con il nuovo art. 67 disp. att. c.c., nel tentativo di semplificare le procedure deliberative dell’assemblea nelle realtà condominiali particolarmente complesse, dispone che nel caso di più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni, quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, ciascun condominio “deve” designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che il giudice nomini il rappresentante del proprio condominio. L’amministratore del supercondominio, quindi, dovrà convocare solo il rappresentante designato da ogni edificio e solo quest’ultimo sarà legittimato a partecipare alle assemblee del supercondominio (compito del rappresentante comune è appunto quello di informare l’amministrazione del singolo edificio delle convocazioni dell’assemblea del supercondominio, di partecipare alle assemblee del supercondominio relative all’ordinaria amministrazione e alla nomina dell’amministratore del supercondominio e, infine, di informare l’amministratore del singolo edificio dell’esito dell’assemblea del supercondominio).
Per una più completa ricerca di giurisprudenza in materia di condominio, si consiglia invece la Raccolta di massime delle principali sentenze della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf
Per ulteriori approfondimenti in materia condominiale si consiglia la lettura dei seguenti articoli:
La responsabilità parziaria e/o solidale per le obbligazioni condominiali
Lastrico solare ad uso esclusivo regime giuridico e responsabilità
L’impugnazione delle delibere condominiali ex art 1137 cc
L’amministratore di condominio: prorogatio imperii
La revoca dell’amministratore di condominio
La responsabilità (civile) dell’amministratore di condominio.
Tribunale Roma, Sezione 5 civile Sentenza 19 marzo 2019, n. 5861
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
la dott.ssa FABIANA CORBO, in funzione di Giudice Unico di primo grado, V Sezione Civile del Tribunale di Roma, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 64261/2015 del Ruolo Generale Contenzioso
tra
DI.TI. elettivamente domiciliata in Roma, in Viale (…) presso lo studio dell’Avv.to Ar.De. che la rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso introduttivo
ATTRICE
E
CONDOMINIO DE. IN ROMA, in persona dell’amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, in Via (…) presso lo studio dell’Avv. Fe.Pe. che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso notificato
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la condomina Di.Ti. ha impugnato le delibere assunte sui punti primo e terzo dell’ordine del giorno dell’11 dicembre 2015, aventi ad oggetto l’approvazione dei bilanci “consuntivo riscaldamento 2012/2013” e “preventivo riscaldamento 2014/2015” deducendo la carenza di potere dell’amministratrice Bruschini in relazione ad un’assemblea del “supercondominio”, l’erronea o confusa indicazione dei millesimi e dei condomini presenti, l’eccesso di potere dell’assemblea.
Instauratasi la lite, si è costituito il convenuto chiedendo l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini di Via Scarlatti, 15. Il convenuto ha spiegato che, non essendo stabilito nel regolamento nulla in ordine alle modalità di convocazione degli utenti dell’impianto di riscaldamento, si è sempre usato convocare tutti gli utenti, applicando le tabelle redatte all’epoca dell’installazione del riscaldamento e da ultimo aggiornate nel 2010; ha poi eccepito la carenza di interesse dell’attrice ad impugnare, rilevando che all’assemblea sono stati comunque convocati tutti i soggetti interessati.
Rigettate le eccezioni preliminari, mutato il rito in ordinario, depositate dalle parti le memorie ex art. 183, sesto comma c.p.c., all’udienza del 20.12.2018 il Giudice ha trattenuto la causa in decisione assegnando alle parti termini di legge per il deposito di conclusionali e repliche.
La domanda è fondata per le ragioni di seguito esposte.
Risulta incontestato che le delibere impugnate hanno ad oggetto materie che attengono alla gestione del riscaldamento comune a due condomini, si è dunque in presenza di un supercondominio;
un ente distinto ad autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono, che viene in essere ipso iure et facto (se il titolo non dispone altrimenti) al fine di gestire beni posti in rapporto di accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali.
Esso è costituito e amministrato attraverso propri organi e dotato di un proprio regolamento.
L’assemblea del supercondominio è composta da tutti i partecipanti del complesso condominiale e non dal collegio degli amministratori dei singoli condomini, una clausola regolamentare di questo tipo sarebbe nulla per violazione di norme imperative. Tale principio è stato affermato dalla giurisprudenza di legittimità nel 2013 (v.si Cass. sent. n. 19558 del 26 agosto 2013).
