ai fini dell’annullabilita’ del contratto stipulato dal rappresentante in conflitto di interessi con il rappresentato, il giudice di merito puo’ argomentare l’esistenza di un tale conflitto e la sua conoscenza o conoscibilita’ da parte del terzo da elementi indiziari, quali il divario fra il valore di mercato del bene venduto dal rappresentante e il prezzo pagato dall’acquirente e la comunanza di interessi fra rappresentante e terzo, fondata sui rapporti di filiazione.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 17 gennaio 2019, n. 1038
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente
Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere
Dott. CIGNA Mario – Consigliere
Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere
Dott. GUIZZI Stefano Giaime – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 22837/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA;
– intimata –
nonche’ da:
(OMISSIS) SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore Dott.ssa (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;
– ricorrente incidentale –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;
– controricorrente all’incidentale –
avverso la sentenza n. 1545/2016 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 09/06/2016;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 14/02/2018 dal Consigliere Dott. STEFANO GIAIME GUIZZI.
FATTI DI CAUSA
1. (OMISSIS) ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 1545/16 del 9 giugno 2016 della Corte di Appello di Milano, che – in accoglimento del gravame principale proposto dalla societa’ (OMISSIS) S.p.a. contro la sentenza n. 5489/15 del 5 maggio 2015, resa dal Tribunale di Milano – ha condannato l’odierno ricorrente, previo annullamento ex articolo 1394 c.c., del contratto di comodato intercorso tra le parti del presente giudizio, alla restituzione immediata dell’immobile oggetto dello stesso, ponendo a carico del (OMISSIS) anche le spese di entrambi i gradi di giudizio.
2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente di aver stipulato con la societa’ (OMISSIS) – in data 1 maggio 2009 – un “contratto di comodato con opzione per l’affitto di appartamento facente parte del complesso alberghiero ” (OMISSIS)””, in virtu’ del quale egli conseguiva in godimento gratuito “un appartamento posto al piano terzo dell’edificio appartenente alla struttura alberghiera” suddetta, sita in (OMISSIS), piu’ “la concessione di tutti i servizi” alberghieri.
Il contratto in questione, la cui durata era fissata in otto anni dal 1 luglio 2009 al 31 agosto 2017, con rinnovo tacito per lo stesso periodo in caso di omessa disdetta, prevedeva – a dire del ricorrente – “due separati diritti di opzione”. Difatti, per un verso, si pattuiva che, a “semplice richiesta” del (OMISSIS) (“anche in corso di disdetta”), la societa’ (OMISSIS) si impegnasse “a sottoscrivere regolare contratto a titolo oneroso”, con previsione di un corrispettivo annuo complessivo giacche’ comprensivo dei servizi suddetti – pari a Euro 6.000,00, con durata di quattro anni rinnovabile per egual periodo e secondo legge; per altro verso, si concedeva al medesimo (OMISSIS) l’opzione per l’acquisto dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1331 c.c., al prezzo pagato dalla societa’ (OMISSIS) per l’acquisto del bene, pari a Euro 710.000,00.
Deduce, altresi’, il ricorrente di aver ricevuto dalla societa’ (OMISSIS), in data 12 dicembre 2012, comunicazione di recesso unilaterale dal contratto, “essendo sopravvenuto un urgente ed impreveduto bisogno della societa’ comodante”, ai sensi dell’articolo 1809 c.c., dovendo essa fare fronte ad una “situazione di crisi”, la cui gestione aveva comportato la predisposizione di “un business pian, sottoposto alle principali banche creditrici”, che prevedeva “quale condizione per il riequilibrio finanziario la cessione dell’appartamento” in questione.
Con la stessa missiva, la societa’ chiedeva al (OMISSIS) di comunicare, entro trenta giorni, la sua eventuale intenzione di esercitare l’opzione per l’acquisto dell’appartamento, ricevendo in risposta – con lettera datata 3 gennaio 2013, fatta pervenire dal legale del comodatario un diniego.
Proposta, dalla societa’ (OMISSIS), azione di spoglio ex articolo 1168 c.c., rigettata dal Tribunale di Milano (con decisione confermata anche all’esito di reclamo ex articolo 669-terdecies c.p.c.), nelle more del giudizio di reclamo il (OMISSIS) provvedeva – in data 12 settembre 2013 – alla registrazione del contratto di comodato.
