità del procedimento per mancata registrazione del contratto di locazione al momento della notifica dell’intimazione di sfratto o alla prima udienza, essa è priva di pregio in quanto superata dalla pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite n. 23601/2017, cui questo giudice aderisce.

È noto che l’art. 1 co. 346 della L. n. 311 del 2004 ha introdotto un’ipotesi di nullità per tutti quei contratti che, dovendolo, non sono registrati.

Vari sono stati gli indirizzi interpretativi, tra cui quello che riteneva che la registrazione fosse una condizione di efficacia del contratto, con la possibilità dunque di registrarlo successivamente, quello che riteneva che si trattasse di nullità sanabile, considerato che la normativa fiscale consente la registrazione tardiva, o quello che riteneva la nullità insanabile, mancando Ogni ipotesi di espressa sanatoria e dovendo dunque ricondurre la suddetta nullità a quella generale di cui agli artt. 1418 e 1423 c.c.

L’interpretazione che individuava un’ipotesi di nullità insanabile una volta scaduto il termine per la registrazione, considerati i principi generali e l’assenza di norme che prevedono una sanatoria, sembrava avere avuto un autorevole avallo nella sentenza Cass. SU 18213/2015. secondo la quale “In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della L. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegozi al e inidoneo ad influire sulla validità civilistica”.

Le successive sentenze delle sezioni semplici, la n. 10498/2017 e la n. 20858/2017 si sono invece pronunciate come segue “In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998″.

Tale (apparente) contrasto è stato risolto dall’ultima pronuncia della Suprema Corte a SU 23601/2017 nel senso che: “Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nel l’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.”

In questa ultima pronuncia la Corte evidenzia che la nullità prospettata dalla L. n. 311 del 2004 ha natura atipica, per il fatto che almeno per trenta giorni il contratto produce ritualmente effetti pur senza essere registrato (essendo ancora in corso il termine per la registrazione).

Dà poi risposta positiva alla domanda se la registrazione tardiva possa dirsi legittima, sulla base della normativa tributaria. Evidenzia infatti che il termine per la registrazione non è perentorio e che la nullità dell’atto non dispensa dall’obbligo di registrazione. Infine, è prevista una forma di registrazione volontaria tardiva e il c.d. ravvedimento operoso alle condizioni di cui all’art. 13 D.Lgs. n. 472 del 1997.

Tale conclusione, a parere della Corte, non viene ostacolata dalla nullità prevista dall’art. 13 della L. n. 431 del 1998. che si riferisce alle sole locazioni abitative e pertanto è norma inidonea a introdurre una perentorietà nel termine per la registrazione.

Una volta ritenuta legittima la registrazione, ritiene la Corte che ne consegua “l’effetto di sanare la nullità sancita dal comma 346 della Finanziari 2004, attesone il carattere:

– sul piano morfologico, di nullità per difetto di un coelemento di validità extranegoziale;

– sul piano negoziale, di invalidità da inadempimento (dell’obbligo di registrazione)”

Rileva poi che l’effetto sanante troverebbe poi ulteriore conferma nella interpretazione sistematica delle norme di registro, e, in particolare, di quelle sulla registrazione d’ufficio (artt. 15 e 65 D.P.R. n. 131 del 1986).

Risponde anche affermativamente alla domanda se l’effetto sanante decorra con effetti ex tunc. Ritiene che questo effetto possa essere ricondotto all’anomalia della vicenda, per cui il contratto passa da una fase di piena validità ed efficacia a una di in cui subentrano la totale invalidità e inefficacia e la sanatoria ex tunc consente di stabilizzare gli assai instabili effetti del contratto, che sono a tutela della parte debole in termini di durata, avviamento, prelazione ecc. ..

Ritiene che una diversa opzione interpretativa che facesse decorrere gli effetti del contratto dalla data della registrazione finirebbe per contrastare con la disciplina della durata legale del contratto.

Nella vicenda odierna, l’esistenza del contratto di locazione è stata accertata con sentenza 1164/2017, emessa dal Tribunale di Padova in data 5/5/2017. Essa è poi stata registrata nel settembre dello stesso anno, come risulta dalla documentazione dimessa dal patrocinio del (…) all’udienza 17/10/2017, la quale riporta l’attestazione di definitività della sentenza. la registrazione della stessa e la ricevuta dell’avvenuto pagamento della registrazione.

Dunque, alla luce della sentenza di Cass. SU 23601/2017. il fatto che il procedimento per convalida di sfratto sia iniziato prima che la sentenza che tiene luogo del contratto fosse registrata non è circostanza che osta all’ammissibilità del procedimento stesso.

E poiché la nullità del contratto per tardività della registrazione è sanata con la sua registrazione tardiva ex tunc, risulta parimenti ammissibile anche la procedura di convalida, peraltro ancora nella fase sommaria all’epoca della registrazione.

