Accertamento scadenza contratto di locazione

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Il giudicato formatosi sull’accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione lascia inalterato il potere delle parti di provocare la cessazione degli effetti del contratto, prima della scadenza, al verificarsi di altri presupposti, trattandosi di un diritto diverso da quello accertato, riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilità con la scadenza accertata; al contrario, se il conduttore, che sia stato convenuto in giudizio per la convalida della licenza per finita locazione, intenda esercitare il proprio diritto di impedire il verificarsi della scadenza naturale del contratto, è tenuto a farlo in quel processo, trattandosi di un fatto impeditivo del diritto fatto valere dal locatore, restando altrimenti precluso dal giudicato l’accertamento di una data di scadenza diversa da quella accertata.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 5 ottobre 2018, n. 24534

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRASCA Raffaele – Presidente

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

Dott. POSITANO Gabriele – rel. Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

Dott. GUIZZI Stefano Giaime – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 938-2017 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del suo amministratore unico, sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) PA, in persona dei procuratori sigg.ri dott. (OMISSIS) e arch. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3901/2016 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 27/10/2016;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/03/2018 dal Consigliere Dott. GABRIELE POSITANO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE ALESSANDRO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega.

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di citazione notificato il 20 gennaio 2014, (OMISSIS) P.A. ha esposto che in data 27 dicembre 2000 I’INPDAP aveva concesso in locazione alla (OMISSIS) s.r.l., ad uso esclusivo di uffici, un immobile sito in Milano per la durata di sei anni con inizio dal 1 gennaio 2001 e termine al 31 dicembre 2006. Era poi previsto all’articolo 2, comma 1, il rinnovo tacito per ulteriori 12 anni (sei anni, piu’ sei anni) se il conduttore non avesse comunicato disdetta a mezzo lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza. L’articolo 2, comma 2 prevedeva che, alle successive scadenze, la rinnovazione sarebbe avvenuta, a semplice richiesta del conduttore, alle stesse condizioni economiche contrattuali maturate al momento del rinnovo. Aggiungeva che, per effetto della costituzione con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze, del fondo di investimento mobiliare di tipo chiuso, denominato “(OMISSIS)” e successivo decreto del 23 dicembre 2005, l’attrice era subentrata nel rapporto di locazione. Cio’ premesso conveniva in giudizio la societa’ (OMISSIS) s.r.l. per sentir convalidare la contestuale intimazione di licenza per finita locazione. Precisava che con sentenza n. 1467 del 2013 il Tribunale di Milano, pronunziandosi sulla causa per finita di locazione instaurata da (OMISSIS), Societa’ di gestione del risparmio P.A. nei confronti di (OMISSIS) s.r.l. aveva dichiarato in dispositivo, con effetto di giudicato “la cessazione degli effetti del contratto di locazione… per la data del 31 dicembre 2018”.

2.La (OMISSIS) s.r.l. proponeva opposizione rilevando che, con riferimento al preteso giudicato nell’ambito di tale procedimento (OMISSIS) s.r.l. aveva chiesto, con raccomandata del 16 gennaio 2009, la rinnovazione del contratto alla scadenza del 31 dicembre 2012 per ulteriori sei anni (31 dicembre 2018) ai sensi dell’articolo 2, comma 1 e (OMISSIS) aveva replicato inviando disdetta del contratto per la data del 31 dicembre, 2012. Pertanto BNP aveva chiesto giudizialmente la convalida dell’intimazione di licenza per finita locazione, con effetto dal 31 dicembre 2012. Il Tribunale, rigettando le domande di (OMISSIS), Societa’ di gestione del risparmio P.A., aveva invece statuito che il contratto di locazione si era rinnovato, ai sensi dell’articolo 2, comma 1, per 12 anni successivi alla scadenza del 31 dicembre 2006 e pertanto “per almeno due sessenni, quanto meno sino al 31 dicembre 2018”. Sulla base di tali premesse il Tribunale aveva limitato il proprio sindacato all’operativita’ dell’articolo 2, comma 1 e cioe’ al rinnovo automatico per 12 anni; poiche’ quello costituiva l’ambito del giudizio prospettato dall’intimante (OMISSIS) che aveva richiesto il rilascio dell’immobile alla data del 31 dicembre 2012, con l’opposizione di (OMISSIS) s.r.l. che aveva chiesto in via riconvenzionale il rinnovo sino alla data del 31 dicembre 2018. Aggiungeva che prima della notifica del intimazione relativa al giudizio della cui efficacia di giudicato si discute, (OMISSIS) s.r.l. aveva inviato autonoma raccomandata del 31 agosto 2011 chiedendo espressamente la rinnovazione del contratto sino alla data del 31 dicembre 2024, sulla base dell’articolo 2, comma 2 del contratto e aggiungendo che rispetto a questa seconda data non vi era stata alcuna disdetta da parte di (OMISSIS) e non assumeva valenza di giudicato la citata sentenza del Tribunale di Milano del 31 gennaio 2013.

