La natura sinallagmatica del contratto d’affitto comporta una serie di obblighi a carico delle parti. Cosi’ il concedente e’ tenuto a consegnare l’azienda in condizioni tali da poter servire all’uso ed alla produzione cui e’ destinata. Quanto alle riparazioni straordinarie, la norma dell’articolo 1621 c.c. – che prevede l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni straordinarie – deve ritenersi norma a carattere dispositivo. Valida ed efficace e’, quindi, la volonta’ contrattuale delle parti di regolare – pur nel rispetto dei limiti imposti dai canoni fondamentali del rapporto sinallagmatico diversamente il rapporto. L’inserimento, nel contratto di affitto di azienda, di apposite clausole contrattuali al fine di renderlo piu’ congruente con le finalita’ che intendono perseguire, e’ allora pienamente consentito. Cio’ che vuoi dire anche potere ripartire diversamente i rispettivi obblighi con riferimento alla manutenzione, alle innovazioni ed alle addizioni. Non senza evidenziare che il mantenimento dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti – previsto dall’articolo 2561 c.c., comma 2 – si traduce per il conduttore nell’obbligo di sostenere tutte le spese che si rivelino necessarie per la sostituzione ed il rinnovo degli impianti. Norma, quest’ultima, peraltro, derogabile dalla volonta’ pattizia.
Per ulteriori approfondimenti in materia di cessione o affitto d’azienda si consigliano i seguenti articoli:
La Cessione d’azienda o ramo d’azienda
Contratto di Affitto di azienda
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 21 settembre 2015, n. 18450
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – rel. Consigliere
Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 6413-2012 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA quale incorporante della (OMISSIS) nella persona del rappresentante legale pro tempore Dr. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 84/2011 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 22/01/2011, R.G.N. 811/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/03/2015 dal Consigliere Dott. ROBERTA VIVALDI;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SANLORENZO Rita che ha concluso per l’accoglimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione affidato ad otto motivi illustrati da memoria avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova del 22.1.2011, con la quale – in un giudizio di risoluzione del contratto di affitto di azienda promosso dalla attuali ricorrenti nei confronti della (OMISSIS) spa, con la richiesta anche di risarcimento danni – era stato accolto l’appello della (OMISSIS) spa incorporante della originaria conduttrice – ed, in riforma della sentenza di primo grado era stato dichiarato risolto il contratto di affitto di azienda per inadempimento delle locatrici, con la condanna della (OMISSIS) spa al risarcimento dei danni quali riconosciuti in sentenza. Quest’ultima resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo le ricorrenti denunciano ex articolo 360, comma 1, n. 3: falsa applicazione degli articoli 1515 c.c. e ss. e, in particolare, dell’articolo 1575 c.c., n. 2, in luogo delle disposizioni dettate in tema di affitto di azienda.
Con il secondo motivo si denuncia ex articolo 360, comma 1, n. 5: omesso esame di fatto decisivo, costituito dall’esistenza di pattuizioni concrete delle parti in ordine alla distribuzione degli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto (articoli 6 e 7 del contratto di affitto di azienda), in deroga alla disciplina di legge.
I due motivi per l’evidente connessione delle censure con gli stessi proposte, sono esaminati congiuntamente.
Essi sono fondati.
Le ragioni.
L’affitto d’azienda e’ il contratto consensuale, ad effetti obbligatori e sinallagmatico con il quale un imprenditore, dietro il corrispettivo di un canone e per un determinato tempo, concede un complesso organizzato di beni materiali ed immateriali, nonche’ rapporti giuridici attivi e passivi destinati allo svolgimento di un’attivita’ economica avente come scopo la produzione di beni e di servizi.
L’affitto d’azienda e’ regolato dall’articolo 2562 c.c. il quale, pero’, si limita ad un generico rinvio all’articolo 2561 c.c. in tema di usufrutto d’azienda, nonche’ alle norme relative all’affitto in generale (articoli 1571 – 1654).
L’affittuario deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione, ed in modo tale da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.
La natura sinallagmatica del contratto d’affitto comporta una serie di obblighi a carico delle parti.
Cosi’ il concedente e’ tenuto a consegnare l’azienda in condizioni tali da poter servire all’uso ed alla produzione cui e’ destinata.
Quanto alle riparazioni straordinarie, la norma dell’articolo 1621 c.c. – che prevede l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni straordinarie – deve ritenersi norma a carattere dispositivo.
Valida ed efficace e’, quindi, la volonta’ contrattuale delle parti di regolare – pur nel rispetto dei limiti imposti dai canoni fondamentali del rapporto sinallagmatico diversamente il rapporto.