Venendo ora alla questione relativa al pagamento dei canoni, essa va inquadrata nei termini seguenti.

La sentenza di questo Tribunale che accerta l’esistenza di un contratto di locazione tra le parti individua la misura del canone nella misura di Euro 450,00 mensili non aggiornabili.

Si deve ritenere che il canone non sia stato pagato dal giugno 2014 e pertanto sussistono gli estremi per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei conduttori.

A tal proposito assumono particolare rilevanza le dichiarazioni di natura confessoria rese da (…) nel corso del procedimento penale a carico del (…) per molestie nei confronti di (…) (processo all’esito del quale l’imputato è stato assolto perché il fatto non sussiste).

Sentito come testimone, e dunque giuridicamente obbligato a dire la verità, il (…) ha affermato infatti di non avere pagato il canone da quando era accaduto il presunto episodio di molestie a carico della figlia, risalente ai maggio 2014.

Con ragionevole approssimazione, si può pertanto ritenere che il canone non sia stato pagato a far data dal giugno 2014.

Per quanto riguarda i canoni precedenti (la sentenza 1164/2017 accerta che il contratto di locazione è iniziato in data 4/7/2007) bisogna invece ritenere che questi siano stati pagati.

Tale conclusione discende dal fatto che appare inverosimile che un locatore attenda ben 8 anni, tale essendo il lasso temporale tra l’inizio del contratto, nel 2007, e la prima iniziativa giudiziale, nel 2015, per riscuotere le somme a lui dovute. Ciò induce dunque a ritenere che fino all’inizio del procedimento R.G. 4429/2015. sfociato nella sentenza 1164/2017, i canoni siano stati pagati e il conduttore si sia determinato ad agire solo nel momento in cui tali somme non sono più state versate.

Tale conclusione viene corroborata dalla prossimità temporale tra l’inizio del procedimento per la restituzione dell’immobile occupato in base all’asserita occupazione senza titolo (prima metà 2015) e il periodo in cui lo stesso (…) dichiara di aver smesso di pagare il canone (giugno 2014).

Questa conclusione è coerente con il non chiaro esito dell’interrogatorio formale reso dall’attore, del quale pertanto non si deve tenere conto a nessun fine, essendo palesemente reso con riferimento ad un diverso contesto giuridico.

Quanto affermato dai convenuti circa la portata confessoria delle dichiarazioni rese dal (…) nel corso dell’interrogatorio formale di cui al verbale di udienza 23/9/2016 nella causa R.G. 4429/2015 è comunque superato dal giudicato intervenuto sulla domanda riconvenzionale di accertamento dell’esistenza del contratto di locazione proposta dagli stessi convenuti nell’ambito di quel giudizio.

In definitiva, visto l’art. 2729 c.c., sussistono presunzioni gravi, precise e concordanti che inducono a ritenere che i canoni siano stati pagati fino al maggio 2014.

I conduttori sono dunque debitori nei confronti del (…) dei canoni da giugno 2014 a maggio 2018 (data del rilascio), estremi inclusi, e quindi della somma di Euro 21.600 (Euro 450 al mese per 48 mesi).

La domanda di condanna al rilascio dell’immobile, conseguente alla risoluzione del contratto di locazione, è superata dall’avvenuto rilascio in data 23/5/2018, circostanza attestata dall’attore in sede di note conclusive.

Le istanze istruttorie, reiterate da entrambe le parti in sede di scritti conclusivi, sono inammissibili per i motivi già esposti nell’ordinanza 3/4/2018.

Le spese, liquidate nella misura media del D.M. n. 55 del 2014 sulla base della somma riconosciuta con riferimento alla tabella relativa alle convalide locatizie, seguono la soccombenza.

La richiesta di condanna dei V. ai sensi dell’art. 96 c.p.c. va rigettata, atteso che il tema della registrazione tardiva del contratto di locazione, in particolare con riferimento alla registrazione della sentenza che riconosce l’esistenza dello stesso, costituisce una questione nuova.

PER QUESTI MOTIVI

Il tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa

DICHIARA

La risoluzione del contratto di locazione intercorrente tra (…) come locatore e (…), (…) e (…) come conduttori, avente ad oggetto l’immobile sito in P., via P. 136, per inadempimento dei conduttori

CONDANNA

(…), (…) e (…) al pagamento a favore di (…) della somma di Euro 21.600,00, oltre interessi legali dalla notificazione dell’intimazione per canoni scaduti prima e dalle scadenze per quelli successivi

CONDANNA

(…), (…) e (…) al pagamento delle spese processuali sostenute da (…), spese liquidate in Euro 2.460,00 per compensi e Euro 145,50 per anticipazioni, oltre 15% rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.

Indica in trenta giorni il termine per il deposito della motivazione.

Così deciso in Padova l’11 luglio 2018.

Depositata in Cancelleria il 23 luglio 2018.