3.Con sentenza del 12 ottobre 2015 il Tribunale di Milano dava atto dell’accertamento definitivo, in altra sede, della scadenza del contratto alla data del 31 dicembre 2018 condannando (OMISSIS) s.r.l. a rilasciare l’immobile alla suddetta scadenza, fissando per l’esecuzione la data del 1 gennaio 2019 e provvedendo sulle spese anche con condanna ai sensi dell’articolo 96 c.p.c., comma 3.

4. Il Tribunale rilevava che, approssimandosi la prima scadenza contrattuale del 31 dicembre 2006, senza che fosse intervenuta disdetta da parte della societa’ locatrice, il contratto si era automaticamente rinnovato per 12 anni sino alla data del 31 dicembre 2018, cio’ in quanto dal tenore letterale emergeva che i contraenti avevano sostanzialmente previsto che per i successivi 12 anni rispetto alla data del 31 dicembre 2006 la parte locatrice non potesse disdettare il contratto e cio’ risultava in linea con la circostanza che l’immobile richiedeva importanti interventi di ripristino. Pertanto “si deve accogliere la domanda di parte convenuta (OMISSIS) s.r.l. che ha chiesto l’accertamento della vigenza del contratto di locazione in essere con la parte attrice sino al 31 dicembre 2018” e l’accoglimento della domanda esime il Tribunale dal vagliare il profilo relativo al citato articolo 2, comma 2 posto che tale ipotesi avrebbe dovuto operare per le scadenze del contratto successive al 31 dicembre 2018.

5. Avverso tale statuizione proponeva appello (OMISSIS), affidandosi a tre articolati motivi e resisteva (OMISSIS), Societa’ di gestione del risparmio P.A. eccependo l’inammissibilita’ dell’appello ai sensi dell’articolo 436 bis c.p.c. e la condanna ai sensi dell’articolo 96 c.p.c. e nel merito il rigetto del ricorso.

6.Rilevava l’appellante che con la sentenza n. 1467 del 2013 era stata accertata la vigenza del contratto “quantomeno fino al 31 dicembre 2018” e cio’ consentiva di rigettare l’azione proposta da (OMISSIS), e non esaminare le scadenze del contratto successive al 31 dicembre 2018. Al contrario poiche’ il giudizio del quale si discute riguardava proprio le scadenze successive a tale data la sentenza citata non costituiva giudicato, poiche’ limitata alla prosecuzione del rapporto di locazione “quanto meno sino alla data del 31 dicembre 2018”. D’altra parte poiche’ l’accertamento della cessazione del rapporto si riferisce ad un momento futuro, se dopo la convalida e prima della scadenza intervengono nuove disposizioni, le stesse sono applicabili, come nel caso di specie a seguito della richiesta del 31 agosto 2011 con la quale (OMISSIS) s.r.l. aveva comunicato di volersi avvalere della facolta’ prevista dall’articolo 2, comma 2 e prorogare il rapporto sino al 31 dicembre 2024.

7.La Corte d’Appello rilevava che nella motivazione della citata sentenza n. 1467 del 2013 si dava atto dell’accoglimento della domanda di (OMISSIS) s.r.l. che aveva chiesto “l’accertamento della vigenza del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2018”, mentre nel dispositivo il Tribunale dichiarava la cessazione degli effetti del contratto per la data del 31 dicembre 2018. Poiche’ nel rito del lavoro il dispositivo della sentenza assume rilevanza autonoma ed e’ prevalente rispetto alla motivazione, ricorreva l’ipotesi di giudicato, come ritenuto dal Tribunale. Conseguentemente la Corte d’Appello di Milano con sentenza del 27 ottobre 2016 rigettava le doglianze di (OMISSIS) s.r.l. relative a tale profilo e accoglieva il secondo motivo di appello sulla condanna per lite temeraria, disponendo la revoca di tale statuizione e confermando, nel resto la decisione impugnata con condanna dell’appellante (OMISSIS) s.r.l. al pagamento delle spese di lite.