L’inserimento, nel contratto di affitto di azienda, di apposite clausole contrattuali al fine di renderlo piu’ congruente con le finalita’ che intendono perseguire, e’ allora pienamente consentito.
Cio’ che vuoi dire anche potere ripartire diversamente i rispettivi obblighi con riferimento alla manutenzione, alle innovazioni ed alle addizioni.
Non senza evidenziare che il mantenimento dell’efficienza dell’organizzazione e degli impianti – previsto dall’articolo 2561 c.c., comma 2 – si traduce per il conduttore nell’obbligo di sostenere tutte le spese che si rivelino necessarie per la sostituzione ed il rinnovo degli impianti.
Norma, quest’ultima, peraltro, derogabile dalla volonta’ pattizia.
Ed allora, evidente e’ l’errore in cui e’ incorsa la Corte di merito nel non dare rilevanza alle clausole contrattuali per le quali gli interventi di straordinaria manutenzione dell’impianto sarebbero stati a carico della conduttrice, alla quale spettava la gestione dell’azienda.
Quest’ultima, quindi, nell’ipotesi in cui avesse ritenuto necessario eseguirli, avrebbe dovuto comunicare alla locatrice la loro necessita’ al fine di ottenerne l’autorizzazione, salvo i casi di urgenza (articoli 5 e 6 del contratto di affitto d’azienda).
Quanto al rimborso delle spese sostenute il relativo riparto era disciplinato dall’articolo 7.
La Corte di merito, quindi, nel mancato esame di tali chiare pattuizioni, non ha tenuto conto di un fatto decisivo, relativo alla distribuzione degli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto contrattualmente stabiliti.
Non senza evidenziare che il comportamento della conduttrice – che non aveva ne’ comunicato alla locatrice la necessita’ degli interventi, ne’ li aveva effettuati – rileva ai fini di una responsabilita’ per inadempimento anche sotto un ulteriore profilo; quello della violazione della clausola contrattuale di cui all’articolo 4 relativo all’obbligo della conduttrice di continuare l’esercizio dell’azienda e di conservare l’efficienza dell’organizzazione degli impianti. Da ultimo, vai la pena di sottolineare che dalla sentenza impugnata emerge un dato significativo: quello per cui la necessita’ degli interventi straordinari in questione – di cui era stata edotta la conduttrice dal Comune di Montignoso, si era manifestata durante l’esecuzione del contratto (pag. 13).
Anche sotto quest’ultimo profilo, non poteva, quindi, addebitarsi tout court alla parte locatrice di provvedere agli interventi straordinari che erano oggetto di un provvedimento emesso quando la gestione produttiva era nella mani dell’affittuaria che la svolgeva nel suo interesse ed a proprio rischio (cosi’ anche Cass. 6.2.1982 n. 679).
Con il terzo motivo si denuncia ex articolo 360, comma 1, n. 3: violazione degli articoli 1623 e 1467 c.c., nella parte in cui tali disposizioni non attribuiscono all’affittuario u’ anche in caso di eccessiva onerosita’ sopravvenuta – il diritto di interrompere l’esecuzione del contratto.
Il motivo, peraltro assorbito dalle conclusioni raggiunte a seguito dell’esame delle precedenti censure, e comunque basato su di un’affermazione della sentenza (pag. 13, secondo capoverso) che costituisce soltanto una argomentazione adottata ad abundantiam senza alcun effetto sull’economia motivazionale, avrebbe avuto una sua consistenza.
L’eccessiva onerosita’ dell’intervento straordinario avrebbe potuto determinare la parte che vi era tenuta a chiedere lo scioglimento del contratto ai sensi del combinato disposto degli articoli 1623 e 1467 c.c..
Ma di una supposta onerosita’ le risultanze probatorie non trattano.
I motivi che seguono riguardano, sotto diversi profili, il risarcimento dei danni provocati dalla cessazione anticipata del rapporto che la Corte di merito – con statuizione qui annullata – ha ritenuto essersi risolto per fatto delle locatrici.
Quanto ai mancati canoni non pagati dal momento del rilascio fino alla scadenza contrattuale, il relativo esame spettera’ al giudice del rinvio in conseguenza dell’imputabilita’ dell’inadempimento.
I motivi, peraltro, hanno una loro autonomia rispetto alle conclusioni cui si e’ giunti e devono, pertanto, essere esaminati.
Con il quarto motivo si denuncia ex articolo 360, comma 1, n. 5: vizio di motivazione, nella parte in cui la Corte d’Appello ha omesso di rilevare che il diritto al rimborso delle spese straordinarie era limitato agli interventi effettuati nel primo triennio del rapporto di affitto.