Radicato il giudizio di merito dalla societa’, con ricorso ex articolo 447-bis c.p.c., la stessa concludeva per la declaratoria di nullita’ del contratto a causa della violazione della L. 3 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346, ovvero, subordinatamente, per l’annullamento dello stesso ai sensi dell’articolo 1394 c.c., o, in via ulteriormente gradata, per la restituzione dell’immobile ai sensi dell’articolo 1809 c.c., comma 2, in ragione dell’urgente e impreveduto bisogno di alienare l’immobile, in forza di un accordo di ristrutturazione dei debiti L. Fall., ex articolo 182-bis.
Riferisce, altresi’, il (OMISSIS) che, dopo la notifica del suddetto ricorso e del decreto di fissazione di udienza, egli provvedeva – con raccomandata a/r del 31 maggio 2014 – ad esercitare “il diritto di opzione per la stipula del contratto di locazione a titolo oneroso”, con comunicazione subito contestata dalla societa’ in data 16 giugno 2014, e cio’ sul presupposto dell’invalidita’ del contratto concluso.
Nel giudizio innanzi al Tribunale il (OMISSIS), dopo aver richiesto in via riconvenzionale l’accertamento dell’avvenuta stipulazione del contratto di locazione, in forza dell’esercizio del diritto di opzione al riguardo – a suo dire – pattiziamente previsto, a fronte dell’eccezione di inammissibilita’ della stessa, rinunciava a detta domanda, assumendo di poterla, pero’, convertire in eccezione riconvenzionale.
Il Tribunale di Milano rigettava la domanda attorea, ponendo a carico della societa’ (OMISSIS) le spese di lite.
Proposto gravame dalla soccombente, la Corte meneghina accoglieva lo stesso e – riconosciuta l’ipotesi del contratto concluso in conflitto di interessi, giacche’ stipulato per la (OMISSIS) S.p.a. dall’amministratore della stessa, (OMISSIS), padre del comodatario – ordinava, per l’effetto, la restituzione dell’immobile alla societa’ proprietaria, ponendo le spese di ambo i gradi del giudizio di merito a carico di (OMISSIS).
3. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione il (OMISSIS), sulla base di quattro motivi.
3.1. Con il primo motivo – formulato ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) – e’ dedotta, oltre che “violazione o falsa applicazione degli articoli 1394, 2697 e 2727 c.c., in combinato disposto con l’articolo 116 c.p.c. e articolo 414 c.p.c., n. 5)”, anche “omesso esame circa un fatto decisivo che ha formato oggetto di discussione tra le parti”.
Viene contestata la sentenza impugnata laddove ha annullato il contratto stipulato dalle parti il 1 maggio 2009 ravvisando l’ipotesi del conflitto di interessi, esito al quale essa sarebbe pervenuta “sulla base di un ragionamento erroneo poiche’ fondato sulla formale contrapposizione di posizioni e non sul contenuto e sulle modalita’ dell’operazione contrattuale”.
Difatti, si sarebbe dato esclusivamente rilievo al rapporto di parentela tra l’amministratore della societa’ comodante ed il comodatario, da valutarsi, invece, alla stregua di semplice indizio del conflitto di interessi, “omettendo di esaminare una serie di elementi determinati che smentiscono” – a dire del ricorrente – “sia la sussistenza del conflitto di interessi che la sua conoscibilita’ da parte del terzo”. In particolare, la Corte milanese ha assunto quale presupposto della propria decisione un dato – la non autosufficienza economica di esso (OMISSIS) – “assolutamente non provato nel corso del giudizio”.
