L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere promossa non solo dal committente contro l’appaltatore, bensì anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo, compresa pacificamente l’ipotesi di infiltrazione d’acqua che incide in modo apprezzabile sul godimento della cosa.
Per ulteriori approfondimenti in merito al contratto di appalto, con particolare rifeferimento alla natura agli effetti ed all’esecuzione si consiglia il seguente articolo: L’appalto privato aspetti generali.
Tribunale|Bergamo|Sezione 4|Civile|Sentenza|20 febbraio 2020| n. 412
Data udienza 18 febbraio 2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo, Sezione Quarta civile, nella persona del Giudice unico dott.ssa Laura Brambilla ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 7293/2018 Ruolo Generale promossa
DA
SUPERCONDOMINIO LE. (C.F. (…)), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv.to AL.GI. per procura in atti
ATTORE
c o n t r o
SE. S.r.l. in liquidazione (C.F. (…)), in persona del liquidatore pro tempore
CONVENUTA – CONTUMACE
In punto: Appalto: altre ipotesi ex art. 1655 e ss. c.c. (ivi compresa l’azione ex 1669 cc)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo pec in data 27 luglio 2018 il Supercondominio Le., premettendo che Se. S.r.l. (attualmente in liquidazione) ha edificato il complesso condominiale nel periodo compreso tra il settembre 2005 ed il settembre 2010, ha convenuto quest’ultima in giudizio avanti l’intestato Tribunale al fine di sentirla condannare ai sensi dell’art. 1669 c.c. a versare in suo favore la somma di Euro 36.080,00 per l’eliminazione dei vizi e difetti così come accertati dal geom. Cr. nel corso del giudizio di accertamento tecnico preventivo, oltre alla somma di Euro 7.500,00, a titolo di costo per l’eliminazione delle crepe presenti sulla pavimentazione dei vialetti in porfido, nonché a rimborsarle le spese sostenute nel procedimento di istruzione preventiva.
Se. S.r.l. in liquidazione, pur avendo ricevuto rituale notifica dell’atto di citazione, non si è costituita e per questo ne è stata dichiarata la contumacia.
La causa, ravvisatane la natura documentale, è stata infine trattenuta in decisione sulle precisate conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene il Tribunale fondata la domanda attorea nei termini e per le ragioni che seguono.
E’ documentato agli atti che il complesso immobiliare per cui è causa è stato edificato da Se. S.r.l. (in particolare i fabbricati sono stati ultimati nell’arco temporale a partire dal 12 settembre 2005 sino al 22 settembre 2010); con missiva del 19 gennaio 2016 l’amministratore del Supercondominio ha denunciato a Se. S.r.l. che sul finire del giugno 2015 sono emersi i vizi per cui è causa, id est:
1. distacco in alcuni punti della pavimentazione contigua alla piscina;
2. abbassamento della pavimentazione in porfido delle piazzette esterne contigue alla portineria e sul fronte lago;
3. presenza di avvallamenti, crepe ed ammaloramenti nei vialetti pedonali interni.
Tanto premesso in fatto, si formulano le seguenti considerazioni in punto di diritto.
L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere promossa non solo dal committente contro l’appaltatore, bensì anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell’ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo (cfr. Cass. 16 febbraio 2012, n. 2238), compresa pacificamente l’ipotesi di infiltrazione d’acqua che incide in modo apprezzabile sul godimento della cosa (cfr. Cass. 3 gennaio 2013, n. 84).
La disciplina normativa di cui all’art. 1669 c.c., oltre a richiedere che i vizi si palesino entro un decennio dal compimento dell’opera, stabilisce, al primo comma, un termine annuale di decadenza, relativo alla denunzia dei vizi, che decorre dalla scoperta della gravità dei difetti e della loro imputabilità alla prestazione dell’appaltatore, e pone, al secondo comma, un termine annuale di prescrizione, che si lega unicamente, sotto il profilo cronologico, alla denunzia dei difetti, la quale, pertanto, è atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale (cfr. Cass. 19 ottobre 2012, n. 18078).
Nel caso che ci occupa gli indicati termini sono stati rispettati, in quanto i vizi sono emersi nel giugno 2015; la prima denuncia risale al gennaio 2016; il ricorso per accertamento tecnico preventivo è stato depositato il 12 dicembre 2016.
Una volta ricondotta la responsabilità della convenuta contumace all’alveo normativo di cui all’art. 1669 c.c., osserva il Tribunale che il proprio convincimento si fonda sulla consulenza espletata in sede di accertamento preventivo, ritualmente acquisita agli atti (cfr. Cass. 9 marzo 2010, n. 5658).
Nel presente giudizio l’attore ha svolto una domanda risarcitoria alla luce del distacco della pavimentazione contigua all’area piscina e degli avvallamenti presenti sui vialetti pedonali in porfido; non è quindi oggetto del presente giudizio la doglianza concernente l’abbassamento della pavimentazione delle piazzette esterne contigue alla portineria e sul fronte lago, in quanto aree cedute al Comune di Sarnico.