8.Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione (OMISSIS) s.r.l. affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso (OMISSIS) P.A. Entrambe le parti depositano memorie ex articolo 378 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.E’ opportuno sintetizzare i termini della vicenda come delineati dalla Corte territoriale di Milano.

2.Con la sentenza n. 1467 del 31 gennaio 2013 il Tribunale aveva accolto la domanda di (OMISSIS) s.r.l. tesa all’accertamento della vigenza del contratto di locazione sino al 2018, ma in dispositivo aveva statuito la cessazione degli effetti del contratto alla data del 31 dicembre 2018. Il giudizio si era svolto secondo il rito delle locazioni, per cui, secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, quando vi e’ contrasto tra dispositivo e motivazione, il dispositivo ha una autonoma rilevanza esterna (Cass. n. 23463/2015) che prevale sulla motivazione. Con seconda ed autonoma motivazione la Corte ritiene comunque corretta l’osservazione di (OMISSIS), secondo cui l’affermazione contenuta in motivazione “quantomeno sino al 31 dicembre 2018” viene riportata dal Tribunale solo per ricostruire la volonta’ delle parti al momento della stipulazione del contratto e non per individuare l’oggetto del giudicato e cioe’ affermare che, quanto meno sino a quella data, il rapporto prosegue ed eventualmente oltre.

3.Prosegue la Corte rilevando che non sussiste contrasto interno allo stesso dispositivo, per il fatto che questo presenterebbe l’errato incipit del capo n. 2 “in accoglimento della domanda della convenuta (OMISSIS) s.r.l.”.

4.Infine il giudicato copre anche gli effetti della richiesta del 31 agosto 2011 tesa alla proroga sino al 2024 poiche’ tale evento e’ precedente alla sentenza n. 1467 del 2013, per cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile e non e’ possibile porre in discussione il giudicato attraverso argomentazioni che avrebbero potuto essere fatte valere dall’interessato in quel giudizio (Cass. n. 22316/2013 ed altre). Cio’ in conseguenza del tenore letterale dell’articolo 2 del contratto di locazione che prevede:

5.La durata della locazione e’ stabilita in anni sei e cioe’ dal 1 gennaio 2001 al 31 dicembre 2006. La scadenza il contratto si rinnovera’ tacitamente, con lo stesso canone (compresi aumenti Istat), di sei anni piu’ sei anni se il conduttore non abbia comunicato disdetta a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

6.Alle successive scadenze la rinnovazione potra’ sempre avvenire a semplice richiesta del conduttore (esclusa, quindi, la tacita riconduzione) alle stesse condizioni economiche contrattuali maturate al momento del rinnovo.

7.Con il primo motivo (OMISSIS) s.r.l. deduce la violazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 dell’articolo 2909 c.c., in riferimento agli articoli 281 sexies e 429 c.p.c.. Ritiene errata la argomentazione della Corte secondo cui il principio per il quale il dispositivo della sentenza non puo’ essere interpretato alla luce della motivazione, trattandosi di giudizio svolto secondo il rito delle locazioni, in cui il dispositivo possiede rilevanza esterna. Infatti, la citata sentenza del Tribunale di Milano n. 1467-2013 e’ stata pronunziata ai sensi dell’articolo 281 sexies c.p.c. e cioe’ redatta contestualmente, al termine della discussione orale; cio’ consente di escludere il richiamo alla giurisprudenza in tema di rito del lavoro. Conseguentemente il dispositivo puo’ essere interpretato alla luce della parte motiva della decisione. Appare pertanto chiaro che il Tribunale intendeva semplicemente accogliere la domanda riconvenzionale di (OMISSIS) s.r.l. che ha chiesto di accertare la vigenza del contratto di locazione “sino” al 31 dicembre 2018. In secondo luogo, la giurisprudenza richiamata si riferisce solo ai casi di contrasto insanabile tra dispositivo letto in udienza e motivazione, mentre nel caso di parziale incoerenza tra dispositivo e motivazione e’ consentito interpretare e integrare il dispositivo con la parte motiva. Nel caso di specie non ricorre contrasto insanabile, poiche’ il Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale della conduttrice, ma si e’ astenuto “consapevolmente” dall’esprimersi circa l’ammissibilita’ di ulteriori proroghe del contratto.