D’altra parte, evidenzia aggiuntivamente il ricorrente, perche’ possa ritenersi integrata la fattispecie di cui all’articolo 1294 c.c., e’ necessario che il rappresentante di uno dei contraenti sia “portatore di interessi del tutto inconciliabili ed incompatibili con quelli del gerito”, in una situazione di “contrasto attuale che pregiudichi l’interesse” di quest’ultimo. Detta evenienza non ricorrerebbe, tuttavia, nel caso di specie, sol che si consideri il rilievo che la famiglia (OMISSIS) rivestiva, non nella sola societa’ (OMISSIS), ma in tutto il gruppo societario di cui essa faceva parte, sicche’ la scelta di assicurare al figlio dell’amministratore delegato un alloggio a (OMISSIS), per motivi di studio (essendosi il giovane iscritto alla facolta’ di giurisprudenza dell’Universita’ Cattolica di Milano), “rappresentava anche una forma di investimento” per la societa’, atteso che ” (OMISSIS) sarebbe diventato, con ogni probabilita’, l’erede del gruppo imprenditoriale di pertinenza del padre”.
Inoltre, la sentenza impugnata avrebbe omesso totalmente di esaminare la presenza, nel contenuto del contratto, della duplice opzione per la locazione e per l’acquisto dell’immobile, ovvero la previsione di “obbligazioni accessorie, di contenuto favorevole alla societa’”, in quanto la loro presenza “le consentiva di mettere a reddito l’immobile, in conformita’ con il suo oggetto sociale”; un’evenienza, questa, da ritenere “sintomo gia’ di per se'” del perseguimento, da parte del rappresentante della societa’, “di un interesse non incompatibile e non inconciliabile con quello del rappresentato”.
Infine, si assume che la motivazione del giudice di appello abbia travalicato “i limiti dell’adeguatezza e logicita’”, nonche’ violato l’articolo 166 c.p.c., comma 1 e gli articoli 2697 e 2727 c.c., laddove ha ritenuto provata – sostanzialmente sulla base della sola allegazione del rapporto di parentela tra (OMISSIS) e (OMISSIS) non solo l’elemento della conoscenza effettiva del conflitto di interessi in capo all’odierno ricorrente, ma anche quello piu’ attenuato della sua conoscibilita’.
3.2. Il secondo motivo – proposto, nuovamente, con riferimento dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) – ipotizza “violazione o falsa applicazione dell’articolo 1444 c.c., comma 2, articoli 1362 e 1367 c.c.”, nonche’ “omesso esame circa un fatto decisivo che ha formato oggetto di discussione tra le parti”.
Si assume che la Corte milanese abbia “macroscopicamente omesso di esaminare la circostanza decisiva” per il presente giudizio, costituita dal fatto che la societa’ (OMISSIS) “ha dato volontario adempimento al contratto e alle sue clausole, pur conoscendo il motivo di annullabilita’” dello stesso, richiedendo ad esso (OMISSIS) se intendesse esercitare l’opzione per l’acquisto del bene.
Orbene, siffatto comportamento integrerebbe, secondo il ricorrente, un’ipotesi di convalida tacita, ex articolo 1444 c.c., comma 2, atteso che l’elemento rivelatore della volonta’ di convalidare il contratto “puo’ essere qualsiasi comportamento attinente all’esecuzione” dello stesso.
D’altra parte, la sentenza impugnata – per le ragioni appena illustrate – avrebbe violato pure, oltre alla norma teste’ menzionata, gli articoli 1362 e 1367 c.c., per aver omesso di attribuire rilievo, nell’interpretazione del contratto, al comportamento tenuto dalla societa’ (OMISSIS) successivamente alla stipulazione, disattendo, inoltre, la regola dell’ermeneutica contrattuale dell’interpretazione “in funzione conservativa”.
3.3. Con il terzo motivo – proposto anch’esso in relazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) – si ipotizza “violazione o falsa applicazione degli articoli 1329 e 1331 c.c., in combinato disposto con l’articolo 1372 c.c.”, nonche’ “omesso esame circa un fatto decisivo che ha formato oggetto di discussione tra le parti”.
Il giudice di appello avrebbe “totalmente glissato” circa l’avvenuto esercizio dell’opzione per la locazione dell’immobile, contravvenendo, oltretutto, al principio secondo cui la “semplice accettazione dell’opzionario” – essendo costui titolare di un diritto potestativo alla conclusione del contratto, al quale corrisponde lo “status” di mera soggezione del concedente – e’ “sufficiente a determinare la conclusione del contratto definitivo senza necessita’ di ulteriori pattuizioni”.