Con il quinto motivo si denuncia ex articolo 360, comma 1, n. 5: vizio di motivazione nella parte in cui la Corte d’Appello ha omesso di rilevare, accanto all’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’azienda (articolo 7 contratto d’affitto), altresi’ quello piu’ generale di mantenere in funzione e in efficienza l’impianto (articolo 4 contratto d’affitto).
Con il sesto motivo si denuncia ex articolo 360, comma 1, n. 3: violazione dell’articolo 2691 c.c. e del principio di distribuzione dell’onere di allegazione e prova, nella parte in cui la Corte d’appello ha ritenuto di porre in capo alle odierne ricorrenti l’onere di allegare e provare che il ripristino e la sostituzione delle componenti dell’impianto fossero la diretta conseguenza dell’omessa manutenzione della societa’ conduttrice.
Con il settimo motivo si denuncia ex articolo 360, coma 1, n. 5: vizio di motivazione nella parte in cui la Corte d’Appello ha omesso di rilevare, accanto all’obbligo di assicurare un dato livello di produzione di calcestruzzo (articolo 12 contratto d’affitto), altresi’ quello piu’ generale di mantenere in funzione e in efficienza l’impianto (articolo 4 contratto d’affitto).
Con l’ottavo motivo si denuncia ex articolo 360, comma 1, n. 5: omesso esame di fatto decisivo e vizio della motivazione, nella parte in cui la Corte Suprema rectius, nell’escludere la perdita di avviamento, non ha dato rilievo alla cessazione dell’attivita’ e al completo stato di abbandono ed incapacita’ che caratterizzava l’impianto al momento della riconsegna.
I motivi presentano profili di pregio.
Quarto:
In ordine alle spese di manutenzione straordinaria la Corte d’Appello ha statuito che “all’atto della cessazione del rapporto il conduttore avesse diritto a vedersi rimborsate le spese di manutenzione straordinaria sostenute. Il danno risarcibile va dunque individuato solo nel costo dei lavori di manutenzione ordinaria”.
Ma cosi’ facendo non ha tenuto conto in particolare del tenore dell’articolo 7 del contratto di affitto di azienda come puntualmente riportato in ricorso che prevedeva: a) il rimborso delle spese straordinarie solo per il primo triennio; b) che la societa’ conduttrice aveva rinunciato al rimborso delle stesse per gli interventi compiuti successivamente.
Quinto, settimo ed ottavo:
La Corte di merito ha ritenuto – all’esito delle indagini tecniche disposte – accertato lo stato di abbandono dell’impianto, la cessazione della produzione di calcestruzzo, l’omissione, da parte dell’affittuaria degli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione al fine di conservare la funzionalita’ e l’efficienza dell’impianto.
Quanto, pero’, alla determinazione dei danni risarcibili deve osservarsi quanto segue.
In ordine agli obblighi di manutenzione dell’impianto ed al relativo risarcimento la Corte di merito ha omesso di considerare anche la portata dell’articolo 4 del contratto, sulla cui base la conduttrice era tenuta a “mantenere in funzione ed efficienza l’impianto” unitamente all’obbligo, previsto dall’articolo 12, di assicurare un dato livello di produzione di calcestruzzo.
Con riferimento ai costi necessitati per riacquistare la funzionalita’ dell’impianto, deve tenersi conto dell’articolo 7 del contratto, gia’ oggetto di esame.
Riguardo poi al danno per la perdita dell’avviamento dell’azienda, deve tenersi conto delle precedenti considerazioni in ordine alla legittimita’ o meno dell’interruzione della produzione avvenuta nell’anno 1990 e ritenuta giustificata dalla sentenza impugnata. Tali valutazioni spetteranno al giudice del rinvio. Sesto motivo:
Trattandosi di responsabilita’ contrattuale, in tema di ripartizione dell’onere della prova – diversamente da quel che ha ritenuto la Corte di merito – al creditore della prestazione spettava soltanto allegare e provare l’inadempimento (nella specie lo stato di abbandono dell’impianto), mentre spettava al debitore provare la non imputabilita’ della situazione alla sua condotta. Il che vuoi dire che alle odierne ricorrenti spettava soltanto allegare e provare che il ripristino e la sostituzione di componenti dell’impianto fossero conseguenza dell’omessa manutenzione da parte della societa’ conduttrice. Conclusivamente il ricorso e’ accolto, la sentenza cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Genova in diversa composizione. Le spese sono rimesse al giudice del rinvio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso. Cassa e rinvia, anche per le spese, alla Corte d’Appello di Genova in diversa composizione.