8.Con il secondo motivo deduce la violazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 e dell’articolo 2909 c.c. in riferimento ai limiti oggettivi del giudicato esterno derivante dalla sentenza n. 1467-2013.

9.11 giudicato in questione fa stato circa l’intervenuta rinnovazione del contratto per sei anni con decorrenza 31 dicembre 2012, ma si limita all’oggetto specifico del giudizio, non potendo porre nel nulla i diritti potestativa attribuiti alle parti ed in particolare quello della conduttrice di optare, prima del 31 dicembre 2018, per una ulteriore rinnovazione di sei anni. Cio’ in linea con l’orientamento della giurisprudenza secondo cui la convalida di licenza per finita locazione si riferisce ad un contratto non ancora scaduto e copre la scadenza futura del rapporto, con la conseguenza che ove sopravvenga un provvedimento di proroga che superi la scadenza dell’atto di intimazione, si determina un nuovo termine di scadenza (Cass. 13 dicembre 1982, n. 6837).

10. La valutazione contraria adottata dalla Corte territoriale, secondo la ricorrente, sarebbe errata sulla base di tre considerazioni.

11. In primo luogo, il giudizio di convalida riguardava la scadenza del contratto alla data del 31 dicembre 2012 e la domanda riconvenzionale per la rinnovazione sino al 31 dicembre 2018. Nessuna delle parti aveva formulato una domanda di rinnovazione sino alla data del 2024.

12. In secondo luogo, il Tribunale aveva rigettato la domanda di convalida per finita locazione riferita alla data del 31 dicembre 2012 e quindi il giudicato puo’ riferirsi esclusivamente a tale questione, mentre nessuna delle parti aveva dedotto una proroga ulteriore per la scadenza successiva.

13. In terzo luogo, una siffatta pronunzia vanificherebbe il diritto potestativo della conduttrice di richiedere l’ulteriore proroga al 2024, fino all’ultimo giorno di durata del rapporto (31 dicembre 2018).

14. Il primo motivo non e’ idoneo a giustificare la cassazione della sentenza in quanto, pur procedendo conformemente alla natura ex articolo 281-sexies c.p.c. della sentenza, alla lettura combinata di dispositivo e motivazione, – come evidenziato dalla Corte d’Appello nella parte finale della motivazione sul punto – non ricorre l’ipotesi di contrasto fra l’una (motivazione) e l’altro (dispositivo). Infatti, il dire in motivazione che si accoglie la domanda (riconvenzionale) della qui ricorrente per la “vigenza” del contratto sino al 31 dicembre 2018 dopo avere rigettato la domanda della locatrice per il 31 dicembre 2012, ed il dire, poi, in dispositivo che in accoglimento di quella domanda il contratto cessera’ al 31 dicembre 2018, non configura un contrasto.

15. D’altro canto, anche accedendo alla tesi della ricorrente, secondo cui non vi e’ contrasto insanabile e il dispositivo potrebbe essere valutato alla luce della motivazione, (OMISSIS) s.r.l. avrebbe dovuto impugnare quella statuizione per la parte relativa alla dichiarazione di cessazione del contratto di locazione alla data del 31 dicembre 2018 ovvero con riferimento all’omessa pronunzia riguardo all’operativita’ dell’articolo 2, comma 2 con riferimento alla data del 2024, sempre che nel relativo giudizio fosse stata prospettata.

16. Analogamente infondato e’ il secondo motivo.

17. Nel giudizio definito con sentenza del Tribunale del 2013 e’ stata accolta una domanda proposta da (OMISSIS), odierna ricorrente, intesa ad ottenere l’accertamento della futura scadenza del contratto al 31 dicembre 2018. Il bene della vita attribuito con la declaratoria di accertamento aveva ad oggetto la durata del contratto secondo l’efficacia convenzionale sino a quella data.