Orbene, il riconoscimento dell’avvenuta conclusione del contratto di locazione tra la societa’ (OMISSIS) ed il (OMISSIS), la cui efficacia prescinderebbe dalla validita’ del contratto cui ineriva la clausola di opzione, avrebbe dovuto comportare, anche in applicazione del principio per cui il contratto ha forza di legge tra le parti, il superamento di ogni questione relativa alla nullita’ o all’annullabilita’ del precedente (ed ormai non piu’ in vigore) stipulato il 1 maggio 2009, cosi’ come della questione relativa alla restituzione “ad nutum” del bene oggetto dello stesso.
3.4. Infine, con il quarto motivo – proposto, al pari di tutti gli altri, richiamando indifferentemente dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3) e 5) – si ipotizza “violazione o falsa applicazione degli articoli 1322 e 1362 c.c.”, nonche’ “omesso esame circa un fatto decisivo che ha formato oggetto di discussione tra le parti”.
Si contesta la qualificazione del contratto oggetto di causa alla stregua di comodato immobiliare, ritenendo che nella specie ricorra, piuttosto, un contratto atipico a causa mista, atteso che la gratuita tipica del comodato risulterebbe temperata dalla previsione di elementi di onerosita’, costituiti dalla duplice clausola di opzione di cui si e’ detto, ed essendo gli interessi meritevoli di tutela rappresentati “dai motivi di studio di (OMISSIS)”, nonche’ “dall’intento di rafforzare l’uso dell’immobile in suo favore in prospettiva non solo accademica ma anche professionale”, ed infine dalla “commercializzazione del bene, garantita, al di la’ della gratuita’ del negozio, dall’esercizio delle opzioni che avrebbero consentito di mettere a rendita l’immobile”.
4. Ha resistito con controricorso la societa’ (OMISSIS), chiedendo la declaratoria di inammissibilita’, ovvero in subordine il rigetto, dell’avversaria impugnazione, in quanto infondata in ogni suo motivo.
Propone, altresi’, con il medesimo atto, ricorso incidentale, sulla base di due motivi.
4.1. Con il primo, in particolare, si duole – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) – della “violazione della L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo 1, comma 346”.
Premette la controricorrente che, pur a seguito della riformulazione del testo dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), deve ritenersi ancora consentito il sindacato sulla motivazione omessa o apparente (perche’ insufficiente o contraddittoria), giacche’ essa, in tali casi, “risulta invalida perche’ priva di uno dei requisiti indispensabili (cfr. articolo 132 c.p.c.) per il raggiungimento del suo scopo (cfr. articolo 156 c.p.c., comma 2)”.
Nella specie, tale vizio inficerebbe la sentenza della Corte di Appello laddove ha escluso la nullita’, per tardiva registrazione, del contratto di comodato, preferendo piuttosto “abbracciare una sua (del tutto personale) interpretazione, orientata essenzialmente a non frustrare le ragioni del fisco”.
D’altra parte, quanto ai contratti di comodato, la tesi della nullita’ per tardiva registrazione troverebbe conferma nel Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, articolo 10, commi 8, 9 e 10.
In base a tale normativa e’ previsto che alle locazioni non abitative non registrate entro il termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto (5 giugno 2011), come alle locazioni abitative registrate per un importo inferiore a quello realmente corrisposto, sia imposta – a far data dalla registrazione tardivamente effettuata, volontariamente o d’ufficio – una durata di anni quattro, piu’ altri quattro, nonche’ la riduzione del canone annuo fino alla misura pari al triplo della rendita catastale
Essa, tuttavia, concernendo i soli contratti di locazioni ad uso abitativo e non quelli di comodato, comporterebbe che a questi ultimi (come alle locazioni stipulate prima del 5 giugno 2011 e non registrate), la sanzione resti quella della nullita’ di cui alla L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346.
4.2. Con il secondo motivo – proposto anch’esso ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) – si lamenta “violazione dell’articolo 1809 c.c.”.
La societa’ (OMISSIS) ribadisce che, nell’ipotesi che occupa, ricorrevano i presupposti per la restituzione della “res commodata” in ragione di un urgente ed impreveduto bisogno, identificato nella necessita’ di dare attuazione all’accordo di ristrutturazione del debito omologato dal Tribunale di Prato il 13 giugno 2013, dal momento che esso prevedeva quale elemento essenziale la “dismissione del patrimonio immobiliare della societa’”.
