La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza “stabile ed abituale”, da una “comunanza di vita”, preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell’abitazione locata soltanto per ragioni transitorie.
Il contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece la Raccolta di massime delle principali sentenza della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 11 febbraio 2008, n. 3251
Integrale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Presidente
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
GI. MA., GI. IV., elettivamente domiciliati in ROMA VIA APPIA NUOVA 439, presso lo studio dell’avvocato RAINONE ACHILLE, che li difende, giusta delega in atti;
– ricorrenti –
contro
AS. -. LE. AS. D’. SPA – in persona del procuratore speciale avv. Ma. Ma. -, CO. SA., elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA DEL FANTE 2, presso lo studio dell’avvocato PALMERI Giovanni, che li difende, giusta delega in atti;
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 3510/04 della Corte d’Appello di ROMA, Sezione Quarta Civile, emessa il 18/06/04, depositata il 28/07/04, R.G. 141/02;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio il 28/11/07 dal Consigliere Dott. Paolo D’AMICO;
lette le conclusioni, scritte dal Sostituto Procuratore Generale Dott. Eduardo SCARDACCIONE, che ha chiesto il rigetto del ricorso per manifesta infondatezza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato l’ As. conveniva in giudizio presso il Tribunale di Roma Gi.Iv. e Gi. Ma. per ottenere la liberazione dell’appartamento sito in tale citta’, Via (OMESSO), che asseriva essere occupato senza titolo dal secondo dei convenuti.
Questi ultimi, costituendosi in giudizio, affermavano che Gi. Ma. aveva convissuto con la nonna Sa.Fi., intestataria del contratto di locazione e ora deceduta, e sostenevano pertanto che alla fattispecie doveva applicarsi il disposto della Legge n. 392 del 1978 articolo 6.
Con sentenza dell’1 marzo 2001 l’adito Tribunale accoglieva la domanda condannando i convenuti al rilascio dell’appartamento ed al pagamento dell’indennita’ di occupazione.
Avverso tale pronuncia proponevano appello Gi. Iv. e Ma. mentre la societa’ assicuratrice chiedeva il rigetto del gravame.
Rassegnate le conclusioni, la causa era trattenuta in decisione.
La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 3510/2004 rigettava l’appello e condannava gli appellanti in solido al rimborso delle spese processuali in favore dell’appellata.
Hanno proposto ricorso per Cassazione Iv. e Gi.Ma..
Resiste con controricorso l’ As..
Ricorrendo una delle ipotesi di cui all’articolo 375 c.p.c., gli atti sono stati rimessi al Pubblico Ministero per le sue conclusioni sulla controversia.
Il Pubblico Ministero ha concluso, chiedendo il rigetto per manifesta infondatezza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo del ricorso Iv. e Gi.Ma. denunciano “insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia ex articolo 360 c.p.c., n. 5”, sottolineando in particolare la mancata ammissione delle prove da essi stessi richieste e, comunque, una erronea valutazione, tanto dal giudice di primo grado quanto dai giudici d’appello, degli elementi acquisiti nel corso dell’istruzione probatoria. A loro avviso poi, il C.T.U. avrebbe dovuto calcolare l’ammontare dell’equo canone tenendo conto delle sopravvenute maggiorazioni determinate secondo gli indici Istat, non il “valore locativo dell’immobile”, in quanto Gi.Ma. non poteva essere considerato “occupante abusivo”. Egli infatti, dopo la morte della nonna Sa.Fi., aveva continuato ad abitare l’appartamento che gia’ legittimamente abitava insieme a quest’ultima e, pagando regolarmente il canone di locazione, aveva chiesto l’intestazione del contratto a proprio nome. Manca in ogni caso la prova, concludono sul punto i ricorrenti, che l’ As. abbia subito un danno a causa del comportamento di Gi.Ma..
Il motivo, in tutte le sue articolazioni, e’ infondato. Si deve infatti riconoscere che, sotto il profilo probatorio, la Corte d’appello non ha fondato la sua decisione su singoli mezzi di prova, ma ha globalmente valutato la pluralita’ di elementi emersi nel corso dell’istruttoria, cosi’ effettuando un accertamento di fatto che, proprio in quanto congruamente e logicamente motivato, e’ insindacabile in sede di legittimita’. Nel formulare tale giudizio la Corte romana si e’ del resto uniformata ai criteri elaborati dalla giurisprudenza di legittimita’ secondo i quali la convivenza con il conduttore defunto, cui e’ subordinata la successione nel contratto di locazione, costituisce una situazione complessa, caratterizzata da una convivenza “stabile ed abituale”, da una “comunanza di vita”, preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell’abitazione locata soltanto per assistere il conduttore stesso e quindi per ragioni transitorie. E proprio sulla base di tali criteri la Corte ha correttamente escluso che nella fattispecie per cui e’ causa potesse riscontrarsi una pregressa, abituale convivenza tra l’anziana nonna ed il nipote. (Cass., 22 maggio 2001, n. 6965; Cass., 1 agosto 2000, n. 10034; Cass., 3 ottobre 1996, n. 8652; Cass., 19 luglio 1982, n. 4250; Cass., 23 novembre 1990, n. 11328).
Parimenti infondata e’ poi la tesi dei ricorrenti in ordine all’asserita, omessa prova del danno subito dall’As.. E’ infatti tesi consolidata nella giurisprudenza di questa Corte che, in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario sia in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilita’ del bene e dall’impossibilita’ di conseguire l’utilita’ ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. In tal caso allora, la determinazione dell’entita’ del risarcimento ben puo’ essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato (Cass., 8 maggio 2006, n. 10498; Cass., 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., 18 febbraio 1999, n. 1373).
“Violazione o falsa applicazione delle norme di diritto ex articolo 360 c.p.c., n. 3 – Ultrapetitum”, e’ l’oggetto del secondo motivo con cui i ricorrenti sostengono che la Corte d’Appello non ha tenuto conto della contestazione fatta dalla difesa degli attuali ricorrenti, all’udienza del 21 febbraio 1994, in merito ad una emendatio libelli operata da controparte.
Anche tale motivo e’ infondato. La suddetta difesa infatti contesto’ si’ la nomina del C.T.U. ma non rifiuto’ il contraddittorio quando l’ As., in sede di precisazione delle conclusioni, emendo’ la domanda. E correttamente, sul punto, la sentenza della Corte d’Appello di Roma osserva proprio che l’emendatio libelli non incontro’ contestazioni di sorta e il contraddittorio non fu rifiutato.
Per tutte le ragioni che precedono il ricorso deve essere in conclusione rigettato con condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
La corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alle spese del giudizio di Cassazione che liquida in complessivi euro 3.100,00, di cui euro 3.000,00 per onorari ed euro 100,00 per spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.