18. Ora, e’ vero che, quando si fa luogo ad un accertamento di una scadenza futura per una certa data, i poteri contrattuali ed eventualmente quelli discendenti da disciplina normativa, diversi da quello delle parti di provocare la mera cessazione del contratto alla scadenza, che e’ stato esercitato con la domanda con cui e’ stato chiesto detto accertamento, restano integri. Cosi’, se il contratto o la legge prevedono un diritto di recesso a favore di una o entrambe le parti prima della scadenza al verificarsi di certi presupposti diversi dalla scadenza, certamente la possibilita’ di esercizio di tali poteri non resta esclusa dal giudicato. Ma cio’ si giustifica, perche’ tali poteri riguardano un diritto diverso da quello accertato e che e’ riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilita’ con la scadenza del contrato accertata de futuro. E tanto perche’ i presupposti di esercizio di tali poteri suppongono fatti costitutivi che legittimamente possono sopravvenire prima della scadenza e possono assumere la rilevanza loro propria. Analogamente e’ a dirsi per i diritti reciproci di provocare la cessazione per risoluzione per inadempimento: essi si fondano su fatti sopravvenuti inerenti allo svolgimento del rapporto contrattuale.

19. Viceversa, la previsione di un diritto di impedire, come nella specie, tramite l’esercizio di un potere unilaterale previsto nel regolamento contrattuale, il verificarsi della scadenza naturale, se vien posto in relazione alla scadenza futura, allorquando si chieda e si ottenga di dichiararla con la tecnica della condanna in futuro, poiche’ la domanda di proclamazione della scadenza stessa si profila come incompatibile con il suo esercizio e contraria, dunque, al detto regolamento contrattuale, e’ circostanza che il soggetto, cui il potere de quo sia attribuito, deve far valere nel giudizio con cui la controparte abbia iniziato l’azione di finita locazione per la scadenza futura. L’accertamento richiesto, quello della futura scadenza, e’ accertamento che contraddice la previsione contrattuale che – come quella della fattispecie che si giudica, prevista nell’ultimo inciso dell’articolo 2 del contratto (Alle successive scadenze la rinnovazione potra’ sempre avvenire a semplice richiesta del conduttore (esclusa, quindi, la tacita riconduzione) alle stesse condizioni economiche contrattuali maturate al momento del rinnovo) – lascia ad una parte, la conduttrice, un potere immotivato di impedirne la verificazione per effetto del potere di disdetta dell’altra. Pertanto, nella lite con cui la parte avversa, quella locatrice, postuli la declaratoria della cessazione della locazione alla scadenza non e’ sostenibile che il detto potere possa restare salvo: e’ sufficiente osservare che la sua previsione riveste la natura di fatto impeditivo del diritto azionato dal locatore, basato sulla libera manifestazione di volonta’ di provocare la cessazione della locazione.

20. Ne segue che la ricorrente avrebbe dovuto domandare l’accertamento della scadenza al 31 dicembre 2018 con salvezza del possibile esercizio prima di essa del potere contrattuale di incidere su di essa, tramite il diritto potestativo dell’ultimo inciso dell’articolo 2.

21. Il non averlo fatto ha determinato l’accertamento della scadenza come se vi fosse stata una rinuncia ad avvalersene, indipendentemente dalla reale consapevolezza di determinare tale effetto negoziale e comunque, se non si volesse intravedere in tale comportamento una rinuncia, la mancata deduzione di un fatto impeditivo del diritto fatto valere con la domanda di finita locazione.

22. D’altro canto – lo si osserva ad abundantiam – parte ricorrente nemmeno ha allegato, in contrasto con il dato che emerge dal contenuto della sentenza di secondo grado, che vi e’ stato l’accoglimento della sua domanda di accertare la vigenza del contratto sino alla data del 31 dicembre 2018, con la salvezza del suo diritto potestativo contrattuale di impedirne successivamente l’effettiva verificazione: detta allegazione avrebbe dovuto evidenziare che quella domanda era stata fatta con riserva di esercitare il diritto contrattuale.

23. E cio’ tanto piu’ in considerazione della facolta’ a suo tempo fatta valere dalla conduttrice con la raccomandata del 31 agosto 2011, riguardo alla quale nel giudizio conclusosi con la sentenza del 2013 si sarebbe dovuto prospettare una rilevanza, mentre in questa sede nulla si e’ detto sul se venne prospettata ed in che termini.

24. Ne consegue che il ricorso deve essere rigettato; le spese del presente giudizio di cassazione – liquidate nella misura indicata in dispositivo – seguono la soccombenza. Infine, va dato atto – mancando ogni discrezionalita’ al riguardo (tra le prime: Cass. 14/03/2014, n. 5955; tra molte altre: Cass. Sez. U. 27/11/2015, n. 24245) – della sussistenza dei presupposti per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, in tema di contributo unificato per i gradi o i giudizi di impugnazione e per il caso di reiezione integrale, in rito o nel merito.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 7.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.