5. Il (OMISSIS) ha resistito, a propria volta, al ricorso incidentale di parte avversa, assumendone l’inammissibilita’ – anche in relazione al fatto che la societa’ (OMISSIS) difetterebbe di interesse, avendo proposto questioni in relazione alle quali non e’ intervenuta alcuna statuizione di rigetto da parte della Corte di Appello, avendole la stessa ritenute assorbite – e, comunque, l’infondatezza.
6. Hanno insistito nelle rispettive tesi, con memoria, il ricorrente e la controricorrente.
RAGIONI DELLA DECISIONE
7. Il ricorso principale va rigettato.
7.1. Il primo motivo – cosi’ come il quarto, da esaminarsi congiuntamente ad esso, in ragione della loro connessione – non e’ fondato.
7.1.1. Al riguardo, con particolare riferimento alle censure di violazione degli articoli 1394 e 1322 c.c., va premesso che – come ancora di recente osservato da questa Corte – il “conflitto d’interessi idoneo, ex articolo 1394 c.c., a produrre l’annullabilita’ del contratto, richiede l’accertamento dell’esistenza di un rapporto d’incompatibilita’ tra gli interessi del rappresentato e quelli del rappresentante, da dimostrare non in modo astratto od ipotetico ma con riferimento al singolo atto o negozio che, per le sue intrinseche caratteristiche, consenta la creazione dell’utile di un soggetto mediante il sacrificio dell’altro” (da ultimo, Cass. Sez. 2, sent. 31 gennaio 2017, n. 2529, Rv. 642808-02).
Resta, inoltre, inteso – come osserva correttamente parte controricorrente – che ai “fini dell’annullabilita’ del contratto stipulato dal rappresentante in conflitto di interessi con il rappresentato, il giudice di merito puo’ argomentare l’esistenza di un tale conflitto e la sua conoscenza o conoscibilita’ da parte del terzo da elementi indiziari, quali il divario fra il valore di mercato del bene venduto dal rappresentante e il prezzo pagato dall’acquirente e la comunanza di interessi fra rappresentante e terzo, fondata sui rapporti di filiazione” (Cass. 21 agosto 1996, n. 7698, Rv. 499290-01, nonche’, piu’ di recente, Cass. Sez. 2, sent. n. 2529 del 2017, cit., in motivazione).
Orbene, siffatto, principio – enunciato con riguardo ad un contratto a titolo oneroso, quale e’ la compravendita – puo’ trovare, vieppiu’, applicazione in presenza di un contratto gratuito qual e’ il comodato.
Tale e’, appunto, l’evenienza che ricorre nel caso di specie, se e’ vero che (come emerge dagli atti di causa) il contratto assicurava senza previsione di alcun corrispettivo a carico di (OMISSIS) – la disponibilita’, per almeno otto anni, di un appartamento di quattro vani in un albergo a quattro stelle sito nel centro di (OMISSIS), garantendogli pure la fruizione non solo dei servizi alberghieri (quali la pulizia della stanza tre volte la settimana, nonche’, tutti i giorni, “colazione a buffet free, ristorante e american bar free”), ma anche di un posto auto.
Ne’, d’altra parte, vale a connotare il contratto in questione in termini di “onerosita’” – come assume, invece, il ricorrente – la previsione, in favore del (OMISSIS), sia di un’opzione per l’acquisto del bene, che della possibilita’ di addivenire alla stipulazione di una locazione (quest’ultima, peraltro, a condizioni per lui sempre particolarmente vantaggiose, essendo previsto un corrispettivo giornaliero – come non manca di sottolineare la sentenza impugnata – di appena 16 Euro).
Invero, tali pattuizioni, lungi dall’assicurare con certezza la possibilita’, per la societa’ (OMISSIS), di mettere “a reddito” l’immobile, facevano dipendere tale evenienza – peraltro, ipotizzabile solo in caso di vendita, e non certo di locazione (per le ragioni appena indicate, ovvero quello che il giudice di appello definisce come il carattere “macroscopicamente svantaggioso” della locazione) – da un’iniziativa dello stesso interessato.