La Corte di Cassazione ha, in particolare, chiarito che “nell’ipotesi di Un bene comune che sia a servizio di più edifici condominiali, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici, dal rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomini (…) la gestione di tale bene comune spetta, pertanto, a tutti i comunisti, i quali debbono nominare un amministratore, e non (come spesso avviene nella pratica) al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare i poteri previsti dagli arti. 1130 e 1131 c.c. solo con riferimento all’edificio condominiale cui sono preposti”.
La figura del supercondominio, pur avendo origine giurisprudenziale, è stata ora recepita dall’art. 1117-bis. c.c., introdotto dalla legge 220/2012. Dalla disciplina normativa si evincono i tratti essenziali di tale ente gestorio. I singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, vengono a formare un “supercondominio” quando talune cose, impianti e servizi comuni:
a) sono contestualmente legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici;
b) appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati;
c) sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, delle stesse norme dettate per il condominio negli edifici (comprese quelle relative alla composizione e funzionamento dell’assemblea, alla nomina ed alle attribuzioni dell’amministratore).
Il supercondominio forma, dunque, un ente distinto e sovraordinato rispetto ai singoli condomini che lo compongono, a cui compete la gestione di quelle parti comuni a tutti i partecipanti degli edifici condominiali, con esclusione di quelle comuni ai partecipanti del singolo edificio condominiale.
Con particolare riferimento all’amministratore del supercondominio, esso deve essere nominato dall’assemblea del supercondominio, formata da tutti i partecipanti dei singoli condomini (“anche relativamente all’assemblea del supercondominio, ciascun partecipante ha il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l’assenso o il dissenso sugli argomenti all’ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota. (…) è contrario a norme imperative il regolamento contrattuale di condominio, che preveda essere l’assemblea del supercondominio composta dagli amministratori dei singoli condomini”).
Sul punto, peraltro, occorre rammentare che il legislatore, con il nuovo art. 67 disp. att. c.c., nel tentativo di semplificare le procedure deliberative dell’assemblea nelle realtà condominiali particolarmente complesse, dispone che nel caso di più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni, quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, ciascun condominio “deve” designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che il giudice nomini il rappresentante del proprio condominio.
L’amministratore del supercondominio, quindi, dovrà convocare solo il rappresentante designato da ogni edificio e solo quest’ultimo sarà legittimato a partecipare alle assemblee del supercondominio (compito del rappresentante comune è appunto quello di informare l’amministrazione del singolo edificio delle convocazioni dell’assemblea del supercondominio, di partecipare alle assemblee del supercondominio relative all’ordinaria amministrazione e alla nomina dell’amministratore del supercondominio e, infine, di informare l’amministratore del singolo edificio dell’esito dell’assemblea del supercondominio).
Tutto ciò premesso, incontestata T esistenza nel – caso di specie di un supercondominio per la gestione del comune impianto di riscaldamento, è evidente che l’assemblea dell’11.12.2014 è stata convocata da un soggetto non legittimato, ciò da soggetto che è amministratore di un singolo condominio e non risulta investito della rappresentanza dell’ente gestorio sovraordinato. Non solo. Per l’approvazione delle due delibere impugnate che riguardano la gestione ordinaria, come risulta dall’elenco dei presenti, sono stati convocati direttamente i partecipanti dei due condomini, e non i loro rappresentanti, peraltro non ancora nominati sino all’introduzione del presente giudizio.
Tali vizi, attenendo alla formazione dell’assemblea, incidono sulle delibere adottate in seno alla stessa, rendendole annullabili.
Tale rilievo assorbe e rende superfluo Tesarne delle ulteriori doglianze, pur essendo evidente che il vizio originario della costituzione dell’assemblea si è riverberato anche sulla esatta individuazione dei soggetti legittimati al voto e sul calcolo delle maggioranze (rischio, questo, che il legislatore della riforma ha voluto evitare proprio con la riformulazione dell’artt. 67 disp. att. di cui si è detto).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa,
1. accoglie la domanda e per l’effetto annulla le delibere impugnate.
2. Condanna il Condominio al pagamento delle spese di lite sostenute dall’attore che liquida, ai sensi del dm. 55/14, in Euro 3.500,00 per compensi, oltre contributo unificato, rimborso forfettario spese generali al 15% ed i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Roma il 18 marzo 2019.
Depositata in Cancelleria il 19 marzo 2019.