Il consulente tecnico geom. Cr., nel contraddittorio con i consulenti di parte, con motivazione ampia ed immune da vizi logici, sulla scorta di un analitico esame della documentazione agli atti e di quella acquisita nel corso delle indagini, presa diretta cognizione dei luoghi di causa ha accertato che i distacchi delle piastrelle nella zona piscina sono presenti sull’intera pavimentazione, persino all’altezza delle toilettes/spogliatoi.
Le cause di un tale esteso difetto sono state rinvenute nella presenza di un sottofondo umido/bagnato privo di uno strato di impermeabilizzazione (ovvero venuto meno in ragione dell’utilizzo di un prodotto non certificato), e di fughe abbastanza larghe di 3 mm che consentono il passaggio dell’acqua, come attesta la presenza del salnitro.
Condividendo pertanto le risultanze della consulenza tecnica in atti, si condanna Im.Se. S.r.l. in liquidazione a versare
in favore del Supercondominio Le. la somma di Euro 35.000,00 per il rifacimento integrale della pavimentazione nella zona adiacente la piscina.
Con riferimento invece al secondo vizio, rappresentato dagli avvallamenti/ammaloramenti presenti sui vialetti pedonali in porfido, osserva il Tribunale che in modo del tutto condivisibile il nominato consulente tecnico ha ritenuto che gli stessi non dipendano da un difetto costruttivo, dovendo essere ricondotti ad un onere manutentivo ordinario, che dunque deve gravare integralmente sul Condominio.
Non può dunque essere riconosciuta in favore della parte attrice l’ulteriore somma di Euro 4.904,00, come da preventivi prodotti con la seconda memoria istruttoria per il ripristino della pavimentazione dei vialetti pedonali realizzati in porfido (docc. 12 e 13), atteso che il consulente ha escluso per gli stessi la necessità di un intervento strutturale.
Siffatta conclusione non può estendersi invece all’avvallamento presente sul vialetto centrale che porta alla piscina, le cui dimensioni significative inducono a ritenere che lo stesso sia stato causato da un difetto di costruzione; per l’effetto la convenuta deve essere condannata a versare in favore dell’attore l’ulteriore somma di Euro 1.080,00.
Se. S.r.l. in liquidazione deve dunque essere condannata a versare in favore del Supercondominio attore la somma di Euro 36.080,00, a cui devono essere aggiunti gli interessi compensativi e la rivalutazione monetaria; la responsabilità dell’appaltatore o del costruttore-venditore dell’immobile ex art. 1669 c.c. dà infatti luogo ad un debito di valore che va liquidato avuto riguardo al potere di acquisto della moneta alla data della decisione del fatto dannoso (cfr. Cass. 13/1993). Si condanna pertanto Se. S.r.l. in liquidazione a versare in favore del Supercondominio Le. la somma complessiva di Euro 36.579,52, avendo utilizzato come dies a quo la data del 19 gennaio 2016, ovvero la data della prima denuncia.
Nulla può invece essere riconosciuto a titolo risarcitorio in favore del Supercondominio, avendo lo stesso allegato in modo assolutamente generico l’insorgenza di danni, rappresentati da non meglio precisati disagi relativi “alla non completa fruibilità delle parti comuni oltre che alla svalutazione dei beni in oggetto”.
Quanto invece alle spese dell’accertamento tecnico preventivo ante causam, le stesse vanno poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente e vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (ove l’accertamento stesso venga acquisito) come spese giudiziali, da porre a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto (cfr. Cass. 8 giugno 2017, n. 14268).
Per l’effetto devono essere riconosciute a favore del Condominio le ulteriori somme di Euro 3.695,55, a titolo di compenso liquidato e pagato al consulente tecnico d’ufficio (doc. 9), e di Euro 1.336,00 a titolo di onorario corrisposto al proprio consulente tecnico di parte (doc. 10); in tal senso valga evidenziare che le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ai sensi dell’art. 92, comma primo, c.p.c. della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue (cfr. Cass. 20 novembre 2019, n. 30289).
Le spese di lite seguono infine l’ordinario criterio della soccombenza, e si liquidano in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando,
1. accertata la responsabilità ex art. 1669 c.c. di Se. S.r.l. in liquidazione, la condanna al versamento in favore del Supercondominio Le. della somma complessiva di Euro 36.579,52, oltre agli interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza sino al saldo;
2. condanna Se. S.r.l. in liquidazione a versare in favore del Supercondominio Le. la somma di Euro 5.031,55, oltre agli interessi legali dall’introduzione del presente giudizio sino al saldo;
3. rigetta per il resto la domanda attorea;
4. condanna Se. S.r.l. in liquidazione a rimborsare le spese di lite a favore di Supercondominio Le., liquidandone l’ammontare in Euro 8.949,00 per compensi professionali ai sensi del D.M. 55/2014 (euro 7.254,00 per il presente giudizio di merito ed Euro 1.695,00 per il giudizio di istruzione preventiva), oltre al rimborso forfettario del 15 % ai sensi dell’art. 2 D.M. 55/2014, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Bergamo il 18 febbraio 2020.
Depositata in Cancelleria il 20 febbraio 2020.