Rilievi, questi ultimi, che consentano di ritenere infondato anche il quarto motivo di ricorso, relativo alla supposta natura “atipica” e funzione “mista” del contratto in esame, giacche’ si fatica a comprendere quale fosse, nella specie, l’interesse meritevole di tutela di un’operazione negoziale che si risolveva, in ogni sua pattuizione, in una serie di unilaterali vantaggi per il soggetto che aveva la (gratuita) disponibilita’ di un’immobile di pregio, riservandogli – anche in corso di disdetta – l’opzione per una locazione a prezzo irrisorio. Difatti, se e’ vero che la “sola mancanza del corrispettivo in favore dell’obbligato non comporta la mancanza di causa del contratto atipico allorquando esso sia assimilabile ad un tipo nominato dal codice per il quale sia prevista la gratuita’”, occorre pur sempre che l’atto di autonomia privata “sia diretto a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico” (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 28 gennaio 2002, n. 982, Rv. 551881-01), tale non potendo ritenersi quello di assicurare una vera e propria “sine cura” al rampollo della famiglia alla guida del gruppo societario di cui faceva parte la (OMISSIS) s.p.a., neppure sul (per vero, solo aleatorio) presupposto che, in futuro, anch’egli sarebbe stato coinvolto nella governance societaria.
7.1.2. E’ appena il caso di rilevare, poi, che i motivi primo e quarto del ricorso principale neppure colgono nel segno laddove, l’uno, ipotizza la violazione dell’articolo 2697 c.c., nonche’, entrambi, la sussistenza del vizio di omesso esame di fatti decisivi per il giudizio.
Invero, quanto alla prima censura, e’ sufficiente osservare che la “violazione del precetto di cui all’articolo 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), e’ configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni” (cosi’, da ultimo, Cass. Sez. 3, ord. 29 maggio 2018, n. 13395, Rv. 649038-01); evenienza, quella appena indicata, che non risulta lamentata nel caso di specie.
D’altra parte, quanto al preteso omesso esame delle clausole contrattuali che prevedevano, in favore del (OMISSIS), una (supposta) duplice opzione, per l’acquisto o la locazione dell’immobile in questione, in disparte quanto si rilevera’ nello scrutinare il terzo motivo di ricorso, va qui ribadito che “in tema di ricorso per cassazione, l’omesso esame della questione relativa all’interpretazione del contratto non e’ riconducibile al vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5), in quanto l’interpretazione di una clausola negoziale non costituisce “fatto” decisivo per il giudizio, atteso che in tale nozione rientrano gli elementi fattuali e non quelli meramente interpretativi” (Cass. Sez. 3, sent. 8 marzo 2017, n. 5795, Rv. 643401-01; in senso analogo, Cass. Sez. 6-2, ord. 13 agosto 2018, n. 20718, Rv. 650016-02).
7.2. Anche il secondo motivo del ricorso principale non e’ fondato.
A sostegno dello stesso il ricorrente, innanzitutto, richiama il principio secondo cui “l’esecuzione volontaria, che da’ luogo alla convalida tacita del contratto annullabile, ai sensi dell’articolo 1444 c.c., comma 2, consiste in un comportamento negoziale, il quale si risolve in un’attivita’ che, tendendo a realizzare la situazione che si sarebbe dovuta determinare per effetto del negozio annullabile, presuppone per implicito una volonta’ incompatibile con quella di chiedere l’annullamento”, sicche’ “l’elemento rivelatore della volonta’ di convalidare il contratto puo’ essere qualsiasi comportamento attinente all’esecuzione del contratto, cioe’ non soltanto quello di stretto adempimento proprio del soggetto passivo di un’obbligazione nascente dal contratto stesso, ma anche quello posto in essere dalla controparte di accettazione ed adesione alla prestazione dell’obbligato” (Cass. Sez. 3, sent. 27 marzo 2001, n. 4441, Rv. 545223-01).
Nondimeno, il principio non si attaglia affatto al caso di specie.
In primo luogo, perche’, con la richiesta rivolta al (OMISSIS) se intendesse avvalersi dell’opzione per l’acquisto dell’immobile, la (OMISSIS) S.p.a. non tendeva certo “a realizzare la situazione che si sarebbe dovuta determinare per effetto del negozio annullabile” (che era quella di assicurare al primo la disponibilita’ gratuita del bene immobile e dei servizi connessi), ma, semmai, un tentativo di sottrarvisi, trasferendo la proprieta’ dello stesso e facendo, oltretutto, “cassa”.
In secondo luogo, giacche’ neppure puo’ ravvisarsi, nel contegno della societa’, “accettazione ed adesione alla prestazione dell’obbligato”, per la semplice ragione che l’opzione per l’acquisto del bene, lungi dal configurarsi come oggetto di una “obbligazione” a carico del (OMISSIS), si presentava, ovviamente, alla stregua di un diritto potestativo, al quale corrispondeva, in capo alla concedente, una condizione di “pati”.
Non suscettibile di accoglimento e’, poi, la censura basata sulla violazione dell’articolo 1362 c.c., ovvero sulla necessita’ di valutare la sussistenza della fattispecie di cui all’articolo 1294 c.c., alla stregua anche del comportamento successivo del soggetto rappresentato. Sul punto e’ sufficiente osservare che il conflitto di interessi, “riferendosi ad un vizio della volonta’ negoziale, deve essere riscontrabile al momento perfezionativo del contratto, restando irrilevanti evenienze successive eventualmente modificative della iniziale convergenza d’interessi” (cosi’ da ultimo, Cass. Sez. 2, sent. 31 gennaio 2017, n. 2529, Rv. 642808-02).
Analogamente e’ dirsi, infine, quanto alla supposta violazione dell’articolo 1367 c.c., atteso che “il principio della conservazione degli effetti utili del contratto o di una sua clausola”, previsto da tale norma, “avendo carattere sussidiario, puo’ e deve trovare applicazione solo quando siano stati utilizzati i criteri letterale, logico e sistematico di indagine e, nonostante cio’, il senso del contratto o della clausola sia rimasto oscuro o ambiguo” (Cass. Sez. 2, sent. 20 dicembre 2011, n. 27654, Rv. 620866-01), ambiguita’ della quale non vi e’ traccia nel caso di specie, per i motivi gia’ indicati.
7.3. Quanto al terzo motivo di ricorso principale, neppure esso e’ suscettibile di accoglimento.
In disparte il profilo di inammissibilita’ derivante dal fatto che il ricorrente non ha riprodotto per intero la clausola contrattuale (non soddisfacendo, cosi’, a pieno il requisito di cui all’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6; cfr. Cass. Sez. Lav., sent. n. 15 novembre 2015, n. 25728, Rv. 628585-01), il motivo appare in parte inammissibile ed in parte infondato.
Inammissibile, laddove evoca il vizio di cui dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), atteso che – come gia’ illustrato al § 7.1.2. – i “fatti” di cui sia omesso l’esame non possono consistere in clausole contrattuali.
Infondato, giacche’ colgano nel segno i rilievi della controricorrente secondo, cui – in presenza di una clausola di opzione, quella relativa all’acquisto del bene, configurata nominalmente e contenutisticamente come tale – analoga qualifica non si puo’ riservare alla previsione contrattuale con cui (OMISSIS) S.p.a., assumeva l’impegno, a richiesta del (OMISSIS), “a sottoscrivere regolare contratto di locazione”, configurandosi, piuttosto, non come clausola accessoria del contratto di comodato, ma come negozio preparatorio di un futuro contratto, la cui violazione poteva dare luogo a responsabilita’ ex articolo 1173 c.c., u.p., cioe’ a dire ad una responsabilita’ “ex contractu”, ma non propriamente contrattuale (argomenti in tal senso possono trarsi dalla motivazione di Cass. Sez. Un., sent. 6 marzo 2015, n. 4628, Rv. 634761-01).
8. Il ricorso incidentale, invece, va dichiarato assorbito.
9. Le spese seguono la soccombenza, essendo pertanto poste a carico del ricorrente principale e liquidate come da dispositivo.
10. A carico del ricorrente principale sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale, condannano (OMISSIS) a rifondere alla societa’ (OMISSIS) S.p.a. le spese del presente giudizio, che liquida in Euro 7.800,00, piu’ Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, la Corte da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.